Дело № 33-2888/2019 (33-28939/2018;), апелляция

b

САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе

рассмотрела в открытом судебном заседании 12 февраля 2019 года материалы гражданского дела № 2-6218/2018 по апелляционной жалобе [СКРЫТО] И. Ф. на решение Красносельского районного суда Санкт-Петербурга от 22 октября 2018 года по делу по иску [СКРЫТО] И. Ф. к [СКРЫТО] Е. А. о понуждении заключить договора купли-продажи земельного участка,

Заслушав доклад судьи Литвиновой И.А., объяснения представителя истца Алипа А.С., ответчика [СКРЫТО] Е.А., представителя ответчика Зиминой С.Ф., изучив материалы дела, судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

[СКРЫТО] И.Ф. обратился в суд с иском к [СКРЫТО] Е.А., в котором просит принудить ответчика заключить договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №..., возместить судебные расходы по оплате юридических услуг в размере 40 000 руб., а также по уплате государственной пошлины в размере 300 руб.

В обоснование иска указано, что ответчику принадлежит на праве собственности земельный участок, площадью <...> кв.м с кадастровым №..., находящийся по адресу: <адрес>. 16.11.2016 между истцом и [СКРЫТО] Е.А. был заключен предварительный договор, в соответствии с которым стороны обязались в срок до 30.12.2016 заключить договор купли-продажи вышеуказанного земельного участка. Согласно договоренности, реализуемый земельный участок продавался истцу по цене 500 000 руб. 08.12.2016 дополнительным соглашением к предварительному договору, срок о заключении основного договора купли-продажи земельного участка был продлен сторонами до 31.03.2017 по обоюдному согласию, в связи с тем, что ответчик не успевал подготовить весь необходимый пакет документов для отчуждения земельного участка. Заключение предварительного договора было обусловлено тем, что по состоянию на 09.11.2016 земельный участок ответчика был арестован, а также наложены два запрета на совершения регистрационных действий. Перед заключением предварительного соглашения ответчик устно обратился к истцу за помощью с целью снятия обременении (ареста и запретов) с земельного участка, из-за чего срок заключения основного договора купли-продажи земельного участка еще был продлен до 31.03.2017. В начале марта 2017 года истцу стало известно о том, что все обременения с земельного участка были сняты. Какие-либо препятствия для заключения основного договора купли-продажи земельного участка отсутствовали. Истец в устной форме уведомил об этом [СКРЫТО] Е.А., после чего 09.03.2017 истец получил требование, согласно которому ответчик отказывается от заключения основного договора купли-продажи земельного участка, ссылаясь на то, что стоимость земельного участка возросла до 1 500 000 руб. Таким образом, истец полагает, что [СКРЫТО] Е.А. в одностороннем порядке отказался от выполнения обязательств по предварительному договору и уклоняется от заключения основного договора купли-продажи земельного участка. На основании изложенного, истец вынужден обратиться в суд с настоящим иском.

Решением Красносельского районного суда Санкт-Петербурга от 05.03.2018 в удовлетворении иска было отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским дела Санкт-Петербургского городского суда от 02.07.2018 решение Красносельского районного суда Санкт-Петербурга от 05.03.2018 оставлено без изменения, апелляционная жалоба [СКРЫТО] И.Ф. - без удовлетворения.

05.09.2018 [СКРЫТО] И.Ф. подано заявление о пересмотре решения по вновь открывшимся обстоятельствам (л.д. 178-179).

Определением Красносельского районного суда Санкт-Петербурга от 15.10.2018 решение суда от 05.03.2018 отменено в порядке ст. 392 ГПК РФ.

Решением Красносельского районного суда Санкт-Петербурга от 22.10.2018 в удовлетворении исковых требований отказано.

В апелляционной жалобе [СКРЫТО] И.Ф. просит решение суда отменить, как незаконное и необоснованное, вынести по делу новое решение. Ссылается на неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела, неправильное применение норм права.

Ответчиком решение суда не обжалуется.

