Дело № 2-987/2017 ~ М-73/2017, первая инстанция

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Октябрьский районный суд Санкт-Петербурга в составе:

председательствующего судьи А.А. Токарь,

при секретаре Ю.И. Цуй,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску прокурора Центрального района Санкт-Петербурга в защиту прав неопределенного круга лиц к Ипатову А. В., Шалимовой (Патяевой) Е. С. о признании незаконным и недействительным договора аренды, обязании прекратить осуществление деятельности, обязании прекратить использование жилых помещений не по назначению,

у с т а н о в и л:

Истец обратился в суд, указав, что принадлежащая Патяевой (после заключения брака Шалимова) Е.С. квартира, расположенная по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, по договору аренды передана во временное владение и пользование ИП Ипатову А.В. для организации хостела (мини-отеля), поскольку использование жилых помещений для предоставления гостиничных услуг не соответствует установленному действующим законодательством режиму использования жилых помещений, то есть является нарушением положений ч. 1 ст. 17 Жилищного кодекса Российской Федерации и п. 2 ст. 288 Гражданского кодекса Российской Федерации, нарушает права и законные интересы собственников соседних квартир, расположенных в упомянутом многоквартирном доме, что не соответствует положениям ст. 30 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также потребителей гостиничных услуг, то есть неопределенного круга лиц, руководствуясь положениями ч. 1 ст. 45 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с учетом последующих уточнений просил признать незаконным и недействительным договор аренды жилого помещения № 2016- Жуковского45 от 02.02.2016, заключенный между Шалимовой (Патяевой) Е.С. и Ипатовым А.В., обязать Ипатова А.В. прекратить осуществление деятельности по оказанию услуг хостела «Лайк Хостел» по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, с даты вступления решения суда в законную силу, обязать Шалимову (Патяеву) Е.С. прекратить использование жилых помещений, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, не по назначению – предоставление квартиры для организации услуг хостела и взыскать с ответчиков в доход государства государственную пошлину по 300 рублей с каждого.

Шалимова (Патяева) Е.С. просила в удовлетворении иска отказать, ссылаясь на то, что договор аренды квартиры, расположенной по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, был заключён с Ипатовым А.В., как с физическим лицом, а не с индивидуальным предпринимателем, квартира использовалась под жилые цели (проживание граждан), действующим законодательством использование жилых помещений для размещения хостелов не запрещено, следовательно, оснований для признания незаконным и недействительным договора аренды № 2016- Жуковского45 от 02.02.2016 не имеется; кроме того, указанный договор расторгнут ею в одностороннем порядке и с 11.09.2016, доступ гостей в квартиру прекращён, мебель и оборудование, принадлежащие Ипатову А.В., вывезены, деятельность хостела «Лайк Хостел» в квартире не ведется, договор аренды был заключён на 11 месяцев, условие о пролонгации договора отсутствует и перезаключать договор аренды с Ипатовым А.В. на новый срок она не намерена.

Представитель истца в судебное заседание явился, уточнённые требования поддержал.

Представитель Шалимовой (Патяевой) Е.С. в судебное заседание явилась, просила в удовлетворении иска отказать.

Представитель Ипатова А.В. в судебное заседание явилась, просила в удовлетворении иска отказать, пояснила, что Ипатов А.В. зарегистрировался в качестве Индивидуального предпринимателя лишь 16.02.2016, договор был заключён с ним 02.02.2016, как с физическим лицом, а переданное в аренду жилое помещение использовалось им для проживания граждан – гостей города вполне законно, так как организация хостелов в жилых помещениях действующим законодательством не запрещена, также представитель данного ответчика указала, что договор аренды № 2016- Жуковского45 от 02.02.2016 расторгнут в одностороннем порядке Шалимовой (Патяевой) Е.С., с 11.09.2016 доступ в квартиру прекращён, его имущество вывезено в неизвестном направлении и удерживается Шалимовой (Патяевой ) Е.С., деятельность хостела «Лайк Хостел» с указанной даты не ведётся, кроме того, срок действия договора аренды истек, возобновление договора на новый срок невозможно.

Выслушав объяснения сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В связи с обращением Будиной О.Ю. о законности размещения хостела в одной из квартир в многоквартирном жилом доме по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, 21.07.2016 прокуратурой Центрального района Санкт-Петербурга проведена проверка, в ходе которой установлено, что в квартире № в указанном многоквартирном жилом доме выполнены переустройство и переоборудование, данное жилое помещение используется ИП Ипатовым А.В. для посуточного заселения граждан, в квартире обустроено одно рабочее место – рецепция для регистрации вновь прибывающих граждан, оборудованное сейфом с ключами от комнат (л.д. 10 – 14). Собственником квартиры является Шалимова (Патяева) Е.С., которая передала указанное жилое помещения во временное владение и пользование Ипатову А.В. на основании договора аренды помещения № 2016-Жуковского45 от 02.02.2016.

Заявляя требования о признании незаконным и недействительным указанного договора аренды, истец ссылался на то, что п. 4.4.2 предусмотрено право арендатора не только проживать в жилом помещении, но и сдавать его в субаренду, то есть использовать для осуществления предпринимательской деятельности, при этом оказание гостиничных услуг без изменения правого режима жилого помещения на нежилое противоречит положениям действующего законодательства.

В соответствии с п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно п. 1 ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

П. 1 ст. 421 ГК РФ установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора при этом стороны могут заключить как предусмотренный так и не предусмотренный законом и иными правовыми актами, а также договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (п.п. 2, 3 ст. 421 ГК РФ).

Из оспариваемого договора усматривается, что Шалимова (Патяева) Е.С. предоставила в аренду Ипатову А.В. принадлежащую ей на праве собственности квартиру, расположенную по адресу: Санкт-Петербург, <адрес> общей площадью 122,5 кв.м для цели проживания, п. 4.4.2 договора стороны предусмотрели право арендатора сдавать в субаренду третьим лицам часть предоставленного жилого помещения и заключать от своего имени договоры найма. Данное условие договора соответствует положениям п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации о праве арендатора с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем). Также в п. 1.5 договора аренды стороны включили условие о приобретении гражданами, проживающими постоянно совместно с арендатором равных с ним прав пользования арендованным жилым помещением, данное условие корреспондирует положениям ст. 69 Жилищного кодекса Российской Федерации, ст.ст. 677, 679 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующими правоотношения, связанные с наймом жилых помещений.

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абз. 1 ст. 431 ГК РФ).

В оспариваемом договоре определены предмет аренды, цена и порядок расчетов за пользование арендованным имуществом, срок аренды, то есть согласованы все существенные условия договора аренды жилого помещения, также предусмотрены возможность проживания совместно с арендатором иных граждан и право сдачи части жилого помещения в субаренду, что действующим законодательством не запрещено, при этом ни из положений п. 4.4.2, ни из иных положений оспариваемого договора не следует, что арендованная квартира предоставляется Ипатову А.В. для осуществления деятельности по оказанию услуг хостела.

Как установлено п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу п. 1 ст. 168 названного Кодекса недействительной (оспоримой) является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта.

Поскольку несоответствие согласованных сторонами условий договора аренды помещения № 2016-Жуковского45 от 02.02.2016 требованиям действующего законодательства объективными доказательствами не подтверждено, суд считает указанные требования подлежащими отклонению.

Приходя к такому выводу, суд считает необходимым указать, что приобретение впоследствии Ипатовым А.В. статуса индивидуального предпринимателя (с 16.02.2016) и использование предоставленного ему по договору аренды жилого помещения не для личного проживания, а для организации хостела и сдачи внаём меблированных комнат не влечёт недействительность заключённого договора по основаниям, установленным п. 1 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как свидетельствует о нарушении определенного сторонами режима использования помещения, в связи с которым наступают последствия, предусмотренные ст. 619 данного Кодекса.

Материалами дела установлено, что договор аренды помещения № 2016-Жуковского45 от 02.02.2016 расторгнут в одностороннем порядке Шалимовой (Патяевой) Е.С. в связи с неисполнением Ипатовым А.В. обязанности по внесению части арендной платы (оплате коммунальных платежей) (п. 3.7), с 11.09.2016 доступ в квартиру, расположенную по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, Ипатова А.В. и иных лиц, с которыми у него были заключены договоры субаренды, прекращён. Шалимова (Патяева) Е.С. освободила принадлежащую её квартиру от имущества Ипатова А.В. 23.09.2016, путём демонтажа, вывоза и передачи его на хранение ООО «ИТИРУС-Регионы», что подтверждено договором возмездного оказания услуг № 309/1 от 23.09.2016 (л.д. 57 – 61). В настоящее время указанное имущество удерживается Шалимовой (Патяевой) Е.С., Куйбышевским районным судом Санкт-Петербурга рассматривается иск Ипатова А.В. об истребовании данного имущества (л.д. 62-70), кроме того, срок действия договора аренды помещения истек 02.11.2016. Изложенное позволяет сделать вывод о том, что Ипатов А.В. деятельность по оказанию услуг хостела «Лайк Хостел», не осуществляет. Указанные обстоятельства истцом не опровергнуты.

В соответствии с положениями абз. 3 ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется путем, в том числе, восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Основанием для удовлетворения иска о запрещении деятельности, нарушающей право или создающей угрозу его нарушения, является подтвержденный факт осуществления такой деятельности.

Как следует из ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Доказательства должны соответствовать признакам относимости и допустимости (ст.ст. 59, 60 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

В подтверждение осуществления Ипатовым А.В. деятельности по оказанию услуг хостела истец указал, что последний предъявил иск к Шалимовой (Патяевой) Е.С. о признании незаконным расторжения договора аренды в одностороннем порядке, об истребовании принадлежащего имущества, являвшегося оборудованием хостела, к тому же в сети Интернет до настоящего времени размещена реклама хостела «Лайк Хостел», оказывающего услуги по размещению граждан по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>.

Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает, что доводы истца об осуществлении Ипатовым А.В. деятельности по оказанию услуг хостела «Лайк Хостел» опровергаются совокупностью доказательств, при этом само по себе предъявление в суд иска о признании незаконным расторжения договора аренды и истребовании удерживаемого Шалимовой Е.С. оборудования хостела, а также наличие в сети Интернет соответствующей рекламы факт осуществления деятельности по сдаче в аренду посуточно частей помещений упомянутой квартиры не подтверждает. Поскольку истцом не доказан факт реального осуществления Ипатовым А.В. деятельности по оказанию услуг хостела «Лайк Хостел» в <адрес> в Санкт-Петербурге правовые основания для пресечения указанной деятельности отсутствуют.

Разрешая требования прокурора об обязании Шалимовой (Патяевой) Е.С. прекратить использование жилых помещений не по назначению, суд исходит из следующего.

В соответствии со ст. 17 Жилищного кодекса Российской Федерации допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. В силу п. 3.2.5 ГОСТ Р 51185-2008, утвержденного Приказом Ростехрегулирования от 18 декабря 2008 г. N 518-ст, молодежная гостиница (хостел) - это предприятие, управляемое некоммерческой организацией, которое предоставляет услуги по размещению отдыхающих в многоместных номерах и их питанию с ограниченным выбором блюд и (или) наличием оборудования для самостоятельного приготовления пищи, оказывает развлекательные, образовательные и иные услуги.

По смыслу ч. 2 ст. 17 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник или иной гражданин может лишь совмещать проживание в жилом помещении и осуществление какой-либо профессиональной (предпринимательской) деятельности: адвокатской или нотариальной практики, репетиторской деятельности и т.д. Следовательно, использование собственником принадлежащей ему квартиры, а также иными лицами предоставленных им квартир в качестве гостиничного номера или для организации хостела, т.е. для временного заселения посторонних граждан на возмездной основе, противоречит положениям п. 3 ст. 288 Гражданского кодекса Российской Федерации и ч. 2 ст. 17 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В силу ст. 22 Жилищного кодекса Российской Федерации и ГОСТ деятельность по оказанию гостиничных услуг может осуществляться лишь после перевода жилого помещения (жилых помещений) в нежилое и оснащения указанного помещения оборудованием, необходимым для оказания потребителям услуг надлежащего качества: системой звукоизоляции номеров, средствами противопожарной безопасности, охранной сигнализацией, сейфами для принятия на хранение денег и драгоценностей, средствами для уборки и санитарной очистки номеров.

Шалимова (Патяева) Е.С. не оспаривала, что об организации Ипатовым А.В. в предоставленной по договору аренды квартире, расположенной по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, хостела ей было известно и возражений относительно использования принадлежащего ей имущества в указанном режиме не имела. Между тем, данная квартира является жилым помещением, правовой режим её использования на нежилое помещение не изменён, что Шалимовой (Патяевой) Е.С. не оспорено, следовательно, последняя не вправе предоставлять принадлежащее ей жилое помещение для организации услуг хостела.

Доводы представителя Шалимовой (Патяевой) Е.С. о том, что утвержденный приказом Росстандарта от 23.10.2014 № 1393 – ст национальный стандарт, устанавливающий общие требования к хостелам (ГОСТР56184-2014) позволяет занимать в т.ч. квартиру или несколько квартир в одном здании и хостелы, расположенные в квартирах, могут иметь общий подъезд с соседями (собственниками или нанимателями других квартир в том же подъезде) при условии соблюдения требований Жилищного кодекса Российской Федерации не могут повлечь отказ в удовлетворении иска прокурора в указанной части, так как упомянутый ГОСТ носит добровольный характер, не является нормативным правовым актом и не содержит правил, обязательных для многократного применения неопределенным кругом лиц, следовательно, должен применяться с соблюдением положений ст.ст. 17, 30 Жилищного кодекса Российской Федерации, ст. 288 Гражданского кодекса Российской Федерации и не противоречить им.

При разрешении спора по существу суд обязан разрешить вопрос о распределении судебных расходов. Поскольку в силу подп. 9 п. 1 ст. 333.36 Налогового кодекса Российской Федерации прокуроры по заявлениям в защиту прав, свобод и законных интересов граждан, неопределенного круга лиц или интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований от уплаты государственной пошлины освобождены, руководствуясь положениями ч. 1 ст. 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает необходимым взыскать с Шалимовой (Патяевой) Е.С. в доход бюджета Санкт-Петербурга государственную пошлину в размере 300 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

Обязать Шалимову (Патяеву) Е. С. прекратить использование жилых помещений, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, <адрес> не по назначению – предоставление квартиры для организации услуг хостела.

В удовлетворении остальной части требований отказать.

Взыскать с Шалимовой (Патяевой) Е. С. в доход бюджета Санкт-Петербурга государства государственную пошлину в размере 300 рублей.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца с даты составления мотивированного решения путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд Санкт-Петербурга.

Мотивированное решение составлено 10.05.2017.

Судья: