Дело № 2-579/2017 (2-8646/2016;) ~ М-5761/2016, первая инстанция

Дело № 2-579/17 20 сентября 2017 года

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Красносельский районный суд Санкт-Петербурга в составе:

председательствующего судьи Христосовой А.И.,

при секретаре Марченко К.К.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску [СКРЫТО] Геннадия [СКРЫТО] к [СКРЫТО] [СКРЫТО] [СКРЫТО] о взыскании задолженности по арендной плате, пени, процентов, задолженности по оплате услуг управляющей компании, энергоснабжения и по встречному иску [СКРЫТО] [СКРЫТО] [СКРЫТО] к [СКРЫТО] Геннадию [СКРЫТО] о взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

[СКРЫТО] Г.И. обратился в суд с иском к [СКРЫТО] С.И., в котором просит взыскать с ответчика задолженность по арендной плате в размере 808 884 руб., пени за нарушение срока оплаты арендных платежей в размере 109 399 руб., проценты на сумму долга по арендной плате по ст.317.1 ГК РФ в размере 31 306 руб., задолженность за услуги управляющей компании в размере 61 275 руб. 61 коп., задолженность за услуги электроснабжения в размере 35 811 56 коп., расходы по уплате государственной пошлины. В обоснование иска указано, что 01.05.2015 между [СКРЫТО] Г.И. (арендодатель) и ИП [СКРЫТО] С.И. (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения, предметом которого является предоставление арендатором арендодателю в аренду нежилого помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, для организации салона красоты и другой коммерческой деятельности. Площадь помещения составляет 134,9 кв.м. Арендодатель передал, а арендатор принял в аренду вышеуказанное нежилое помещение, согласно акту сдачи-приемки помещения от 24 апреля 2015 г. Договор вступает в силу с 24.04.2015 и действует по 24.03.2016 (п. 1.3). Согласно п. 2.1 договора арендная плата установлена в следующих размерах: арендная плата, начиная с 24.08.2015, составляет 121 500 рублей; за первый месяц аренды арендодатель освобождает арендатора от арендной платы; арендная плата за второй, третий и четвертый месяц аренды составляет 94 500 рублей. Согласно п. 2.2 договора арендная плата вносится ежемесячно не позднее 05 числа каждого оплачиваемого месяца аренды. Арендатор, начиная с 06.08.2015 ненадлежащим образом исполняет обязанность по внесению арендных платежей. На настоящее время задолженность по арендной плате за период с 06.08.2015 но 09.06.2016 составляет 808 884 руб. Согласно п. 5.1 договора при просрочке арендной платы и иных платежей, арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,1% от суммы арендной платы и иных платежей за каждый день просрочки. Пени за просрочку платежей по арендной плате по состоянию на 08.07.2016 составляют 109 399 руб. Также на основании ст. 317.1 ГК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию проценты на сумму долга по арендной плате за период пользования денежными средствами и составляют 31 306 руб. Согласно п.п. 2.4, 2.5 договора услуги управляющей компании, текущий ремонт, обеспечение помещения водой, канализацией, телефонной связью и интернетом оплачиваются арендатором либо по прямым договорам арендатора с обслуживающими организациями, возмещаются арендодателю арендатором; оплату электроснабжения помещения осуществляет арендодатель. Арендатор компенсирует затраты арендодателя по оплате электроснабжения в сумме, равной размеру показаниям реального потребления по прибору учета, помноженного на стоимость на стоимость киловатт/часа, установленную энергосберегающей организацией для данного периода потребления. Оплата производится на основании выставленного арендодателем счета. За период с 24.04.2015 по настоящее время арендатор не производил оплату затрат за услуги Управляющей компании и услуги электроснабжения. За период с мая 2015 г. по март 2016 г. задолженность за услуги управляющей компании составила 61 275 руб. 61 коп., за услуги электроснабжения – 35 811 руб. 56 коп.

[СКРЫТО] С.И. обратилась со встречным иском к [СКРЫТО] Г.И., в котором просила с учетом уточнения исковых требований в порядке ст. 39 ГПК РФ взыскать с ответчика стоимость неотделимых улучшений в размере 753 546 руб., расходы по уплате государственной пошлины. В обоснование иска указано, что при заключении договора от 01.05.2015 аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>. [СКРЫТО] С.И. обговорила с [СКРЫТО] Г.И. необходимость проведения работ по оформлению интерьра и косметических работ в самом помещении, так как основным напрвалением предпринимательской деятельности в арендуемом помещении являлся салон красоты, а также планировалось открытие аптеки. 02.05.2015 [СКРЫТО] С.И. заключила с ИП Я. М.В. договор подряда №12/2015 на выполнение вышеуказанных работ. 01.07.2015 работы были окончены. Всего [СКРЫТО] С.И. заплатила ИП Я. М.В. по договору 610 000 руб., приобрела строительные материалы на сумму 143 546 руб., что в соответствии со ст. 623 ГК РФ является неотделимыми улучшениями и подлежат возмещению арендодателем арендатору (т. 1 л.д. 105-106, т. 2 л.д. 46).

В судебном заседании истец по первоначальному иску ответчик по встречному иску [СКРЫТО] Г.И. не участвовал, его представитель Коломейцева И.А. настаивала на удовлетворении исковых требований, возражала против удовлетворения встречного иска, поддержав доводы возражений на встречное исковое заявление (т. 2 л.д. 33-36).

Ответчица по первоначальному иску истица по встречному иску [СКРЫТО] С.И. в судебном заседании не участвовала, ее представитель Дубровина О.А. настаивала на удовлетворении встречных исковых требований, возражала против удовлетворения первоначального иска.

Суд, заслушав участвующих в деле лиц, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующим выводам.

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Судом установлено, что 01.05.2015 между [СКРЫТО] Г.И. (арендодатель) и [СКРЫТО] С.И. (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, для организации салона красоты и другой коммерческой деятельности; площадь помещения составляет 134,9 кв.м. Арендодатель передал, а арендатор принял в аренду вышеуказанное нежилое помещение (акт сдачи-приемки помещения (т. 1 л.д. 21)). Договор вступает в силу с 24.04.2015 и действует по 24.03.2016 (п. 1.3) (т. 1 л.д. 16-21).

Согласно п. 2.1 договора арендная плата установлена в следующих размерах: арендная плата, начиная с 24.08.2015, составляет 121 500 руб.; за первый месяц аренды арендодатель освобождает арендатора от арендной платы; арендная плата за второй, третий и четвертый месяц аренды составляет 94 500 руб.

Согласно п.п. 2.4, 2.5 договора услуги управляющей компании, текущий ремонт, обеспечение помещения водой, канализацией, телефонной связью и интернетом оплачиваются арендатором либо по прямым договорам арендатора с обслуживающими организациями, возмещаются арендодателю арендатором; оплату электроснабжения помещения осуществляет арендодатель. Арендатор компенсирует затраты арендодателя по оплате электроснабжения в сумме, равной размеру показаниям реального потребления по прибору учета, помноженного на стоимость на стоимость киловатт/часа, установленную энергосберегающей организацией для данного периода потребления. Оплата производится на основании выставленного арендодателем счета.

При просрочке внесения арендной платы и иных платежей, предусмотренных договором, арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,1% от суммы арендной платы и иных платежей за каждый день просрочки (п. 5.1.).

С 06.08.2015 арендатор надлежащим образом не исполнял обязанности по внесению арендной платы, за период с 06.08.2015 по 09.06.2016 задолженность по арендной плате составила 808 884 руб.

29.04.2016 [СКРЫТО] Г.И. направил [СКРЫТО] С.И. претензию с требованием произвести оплату задолженности по арендной плате в размере 666 915 руб. 03 коп., пени за просрочку платежей, процентов на сумму долга.

В ответ на данную претензию [СКРЫТО] С.И. сообщила, что не имеет неисполненных обязательств перед [СКРЫТО] Г.И. (т. 1 л.д. 190).

17.06.2016 истец по первоначальному иску направил [СКРЫТО] С.И. претензию, в которой просил произвести оплату задолженности по арендной плате в размере 808 804 руб., пени за просрочку платежей в размере 92 412 руб., процентов на сумму долга в размере 27 292 руб. 12 коп., а также произвести оплату услуг управляющей компании и электроснабжения (т. 1 л.д. 60-61).

Также 17.06.2016 истец по первоначальному иску направил [СКРЫТО] С.И. уведомление о расторжении договора аренды нежилого помещения от 01.05.2015 (т. 1 л.д. 62). Ответа на данные письма не последовало.

Как указывает ответчица по первоначальному иску между ней и [СКРЫТО] Г.И. были заключены дополнительные соглашения к договору аренды нежилого помещения от 01.05.2015. Согласно дополнительному соглашению №1 от 07.08.2015 размер месячной арендной платы за арендуемое помещение по договору начиная с 24.08.2015 будет составлять 94 500 руб. (т. 1 л.д. 119). Согласно дополнительному соглашению №2 от 09.10.2015 размер месячной арендной платы за арендуемое помещение по договору начиная с 24.11.2015 будет составлять 55 000 руб. (т. 1 л.д. 120).

Также между сторонами 09.10.2015 был подписан отказ от продления договора аренды нежилого помещения от 01.05.2015, в соответствии с которым [СКРЫТО] С.И. отказалась от продления договора аренды по истечении срока аренды (т. 1 л.д. 130).

Определением Красносельского районного суда Санкт-Петербурга по ходатайству стороны истца по первоначальному иску по делу назначена судебная экспертиза по вопросам соответствия даты подписания и даты изготовления указанных выше документов, а также соответствия подписей от имени [СКРЫТО] Г.И. его подписи, проведение которой поручено ООО «Санкт-Петербургский институт независимой экспертизы и оценки».

Согласно заключению эксперта ООО «Санкт-Петербургский институт независимой экспертизы и оценки» №811/2017 подписи от имени [СКРЫТО] Г.И. в документах: дополнительном соглашении №1 от 07.08.2015 к договору аренды нежилого помещения от 01.05.2015, дополнительном соглашении №2 от 09.10.2015 к договору аренды нежилого помещения от 01.05.2015, письменном отказе от 09.10.2015 от продления договора аренды нежилого помещения от 01.05.2015 вероятно выполнены не [СКРЫТО] Г.И. (т. 1 л.д. 238-245).

Согласно заключению эксперта ООО «Санкт-Петербургский институт независимой экспертизы и оценки» №811/2017 по делу №2-579/2017 фактический период времени выполнения дополнительного соглашения №1 от 07.08.2015 к договору аренды нежилого помещения от 01.05.2015, дополнительного соглашения №2 от 09.10.2015 к договору аренды нежилого помещения от 01.05.2015, письменного отказа от 09.10.2015 от продления срока договора аренды нежилого помещения от 01.05.2015 не соответствует датам, указанным в документах – «07 августа 2015 г.» и «09 октября 2015 г.».

Фактический период времени выполнения дополнительного соглашения №1 от 07.08.2015 к договору аренды нежилого помещения от 01.05.2015, дополнительного соглашения №2 от 09.10.2015 к договору аренды нежилого помещения от 01.05.2015 составляет не более полутора лет, предшествующих моменту настоящего исследования, то есть указанные документы выполнены не ранее декабря 2015 года.

Фактический период времени выполнения письменного отказа от 09.10.2015 от продления срока договора аренды нежилого помещения от 01.05.2015 составляет не более одного года, предшествующих моменту настоящего исследования, то есть указанный документ выполнен не ранее июня 2016 года (т. 2 л.д. 1-13).

Заключения подготовлены компетентными специалистами в соответствующей области знаний, в соответствии с требованиями действующих норм и правил, проведенный экспертный анализ основан на специальной литературе. Оснований сомневаться в объективности и беспристрастности экспертов не имеется.

Допрошенная в судебном заседании эксперт Гогичаишвили Н.Б. данное ею заключение поддержала в полном объеме.

При таком положении, суд полагает возможным принять указанные заключения экспертов за основу, при этом суд оценивает их по правилам ч. 3 ст. 86 ГПК РФ в совокупности с иными представленными по делу доказательствами.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно положениям ст. ст. 56, 59, 67 ГПК РФ суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне их надлежит доказывать, принимает только те доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения дела, оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Учитывая установленные по делу обстоятельства, оценив представленные сторонами суду доказательства, поскольку требования [СКРЫТО] Г.И. основаны на условиях договора и законе, договором предусмотрено право арендодателя на расторжение договора в одностороннем порядке, взыскание задолженности по договору и пени (процентов) за просрочку внесения арендной платы исковые требования являются правомерными и подлежат удовлетворению.

В соответствии со ст. 317.1 ГК РФ в случаях, когда законом или договором предусмотрено, что на сумму денежного обязательства за период пользования денежными средствами подлежат начислению проценты, размер процентов определяется действовавшей в соответствующие периоды ключевой ставкой Банка России (законные проценты), если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Согласно разъяснениям, данным в п. 53 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» в отличие от процентов, предусмотренных п. 1 ст. 395 ГК РФ, проценты, установленные ст. 317.1 ГК РФ, не являются мерой ответственности, а представляют собой плату за пользование денежными средствами.

Расчет взыскиваемых сумм, а именно задолженности по арендной плате, пени за просрочку внесения арендной платы, процентов по ст. 317.1 ГК РФ, задолженности за услуги управляющей компании и электроснабжение судом проверен, в силу ст. 56 ГПК РФ ответчиком по первоначальному иску не оспорен, доказательств отсутствия задолженности или наличия задолженности в ином размере не представлено.

Стороной ответчика по первоначальному иску заявлено о снижении пени (неустойки) 109 399 руб. как явно несоразмерной последствиям нарушенного права (т. 2 л.д. 67).

Принимая во внимание ст. 333 ГК РФ, п.п. 69-75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», Определение Конституционного Суда РФ от 15.01.2015 № 7-О, указывающее, что предоставленная суду возможность уменьшить неустойку в случае ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств является одним из правовых способов защиты от злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, т.е. по существу способом реализации требования ч. 3 ст. 17 Конституции РФ, согласно которому осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц, а также обстоятельства дела, соотношение размера долга по договору и размера неустойки, суд считает возможным удовлетворить ходатайство ответчика об уменьшении размера пени и снизить подлежащую взысканию сумму до 50 000 руб.

Таким образом, сумма задолженности, подлежащая взысканию с ответчика по первоначальному иску в пользу истца, составит 987 277 руб. 17 коп. (808 884 руб. + 50 000 руб. + 31 306 руб. + 61 275 руб. 61 коп. + 35 811 руб. 56 коп.).

В силу п. 2 ст. 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Согласно п. 3 ст. 623 ГК РФ стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

[СКРЫТО] С.И. в обоснование заявленных встречных исковых требований ссылается на то, что произвела улучшения арендованного имущества и предоставляет договор подряда №12/2015 о 02.05.2015, заключенный с ИП Я. М.В., по оформлению интерьера помещения с косметической отделкой общей площадью 134,9 кв.м. по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, квитанции, товарные чеки и накладные на приобретение товаров, датированные маем, июнем 2015 г. (т. 1 л.д. 83-89, т. 2 л.д. 47-60).

Допрошенные в судебном заседании свидетели Р. И.Я., С. Д.А., С. А.В. пояснили, что в арендуемом помещении был произведен ремонт, в частности свидетель С. Д.А. пояснил, что в помещении был положен линолеум, произведена отделка стен, свидетель С. А.В. пояснила, что в арендуемом помещении находилась парикмахерская, которая из-за нерентабельности была закрыта (т. 1 л.д. 197-201).

Вместе с тем, в материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие о том, что истец по первоначальному иску давал [СКРЫТО] С.И. свое согласие на производство ремонтных работ, направленных на создание неотделимых улучшений нежилого помещения.

Действующим законодательством предусмотрено лишь право арендатора предприятия без согласия арендодателя вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия.

С учетом установленных обстоятельств, оценив представленные доказательства, суд приходит к выводу о том, что ответчик не предоставил суду доказательств, подтверждающих получение согласия арендодателя на выполнение неотделимых улучшений, содержащего перечень подлежащих выполнению работ, сроки выполнения работ, их стоимость, внесение соответствующих изменений в договор аренды нежилого помещения от 01.05.2015, в связи с чем оснований для удовлетворения встречных исковых требований о взыскании с арендодателя стоимости неотделимых улучшений не имеется.

В соответствии со ст.98 ГПК РФ и с учетом разъяснений, данных в абз. 4 п. 21 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 №1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» с ответчика по первоначальному иску в пользу истца подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в размере 13 433 руб. 38 коп.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 12, 39, 56, 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования [СКРЫТО] Геннадия [СКРЫТО] – удовлетворить в части.

Взыскать с [СКРЫТО] [СКРЫТО] [СКРЫТО] в пользу [СКРЫТО] Геннадия [СКРЫТО] задолженность по арендной плате в размере 808 884 руб., пени в размере 50 000 руб., проценты на сумму долга в размере 31 306 руб., задолженность по оплате услуг управляющей компании в размере 61 275 руб. 61 коп., задолженность по электроснабжению в размере 35 811 руб. 56 коп., а всего 987 277 (девятьсот восемьдесят семь тысяч двести семьдесят семь) рублей 17 копеек.

Взыскать с [СКРЫТО] [СКРЫТО] [СКРЫТО] в пользу [СКРЫТО] Геннадия [СКРЫТО] расходы по оплате государственной пошлины в размере 13 433 (тринадцать тысяч четыреста тридцать три) рубля 38 копеек.

В остальной части заявленные [СКРЫТО] Геннадием [СКРЫТО] исковые требования оставить без удовлетворения.

В удовлетворении встречных исковых требований [СКРЫТО] [СКРЫТО] [СКРЫТО] отказать.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья:

Решение суда в окончательной форме принято 25 сентября 2017 года.