Дело № 2-1047/2017 (2-9620/2016;) ~ М-6810/2016, первая инстанция

07 июня 2017 года

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Красносельский районный суд Санкт-Петербурга в составе:

председательствующего судьи Христосовой А.И.,

при секретаре Марченко К.К.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску [СКРЫТО] Натальи [СКРЫТО] к Обществу с ограниченной ответственностью «Авангард» о признании права собственности на квартиру,

УСТАНОВИЛ:

[СКРЫТО] Н.А. обратилась в суд с иском к ООО «Авангард» о признании права собственности на квартиру, расположенную по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>. В обоснование заявленных требований истец указала на то, что между [СКРЫТО] Н.А. (покупатель) и ООО «Авангард» (продавец) 01.09.2011 заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения в строящемся жилом доме, находящимся на тот момент на стадии строительства, согласно которому продавец обязался переоформить на покупателя квартиру в строящемся жилом доме по строительному адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, кол-во комнат 2, этаж 19/25, общая площадь 67,77 кв. м, общая приведенная площадь 69,45, а покупатель - купить квартиру на условиях и в срок, установленные договором. Продавец обладал правом требования квартиры на основании договора инвестирования № 477-ЛНЮ/09-09 от 25.09.2009, заключенного с застройщиком ООО «СИН». Во исполнение п. 5 договора платежным поручением № 32478081 08.09.2011 истец перечислил на расчетный счет ответчика сумму в размере 3 800 000 руб. Ориентировочный срок ввода в эксплуатацию жилого дома, в котором располагается квартира - 4 квартал 2011 года (п. 2 договора). Согласно п. 6 договора ответчик обязался обеспечить заключение трехстороннего соглашения цессии между застройщиком ООО «СИН», продавцом и покупателем в срок до 30.11.2011. Согласно п. 1.1, п. 2.3.1, п. 3.2.1 договора инвестирования стороны осуществляют реализацию инвестиционного проекта по строительству и сдаче в эксплуатацию жилого дома по вышеуказанному строительному адресу. Инвестор ООО «Авангард» и привлеченные им на договорной основе соинвесторы приобретают право собственности на жилое помещение в объекте площадью 69,45 кв.м (Объект). ООО «Авангард» обязалось за счет собственных и привлеченных средств осуществлять непрерывное, своевременное и в полном объеме финансирование строительства и сдачу в эксплуатацию объекта в соответствии с условиями договора. Согласно п. 4,1, 4.2, 4.3 договора инвестирования инвестирование строительства объекта производится путем прямого финансирования, а также по соглашению сторон иным способом, в том числе и не денежным. Объем финансирования строительства Объекта Инвестором по договору инвестирования составляет 4 844 137,50 рублей из расчета стоимости 1 кв.м. жилого помещения в объекте 69 750 руб. Сумма в размере 4 844 137,50 рублей перечисляется инвестором на расчетный счет застройщика или уплачивается по соглашению сторон иным способом в срок до 30.09.2010 года. В период действия договора инвестирования ООО «Авангард» обязалось не заключать каких-либо сделок, предметом которых будет какое-либо обременение площади объекта, составляющее долю застройщика по договору, а также любые другие действия, так или иначе нарушающие права застройщика (п. 3.2.4 договора), при этом в силу п. 3.3.3, 6.1 договора инвестирования инвестор вправе переуступить свои права по договору третьему лицу при условии выполнения в полном объеме своих обязательств по финансированию строительства, предусмотренных п. 4.3 договора инвестирования и получения письменного согласия застройщика на уступку. В соответствии с п. 2.3 и 2.3.1 договора инвестирования инвесторы и привлеченные им на договорной основе соинвесторы, которым является истец, приобретают право собственности на жилое помещение – квартиру. Согласно заключенному договору истец приобретает все права и обязанности как соинвестор и все права требования на квартиру к ответчику. Все свои обязательства по договору (соинвестирования) истец выполнил, перечислив платеж на расчетный счет ответчика. Однако до настоящего времени ответчик свои обязательства по договору перед истцом не выполнил, в нарушение п. 4, 6 договора не заключил с истцом основной договор купли-продажи, не обеспечил заключение трехстороннего договора цессии между застройщиком ООО «СИН», продавцом и покупателем, в то время как истцом обязательства по договору были выполнены в полном объеме. Строительство дома, в котором находится квартира истца, было завершено, дом введен в эксплуатацию в законном порядке 02.02.2012. После сдачи дома в эксплуатацию квартире присвоен следующий почтовый адрес: Санкт-Петербург, <адрес> Сведения о зарегистрированных правах в отношении квартиры в ЕГРП отсутствуют. В целях регистрации права собственности на квартиру истец 19.07.2016 обратилась в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу с соответствующим заявлением с приложением всех имеющихся у нее оригиналов документов, перечисленных в описи документов от 19.07.2016. Иных документов у истца не имеется. Однако впоследствии истцом было получено уведомление № 78/063/003/2016-375 от 04.08.2016 о приостановлении государственной регистрации права собственности истца на квартиру на срок до 05.09.2016 связи с отсутствием документов, подтверждающих ее участие в инвестировании квартиры, а именно: заключенного с ответчиком основного договора о передаче имущества, соглашения об уступке прав требования к договору инвестирования, акта приема-передачи. Таким образом, при отсутствии указанных документов, государственная регистрация права собственности не может быть произведена. Неисполнение ответчиком обязательств по договору нарушает законное право истца на квартиру, препятствуя Управлению Росреестра по Санкт-Петербургу по обращению Истца совершить регистрационные действия в целях регистрации права собственности истца на квартиру в соответствии с положениями Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ.

Определением суда к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены ЖСК «Маршал», ЗАО УК «Лидер», Шевцов В.М.

Истец в судебное заседание не явилась, ее представитель Горданова А.В. в судебном заседании на удовлетворении заявленных требований настаивала.

Представитель ответчика ООО «Авангард» в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, о причинах не явки суду не сообщил, ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие в суд не предоставил.

Третье лицо Шевцов В.М. в судебном заседании не участвовал, его представитель, а также представитель третьего лица ООО «СИН» Крюкова М.А. в судебном заседании явилась, возражала против удовлетворения исковых требований, по основаниям изложенным в отзыве на иск.

Представители третьих лиц ЖСК «Маршал», ЗАО УК «Лидер», Управление Росреестра по Санкт-Петербургу в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, о причинах не явки суду не сообщили, ходатайство о рассмотрении дела в их отсутствие в суд не предоставили.

При таком положении, учитывая, что стороны, третьи лица надлежащим образом извещены о времени и месте судебного заседания, исходя из положений ст. 167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Суд, выслушав представителя истца, представителя третьих лиц, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии со ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно п. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии п. 1 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ определяет застройщика, как юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24.07.2008 года № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации случаях на праве безвозмездного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

Согласно п. 2 ст. 3 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ который прямо предусматривает, что право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве. В случае привлечения денежных средств граждан для строительства лицом, не имеющим в соответствии с настоящим Федеральным законом на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 статьи 1 настоящего Федерального закона, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации процентов от суммы этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.

Вместе с тем, при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», в том числе меры ответственности, им предусмотренные. (Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом ВС РФ 04.12.2013 года).

Судом установлено, что 25.09.2009 между ООО «СИН» (застройщик) и ООО «Авангард» (инвестор) был заключен договор инвестирования № 477-ЛНЮ/09-09, в соответствии с условиями которого стороны осуществляют реализацию инвестиционного проекта по строительству и сдаче в эксплуатацию жилого дома по строительному адресу: Санкт-Петербург, <адрес>). Инвестор и привлеченные им на договорной основе соинвесторы приобретают право собственности на следующее жилое помещение в объекте: квартиру с проектным номер 477 общей площадью 69,45 кв.м. на 19 этаже (п. 1.1., 2.3.1.) (л.д. 28-33).

01.09.2011 между ООО «Авангард» и [СКРЫТО] Н.А. заключен предварительный договор №477-МР купли-продажи жилого помещения, по условиям которого продавец обязался переоформить на покупателя квартиру в строящемся жилом доме по строительному адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, проектный номер <№>, кол-во комнат 2, этаж 19/25, общая площадь 67,77 кв. м, общая приведенная площадь 69,45, а покупатель купить квартиру на условиях и в срок, установленные договором.

Условиями дополнительного соглашения от 19.10.2011 п. 6 предварительного договора №477-МР купли-продажи жилого помещения изменен, а именно: продавец обязуется обеспечить заключение трехстороннего договора цессии между застройщиком ООО «СИН», продавцом и покупателем до 10.11.2011 (л.д. 25).

Согласно платежному поручению от 08.09.2011 №32478081 [СКРЫТО] Н.А. в счет исполнения предварительного договора купли-продажи на счет ООО «Авангард» переведена цена договора 3 800 000 руб. (л.д. 27).

Государственная регистрация права собственности [СКРЫТО] Н.А. в отношении объекта недвижимости, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <адрес> была приостановлена на срок до 05.09.2016, поскольку документы подтверждающие участие истицы в инвестировании строительства квартиры №<№> (соглашение об уступке прав требования к договору инвестирования 477-ЛНЮ/09-09, акт приема-передачи) не представлены, что не соответствует п. 2 ст. 16, п. 1 ст. 17 Закона о регистрации, п. 1 ст. 408 ГК РФ (л.д. 41-42).

Договор инвестирования от 25.09.2009 №477-ЛНЮ/09-09 расторгнут в соответствии с п. 5.3. договора (в случае просрочки оплаты более 30 календарных дней застройщик вправе в одностороннем внесудебном порядке расторгнуть договор путем направления письменного уведомления в адрес инвестора) (л.д. 154). Согласно справке ООО «СИН» по договору инвестирования №477-ЛНЮ/09-09 от 25.09.2009 ООО «Авангард» не выполнило принятые на себя обязательства, денежных поступлений на банковские счета и в кассу организации ООО «СИН» не производилось (л.д. 156).

29.06.2010 между ООО «СИН» и ЖСК «Маршал» заключен договор №03-И/06-10, предметом которого является регулирование взаимных прав и обязанностей сторон относительно реализации (софинансирования) инвестиционного проекта строительства и сдачи в эксплуатацию жилого дома со встроенными помещениями и подземной автостоянкой по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>) с целью получения застройщиком прибыли по окончании строительства объекта, инвестором – помещений объекта.

Впоследствии на основании договора, заключенного между ЖСК «Маршал» и Шевцовым В.М., и акта приема-передачи спорная квартира передана Шевцову В.М. (л.д. 157-180).

Исходя из изложенного, в соответствии с положением ст. 56 ГПК РФ, суд полагает, что бремя доказывания оплаты в соответствии с условиями договора инвестирования № 477-ЛНЮ/09-09 от 25.09.2009, должно быть возложено на истца и ООО «Авангард». Однако ни истцом, ни ООО «Авангард» доказательств этому в суд не предоставлено.

Вместе с тем, представленными документами подтверждается факт исполнения [СКРЫТО] Н.А. обязательств по договору перед ООО «Авангард», а не исполнение сторонами договора инвестирования от 25.09.2009 №477-ЛНЮ/09-09.

Таким образом, руководствуясь, приведенными положениями закона, суд полагает, что в ходе рассмотрения дела факт исполнения обязательств по финансированию строительства объекта с проектным номером <№> секция 4 по строительному адресу: Санкт-Петербург, <адрес> в размере 4 844 137 рублей 50 копеек ООО «Авангард», либо [СКРЫТО] Н.А. не нашел своего подтверждения, в связи с чем оснований для признания за истцом права собственности на квартиру <адрес>, Санкт-Петербурга не имеется.

Кроме того, ООО «Авангард», застройщиком, применительно к положениям Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», не являлось. В данном случае, застройщиком жилого дома являлось ООО «СИН», при этом ООО «Авангард», предусмотренной п. 6 договора купли-продажи, уступки прав требования истцу не производило.

Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Предметом предварительного договора является обязательство сторон по заключению в будущем основного договора купли-продажи недвижимости в срок, определенный сторонами. Неисполнение такой обязанности в указанный срок прекращает обязательства сторон при условии, если ни одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить такой договор.

Согласно ст. 190 ГК РФ установленный законом, иными правовыми актами, сделкой, назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

В силу ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав правообладателя носит заявительный характер и осуществляется на основании заявления правообладателя то есть, носит вероятностный характер. Таким образом, такое событие как государственная регистрация права собственности не является неизбежным и зависит от воли собственника, а, следовательно, не является событием, от которого в силу закона надлежит исчислять оговоренный сторонами срок.

При изложенных обстоятельствах, суд полагает, что правоотношения сторон не были основаны на участии [СКРЫТО] Н.А. в долевом строительстве жилого дома, применительно положениям к Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ, а имели иную правовую природу и правовое регулирование. Истец [СКРЫТО] Н.А. не лишена возможности требовать от ООО «Авангард» возврата переданных денежных средств.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 12, 56, 67, 167, 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

в удовлетворении исковых требований [СКРЫТО] Натальи [СКРЫТО] к Обществу с ограниченной ответственностью «Авангард» о признании права собственности на квартиру – отказать.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья:

Решение суда в окончательной форме принято 09 июня 2017 года.