Дело № 2-453/2021 (2-5510/2020;) ~ М-1952/2020, первая инстанция

78RS0№-14

Дело № 04 февраля 2021 года

РЕШЕНИЕ

ИФИО1

Приморский районный суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи Орловой К.Е.

при секретаре ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ЗАО «Ойкумена» об обязании совершить определенные действия, взыскании денежных средств, компенсации морального вреда и штрафа,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратилась в суд с иском к ЗАО «Ойкумена» о взыскании денежных средств в размере 89 367 рублей, затрат на оформление плана в филиале ГУП «ГУИОН» в размере 3 922 рублей 80 копеек, компенсации морального вреда в размере 30 000 рублей, штрафа в размере 50% от суммы, присужденной судом, обязании перенести вентиляционный короб в территории машиноместа №-ММ, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, лит. А.

В обоснование требований ссылается на то, что между истцом и ответчиком был заключен договор №/СПЧ59-1/46 от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи машиноместа №-ММ в паркинге, расположенном по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, лит. А. Стоимость помещения составляет 700 000 рублей. Истцом был заказан план машиноместа №-ММ в Филиале ГУП «ГУИОН», согласно которому общая площадь машиноместа №-ММ составляет 12,3 кв.м., в границах машиноместа имеется инженерное сооружение диаметром 250 мм (вентиляционный короб). Стоимость квадратного метра на момент покупки составляла - 49 645 рублей. Таким образом, стоимость машиноместа №-ММ исходя из фактической площади составляет 610 633 рублей. Истцом в адрес ответчика была направлена претензия с требованием уменьшить покупную стоимость и осуществить возврат части стоимости машиноместа из расчета 700 000 рублей – 610 рублей = 89 367 рублей. До настоящего времени требования претензии не удовлетворены, что послужило основанием для обращения с настоящим иском в суд.

Истец ФИО2 в судебном заседании настаивала на удовлетворении требований.

Представитель ответчика ФИО5, действующая на основании доверенности, в судебное заседание явилась, возражала против удовлетворения требований по доводам, изложенным в письменных возражениях на иск.

Представитель третьего лица ЗАО «СРЗСУ» ФИО6, действующая на основании доверенности, в судебном заседании возражала против удовлетворения требований, указывала на то, что площадь машиноместа соответствует площади в договоре, а также на то, что истцу было неоднократно предложено заменить машиноместо на другое.

Выслушав лиц, участвующих в дела, исследовав материалы дела, оценив представленные суду доказательства по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Статьей 424 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Согласно ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В параграфе 7 главы 30 ГК РФ содержатся специальные правила, регламентирующие заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, его форму, а также действия сторон по исполнению договора купли-продажи недвижимого имущества, основания, по которым может быть расторгнут договор купли-продажи недвижимого имущества.

Указанные правила сформулированы в качестве специальных, исключающих действия сторон по исполнению договора купли-продажи товаров (параграф 1 главы 30 ГК РФ). В части, не урегулированной нормами, включенными в параграф 7 главы 30 ГК РФ, к отношениям, связанным с продажей недвижимого имущества, применяются общие положения о договоре купли-продажи товаров.

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договора продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Из положений ст. 469 ГК РФ следует, что продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

Согласно ст. 557 ГК РФ, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В соответствии с п. 1 ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Из приведенных норм следует, что нормы ГК РФ о продаже недвижимости являются специальными по отношению к Закону РФ "О защите прав потребителей" и последний должен применяться к потребителям-покупателям недвижимости в части, не урегулированной параграфом 7 главы 30 Гражданского Кодекса РФ.

Как следует из п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", если одной из сторон выступает гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, а другой - организация либо индивидуальный предприниматель (изготовитель, исполнитель, продавец, импортер), осуществляющие продажу товаров, выполнение работ, оказание услуг, являются отношениями, регулируемыми ГК РФ и Законом Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 2300-1 "О защите прав потребителей".

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ЗАО «Ойкумена» заключен договор №/СПЧ59-1/46 купли-продажи нежилого помещения.

В соответствии с условиями договора ЗАО «Ойкумена» передает, а ФИО2 принимает в собственность нежилое помещение 46-ММ (машиноместо) кадастровый №, расположенное в цокольном этаже помещения 1-Н с кадастровым номером 78:34:0415902:4152, по адресу: Санкт - Петербург, <адрес>, лит. А, машиноместо 46-ММ, общей площадью 14,10 кв.м. (л.д. 4-6)

ДД.ММ.ГГГГ между сторонами подписан акт приема-передачи по договору №/СПЧ59-1/46 купли-продажи нежилого помещения, согласно которому ЗАО «Ойкумена» передал ФИО2 нежилое помещение 46-ММ (машиноместо) кадастровый №, расположенное в цокольном этаже помещения 1-Н с кадастровым номером: 78:34:0415902:4152, по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, лит. А, машиноместо 46-ММ, общей площадью 14,10 кв.м. (л.д. 7).