В заседание суда апелляционной инстанции истец [СКРЫТО] И.Ф. не явилсь, о времени и месте рассмотрения дела извещался по правилам ст. 113 ГПК РФ, телефонограммой через представителя, судебной повесткой, направленной по почте и возвращенной за истечением срока хранения, о причинах своей неявки судебную коллегию не известил, направил в суд представителя, в связи с чем судебная коллегия полагает возможным рассмотреть жалобу в отсутствие неявившегося лица, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции проверяет решение суда в пределах доводов апелляционной жалобы, возражений.

Проверив материалы дела, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (п. 4 ст. 429 ГК РФ).

В соответствии с п. 5 ст. 429 ГК РФ в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения п. 4 ст. 445 ГК РФ, в силу которых другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Согласно п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Из материалов дела следует, что ответчику [СКРЫТО] Е.А. на праве собственности принадлежит земельный участок, площадью <...> кв.м с кадастровым №..., категория земель: <...>, разрешенное использование: <...><...> находящийся по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН (л.д. 46-18).

16.11.2016 между [СКРЫТО] Е.А. (продавец) и [СКРЫТО] И.Ф. (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи вышеуказанного земельного участка (л.д. 22-23).

По условиям предварительного договора стороны обязались в срок до 30.12.2016 заключить основной договор купли-продажи земельного участка по цене 500 000 руб., при этом данная цена является окончательной и не полежит изменению в одностороннем порядке, а может быть изменена только по соглашению сторон (пункты 2, 3 договора).

Согласно п. 5 предварительного договора продавец обязуется до подписания основного договора подготовить весь необходимый пакет документов для отчуждения объекта недвижимости, а также получить справку об отсутствии строений на вышеуказанном земельном участке.

08.12.2016 между [СКРЫТО] Е.А. и [СКРЫТО] И.Ф. было заключено дополнительное соглашение к предварительному договору купли-продажи от 16.11.2016, в котором стороны определили дату заключения основного договора купли-продажи земельного участка до 31.03.2017 (л.д. 24-25).

Истцом в материалы дела представлено требование [СКРЫТО] Е.А. о расторжении предварительного договора купли-продажи, в котором продавец указывает на неисполнение [СКРЫТО] И.Ф. договоренности в части оплаты расположенного на спорном земельном участке, но не веденного в эксплуатацию и не оформленного в собственность жилого дома, с предложением до 10.03.2017 решить вопрос с расчетом за жилой дом, по устной договоренности между сторонами цена которого должна была составить 1 000 000 руб., денежные средства в указанном размере должны быть выплачены ответчику до заключения основного договора купли-продажи земельного участка (л.д. 28).

15.03.2017 стороны заключили соглашение, согласно которому расчеты по сделке производятся через депозитный счет нотариуса нотариального округа Санкт-Петербурга Н1 (л.д. 50).

Доказательств того, что во исполнение указанного соглашения [СКРЫТО] И.Ф. были размещены денежные средства на депозитном счете нотариуса и того, что на момент рассмотрения спора истец располагает достаточными денежными средствами, материалы дела не содержат.

Истцом представлено его обращение к [СКРЫТО] Е.А. от 21.03.2017, согласно которому ответчику предлагалось в срок не позднее 30.03.2017 явиться к нотариусу нотариального округа Санкт-Петербурга Н1 по адресу: <адрес>, с целью заключения договора. Направление данного соглашения ответчику не подтверждается чеками почтовых отправлений от 10.03.2017 (л.д. 26, 27).

Основной договор купли-продажи земельного участка между сторонами заключен не был.

Истцом в обоснование доводов об отсутствии на земельном участке с кадастровым №... объекта незавершенного строительства представлены в материалы дела акт обследования от 27.10.2016 (л.д. 209), выписка из ЕГРП о снятии объекта незавершенного строительства с кадастрового учета 25.11.2016 (л.д. 113).

В акте обследования от 27.10.2016 отражено, что ранее числившийся объект незавершенного строительства по адресу: <адрес> (кадастровый №...) демонтирован, на месте старого строения возводится новый объект недвижимости (л.д. 209).

