Дело № 2-1298/2020 ~ М-243/2020, первая инстанция

Дело № 2-1298/2020

91RS0002-01-2020-000347-39

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

20.02.2020 года город Симферополь

Киевский районный суд города Симферополя Республики Крым в составе:

председательствующего - судьи Крапко В.В.,

при секретаре - Самойловой О.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Управляющая компания «КМ», Закрытому паевому инвестиционному фонду недвижимости «Инвест-М» (третьи лица: АО «Сантехпром», Госкомрегистр РК) о регистрации перехода права собственности отмене ограничений,

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратилась в суд с иском о регистрации перехода права собственности на квартиру, площадью 61,2 кв.м., расположенную по адресу: <адрес> (90:22:010221:4693), возникшего на основании предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ №-Т4, заключенного между ФИО1 и ООО «Управляющая компания «КМ» в качестве доверительного управляющего закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости «Инвест-М» с последующей отменой обременения на квартиру в отношении ООО «Управляющая компания «КМ», основанного на договоре доверительного управления.

Заявленные исковые требования обоснованы тем, что между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, по которому до заключения основного договора стороной истца были в полном объеме внесены денежные средства. Свои обязательства по регистрации перехода права собственности на покупателя, которому квартира фактически была передана во владение застройщик не исполняет, что и послужило основанием к реализации ФИО1 своих процессуальных прав.

В судебном заседании истец, в лице представителя, заявленные исковые требования поддержала, по изложенным в иске доводам.

Ответчик – ООО «Управляющая компания «КМ» против иска не возражала, признав факт заключения договора, полной оплаты и фактической передачи объекта во владение истца ДД.ММ.ГГГГ. Также указала, что, поскольку между сторонами фактически был заключен предварительный договор купли-продажи, это является препятствием для государственной регистрации перехода права. Основной договор, как основание к переходу права собственности, стороны не могут заключить, в виду наличия у них разногласий по указанному вопросу. Не возражала против квалификации предварительного договора в качестве договора купли-продажи будущей вещи.

Третье лицо – АО «Сантехпром», в лице представителя, против иска не возражала.

Иные лица, в судное заседание не явились, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещены согласно ст. 113 ГПК РФ, ходатайств и заявлений об отложении слушания дела, документов, подтверждающих уважительность причины своей неявки, в суд не представили, явку уполномоченных представителей не обеспечили.

Госкомрегистр РК просил рассмотреть гражданское дело в его отсутствие.

Истец также просила рассмотреть гражданское дело в её отсутствие, указав на то, что заявленный иск поддерживает.

Выслушав пояснения истца, исследовав материалы дела и оценив в соответствии со ст. 67 ГПК РФ относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд приходит к следующему выводу.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества №-Т4.

Предметом указанного договора является обязательство ответчика заключить с истицей договор купли-продажи недвижимого имущества и продать по нему 2-х комнатную квартиру со строительным номером 52, расположенную на 8-м этаже в 4-й секции многоэтажного жилого дома общей проектной площадью 71,59 кв.м. по адресу <адрес>,19,23, право собственности на которую будет принадлежать ответчику.

Плановый срок окончания строительства 4 квартал 2017 года, плановый срок ввода жилого дома в эксплуатацию 1 квартал 2018 года.

Договорная стоимость продажи квартиры – 4 236 124 рубля.

Если по окончании строительства будет установлено превышение Общей проектной площади над Окончательной суммарной площадью квартиры более чем на 0,1 кв.м., ответчик производит истцу возврат излишне уплаченных денежных средств по основному договору (п.2.1.2).

В подтверждение действительных намерений о последующем заключении Основного договора истец перечисляет по безналичному расчету на текущий счет ответчика платеж в размере 4 236 124 рубля (п.2.2).

После ввода объекта в эксплуатацию, оформления и регистрации права собственности ответчика на квартиру, стороны обязались в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ заключить основной договор (п.2.5).

Ответчик имеет право изменить срок заключения Основного договора, указанный в п.2.5 в одностороннем порядке, но не более чем на срок, необходимый для получения правоустанавливающих документов, путем направления истице соответствующего уведомления. Такое изменение не будет являться нарушением обязательств, при этом увеличение срока подписания основного договора на срок более чем 6 месяцев возможен лишь по согласованию сторон.

