Дело № 33-10249/2023, апелляция

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 

        10 октября 2022 года                                                                                 адрес

 

Резолютивная часть решения объявлена 10 октября 2022 года

Мотивированное решение составлено 17 октября 2022 года

 

Пресненский районный суд адрес в составе председательствующего судьи Кирьянен Э.Д.,

при секретаре фио,

с участием представителей истцов фио, фио,

представителя ответчика Эскамилья фио,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-7419/2022 по иску фио фио (паспорт PC AZE C03205285), фио фио (паспорт PC AZE C02310418) к ООО «МЕДСАР» (ОГРН: 1157746134886) о расторжении договора аренды, взыскании задолженности по договору аренды, пени, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

 

фио, фио обратились в суд с иском к ООО «МЕДСАР» о расторжении договора аренды, взыскании задолженности по договору аренды, пени, судебных расходов.

Требования мотивированы тем, что фио и фио на праве общей долевой собственности (по 1/2 доле каждому) принадлежат нежилые помещения, расположенные по адресу: адрес, кадастровый № 77:01:0004023:4519, назначение: нежилое, общей площадью 382 кв.м, номера на поэтажном плане: подвал, помещение IIIа-комнаты 1, 2, 2а, с 3 по 12;этаж 1, помещение Iв - комнаты 1, 2, 2а, 2б, 3, 4, 4а, 4б, с 5 по 13, разрешенное использование: под медицинские виды деятельности. 01.10.2021 г. между фио, фио и ООО «МЕДСАР» заключен договор аренды помещения, по условиям которого арендодатели передают, а арендатор принимает во временное возмездное пользование указанные выше нежилые помещения;помещение передается в аренду для размещения «Медицинской клиники» (п. 2.7). Согласно п. 3.1, договор вступает в силу с момента регистрации в Управлении Росреестра по Москве и действует в течение 10 лет с даты подписания сторонами акта приемки-передачи помещений. Пунктом 8.1 договора предусмотрено, что постоянная арендная плата за аренду помещений составляет сумма за календарный месяц, которая начисляется арендатору не ранее 01.01.2022 г. Арендодатели предоставили арендатору арендные каникулы по оплате постоянной арендной платы с даты подписания договора аренды по 01.01.2022 г. (п. 8.12). Стороны также пришли к соглашению, что арендатор компенсирует расходы арендодателей в части уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ), получаемых на основе настоящего договора аренды, однако ставка которого не будет превышать общеустановленную систему налогообложения, при которой уплачивается налог на доходы физических лиц по ставке 13% физическими лицами, зарегистрированными в установленном порядке согласно гл. 23 НК РФ (п. 8.1.3). В соответствии с п. 12.2, договор аренды может быть досрочно расторгнут арендодателями в одностороннем порядке в случаях, когда арендатор существенно ухудшает состояние помещений;два или более раз подряд по истечении установленного договором аренды срока платежа не вносит постоянную арендную плат;при передаче арендатором третьим лицам части помещений, имущества или прав на него без согласия арендодателей.