Из письма ГУП «ГУИОН» ПИБ Юго-Западное от 24.11.2017 следует, что по данным первичной инвентаризации на 24.04.2006 по спорному адресу был учтен объект незавершенного строительства площадью <...> кв.м, по данным обследования 21.07.2017 установлено, что на земельном участке, площадью <...> кв.м, кадастровый №..., имеется строение, объект незавершенного строительства снят с учета 25.11.2016 (л.д. 94).

Вместе с тем факт наличия объекта недвижимости на указанном участке подтверждается также фотографией жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> (л.д. 100).

Данными технического паспорта на жилой дом, выполненного Филиалом ГУП «ГУИОН» - ПИБ Юго-Западное, по состоянию на 09.08.2018 подтверждается, что на спорном земельном участке расположен жилой дом жилой площадью <...> кв.м, разрешение на строительство которого выдано 04.07.2018, в сведениях о правообладателе объекта указан ответчик [СКРЫТО] Е.А. (л.д. 211-224).

Разрешая заявленный спор и отказывая в удовлетворении исковых требований [СКРЫТО] И.Ф., суд первой инстанции исходил из того, что на дату заключения предварительного договора 16.11.2016 и покупателю, и продавцу было известно, что на земельном участке возводится строение, и, учитывая, что наличие объекта недвижимости на земельном участке подтверждено собранными по делу доказательствами, жилой дом является объектом гражданских прав, сведения о котором согласно ст. 554 ГК РФ должны быть отражены в предварительном договоре купли-продажи земельного участка, поскольку на основании ст. 35 Земельного кодекса РФ жилой дом должен отчуждаться вместе с земельным участком, пришел к выводу о том, что при заключении предварительного договора сторонами не были согласованы все существенные условия.

Судебная коллегия не усматривает оснований к отмене постановленного решения по доводам апелляционной жалобы, поскольку выводы суда соответствуют нормам законодательства, подлежащего применению к спорным правоотношениям, а также представленным в материалы дела доказательствам.

Материалами дела подтверждено, что на земельном участке разрешенным использованием для размещения индивидуального жилого дома, принадлежащем ответчику на праве собственности при наличии разрешения на строительство возведен жилой дом.

Стороны предварительного договора, осуществляя свои права добросовестно, не могли не знать о наличии капитального строения на земельном участке.

Согласно п. 3 ст. 429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

На основании п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Статьей 1 Земельного кодекса РФ установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В силу п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Таким образом, законодательством предусмотрен запрет перехода земельного участка в собственность другого лица отдельно от расположенного на этом участке здания, если эти земельный участок и здание принадлежат одному лицу.

Доказательств, подтверждающих принадлежность жилого дома [СКРЫТО] И.Ф., материалы дела не содержат.

В нарушение требований действующего законодательства (п. 4 ст. 35, подп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ, п. 1 ст. 432 ГК РФ, предварительный договор купли-продажи земельного участка от 16.11.2016, дополнительное соглашение к нему не содержат согласованных сторонами условий, предусматривающих передачу покупателю расположенного на земельном участке жилого дома.

При доказанности факта нахождения жилого дома на земельном участке, принадлежащем ответчику [СКРЫТО] Е.А., возложение на ответчика обязанности заключить основанной договор купли-продажи земельного участка без одновременного отчуждения жилого дома повлечет нарушение требований действующего законодательства, содержащего запрет на совершение сделок, воля сторон по которым направлена на отчуждение земельного участка без находящихся на нем строений, если они принадлежат одному лицу.

Доводы апелляционной жалобы о том, что суд пришел к ошибочному выводу об отсутствии согласования существенных условий предварительного договора, судебная коллегия отклоняет, так как они направлены на переоценку имеющихся в деле доказательств, основаны на неверном толковании норм права.

С учетом изложенного, судебная коллегия считает, что решение суда является законным и обоснованным, поскольку вынесено в соответствии с нормами материального и процессуального права, которые подлежат применению к данным правоотношениям. В решении отражены имеющие значение для данного дела факты, подтвержденные исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, выводы суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

Оснований для отмены решения суда в апелляционном порядке, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, судебная коллегия не усматривает.

Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Красносельского районного суда Санкт-Петербурга от 22 октября 2018 года оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: