Дело № 3а-198/2020 ~ М-151/2020, первая инстанция

Дело № 3а-198/2020 УИД 76OS 0000-01-2020-000156-51

Мотивированное решение изготовлено 30 июня 2020 года

.

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Ярославль 26 июня 2020 года

Ярославский областной суд в составе

председательствующего судьи Нуждина С.В.,

при участии секретаря Антоновой Е.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Рост» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью (ООО) «Рост» обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка площадью 2270 кв.м., с кадастровым номером №, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – общественное питание, в том числе встроенные, пристроенные и встроено-пристроенные, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости 4 713 000 рублей по состоянию на 1 января 2019 года.

Заявление обосновано следующим: ООО «Рост» является долевым собственником спорного земельного участка. Кадастровая стоимость объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2019 года утверждена Приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н и составила 12 152 231,10 рублей.

Согласно отчету ООО «Ярэксперт» рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2019 года определена в размере 4 713 000 рублей.

В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным частью 7 статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости.

В судебном заседании представитель административного истца Белянкина А.В. заявленные требования поддержал.

От административного ответчика - Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области поступил отзыв, согласно которого он возражает против требований, указав, что представленный административным истцом отчет оценки рыночной стоимости земельного участка не соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности.

От Управления Росреестра по Ярославской области имеется отзыв на административный иск, в котором вопрос об удовлетворении требований оставлен на усмотрение суда. Замечаний к отчету оценки рыночной стоимости объекта недвижимости не представлено.

ФГБУ ФКП Росреестра по Ярославской области представлен отзыв на административный иск, согласно которому замечаний на отчет оценки рыночной стоимости объекта недвижимости не представлено. Подтвержден размер оспариваемой кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Иные участники в судебное заседание своих представителей не направили, отзывы на административное исковое заявление суду не представили.

Заслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно части 1 статьи 245, статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке».

Из материалов дела следует, что ООО «Рост» является долевым собственником спорного земельного участка, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 27 мая 2020 года.

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка устанавливается, в том числе для целей налогообложения.

Правоотношения заявителя по определению земельного налога, являются публичными, вопрос определения земельного налога урегулирован Налоговым кодексом Российской Федерации, нормативным актом представительного органа муниципального образования Российской Федерации. Изменение размера земельного налога, в том числе его уменьшение, для заявителя возможно путем оспаривания кадастровой стоимости данного земельного участка.

При таких обстоятельствах, суд полагает, что ООО «Рост» в силу статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, принадлежащего ему на праве собственности.

В соответствии с вышеприведенными положениями пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, частью 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, а также частью 7 статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Материалами дела установлено, что оспариваемая заявителем кадастровая стоимость объекта недвижимости утверждена приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н и по состоянию на 01 января 2019 года составляет 12 152 231,10 рублей.

Административным истцом представлен отчет ООО «Ярэксперт» от 04 апреля 2020 года, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2019 года установлена в размере 4 713 000 рублей.

Доводы Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области о недостоверности отчета опровергнуты представленными административным истцом доказательствами, в том числе пояснениями оценщика Григорьевой Л.А., допрошенной в суде в качестве свидетеля.

В соответствии с п. 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3), утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 299, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В соответствии с пунктом 22 ФСО №7 при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;

г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема;

д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.

В отчете приведена доступная оценщику и проверенная им информация.

Оценщиком использованы объекты-аналоги, ценообразующие факторы которых совпадают с объектом оценки, применение корректировок обосновано, доказательств занижения рыночной стоимости спорного земельного участка в материалах дела не содержится.

Подпунктом «д» пункта 11 ФСО № 7 предусмотрено, что объем исследований рынка недвижимости определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.

Из содержания отчета следует, что оценщик, проводя исследование рынка недвижимости (земельных участков), и отбор объектов-аналогов, основывался на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

В отчете изложен процесс отбора объектов аналогов. Оценщиком проанализировано достаточное количество объектов, из которых отобрано 4 аналога, выбор аналогов в отчете мотивирован. В отчете изложен процесс отбора объектов аналогов. Выборка 4 объектов-аналогов отражает особенность рынка объекта оценки.

В связи с этим неиспользование оценщиком информации об объекте (<адрес>), сведения о котором указаны Департаментом имущественных и земельных отношений Ярославской области, не может квалифицироваться как несоблюдение федеральных стандартов оценки.

Из пояснений свидетеля Г.Л.А. следует, что земельные участки, расположенные в Ярославском районе, не могут быть приняты в качестве объектов-аналогов в связи с тем, что объект исследования расположен в г. Ярославле.

Судом установлено, что одним из аналогов (аналог № 1) оценщиком использованы сведения о предложении к продаже земельного участка по адресу: <адрес>.

Административный ответчик Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области полагает использование данного объекта необоснованным, поскольку в отношении его установлена рыночная стоимость по решению комиссии по состоянию на 6.04.2015 года.

Суд не находит оснований согласиться с обоснованностью данных возражений.

Как следует из дополнительных пояснений оценщика, содержания отчета, обоснованность которых административным ответчиком не опровергнута, для расчетов при определении рыночной стоимости применена цена данного аналога по состоянию на 27.09.2017 года.

Цена предложения указанного аналога подтверждена приложенной информацией о нем на искомую дату.

Установление рыночной стоимости данного объекта (аналога № 1) при оспаривании его кадастровой стоимости в размере большем, чем это указано в предложении о его продаже, правового значения не имеет, поскольку согласно пункту 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611, пункту 13 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N 297, в рамках сравнительного подхода для расчетов принимаются сведения о ценах сделок или предложений с объектами недвижимости.

Согласно части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса.

Анализируя содержание представленного отчета, а также принимая во внимание отсутствие обоснованных доводов со стороны заинтересованных лиц о необоснованности установленной в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, суд не находит оснований не доверять объективности установленной в отчете стоимости земельного участка административного истца.

При таких обстоятельствах, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в связи с установлением в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости земельного участка подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление подлежит удовлетворению.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в данном деле является дата обращения административного истца с заявлением в суд (абзац 4 пункта 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28), то есть – 29 мая 2020 года.

Руководствуясь статьями 175 - 180, Главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 2270 кв.м., с кадастровым номером №, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – общественное питание, в том числе встроенные, пристроенные и встроено-пристроенные, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости 4 713 000 рублей по состоянию на 1 января 2019 года.

Внести изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости, установив кадастровую стоимость объекта недвижимости с

кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости 4 713 000 рублей.

Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости – 29 мая 2020 года.

На решение может быть подана апелляционная жалоба, а прокурором может быть принесено представление в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья С.В. Нуждин