В соответствии с условиями вышеуказанного договора истица ДД.ММ.ГГГГ перечислила в пользу ответчика сумму в размере 2118062 рублей и ДД.ММ.ГГГГ – 2118062 рублей, таким образом исполнив свои обязательства по договору.

ДД.ММ.ГГГГ ответчик направил истцу уведомление о переносе срока заключения Основного договора купли-продажи на 1 квартал 2019 года. Новый срок заключения Основного договора – не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Истец отказалась подписать дополнительное соглашение, утверждающее перенос срока заключения Основного договора и направила в адрес ответчика претензию о выплате неустойки.

На рассмотрении Киевского районного суда <адрес> находится гражданское дело о взыскании истцом с ответчика неустойки за неисполнение своих обязательств в рамках заключенного между сторонами договора, за несвоевременную передачу объекта недвижимости.

В последующем между сторонами неоднократно велась переписка относительно согласования условий заключения основного договора, из которой усматривается, что истец выражала несогласие с возможностью заключения основного договора при условии освобождения ответчика от ответственности за нарушения сроков его заключения.

Отсутствием факта заключения основного договора на условиях, предусмотренных предварительным, которые неоднократно предлагались самим истцом, обусловило невозможность осуществления регистрации перехода права собственности на полученную по договору квартиру.

Сторонами не оспаривалось, что спорная квартира была передана, в виду её полной оплаты истцом, в её владение в феврале 2019 года.

В соответствии с п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.

Согласно п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Российской Федерации регулируется Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Согласно пункту 1 статьи 2 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Государственная регистрация прав проводится на всей территории Российской Федерации по установленной указанным законом системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 2 ст.2).

Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав (п. 3 ст.3).

Государственная регистрация как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, - призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, защита нарушенных гражданских прав осуществляется, в частности, путем признания права.

В соответствии со статьей 219 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии со статьями 309 - 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с п. 1 ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункт 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При толковании условий договора, как это предусмотрено положениями ст. 431 ГК РФ, судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

В обоснование предъявленного иска истец ссылался на то, что действуя как гражданин-потребитель, он вступил в правоотношения с застройщиком с целью приобретения по окончании строительства жилого помещения в многоквартирном жилом доме, оплатив во исполнение условий заключенного договора полную стоимость квартиры.

Ответчиком не отрицались обстоятельства привлечения денежных средств гражданина, как и не отрицались обстоятельства того, что в последующем гражданину будет передана квартира, по утвержденному договором адресу.

Материалами дела подтверждается, что фактически ответчик привлекал денежные средства истца с целью создания недвижимого имущества и дальнейшей передачи его истцу.

Указанное свидетельствует о том, что природа заключенного между истцом и ответчиком договора, была направлена на привлечение денежных средств гражданина для строительства многоквартирного жилого дома с последующим приобретением гражданином права собственности на квартиру в построенном доме.

В силу части 1 статьи 549, статьи 550, части 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Судом установлено, что ответчиком исполнены обязательства по передаче квартиры, однако истец лишена возможности самостоятельно оформить право собственности на приобретенную ею квартиру по независящим от нее обстоятельствам – наличием зарегистрированного права за продавцом и ограничения в виде доверительного управления.

По смыслу пункта 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" при предъявлении лицом, имеющим обязательственное требование о предоставлении имущества в собственность, иска о признании за ним права собственности суд не должен отказывать в этом иске только по мотиву выбора таким лицом ненадлежащего способа защиты своего права. В этом случае суду следует квалифицировать данное требование как иск о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь.

В соответствии с п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 54 предварительный договор, закрепляющий обязанность по заключению на предусмотренных в нем условиях основного договора купли-продажи недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, суды должны квалифицировать как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. При этом такой договор устанавливает обязанность приобретателя имущества уплатить цену данного имущества или существенную ее часть до заключения основного договора.

Кроме того, как разъяснено в пункте 4 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 17 от ДД.ММ.ГГГГ, к отношениям сторон предварительного договора (статья 429 Гражданского кодекса Российской Федерации), по условиям которого гражданин фактически выражает намерение на возмездной основе заказать или приобрести в будущем товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство о защите прав потребителей.

Поскольку истцом надлежащим образом и в полном объеме исполнены обязательства по договору путем внесения платы, в силу статей 12, 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, она вправе была рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств со стороны ответчика, а при их неисполнении ответчиком - требовать защиты своих прав, в том числе путем предъявления иска о признании права собственности (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за третий квартал 2012 года, утв. ДД.ММ.ГГГГ).

