Дело № 33-1807/2021, апелляция

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КРЫМ

УИД 91RS0018-01-2020-001975-30

дело №2-1683/2020 судья первой инстанции – Басараб Д.В.

дело №33-1807/2021 судья-докладчик апелляционной инстанции – Онищенко Т.С.

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

13 апреля 2021 года г. Симферополь

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым в составе:

председательствующего, судьи	Онищенко Т.С.,
судей	Аврамиди Т.С., Рошка М.В.,
при секретаре	Оголь В.Л.,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Онищенко Т.С. гражданское дело по иску [СКРЫТО] [СКРЫТО] [СКРЫТО] к Обществу с ограниченной ответственностью «Барон» о расторжении договора аренды, по апелляционной жалобе [СКРЫТО] [СКРЫТО] [СКРЫТО] на решение Сакского районного суда Республики Крым от 30 октября 2020 года,

УСТАНОВИЛА:

[СКРЫТО] А.В. 16 июня 2020 года (отправлено почтой) обратился в суд с данным иском и с учётом предоставленных уточнений просил расторгнуть договор аренды помещения от ДД.ММ.ГГГГ, заключённый между ним и ответчиком, на нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, площадью 69,0 кв.м, с кадастровым номером № /л.д. 1-5, 95/.

Заявленные требования обоснованы тем, что между 11 февраля 206 года сторонами заключён договор аренды указанного помещения, согласно условиям которого арендатор (ответчик) обязан своевременно и в полном объёме вносить арендную плату за пользование помещением, но ответчик данные обязательства не исполняет, оплату не производит, в связи с чем, у ответчика образовалась задолженность по платежам за аренду помещения за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 207 000 руб. Истец в рамках досудебного урегулирования направил ответчику уведомление о расторжении договора аренды, в котором известил ответчика о необходимости расторжения договора аренды, однако ответчик не отреагировал на данное уведомление, что послужило основанием для обращения в суд с настоящим исковым заявлением.

Решением Сакского районного суда Республики Крым от 30 октября 2020 года в удовлетворении искового заявления [СКРЫТО] А.В. отказано полностью /л.д. 103-106/.

Не согласившись с решением данным суда, истец – [СКРЫТО] А.В. подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении иска, ссылаясь на неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела, нарушение норм материального и процессуального права /л.д. 112-115/.

В частности, основные доводы жалобы заключаются в том, что суд пришёл к ошибочному выводу, что у истца отсутствовали основания для обращения в суд, посчитав доставленным уведомление ответчику только ДД.ММ.ГГГГ - дата возврата уведомления, с наступления которой ответчик был обязан в течении двух недель выполнить предусмотренные договором обязательства, при этом суд ошибочно принял во внимание платёжные поручения, которые свидетельствуют не о досрочном выполнении ответчиком обязательств по оплате аренды, как это представил ответчик суду, а о погашении ответчиком ранее возникшей задолженности, вместе с этим суд не учёл, что ответчик за весь срок аренды помещения не вносил арендную плату более двух десятков раз подряд, т.е. многократно допускал ситуацию, при которой к нему могли быть предъявлены требования о расторжении договора, также недобросовестно относился к выполнению обязательств по уплате коммунальных платежей.

Возражений на апелляционную жалобу не поступало.

Представитель ответчика – адвокат Феклистов А.Г. в заседании суда апелляционной инстанции возражал против удовлетворения жалобы, просил оставить решение суда первой инстанции без изменений, ссылаясь на необоснованность доводов апеллянта.

Истец – [СКРЫТО] А.В. в заседание суда апелляционной инстанции не явился и о причинах неявки не сообщил, о дате и месте рассмотрения был извещён надлежащим образом /л.д. 208/, что с учётом положений части 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не препятствует рассмотрению дела.

В соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционное производство как один из процессуальных способов пересмотра не вступивших в законную силу судебных постановлений, предполагает проверку законности и обоснованности решения суда первой инстанции исходя из доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления. Суд оценивает имеющиеся в деле, а также дополнительно представленные доказательства, если признает, что они не могли быть представлены стороной в суд первой инстанции; подтверждает указанные в обжалованном решении суда факты и правоотношения или устанавливает новые факты и правоотношения.

Заслушав доклад судьи Онищенко Т.С., выслушав пояснения представителя ответчика, проверив материалы дела, законность и обоснованность обжалуемого решения в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о том, что обжалуемое решение суда подлежит отмене, апелляционная жалоба – удовлетворению.

Согласно части 1 статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, решение суда должно быть законным и обоснованным.

В соответствии с постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О судебном решении» №23 от 19 декабря 2003 года, решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации). Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании, а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Обжалуемое решение суда первой инстанции не соответствует изложенным требованиям.

Согласно статье 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

По мнению судебной коллегии, суд первой инстанции при принятии решения такие нарушения допустил.

В соответствии с пунктом 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Из положений статей 309-310 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (неупотребляемые вещи).

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (статья 608 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В соответствии со статьёй 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (пункт 1 статьи 650 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключённым. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Как следует из материалов дела, [СКРЫТО] [СКРЫТО] [СКРЫТО] на праве собственности принадлежит нежилое помещение площадью 69 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый №, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации прав /л.д. 40/.

ДД.ММ.ГГГГ истец – [СКРЫТО] [СКРЫТО] [СКРЫТО], как арендодатель, и ООО «Барон», как арендатор, в письменной форме заключили договора аренды помещения, который ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирован в Государственном комитете по государственной регистрации и кадастру Республики Крым /л.д. 7-9/.

Условиями данного договора аренды стороны предусмотрели, что арендодатель предоставил арендатору за плату во временное владение и пользование помещение площадью 69 кв.м., расположенное на 1-м этаже по адресу: <адрес> (пункт 1.1)

Арендатор обязан своевременно вносить арендную плату (пункт 3.4).

Помещение предоставлено в аренду сроком на 5 лет 2 месяца, то есть до ДД.ММ.ГГГГ (пункт 4.1).

Размер арендной платы за помещение составляет 23 000 руб. в месяц (пункт 5.1)

Арендная плата за пользование помещением вносится арендатором в следующем порядке:

первый платёж в размере месячной арендной платы вносится в течении 10-дневного срока, считая с даты подписания акта сдачи-приёмки арендуемого помещения; последующие платежи вносятся за каждый истекший месяц не позднее 15 числа месяца, следующего за истекшим.

Арендная плата вносится путём перечисления арендатором подлежащей уплате суммы на карточный счёт арендодателя (пункты 5.4 и 5.5).

Арендодатель имеет право требовать расторжения договора, в том числе при пропуске арендатором сроков внесения арендной платы более двух раз подряд (пункт 8.1).

ДД.ММ.ГГГГ нежилое помещение площадью 69 кв.м, расположенное на 1-м этаже по адресу: <адрес>, было передано арендодателем (истцом) арендатору (ответчику), что подтверждается соответствующим актом приёма-передачи имущества, который является приложением № к договору аренды /л.д. 10/.

Истец – [СКРЫТО] А.В., как сторона по Договору аренды, имеет право требовать надлежащего исполнения договорных обязательств ответчиком – ООО «Барон».

В силу статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями части 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принципы состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В обоснование заявленных исковых требований истец ссылается на несвоевременность внесения ответчиком арендной платы при неоднократном пропуске арендатором сроков внесения арендной платы, в т.ч. более двух раз подряд.

Из расчёта суммы иска /л.д. 27, 142/, предоставленного истцом, следует, что ответчик систематически допускал нарушения условий Договора аренды.

Из указанного истцом периода времени (с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ) следует, что ответчик не уплатил в установленные Договором аренды сроки арендную плату на общую сумму 207 000 руб.

Возражая против заявленных требований, ответчик предоставил суду платёжные поручения, которые подтверждают перечисление обществом арендной платы истцу, а именно:

от ДД.ММ.ГГГГ № на сумму 25 000 руб. /л.д. 70/;

от ДД.ММ.ГГГГ № на сумму 25 000 руб. /л.д. 71/;

от ДД.ММ.ГГГГ № на сумму 25 000 руб. /л.д. л.д. 72/;

от ДД.ММ.ГГГГ № на сумму 25 000 руб. /л.д. 73/;

от ДД.ММ.ГГГГ № на сумму 25 000 руб. /л.д. 74/;

от ДД.ММ.ГГГГ № на сумму 25 000 руб. /л.д. 75/;

от ДД.ММ.ГГГГ № на сумму 25 000 руб. /л.д. 76/;

от ДД.ММ.ГГГГ № на сумму 25 000 руб. /л.д. 77/;

от ДД.ММ.ГГГГ № на сумму 25 000 руб. /л.д. 78/;

от ДД.ММ.ГГГГ № на сумму 25 000 руб. /л.д. 79/;

от ДД.ММ.ГГГГ № на сумму 25 000 руб. /л.д. 62/;

от ДД.ММ.ГГГГ № на сумму 25 000 руб. /л.д. 63/;

от ДД.ММ.ГГГГ № на сумму 25 000 руб. /л.д. 64/;

от ДД.ММ.ГГГГ № на сумму 11 000 руб. /л.д. 65/;

от ДД.ММ.ГГГГ № на сумму 14 000 руб. /л.д. 66/;

от ДД.ММ.ГГГГ № на сумму 25 000 руб. /л.д. 67/;

от ДД.ММ.ГГГГ № на сумму 5 000 руб. /л.д. 68/;

от ДД.ММ.ГГГГ № на сумму 120 000 руб. /л.д. 69/.

Однако, исходя из условий заключённого между сторонами Договора аренды, ответчик должен был оплатить истцу за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ на общую сумму 1 000 500 руб. (11 500 руб. + 23 000 руб. х 43 мес.).

При этом, согласно представленным платёжным документам, ответчик оплатил истцу за указанный период времени (с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ) арендную плату на общую сумму 555 235 руб., а именно:

ДД.ММ.ГГГГ – 20 000 руб. /л.д. 174/;

ДД.ММ.ГГГГ – 20 000 руб. /л.д. 175/;

ДД.ММ.ГГГГ – 20 000 руб. /л.д. 176/;

ДД.ММ.ГГГГ – 20 000 руб. /л.д. 177/;

ДД.ММ.ГГГГ – 20 000 руб. /л.д. 178/;

ДД.ММ.ГГГГ – 60 030 руб. /л.д. 179/;

ДД.ММ.ГГГГ – 70 205 руб. /л.д. 180/;

ДД.ММ.ГГГГ – 25 000 руб. /л.д. 181/;

ДД.ММ.ГГГГ – 25 000 руб. /л.д. 182/;

ДД.ММ.ГГГГ – 25 000 руб. /л.д. 183/;

ДД.ММ.ГГГГ – 25 000 руб. /л.д. 184/;

ДД.ММ.ГГГГ – 25 000 руб. /л.д. 185/;

ДД.ММ.ГГГГ – 25 000 руб. /л.д. 186/;

ДД.ММ.ГГГГ – 25 000 руб. /л.д. 187/;

ДД.ММ.ГГГГ – 25 000 руб. /л.д. 188/;

ДД.ММ.ГГГГ – 25 000 руб. /л.д. 189/;

ДД.ММ.ГГГГ – 25 000 руб. /л.д. 190/;

ДД.ММ.ГГГГ – 25 000 руб. /л.д. 191/;

ДД.ММ.ГГГГ – 25 000 руб. /л.д. 192/;

ДД.ММ.ГГГГ –25 000 руб. /л.д. 193/.

Таким образом, сумма задолженности ответчика по арендной плате перед истцом по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляла 445 265 руб. (1 000 500 руб. – 555 235 руб.). При этом, ответчик не платил арендную плату три раза подряд в 2016 году (октябрь, ноябрь и декабрь 2016 года), весь 2017 год (12 месяцев в 2017 году), а в 2018 году в январе, феврале и марте (3 месяца подряд), с мая по сентябрь (пять месяцев подряд).

Также, исходя из условий заключённого между сторонами Договора аренды, ответчик должен был оплатить истцу за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ на общую сумму 184 000 руб. (23 000 руб. х 8 мес.).

Однако, согласно представленным платёжным документам, ответчик оплатил истцу за указанный период времени (с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ) арендную плату на общую сумму 105 000 руб., а именно:

ДД.ММ.ГГГГ – 25 000 руб. /л.д. 194/;

ДД.ММ.ГГГГ – 25 000 руб. /л.д. 195/;

ДД.ММ.ГГГГ – 11 000 руб. /л.д. 196/;

ДД.ММ.ГГГГ – 14 000 руб. /л.д. 197/;

ДД.ММ.ГГГГ – 25 000 руб. /л.д. 198/;

ДД.ММ.ГГГГ – 5 000 руб. /л.д. 199/.

Таким образом, сумма задолженности ответчика по арендной плате перед истцом по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляла 79 000 руб. (184 000 руб. – 105 000 руб.).

При этом, общая сумма задолженности ответчика перед истцом по Договору аренды по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляла 524 265 руб. (445 265 руб. + 79 000 руб.).

При таких обстоятельствах, уплата ответчиком истцу ДД.ММ.ГГГГ 120 000 руб. /л.д. 200/ никак не влияла на погашение образовавшей задолженности, поскольку даже с учётом данного платежа, а также принимая во внимание необходимость оплаты истцом арендной платы за июнь 2020 года (в срок до ДД.ММ.ГГГГ), общая сумма задолженности составляла 427 265 руб. (524 265 руб. + 23 000 руб. – 120 000 руб.), а по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ (дата разрешения спора судом первой инстанции) общая сумма задолженности, принимая во внимание необходимость оплаты истцом арендной платы за июль 2020 года (23 000 руб. – в срок до ДД.ММ.ГГГГ), за август 2020 года (23 000 руб. – в срок до ДД.ММ.ГГГГ) и за сентябрь 2020 года (23 000 руб. – в срок до ДД.ММ.ГГГГ) составляла 496 265 руб. (427 265 руб. + 23 000 руб. х 3 мес.).

Суд первой инстанции не установил данные обстоятельства, имеющие существенные значения для дела, в связи с чем пришёл к ошибочному выводу о необоснованности и недоказанности заявленных требований, что повлекло неправильное разрешение спора.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию одной из сторон договор может быть изменён или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечёт для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно статье 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Факт ненадлежащего исполнения ответчиком своих обязательств перед истцом по ежемесячной оплате арендной платы подтверждается письменными доказательствами, которые соответствуют требованиям относимости и допустимости.

Ответчиком не предоставлено и материалы дела не содержат надлежащих доказательств, в подтверждение своих возражений, а именно свидетельствующих о перечислении истцу арендной платы в полном объёме в сроки, определённые условиями договора.

Ненадлежащее неоднократное исполнение ответчиком своих обязательств перед истцом по ежемесячной оплате арендной платы является существенным нарушением условий договора аренды, т.к. лишает истца, как арендодателя, причитающихся ему денежных средств, на которые он вправе был рассчитывать при заключении договора.

Условиями договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ стороны предусмотрели право арендодателя требовать расторжения договора, в том числе при пропуске арендатором сроков внесения арендной платы более двух раз подряд (пункт 8.1).

При таких обстоятельствах, исковые требования [СКРЫТО] А.В. подлежат удовлетворению, как законные и обоснованные, а договор аренды помещения от ДД.ММ.ГГГГ – расторжению, в связи с систематическим нарушением арендатором – ООО «Барон» своих обязательств по ежемесячной оплате арендной платы в размере 23 000 руб.

Тот факт, что на момент рассмотрения апелляционной жалобы закончился срок, на который был заключён сторонами договор аренды, не опровергает вышеуказанных обстоятельств и не свидетельствует о необоснованности заявленных требований, в связи с чем не может являться правовым основанием для отказа в иске. При этом, расторжение договора аренды по вышеуказанным основаниям лишает ответчика преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, установленного статьёй 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, что также защищает нарушенное право истца.

На основании изложенного, и руководствуясь статьями 327-300 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия-

ОПРЕДЕЛИЛА:

Апелляционную жалобу [СКРЫТО] [СКРЫТО] [СКРЫТО] удовлетворить.

Решение Сакского районного суда Республики Крым от 30 октября 2020 года отменить.

Принять по делу новое решение об удовлетворении иска.

Расторгнуть договор аренды помещения от ДД.ММ.ГГГГ, заключённый между [СКРЫТО] [СКРЫТО] [СКРЫТО] и Обществом с ограниченной ответственностью «Барон», на нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, площадью 69,0 кв.м, с кадастровым номером №, зарегистрированный в Государственном комитете по государственной регистрации и кадастру Республики Крым ДД.ММ.ГГГГ.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке путём подачи в Четвёртый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции кассационной жалобы в срок, не превышающий трёх месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного постановления.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено и подписано 15 апреля 2021 года.

Председательствующий

Судьи