01.10.2021 г. сторонами подписан акт приемки-передачи помещений. Вместе с тем, в период с 01.01.2022 г., с учетом арендных каникул, ООО «МЕДСАР» не производит оплату постоянной аренды по договору, в связи с чем за период с 01.01.2022 г. по 06.06.2022 г. образовалась задолженность в размере сумма, которая до настоящего времени в добровольном порядке не погашена. На сумму задолженности, истцами начислены проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 01.01.2022 г. по 06.06.2022 г. в размере сумма Помимо того, ООО «МЕДСАР» передавало в период аренды часть помещений третьим лицам в отсутствие на то согласия арендодателей, как предписано в п. 6.1 договора. Пунктом 9.12 договора определено, что в случае передачи арендатором имущества арендодателей или прав на него третьим лицам без согласия арендодателей, с арендатора взимается штраф в двукратном размере арендной платы. Одновременно, ООО «МЕДСАР» произвело не согласованные с арендодателями изменения помещений, а именно: в комнатах 1, 2, 3, 6, 11, 12 подвального помещения произведен ремонт;между первым этажом и подвалом пробит пол и проведены трубы для дальнейшего использования помещения в виде комнаты, что подтверждается решением Арбитражного суда адрес от 27.04.2022 г. о взыскании с ООО «МЕДСАР» в пользу ИП фио суммы в размере сумма за произведенный им ремонт в помещениях по договору подряда № MOS-1810/21. В соответствии с п. 7.8 договора, в случае обнаружения арендодателями неотделимых улучшений, произведенных без согласия арендодателей, арендатор обязан по требованию арендодателей уплатить штраф в размере 1/2 ставки арендной платы, по указанию арендодателей демонтировать такие несогласованные неотделимые улучшения. До настоящего времени, ответчиком не устранены изменения помещений и не восстановлено состояние арендованных помещений, существовавшее на момент заключения договора аренды. Все направленные истцами претензии оставлены ООО «МЕДСАР» без удовлетворения.

В данной связи, истцы просили суд расторгнуть договор аренды помещения, заключенный 01.10.2021 г. между фио, фио и ООО «МЕДСАР», возложить на ООО «МЕДСАР» обязанность освободить помещения и вывезти свое имущество из занимаемых нежилых помещений;взыскать с ООО «МЕДСАР» в пользу фио задолженность по оплате постоянной арендной платы за период с 01.01.2022 г. по 06.06.2022 г. в размере сумма, компенсацию расходов в части уплаты налога на доходы физических лиц в размере сумма;взыскать с ООО «МЕДСАР» в пользу фио задолженность по оплате постоянной арендной платы за период с 01.01.2022 г. по 06.06.2022 г. в размере сумма, компенсацию расходов в части уплаты налога на доходы физических лиц в размере сумма;взыскать с ООО «МЕДСАР» в пользу фио проценты за пользование чужими денежными средствами в размере сумма;взыскать с ООО «МЕДСАР» в пользу фио проценты за пользование чужими денежными средствами в размере сумма;взыскать с ООО «МЕДСАР» в пользу фио пени за задержку оплаты обеспечительного платежа за период с 02.03.2022 г. по 06.06.2022 г. в размере сумма, взыскать с ООО «МЕДСАР» в пользу фио пени за задержку оплаты обеспечительного платежа за период с 02.03.2022 г. по 06.06.2022 г. в размере сумма;взыскать с ООО «МЕДСАР» в пользу фио штраф за передачу арендатором имущества арендодателей третьим лицам в размере сумма, взыскать с ООО «МЕДСАР» в пользу фио штраф за передачу арендатором имущества арендодателей третьим лицам в размере сумма;взыскать с ООО «МЕДСАР» в пользу фио штраф за существенное нарушение условий договора аренды в результате осуществления несогласованного изменения (ремонта) помещений в размере сумма;взыскать с ООО «МЕДСАР» в пользу фио штраф за существенное нарушение условий договора аренды в результате осуществления несогласованного изменения (ремонта) помещений в размере сумма;взыскать с ООО «МЕДСАР» в пользу фио расходы по оплате государственной пошлины в размере сумма, взыскать с ООО «МЕДСАР» в пользу фио расходы по оплате государственной пошлины в размере сумма

Определением суда от 10.10.2022 г. принят отказ фио и фио от исковых требований, заявленных к ООО «МЕДСАР» о взыскании штрафа за нарушение условий договора аренды в результате осуществления несогласованного изменения (ремонта) помещений, производство по делу в данной части прекращено.

Истцы в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении судебного разбирательства не заявляли, направили в суд своих представителей.

Представители истцов по доверенности фио, фио в судебном заседании заявленные исковые требования поддержали в полном объеме, просили их удовлетворить.