Согласно разъяснениям, данным в пункте 17 "Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", утвержденного Постановлением Президиума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ, из положений статей 309, 310 ГК РФ следует, что кредитор, в полном объеме исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы за квартиру как соинвестор по строительству жилого дома для удовлетворения своих личных нужд, связанных с улучшением жилищных условий, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны застройщика, а при неисполнении должником обязательств - требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования признании за ним права на долю в общей долевой собственности в не завершенном строительством объекте в виде квартиры и определении размера доли в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства.

Установив, что жилой дом построен, получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, фактически квартира передана покупателю, суд приходит к выводу о том, что права и законные интересы заявителя подлежат судебной защите путем признания соответствующего права и прекращения ограничений.

Из разъяснений пункта 58 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ N 10/22 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", следует, что с иском о признании права собственности вправе обратиться в суд лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом.

Поскольку заявитель надлежащим образом исполнила обязанности по оплате объекта строительства, доказательств регистрации за ней права собственности на спорный объект не представлено, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований.

Кроме того, суд учитывает, что фактически между сторонами существовала следующая схема правоотношений: ответчик принимал денежные средства от граждан по договору, затем по окончанию строительства регистрировал в отношении себя объект недвижимости, после чего путем заключения отдельного соглашения производился переход права собственности на конечного приобретателя с одновременным прекращением обременений.

Согласно пункту 1 статьи 1012 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

В связи с регистрацией фактически состоявшимся переходом права собственности застройщика –продавца, на спорное помещение, обязательственные отношения в отношении спорного имущества между обществом ответчиками по договору доверительного управления также следует признать прекратившимися, в том числе и с момента принятия решения суда о государственной регистрации перехода права собственности, поскольку, по общему правилу, переход права собственности на объект управления является основанием прекращения договора доверительного управления между доверительным управляющим и прежним собственником (Определение ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ N ВАС-11689/09 по делу N А40-53800/07-84-358).

Формулирование предмета и основания иска обусловлено избранным истцом способом защиты своих нарушенных прав и законных интересов. Однако, если нормы права предусматривают для конкретного правоотношения только определенный способ защиты, стороны правоотношений вправе применять лишь этот способ.

Выбор способа защиты нарушенного права должен действительно привести к восстановлению нарушенного материального права или к реальной защите законного интереса.

Исковое требование дарителя квалифицируется как требование о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора (Постановление Президиума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 15961/11).

Право истца как покупателя по договору купли-продажи будущей вещи, с учетом поведения ответчика, от усмотрения которого всецело зависит реализация титульного владения приобретателем по договору, может быть восстановлено путем регистрации перехода права собственности и прекращения обременения.

Кроме того, суд учитывает, что поскольку многоквартирный дом построен и сдан в эксплуатацию, у должника, в данном случае ответчики, возникла обязанность по исполнению возложенных на него обязанностей по предоставлению кредитору оплаченной и полученной квартиры, согласно условиям предварительного договора.

Учитывая установленные судом обстоятельства, исходя из норм материального права, суд приходит к выводу об обоснованности заявленных исковых требований и их удовлетворении.

Руководствуясь ст. ст. 194-198, ГПК РФ, суд, -

р е ш и л :

Иск ФИО1 к ООО «Управляющая компания «КМ», Закрытому паевому инвестиционному фонду недвижимости «Инвест-М» (третьи лица: АО «Сантехпром», Госкомрегистр РК) о регистрации перехода права собственности отмене ограничений удовлетворить.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности к ФИО1 на квартиру, площадью 61,2 кв.м., расположенную по адресу: <адрес> (90:22:010221:4693), возникшего на основании предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ №-Т4, заключенного между ФИО1 и ООО «Управляющая компания «КМ» в качестве доверительного управляющего закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости «Инвест-М».

Прекратить с момента перехода права собственности к ФИО1 обременение на квартиру, площадью 61,2 кв.м., расположенную по адресу: <адрес> (90:22:010221:4693) в отношении ООО «Управляющая компания «КМ», основанного на договоре доверительного управления (90:22:010221:4693-90/090/2019-2).

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Республики Крым через Киевский районный суд <адрес> в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Крапко В.В.

Решение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.