Целевое назначение машино-места - под стоянку для одного легкового автотранспортного средства.

В материалы дела представлена выписка из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект, из которой следует, что службой государственной регистрации кадастра и картографии зарегистрировано право собственности истца на нежилое помещение площадью 14,1 кв.м. (л.д. 66-69).

Из плана части цокольного этажа, а именно машино-места 46-ММ, составленного ГУП «ГУИОН» проектно-инвентаризационное бюро следует, что его площадь составляет 12,3 кв.м. (л.д. 12-13).

ДД.ММ.ГГГГ истцом в адрес ответчика направлена претензия о соразмерном уменьшении цены договора купли-продажи машино-места, в которой истец просит возместить разницу в стоимости договора в размере 89 367 рублей в связи с уменьшением площади нежилого помещения (л.д. 15-16).

В обоснование заявленных требований истец указывает, что при заключении договора купли-продажи истцу не была предоставлена полная и достоверная информация о товаре, а именно о том, что в границах машино-места имеется инженерное сооружение, а именно вентиляционный короб, а также отбойник, а кроме того площадь машино-места не соответствует указанной в договоре.

Ответчик представил возражения на заявленные требования, в которых указал, что доводы истца являются необоснованными, истица видела и знала какое машино-место приобретает, площадь машино-места соответствует договору, требование о переносе вентиляционного короба не может быть удовлетворено, так как данный короб предусмотрен проектом, является общим имуществом и вопрос о его переносе может решаться только на общем собрании.

Суд соглашается с доводами стороны ответчика и третьего лица по следующим основаниям.

Из п. 6 акта приема-передачи по договору №/СПЧ59-1/46 от ДД.ММ.ГГГГ следует, что помещение машино-места полностью соответствует требованиям, предъявляемым к санитарному и техническому состоянию помещений данного вида и целевому назначению. Покупатель не имеет претензий к продавцу относительно передаваемого машино-места.

Истица указывает на то, что она была лишена возможности осмотреть машино-место до подписания акта приема-передачи и в подтверждение указанной позиции представляет письмо ЗАО «Ойкумена» из которого следует, что истица приглашается для подписания акта приема-передачи нежилого помещения в срок, не превышающий 5 рабочих дней после полной оплаты по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, а также указано на необходимость предварительно согласовать дату и время (л.д. 71). При этом сведений о том, что истица лишена возможности осмотреть машино-место до подписания акта приема-передачи в материалы дела не представлено.

В этот же день – ДД.ММ.ГГГГ истица направила ответчику письмо с просьбой произвести осмотр помещения с целью установления пригодности его состояния для эксплуатации в соответствии с его функциональным назначением и подписания акта приема-передачи (л.д. 70).

Оценивая представленные документы, с учетом того, что сама истица указывала на необходимость осмотра предмета договора – машино-места для установления пригодности его состояния для эксплуатации, а также принимая во внимание, что акт истицей был подписан, в том числе с указанием на то, покупатель не имеет претензий к продавцу, доводы истицы о том, что она была лишена возможности получить полную и достоверную информацию о предмете договора, не подтверждается материалами дела.

Также в подтверждение данного довода свидетельствует приобщенная стороной ответчика копия договора краткосрочной аренды места парковки №, заключенного между ЗАО «СЗРСУ» и ФИО7, приходящемся истице супругом, что ей в судебном заседании не оспаривалось (л.д. 147-148), из чего следует, что семья истицы спорным машино-местом пользовалась ранее и данным обстоятельством было продиктовано желание приобрети именно спорное машино-место, при том, что на момент заключения договора была возможность заключить договор в отношении иных объектов, что также истицей оспорено не было.

Истец указывает, что ГУП «ГУИОН» - ПИБ «Северо-Запад» были проведены обмеры машино-места №ММ, в результате которого было установлено, что площадь машино-места не соответствует указанной в договоре 14,10 кв.м., поскольку фактически составляет 12,3 кв.м., в связи с чем истица просит взыскать с ответчика в пользу истца денежные средства в размере 89.367 рублей за уменьшение площади.

Данный довод не нашел своего подтверждения в ходе судебного разбирательства, поскольку из ответа ГУП «ГУИОН» - ПИБ «Северо-Запад» следует, что при проведении обмером машино-места границы машино-места определялись следующим образом: по середине линии разметки до металлического ограждения, кроме того из площади машино-места была исключена площадь, занятая вентиляционной трубой, ширина отбойника при измерении машино-места не учитывалась (л.д. 91).

Согласно ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации" N 190-ФЗ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), проекту планировки территории в случае выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.

В материалы дела представлено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №в-2009 из которого следует, что ЗАО «Ойкумена» было выдано разрешение на ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства – жилого дома со встроено-пристроенными помещениями, в том числе и пристроенная автостоянка и венткамера (л.д. 121-122).

На основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию было зарегистрировано права собственности, в том числе и на машино-место 46-ММ с указанием площади 14,10 кв.м.

Поскольку машино-место N 46 соответствует проектной документации, в отношении которой получено положительное заключение государственной экспертизы, дом введен в эксплуатацию на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, данное разрешение также подтверждает соответствие машино-места установленным требованиям.

При этом ГУП «ГУИОН» - ПИБ «Северо-Запад» в своем ответе на запрос указали, что при измерении площади спорного машино-места они не измеряли ширину металлического ограждения, ширина отбойника при измерении машино-места не учитывалась, в то время как данный отбойник расположен в границах машино-места, наличие отбойника не ограничивает истца в пользовании всей площадью машино-места, в том числе и площадью, приходящейся на ширину отбойника, так как он расположен на высоте, не препятствующей заеду сверху части машины, выступающей за пределы колеса. Установка данного отбойника на машино-месте истца продиктовано необходимостью предотвращения причинения ущерба имуществу иных собственников снижая возможность столкновения, его наличие соответсвует ГОСТУ (л.д. 53).

При этом суд принимает во внимание, что на момент заключения договора купли-продажи данный отбойник уже был установлен и претензий по его наличию на парковочном месте истца у него не было.

С учетом изложенного суд приходит к выводу о том, что истцом не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что площадь машино-места не соответствует заявленной в договоре, а значит оснований для взыскания денежных средств в качестве соразмерного уменьшения цены договора не имеется.

Поскольку не подлежат удовлетворению требования истца в части взыскания денежных средств за уменьшение площади, не подлежат удовлетворению и требования истца о взыскании расходов по оплате услуг ГУП «ГУИОН» - ПИБ «Северо-Запад» по проведению обмера машино-места.

Требования истца об обязании ответчика перенести вентиляционный короб с территории принадлежащего истице машино-места не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

В силу ч. 2 ст. 36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Из договора №-УК управления автомобильным паркингом многоквартирного дома следует, что под общим имуществом подразумевается общее имущество в автопаркинге многоквартирного дома, предназначенное для обслуживания более одного помещения (машиноместа) в автопаркинге многоквартирного дома, в том числе помещения в автопаркинге многоквартирного дома, не являющиеся частями машиноместа и нежилых помещений, а именно лестничные площадки, лестницы, коридоры, проезды, диспетчерская, технические помещения, ГРЩ, ИТП, подвалы в которых имеются инженерные коммуникации и иное обслуживающее более одного помещения в автопаркинге многоквартирного дома, а также, ограждающие несущие и ненесущие конструкции в автопаркинге многоквартирного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в автопаркинге многоквартирного дома, за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок на котором расположен данный автопаркинг с элементами озеленения и благоустройства, придомовая территория, объекты придомовой территории и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на земельном участке в соответствии с кадастровым планом (л.д. 133).

В данном случае вентиляционный короб, о переносе которого истцом заявлено требование, относится к общему имуществу собственников нежилого помещения, а значит вопрос о его переносе может быть решен на общем собрании собственников нежилых помещений в автопаркинге многоквартирного дома.

При этом суд учитывает, что о нахождении данного вентиляционного короба на принадлежащем истице машино-месте она была осведомлена до заключения договора купли-продажи, претензий по данному факту до заключения договора истица не имела.

Система вентиляции была смонтирована в соответствии с проектом, разработанным ООО «Архитектурная студияМ4», при осмотре в составе представителя АО «Ойкумена», начальника КТИ и представителя УК ЗАО «СЗРСУ» строительный и проектных нарушений выявлено не было, в демонтаже вентиляционного короба истице было отказано (л.д. 72).

В силу ч. 1 ст. 20 Федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГ N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" в проектной документации зданий и сооружений должно быть предусмотрено оборудование зданий и сооружений системой вентиляции. В проектной документации зданий и сооружений может быть предусмотрено оборудование помещений системой кондиционирования воздуха. Системы вентиляции и кондиционирования воздуха должны обеспечивать подачу в помещения воздуха с содержанием вредных веществ, не превышающим предельно допустимых концентраций для таких помещений или для рабочей зоны производственных помещений.

В силу вышеизложенного, учитывая, что система вентиляции необходима для недопущения превышения предельно допустимых концентраций вредных веществ (выхлопных газов), что может повлечь причинение вреда жизни и здоровью людей, а надлежащих доказательств о возможности, целесообразности и безопасности переноса вентиляционного короба в материалы дела не представлено, как и решения по данному вопросу общего собрания собственников нежилых помещений в автопаркинге многоквартирного дома, требования истца удовлетворению не подлежат.

Поскольку в ходе судебного разбирательства факта нарушения прав истца установлено не было, требования истца о компенсации морального вреда и штрафа удовлетворению не подлежат, так как являются производными от основного требования.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО3 – отказать.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья К.Е. Орлова

В окончательной форме решение суда принято 22.03.2021