Представитель ответчика по доверенности Эскамилья фио в судебное заседание явилась, иск не признала, просила в его удовлетворении отказать по доводам, изложенным в возражениях.

Третье лицо - Департамент городского имущества адрес представителя в судебное заседание не направил, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, ходатайств об отложении судебного разбирательства не заявлял.

При таком положении, суд счел возможным рассмотреть дело при данной явке, в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав материалы дела, оценив представленные сторонами доказательства в их совокупности, выслушав объяснения представителей сторон, суд полагает заявленные требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Положениями ст. 606 ГК РФ предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании ст. 608 ГК РФ, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (ст. 609 ГК РФ).

Статьей 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Арендная плата устанавливается в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

В соответствии с положениями ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 настоящего Кодекса (ст. 619 ГК РФ).

Как установлено в судебном заседании и следует из материалов дела, фио и фио на праве общей долевой собственности (по 1/2 доле каждому) принадлежат нежилые помещения, расположенные по адресу: адрес, кадастровый № 77:01:0004023:4519, назначение: нежилое, общей площадью 382 кв.м, номера на поэтажном плане: подвал, помещение IIIа-комнаты 1, 2, 2а, с 3 по 12;этаж 1, помещение Iв - комнаты 1, 2, 2а, 2б, 3, 4, 4а, 4б, с 5 по 13, разрешенное использование: под медицинские виды деятельности.

01.10.2021 г. между фио, фио и ООО «МЕДСАР» заключен договор аренды помещения, по условиям которого арендодатели передают, а арендатор принимает во временное возмездное пользование указанные выше нежилые помещения;помещение передается в аренду для размещения «Медицинской клиники» (п. 2.7).

Согласно п. 3.1, договор вступает в силу с момента регистрации в Управлении Росреестра по Москве и действует в течение 10 лет с даты подписания сторонами акта приемки-передачи помещений.

01.10.2021 г. сторонами подписан акт приемки-передачи помещений.

Пунктом 8.1 договора предусмотрено, что постоянная арендная плата за аренду помещений составляет сумма за календарный месяц, которая начисляется арендатору не ранее 01.01.2022 г.

Арендодатели предоставили арендатору арендные каникулы по оплате постоянной арендной платы с даты подписания договора аренды по 01.01.2022 г. (п. 8.12).

Стороны также пришли к соглашению, что арендатор компенсирует расходы арендодателей в части уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ), получаемых на основе настоящего договора аренды, однако ставка которого не будет превышать общеустановленную систему налогообложения, при которой уплачивается налог на доходы физических лиц по ставке 13% физическими лицами, зарегистрированными в установленном порядке согласно гл. 23 НК РФ (п. 8.1.3).

В п. 8.2 договора, стороны договорились, что арендатор вносит арендодателям обеспечительный платеж в размере сумма не позднее 01.03.2022 г.

В период с 01.01.2022 г., с учетом арендных каникул, ООО «МЕДСАР» ненадлежащим образом исполняет свои обязательства по договору аренды, не производит оплату постоянной аренды по договору, в связи с чем за период с 01.01.2022 г. по 06.06.2022 г. образовалась задолженность в размере сумма, которая до настоящего времени в добровольном порядке не погашена.

В соответствии с п. 12.2, договор аренды может быть досрочно расторгнут арендодателями в одностороннем порядке в случаях, когда арендатор существенно ухудшает состояние помещений;два или более раз подряд по истечении установленного договором аренды срока платежа не вносит постоянную арендную плат;при передаче арендатором третьим лицам части помещений, имущества или прав на него без согласия арендодателей.

Истцы надлежащим образом исполнили свои обязательства по передаче в аренду нежилых помещений, что подтверждается актом приемки-передачи помещений от 01.10.2021 г. (л.д. 51-52).

Вместе с тем, ООО «МЕДСАР» ненадлежащим образом исполняло обязательства по уплате арендных платежей, в связи с чем образовалась задолженность, которая до настоящего времени не погашена.

При таком положении, суд находит, что ответчик в одностороннем порядке отказался от исполнения обязательств, что в соответствии со ст. 310 ГК РФ недопустимо.

В силу ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Поскольку ООО «МЕДСАР» длительное время надлежащим образом не исполняет обязательства по договору аренды помещений от 01.01.2021 г., истцы полагают такие нарушения существенными.

В этой связи, суд находит требования истцов о расторжении договора аренды помещений от 01.10.2021 г., заключенного между сторонами, подлежащими удовлетворению, со взысканием в пользу фио задолженности по оплате постоянной арендной платы за период с 01.01.2022 г. по 06.06.2022 г. в размере сумма и в пользу фио задолженности по оплате постоянной арендной платы за период с 01.01.2022 г. по 06.06.2022 г., в размере сумма

При определении задолженности, подлежащей взысканию с ответчика, суд руководствуется представленным истцами расчетом, признав его арифметически верным.

Доказательств, свидетельствующих об исполнении надлежащим образом принятых на себя обязательств по заключенному договору, так и опровергающих расчет задолженности, в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ, ответчиком не представлено.

Пунктом 5.3.36 договора предусмотрено, что по истечении срока аренды, арендатор обязан освободить помещения от принадлежащих ему материальных ценностей и возвратить их арендодателям в соответствии с условиями настоящего договора, если договор не будет пролонгирован или перезаключен на новый срок.

При прекращении договора по любым основаниям, предусмотренным действующим законодательством и условиями настоящего договора, арендатор обязуется не позднее последнего дня аренды по настоящему договору: вывезти все свое имущество, включая товары, оборудование и отделимые улучшения помещений и устранить любой ущерб помещениям, который причинен, в связи с этим, таким образом, разумно удовлетворить интересы арендодателей, если иное не будет письменного согласовано между сторонами;освободить и передать помещения арендодателям в состоянии, пригодном для дальнейшего использования, с учетом нормального износа и произведенных арендатором согласованных переустройств, и перепланировок, вместе с неотделимыми улучшениями. В случае, если арендатор не исполнит все или часть указанных выше обязательств в срок, указанный в настоящем пункте, арендодатели имеют право, если это возможно, произвести их самостоятельно и отнести все связанные с этим расходы на арендатора (п. 12.5 договора).

При таком положении, принимая во внимание условия заключенного сторонами договора аренды, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований об обязании ООО «МЕДСАР» освободить и вывезти свое имущество из занимаемых нежилых помещений, расположенных по адресу: адрес, общей площадью 382 кв.м, кадастровый номер 77:01:0004023:4519, как заявленных преждевременно.

При этом у истцов отсутствовала обязанность, предусмотренная ст. 226 НК РФ и договора по удержанию с ответчика НДФЛ в отношении сумм арендной платы по договору, истцы не вправе взыскивать в свою пользу НДФЛ.

По смыслу ст. 226 Налогового кодекса Российской Федерации НДФЛ подлежит удержанию налоговым агентом с дохода налогоплательщика при выплате денежных средств.

В соответствии с п. 1 ст. 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Согласно расчету истцов, за период с 06.01.2022 г. по 06.06.2022 г. проценты за пользование чужими денежными средствами составляют сумма

Признав данный расчет арифметически верным, в отсутствие контррасчета, и доказательств своевременного возврата ответчиком денежных средств, суд полагает возможным взыскать с ООО «МЕДСАР» в пользу фио проценты за пользование чужими денежными средствами в размере сумма и в пользу фио проценты за пользование чужими денежными средствами в размере сумма

В п. 8.2 договора, стороны договорились, что арендатор вносит арендодателям обеспечительный платеж в размере сумма не позднее 01.03.2022 г.

В соответствии с п. 9.2 договора, в случае задержки арендатором восстановления/дополнения размера обеспечительного платежа, предусмотренного настоящим договором, арендатор выплачивает арендодателям пени в размере 1 (одного) процента от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Обязанность по уплате пени и штрафов по настоящему договору возникает только после получения письменной претензии от стороны настоящего договора (п. 9.3).

01.04.2022 г. в адрес ООО «МЕДСАР» направлена претензия с требованием о выплате пени за задержку оплаты обеспечительного платежа, полученная лично генеральным директором Общества.

По состоянию на 06.06.2022 г., арендатор не исполнил свои обязательства по внесению обеспечительного платежа, размер пени за задержку внесения обеспечительного платежа рассчитан арендодателями в размере сумма за период с 01.03.2022 г. по 06.06.2022 г.

Согласно ст. 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка (пени) явно несоразмерна последствиям нарушения обязательств, суд вправе уменьшить неустойку (пени).

Учитывая конкретные обстоятельства дела, принимая во внимание отсутствие тяжких последствий для истцов, требования разумности и справедливости, суд признает возможным на основании ст. 333 ГК РФ уменьшить подлежащую взысканию с ответчика в пользу истцов неустойку (пени) за задержку оплаты обеспечительного платежа до сумма в пользу каждого арендодателя.

Арендатор имеет право передавать часть помещений или комнат в субаренду третьим лицам согласно разрешительному использованию (п. 5.4.4).

Пункт 6.2 договора аренды предусматривает, что с предварительного письменного согласия арендатор имеет право сдавать часть помещений в субаренду лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность в области медицинской деятельности, для использования их в соответствии с разрешенным использованием на основании договора субаренды, срок которого не может превышать срок действия договора аренды.

Пунктом 9.12 договора определено, что в случае передачи арендатором имущества арендодателей или прав на него третьим лицам без согласия арендодателей, с арендатора взимается штраф в двукратном размере арендной платы.

В обоснование заявленных требований истцы ссылались на то, что ООО «МЕДСАР» передавало в период аренды часть помещений третьим лицам в отсутствие на то согласия арендодателей.

Положениями ст. 56 ГПК РФ предусмотрено, что каждая сторона обязана доказать те обстоятельства, на которые она ссылается.

Вместе с тем, истцами не представлено надлежащих доказательств, подтверждающих доводы о сдаче арендатором без предварительного согласия арендодателей части помещений третьим лицам в субаренду, показания допрошенного в судебном заседании свидетеля фио данные обстоятельства также не подтвердили, которая пояснила, что заключенных договоров субаренды не видела, а потому суд полагает, что заявленные исковые требования в данной части о взыскании штрафа за передачу арендатором имущества арендодателей третьим лицам удовлетворению не подлежат.

В порядке, предусмотренном ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дел (ст. 88 ГПК РФ).

В таком положении, судебные расходы истцов, которые складываются из расходов по оплате государственной пошлины в размере сумма подлежат взысканию с ответчика в полном объеме, по сумма в пользу каждого.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

 

РЕШИЛ:

 

Исковые требования фио фио, фио фио к ООО «МЕДСАР» о расторжении договора аренды, взыскании задолженности по договору аренды, пени, судебных расходов - удовлетворить частично.

Расторгнуть договор аренды помещения, заключенный 1 октября 2021 года между фио фио, фио фио и ООО «МЕДСАР».

Взыскать с ООО «МЕДСАР» (ОГРН 1157746134886, ИНН 7703072185) в пользу фио фио задолженность по договору аренды за период с 01.01.2022 г. по 06.06.2022 г. в размере сумма, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере сумма, пени в сумме сумма, судебные расходы в размере сумма

Взыскать с ООО «МЕДСАР» (ОГРН 1157746134886, ИНН 7703072185) в пользу фио фио задолженность по договору аренды за период с 01.01.2022 г. по 06.06.2022 г. в размере сумма, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере сумма, пени в сумме сумма, судебные расходы в размере сумма

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Пресненский районный суд             адрес.

 

Судья                                                                                                                       Э.Д. Кирьянен