Дело № 33-1936/2022, апелляция

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

по делу N 33-1936/2022

Судья первой инстанции: Копаев А.А. 91RS0014-01-2021-001751-57

01 марта 2022 года г. Симферополь

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым в составе:

председательствующего: Рошка М.В.,

судей: Аврамиди Т.С., Онищенко Т.С.,

при секретаре: Морозовой Т.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Рошка М.В. гражданское дело по иску [СКРЫТО] Наиля [СКРЫТО] к [СКРЫТО] [СКРЫТО] [СКРЫТО], Дан Анне [СКРЫТО] о взыскании задолженности и процентов по договору найма,

по апелляционной жалобе [СКРЫТО] [СКРЫТО] [СКРЫТО], Дан Анны [СКРЫТО] на решение Ленинского районного суда Республики Крым от 11 октября 2021 года,

установила:

[СКРЫТО] Н.Г. обратился в суд с иском к [СКРЫТО] О.К., Дан А.А. о взыскании в солидарном порядке задолженности по договору найма квартиры в размере 43 000 рублей с учетом задолженности по расписке в размере 51 700 рублей, денежной компенсации за задержку выплаты за каждый день просрочки, а всего 94 170 рублей, расходов на оплату услуг представителя в размере 3000 рублей, расходов по оплате государственной пошлины в размере 300 рублей.

Исковые требования [СКРЫТО] Н.Г. мотивировал тем, что между истцом и ответчиками был заключен договор найма квартиры, расположенной по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, ул. Молодогвардейская, д.2г/7а, кв.15, по условиям которого, а также с учетом выданных ответчиками расписок, в пользу истца подлежит взысканию задолженность в размере 43 000 рублей, которую ответчики в добровольном порядке не погашают.

Решением Ленинского районного суда Республики Крым от 11 октября 2021 года иск [СКРЫТО] Н.Г. удовлетворен частично, с [СКРЫТО] О.К. взыскана задолженность по договору найма квартиры в размере 33 000 рублей, неустойка за период с 30 сентября 2020 года по 30 мая 2021 года в размере 5000 рублей, судебные расходы пропорционально удовлетворенным исковым требованиям в размере 1220, 58 рублей, а также расходы по оплате услуг представителя в размере 1200 рублей. В удовлетворении иска к Дан А.А. отказано.

Не согласившись с указанным решением суда, [СКРЫТО] О.К., Дан А.А., обратились с апелляционной жалобой, в которой ставят вопрос об отмене решения суда первой инстанции, как постановленного с нарушением норм материального и процессуального права.

Доводы апелляционной жалобы ответчики мотивировали тем, что истец не является собственником предмета договора найма, следовательно, не имел права на распоряжение указанным объектом, в связи с чем сделка является ничтожной в силу закона.

[СКРЫТО] Н.Г. решение суда первой инстанции не оспаривает, представил возражения на апелляционную жалобу, в которых просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции ответчики не явились, о месте и времени судебного заседания извещены, причины неявки суду не представили.

[СКРЫТО] Н.Г. в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явился, о месте и времени судебного заседания извещен, 28 февраля 2022 года представил ходатайство об отложении судебного разбирательства на более позднюю дату в связи с отменой авиасообщения с г. Симферополем.

Судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения заявленного ходатайства, поскольку истец не был лишен возможности обеспечить явку своего представителя в судебное заседание, либо воспользоваться иными видами транспортного сообщения для явки в судебное заседание, которые на дату судебного заседания ограничены не были.

При таких обстоятельствах, руководствуясь положениями ч. 3 ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие сторон.

Заслушав доклад судьи Рошка М.В. об обстоятельствах дела, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на апелляционную жалобу, судебная коллегия приходит к следующему.

Частично удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что поскольку [СКРЫТО] О.К. фактически проживал в спорной квартире, которая ему была предоставлена по договору найма [СКРЫТО] Н.Г., на стороне [СКРЫТО] О.К. возникло обязательство по оплате образовавшейся по договору задолженности.

Судебная коллегия с указанным выводом суда первой инстанции согласиться не может в силу следующего.

В пункте 1 статьи 421 ГК РФ закреплено, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 4 статьи 421 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Пунктом 1 статьи 671 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Судом установлено, из материалов дела следует, 28 марта 2020 года между [СКРЫТО] О. К. и [СКРЫТО] Н. Г. заключен договор, по которому истец передал во временное пользование ответчику квартиру, расположенную по адресу: <адрес> (л.д. 14-18). Договор заключен на срок 183 дня. Стороны именовали данный договор как "договор найма квартиры".

Согласно п.п. 1.1, 1.2 Наймодатель предоставляет Нанимателю принадлежащую ему на праве собственности квартиру и находящееся в ней имущество. Указанная квартира находится по адресу: Краснодарский край, г. <адрес>

Истцом представлены расписки, в соответствии с которыми ответчики обязуются выплатить ему сумму в размере 43000 рублей (л.д. 13).

Как следует из письменных возражений ответчика, факт проживания [СКРЫТО] О. К. по договору коммерческого найма в вышеуказанной квартире не оспаривается.

В соответствии с п.п. 3.1, 3.2, 3.3 договора плата за пользование квартирой составляет 18000 руб. в месяц. В ежемесячную плату включена стоимость коммунальных платежей, подлежащих оплате в соответствии с ежемесячными счетами, выставляемыми обсуживающей организацией. В данную компенсацию не входит стоимость пользование телефонной линией, интернетом, эти расходы компенсируются нанимателем отдельно, в соответствии с дополнительными соглашениями сторон.

Наниматель обязуется ежемесячно, в срок до 5 числа месяца, подлежащего оплате, передавать наймодателю плату за пользование квартирой, а также иные платежи, предусмотренные настоящим договором.

Кроме того, из указанных возражений [СКРЫТО] О. К. следует, что он фактически проживал в спорном жилом помещении до 31 июля 2020 года.

30 сентября 2020 года в счет погашения образовавшейся по договору задолженности [СКРЫТО] О. К. оплатил истцу 10000 руб., что подтверждается сообщением АО «Тинькофф Банк» от 4 сентября 2021 года (л.д. 69).

Исходя из положений пункта 1 статьи 673 Гражданского кодекса Российской Федерации, объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).

Частью 2 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.

Пунктом 1 статьи 222 ГК РФ определено, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Пунктом 2 названной статьи предусмотрено, что лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Использование самовольной постройки не допускается.

Из содержания приведенных норм права и разъяснений следует, что самовольная постройка не может быть предметом договора найма.

Из уведомления Федеральной службы государственной регистрации. Кадастра и картографии от 15 февраля 2022 года следует, что в ЕГРН отсутствуют сведения об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимого имущества, расположенный по адресу: <адрес>

Отсутствуют в ЕГРН также сведения об основных характеристиках объекта и зарегистрированных права на объект недвижимости, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, район Хостинский, ул. Молодогвардейская, д.2г/7а, кв.15.

Также, в материалах дела имеется предварительный договор купли-продажи жилого помещения №15-Б1/2 от 22 февраля 2018 года, согласно которому Осипов И. П. обязуется заключить с [СКРЫТО] Н. Г. основной договор купли-продажи жилого помещения в жилом доме, строительство которого осуществляется на земельном участке, с кадастровым номером №, площадью 1212 кв. м., в границах плана, находящегося по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, г. Сочи, р-н Хостинский, микрорайон «Верещагинка», принадлежащем на права собственности продавцу на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 24 мая 2017 года и договора купли-продажи недвижимого имущества от 23 июня 2017 года. Жилое помещение на 2 этаже, ориентировочной (проектной) площадью 26,3 кв. м., в том числе балкон 2,5 кв. м., под (условным) номером 15 Блок 1. По окончанию строительства жилого дома, номер жилого помещения может быть изменен без согласования с покупателем в установленном законом порядке, что не влечет изменения фактического местоположения жилого помещения в составе жилого дома и фактического местонахождения самого жилого дома (л.д. 53-56).

Между тем, согласно выписке из ЕГРН на земельном участке с кадастровым номером №, расположен объект недвижимости с кадастровым номером 23:№, площадью 59, 7 кв.м., принадлежащий на праве общей долевой собственности Матяшовой А.В., Матяшову Д.Д., вид разрешенного использование «жилое», а не «многоквартирная жилая застройка».

В абзаце третьем пункта 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что договор аренды будущей недвижимой вещи, заключенный в отношении самовольной постройки (в том числе и под условием последующего признания права собственности арендодателя на самовольную постройку), является ничтожным в соответствии со статьей 168 ГК РФ, так как принятие участниками гражданского оборота на себя обязательств по поводу самовольных построек согласно пункту 2 статьи 222 ГК РФ не допускается.

Таким образом, объект недвижимого имущества, расположенный по адресу<адрес> обладает признаками самовольной постройки.

Пунктом 1 статьи 166 ГК РФ установлено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу пункта 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с пунктом 2 названной статьи сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность (абзац второй пункта 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского Кодекса Российской Федерации".

Учитывая, что договор найма в части передачи в наем юридически не существующего объекта недвижимого имущества нарушает прямой запрет, установленный п. 2 ст. 222 ГК РФ, судебная коллегия приходит к выводу о ее ничтожности на основании п.2 ст. 168 ГК РФ.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу о том, что заявленные исковые требования удовлетворению не подлежали, решение суда первой инстанции постановлено с нарушением норм материального и процессуального права, в связи с чем подлежит отмене, с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия, -

определила:

Решение Ленинского районного суда Республики Крым от 11 октября 2021 года отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении иска.

Мотивированное апелляционное определение составлено 03 марта 2022 года.

Председательствующий:

Судьи: