Дело № 2-3044/2017, первая инстанция

15 ноября 2017 года

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Красносельский районный суд Санкт-Петербурга в составе:

председательствующего судьи Линчевской М.Г.,

при секретаре Кечаевой А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску [СКРЫТО] Сергея [СКРЫТО] к [СКРЫТО] [СКРЫТО] [СКРЫТО] о взыскании излишне уплаченной покупной цены, расходов на оплату услуг оценщика, расходов по оплате государственной пошлины,

УСТАНОВИЛ:

[СКРЫТО] С.Е. обратился в Ленинский районный суд Санкт-Петербурга с иском к [СКРЫТО] Т.Н. о взыскании излишне уплаченной покупной цены, расходов на оплату услуг оценщика, расходов по оплате государственной пошлины.

Определением Ленинского районного суда Санкт-Петербурга от 13.02.2017 дело передано для рассмотрения в Красносельский районный суд Санкт-Петербурга.

В обоснование исковых требований истец указывает, что 14.03.2014 между сторонами заключен договор купли-продажи недвижимого имущества с использованием кредитных средств. Предметом договора являлась квартира по адресу: Санкт-Петербург, <адрес> Цена объекта недвижимости определена в сумме 4 330 000 рублей. Обязательства по оплате исполнены истцом в полном объеме за счет денежных средств, полученных по кредитному договору, заключенному истцом с ЗАО «Коммерческий банк Дельта Кредит» 14.03.2014. В октябре 2016 года к истцу обратились представители Администрации Адмиралтейского района Санкт-Петербурга с сообщением о непригодности жилого помещения для проживания и необходимости выселения из квартиры на время проведения ремонтных работ. При этом ими было предоставлено заключение о признании помещения непригодным для постоянного проживания от 19.02.2014. Как следует из текста заключения, обследование квартиры производилось при участии [СКРЫТО] Т.Н. Таким образом, на момент заключение договора купли-продажи от 14.03.2014 [СКРЫТО] Т.Н. было известно о том, что квартира находится в состоянии непригодном для проживания, однако об этом истцу сообщено не было. С целью определения реальной стоимости объекта недвижимости на момент заключения договора купли-продажи истец обратился к оценщику, представив ему заключение МВК, согласно заключению которого стоимость квартиры составляла 3 070 000 рублей. На основании изложенного, истец, уточнив требования, просит взыскать с ответчика излишне уплаченную покупную цену в сумме 1 260 000 рублей, расходы на оплату услуг оценщика в сумме 7 000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в сумме 3 200 рублей.

Истец [СКРЫТО] С.Е. в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом, направил в суд своего представителя.

Представитель истца – [СКРЫТО] И.Д., действующая на основании доверенности, в судебное заседание явилась, поддержала заявленные требования.

Ответчик [СКРЫТО] Т.Н. в судебное заседание не явилась, о времени и месте слушания дела извещена надлежащим образом, направила в суд своего представителя.

Представитель ответчика – адвокат Пескова Л.Я. в судебное заседание явилась, возражала против удовлетворения заявленных требований, указывая на то, что на момент заключения договора [СКРЫТО] Т.Н. не знала о результатах обследования, а также на то, что истцом пропущен срок, установленный ст. 477 ГК РФ для предъявления данных требований.

При таких обстоятельствах, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав представителя истца, представителя ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

На основании статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

В соответствии со статьей 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору (ст. 557 ГК РФ).

Согласно ч. 1 ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Исходя из анализа вышеприведенных норм права, для применения мер гражданско-правовой ответственности к продавцу, сторона должна доказать, что переданный объект недвижимости не соответствует условиям договора о качестве товара и данные недостатки возникли до его передачи покупателю.

В силу положений статьи 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Проверка качества товара производится в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно применяемыми условиями проверки товара, подлежащего передаче по договору купли-продажи (п. 2 ст. 474 ГК РФ).

Таким образом, качество товара определяется соглашением сторон в договоре, при отсутствии такого соглашения товар, пригодный для использования, считается соответствующим требованиям о качестве.

В связи с чем юридически значимым обстоятельством для правильного разрешения спора является выяснение вопроса о возможности использования по назначению.

Из материалов дела следует, что 14.03.2014 [СКРЫТО] С.Е. и [СКРЫТО] Т.Н. заключили договор купли-продажи недвижимого имущества с использованием кредитных средств.

Предметом договора являлась квартира по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>.

Согласно п. 2.4 договора продавец обязуется передать недвижимое имущество покупателю в пригодном для постоянного проживания состоянии, свободным от прав и претензий третьих лиц, укомплектованным исправным сантехническим, электротехническим и иным оборудованием, без задолженностей по квартплате, коммунальным платежам, оплате за электроэнергию, абонентской плате за телефон, междугородние и между народные переговоры.

Цена объекта недвижимости определена в сумме 4 330 000 рублей.

Обязательства по оплате исполнены истцом в полном объеме за счет денежных средств, полученных по кредитному договору, заключенному истцом с ЗАО «Коммерческий банк Дельта Кредит» 14.03.2014.

02.04.2014 сторонами подписан акт приема-передачи имущества, в котором указано, что претензий у покупателя к продавцу по передаваемому недвижимому имуществу, в том числе, по оплате эксплуатационных расходов и коммунальных платежей, не имеется.

Право собственности [СКРЫТО] С.Е. зарегистрировано в установленном порядке 21.03.2014.

При совершении сделки по инициативе покупателя получен отчет об определении рыночной и ликвидационной стоимостей недвижимого имущества (квартиры) в целях заключения кредитного договора и залога указанного имущества.

Согласно отчету ООО «Оценочная фирма «Проект-Оценка» № № 71/1-14 от 25.02.2014 рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная сравнительным подходом составила 5 197 600 рублей, ликвидационная стоимость - 3 463 730 рублей.

При этом в отчете указано на то, что в ходе выполнения оценочного задания работа включала следующие основные этапы:

- инспекция объекта недвижимости;

- анализ предоставленных документов, беседа с собственником объекта оценки;

- выбор методологии проведения оценки;

- расчет рыночной и ликвидационной стоимости объекта оценки;

- составление отчета.

Согласно статье 15 Жилищного кодекса Российской Федерации квартира используется для целей проживания.

Из материалов дела следует, что истец с семьей вселились в спорное жилое помещение, зарегистрировались в нем, проживали в нем до конца 2016 года, после чего были временно выселены для проведения ремонтных работ.

Таким образом, из материалов дела следует и подтверждается пояснениями сторон, что на момент подписания договора купли-продажи и передачи истцу недвижимого имущества, стороны фактически произвели осмотр и прием-передачу данного недвижимого имущества, разногласий по качеству между продавцом и покупателем не имелось, претензий и замечаний по техническому состоянию истец не предъявлял, квартира передана и принята без каких-либо отмеченных недостатков, цена договора согласована сторонами с учетом технического состояния квартиры и её пригодности для проживания, использования. После заключения договора квартира использовалась истцом в соответствии с её назначением, и после проведения ремонтных работ истец вновь сможет использовать жилое помещение для проживания.

Довод истца о том, что ответчик на момент подписания договора купли-продажи знала о заключении МВК от 19.02.2014 не нашел своего подтверждения в рамках рассмотрения дела.

Так из ответа Администрации Адмиралтейского района Санкт-Петербурга следует, что ответчик действительно участвовала при проведении обследования квартиры и присутствовала на заседании МВК, однако сведениями о получении заключения ответчиком Администрация Адмиралтейского района Санкт-Петербурга не располагает.

Кроме того, расхождение между стоимостью квартиры, указанной в отчете об оценке от 25.02.2014 (5 197 600), договоре купли-продажи (4 330 000) и в отчете № 416 от 02.12.2016 (3 070 000) суд признает допустимой погрешностью, поскольку цена квартиры в договоре купли-продажи от 14.03.2014 определена больше, чем в отчете от 02.12.2016, но меньше, чем в отчете от 25.02.2014, в связи с чем суд приходит к выводу о том, что договорная цена была определена соглашением сторон, т.е. по их воле и в их интересе, с учетом всех технических недостатков, имеющихся в квартире на момент совершения сделки, поэтому оснований для уменьшения покупной цены не имеется.

Обсуждая ходатайство представителя ответчика о применении срока исковой давности, суд приходит к следующему выводу.

Согласно нормам ГК РФ продавец отвечает за недостатки, возникшие до передачи товара или по причинам, возникшим до этого момента, при условии, что недостатки обнаружены в пределах сроков, предусмотренных ст. 477 Гражданского кодекса Российской Федерации. Недостатки, обнаруженные по истечении этих сроков, независимо от момента их возникновения, не дают покупателю права воспользоваться способами защиты, предусмотренными ст. 475 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно п. 1 ст. 477 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не установлено законом или договором купли-продажи, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, при условии, что они обнаружены в сроки, установленные настоящей статьей. Если на товар не установлен гарантийный срок или срок годности, требования, связанные с недостатками товара, могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи.

Поскольку ни законом, ни договором купли-продажи от 14.03.2014, заключенным между сторонами, не оговорены сроки, обнаружения недостатков (гарантийные), в данном случае необходимо руководствоваться п. 2 ст. 477 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым данный срок составляет два года с момента передачи товара покупателю.

В пункте 1 акта приема-передачи недвижимого имущества от 02.04.2014 зафиксировано состояние недвижимого имущества.

В пункте 2 акта приема-передачи от 02.04.2014 указано, что претензий у покупателя к продавцу по передаваемому недвижимому имуществу, в том числе, по оплате эксплуатационных расходов и коммунальных платежей, не имеется.

Таким образом, двухлетний срок для обнаружения недостатков следует исчислять с 02.04.2014, указанный срок истек 02.04.2016.

Как следует из материалов дела, истец с претензией к ответчику не обращался, в суд обратился 18.01.2017, то есть после истечения предусмотренного пунктом 2 статьи 477 Гражданского кодекса Российской Федерации срока.

На основании изложенного, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований.

Руководствуясь положениями ст. 98 ГПК РФ, отказывая в удовлетворении требований, суд не находит оснований для взыскания с ответчика расходов по получению услуг оценщика и расходов по оплате государственной пошлины.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 12, 56, 67, 167, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований [СКРЫТО] Сергея [СКРЫТО] к [СКРЫТО] [СКРЫТО] [СКРЫТО] о взыскании излишне уплаченной покупной цены, расходов на оплату услуг оценщика, расходов по оплате государственной пошлины – отказать.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца через Красносельский районный суд Санкт-Петербурга.

Судья

Решение суда в окончательной форме принято 20 ноября 2017 года.