Дело № 2-2109/2021 ~ М-848/2021, первая инстанция

№

Дело №

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

<адрес> ДД.ММ.ГГГГ года

Калининский районный суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи Ереминой О.М.,

при секретаре С.Э.К.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Р.И.Н. к Б.И.А. о признании права собственности,

у с т а н о в и л :

Истец Р.И.Н. обратилась в суд с иском к Б.И.А. о признании права собственности. Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между Б.И.А. и Р.И.Н. заключен договор № участия в долевом строительстве, по условиям которого Б.И.А. обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц завершить строительство незавершенного строительством объекта общей проектной площадью <данные изъяты> кв.м., степень готовности 92% по адресу: <адрес>, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта передать объект долевого строительства участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную настоящим договором цену и принять объект долевого строительства. Согласно п.1.2 Договора объектами долевого строительства являются: нежилое помещение проектной (планируемой) площадью 318,6 кв.м. на 4 этаже №; доля <данные изъяты> (18,7 кв.м.) от трехкомнатной квартиры проектной (планируемой) площадью 122,7 кв.м. на 5 этаже вторя на этажной площадке слева направо кадастровый №; доля <данные изъяты> (48,6 кв.м.) от нежилого помещения проектной (планируемой) площадью 320,8 кв.м. на 3 этаже кадастровый №; двухкомнатная квартира проектной (планируемой) площадью 68 кв.м. на 6 этаже первая на этажной площадке слева направо №; двухкомнатная квартира проектной (планируемой) площадью 68,2 кв.м. на 5 этаже первая на этажной площадке слева направо №; трехкомнатная квартира на 10 этаже проектной (планируемой) площадью 84,2 кв.м., четвертая на этажной площадке слева направо №. Общая стоимость объектов составила <данные изъяты>. Дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ стороны договорились внести изменения (дополнения) в договор: пункт 1.2 договора дополнить: доля - доля <данные изъяты> (26,8 кв.м) от нежилого помещения расположенного на 1,2,3,4 этаже площадью 84,9 кв.м., кадастровый №. В подтверждение выполнения обязательств по договору имеется договор № уступки прав требования от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому Р.Н.А. (отец истца) уступил истцу право требования к Б.И.А. ДД.ММ.ГГГГ Б.И.А. было выдано разрешение Администрации <адрес> № на ввод в эксплуатацию жилого дома по адресу: <адрес> на земельном участке (земельных участках) с кадастровыми номерами: №, №, № и №. ДД.ММ.ГГГГ Б.И.А. и Р.И.Н. подписан акт приема-передачи по договору № участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, по которому Б.И.А. были переданы, а Р.И.Н. приняты объекты долевого строительства: нежилое помещение проектной (планируемой) площадью 318,6 кв.м. на 4 этаже №; доля <данные изъяты> (18,7 кв.м.) от трехкомнатной квартиры проектной (планируемой) площадью 122,7 кв.м. на 5 этаже вторя на этажной площадке слева направо кадастровый №; доля <данные изъяты> (48,6 кв.м.) от нежилого помещения проектной (планируемой) площадью 320,8 кв.м. на 3 этаже кадастровый №; двухкомнатная квартира проектной (планируемой) площадью 68 кв.м. на 6 этаже первая на этажной площадке слева направо №; двухкомнатная квартира проектной (планируемой) площадью 68,2 кв.м. на 5 этаже первая на этажной площадке слева направо №; трехкомнатная квартира на 10 этаже проектной (планируемой) площадью 84,2 кв.м., четвертая на этажной площадке слева направо №; доля <данные изъяты> (26,8 кв.м.) от нежилого помещения расположенного на 1,2,3,4 этаже площадью 84,9 кв.м., кадастровый №. ДД.ММ.ГГГГ на основании договора № участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ и акта приема - передачи от ДД.ММ.ГГГГ истец подал в Управление государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> заявления об осуществлении государственной регистрации права собственности на указанные помещения, однако регистрация права собственности была приостановлена, а ДД.ММ.ГГГГ прекращена, в связи с несоответствием предъявленного заявителем договора долевого участия ч.2 ст. 14 ФЗ закона о регистрации, поскольку согласно ст. 2 Закона 214-ФЗ застройщиком может быть только юридическое лицо, а Б.И.А. таковым не является, а, следовательно, проведение государственной регистрации права собственности Р.И.Н. возможно только после государственной регистрации права собственности за застройщиком - Б.И.А., который также как и истец, не может зарегистрировать право собственности даже на распределенные ему помещения в построенном доме. Причиной приостановления государственной регистрации права в отношении помещений указано то, что у Б.И.А. ДД.ММ.ГГГГ погашена запись о регистрации договора аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 72:2360216004:237. Б.И.А. в свою очередь обратился в Департамент имущественных отношений с заявлением о заключении нового договора аренды на период с даты прекращения срока действия договора до даты получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, о чем было отказано в заключении договора, так как дом в эксплуатацию уже был веден, правовые основания для заключения договора аренды отсутствуют. Жилой дом введен в эксплуатацию, все указанные в договоре помещения в доме поставлены на кадастровый учет и фактически переданы истцу, который владеет ими и несет расходы по их содержанию. Однако, несмотря на исполнение истцом обязательств по договору, ввод дома в эксплуатацию и фактическую передачу объектов истцу, ответчик в силу своего недобросовестного отношения к обязанностям застройщика, а именно, не заключению (не продлению срока действия) прекращенного договора аренды на один из предоставленных ему под завершение строительства земельный участок, не обеспечил и сделал невозможным в несудебном порядке надлежащее оформление документов для регистрации права собственности на построенные объекты, в том числе переданные истцу. Учитывая, что дом был введен в эксплуатацию, а все спорные объекты недвижимости были без каких-либо препятствий поставлены на кадастровый учет, Р.И.Н. просит признать за ней право собственности на объекты недвижимости:

- нежилое помещение площадью 318,6 кв.м. на 4 этаже № по адресу: <адрес>;

- доля <данные изъяты> (18,7 кв.м.) от трехкомнатной квартиры площадью 122,7 кв.м. на 5 этаже кадастровый № по адресу: <адрес>;

- доля <данные изъяты> (48,6 кв.м.) от нежилого помещения площадью 320,8 кв.м. на 3 этаже кадастровый № по адресу: <адрес>;

- двухкомнатная квартира площадью 68 кв.м. на 6 этаже № по адресу: <адрес>;

- двухкомнатная квартира площадью 68,2 кв.м. на 5 этаже № по адресу: <адрес>;

- трехкомнатная квартира на 10 этаже площадью 84,2 кв.м. № по адресу: <адрес>;

- доля <данные изъяты> (26,8 кв.м.) от нежилого помещения расположенного на 1,2,3,4 этаже площадью 84,9 кв.м., кадастровый № по адресу: <адрес>.

Истец Р.И.Н. в судебное заседание не явилась, извещена о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, просит рассмотреть дело в ее отсутствие.

Представитель истца С.Н.Г. в судебном заседании исковые требования своего доверителя поддержала в полном объеме по основаниям, изложенным в иске.

Ответчик Б.И.А. в судебное заседание не явился, извещен о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, просит рассмотреть дело в его отсутствие. Против удовлетворения исковых требований не возражает, о чем указывает в письменном отзыве на исковое заявление.

Представитель третьего лица Управление Росреестра по <адрес> в судебное заседание не явился, извещен о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.

Суд, заслушав объяснения представителя истца, исследовав материалы дела, находит исковые требования подлежащими удовлетворению.

В судебном заседании установлено следующее.

ДД.ММ.ГГГГ между Б.И.А., Р.Н.А., М.А.В., В.В.И. и Н.Ю.Г. заключен договор о намерениях за №-Н, по условиям которого в связи с банкротством ООО «Месхети», в котором стороны являются дольщиками в объекте по <адрес>, а также крайне сложной ситуации среди обманутых дольщиков, сторонами принято решение выкупить с торгов объект в целях недопущения потери ранее купленных площадей, в связи с тем, что торги уже объявлены поручить Б.И.А. принять участие в данных торгах с целью приобретения данного объекта с последующей достройкой и вводом его в эксплуатацию, дополнительно стороны договорились в срок до ДД.ММ.ГГГГ обеспечить заключение договора долевого участия (инвестирования) с каждым участником.

Пунктом 1.2. договора предусмотрено, что целью совместной деятельности является заключение договоров долевого участия (инвестирования) для выкупа объекта незавершенного строительства, общей площадью 3 896, 6 кв.м, степень готовности 92% по адресу: <адрес>.

Для указанной в пункте 1.2. договора цели стороны договорились внести свои вклады в равных долях по <данные изъяты> (пункт 1.3. договора).

В соответствии с пунктом 1.7. договора в результате совместной деятельности по достижении установленной цели, каждая из сторон получит часть введенных в эксплуатацию жилых и (или) нежилых помещений в объекте строительства согласно достигнутой договоренности, в том числе Р.Н.А. получит: нежилое помещение проектной (планируемой) площадью 318,6 кв.м. на 4 этаже; долю 15,07% (18,7 кв.м.) от трехкомнатной квартиры проектной (планируемой) площадью 122,7 кв.м. на 5 этаже вторя на этажной площадке слева направо; долю 15,11% (48,5 кв.м.) от нежилого помещения проектной (планируемой) площадью 320,8 кв.м. на 3 этаже; двухкомнатную квартиру проектной (планируемой) площадью 68 кв.м. на 6 этаже первая на этажной площадке слева направо; двухкомнатную квартиру проектной (планируемой) площадью 68,2 кв.м. на 5 этаже первая на этажной площадке слева направо; трехкомнатную квартиру на 10 этаже проектной (планируемой) площадью 84,2 кв.м., четвертая на этажной площадке слева направо (л.д. 31-32).

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Месхети» в лице конкурсного управляющего и Б.И.А. заключен договор купли-продажи объекта недвижимого имущества, в соответствии с которым продавец продал, а покупатель купил в собственность объект незавершенного строительства, общей площадью 3896,6 кв.м, степень готовности 92% по адресу: <адрес>.

На основании вышеуказанного договора ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация права собственности Б.И.А. на вышеуказанный объект недвижимости, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права (л.д.35).

ДД.ММ.ГГГГ между Р.Н.А. и Р.И.Н. заключен договор уступки права требования, по условиям которого Р.Н.А. в качестве цедента, уступает, а цессионарий Р.И.Н. принимает права требования к Б.И.А. в полном объеме, в том числе по договору о намерениях №-Н от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.33-34).

ДД.ММ.ГГГГ между Б.И.А. и Р.И.Н. заключен договор участия в долевом строительстве (инвестировании), в соответствии с которым Б.И.А. обязуется завершить строительство объекта по <адрес> в <адрес> и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать участнику долевого строительства нежилое помещение проектной (планируемой) площадью 318,6 кв.м. на 4 этаже; долю 15,07% (18,7 кв.м.) от трехкомнатной квартиры проектной (планируемой) площадью 122,7 кв.м. на 5 этаже вторя на этажной площадке слева направо; долю 15,11% (48,5 кв.м.) от нежилого помещения проектной (планируемой) площадью 320,8 кв.м. на 3 этаже; двухкомнатную квартиру проектной (планируемой) площадью 68 кв.м. на 6 этаже первая на этажной площадке слева направо; двухкомнатную квартиру проектной (планируемой) площадью 68,2 кв.м. на 5 этаже первая на этажной площадке слева направо; трехкомнатную квартиру на 10 этаже проектной (планируемой) площадью 84,2 кв.м., четвертая на этажной площадке слева направо – п.1.2 договора (л.д.9-11).

ДД.ММ.ГГГГ Б.И.А. выдано разрешение на ввод в эксплуатацию объекта: жилой дом с административными помещениями по адресу: <адрес> (л.д.42-44).

Материалами дела подтверждено, что осуществлен государственный кадастровый учет жилых и нежилых помещений в здании.

ДД.ММ.ГГГГ Б.И.А. и Р.И.Н. заключено дополнительное соглашение, которым стороны дополнили п. 1.2 договора объектом, подлежащим передаче участнику долевого строительства: доля <данные изъяты> (26,8 кв.м) от нежилого помещения, расположенного на 1,2,3,4 этаже площадью 84,9 кв.м, кадастровый № (л.д.12).

На основании акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ по договору участия в долевом строительстве (инвестирования) от ДД.ММ.ГГГГ Б.И.А. передал, а Р.И.Н. приняла: нежилое помещение проектной (планируемой) площадью 318,6 кв.м. на 4 этаже №; доля <данные изъяты> (18,7 кв.м.) от трехкомнатной квартиры проектной (планируемой) площадью 122,7 кв.м. на 5 этаже вторя на этажной площадке слева направо кадастровый №; доля <данные изъяты> (48,6 кв.м.) от нежилого помещения проектной (планируемой) площадью 320,8 кв.м. на 3 этаже кадастровый №; двухкомнатная квартира проектной (планируемой) площадью 68 кв.м. на 6 этаже первая на этажной площадке слева направо №; двухкомнатная квартира проектной (планируемой) площадью 68,2 кв.м. на 5 этаже первая на этажной площадке слева направо №; трехкомнатная квартира на 10 этаже проектной (планируемой) площадью 84,2 кв.м., четвертая на этажной площадке слева направо №, доля <данные изъяты> (26,8 кв.м) от нежилого помещения, расположенного на 1,2,3,4 этаже площадью 84,9 кв.м, кадастровый № (л.д.13).

Исходя из условий заключенных договора о намерениях №-Н от ДД.ММ.ГГГГ, договора № участия в долевом строительстве (инвестирования) от ДД.ММ.ГГГГ, суд пришел к выводу, что между сторонами фактически возникли инвестиционные отношения.

В силу положений Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» инвестиционная деятельность предполагает вложение инвестором в объект предпринимательской или иной деятельности на условиях, предусмотренных инвестиционным контрактом, денежных средств, ценных бумаг, иного имущества или практических действий и возникновение у инвестора прав на результаты таких вложений.

В соответствии со ст. 6 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» инвесторы имеют равные права на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений; объединение собственных и привлеченных средств со средствами других инвесторов в целях совместного осуществления капитальных вложений на основании договора и в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Часть 1 ст. 1041 ГК РФ предусматривает, что по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели.

Согласно ч. 1 ст. 1043 ГК РФ, внесенное товарищами имущество, которым они обладали на праве собственности, а также произведенная в результате совместной деятельности продукция и полученные от такой деятельности плоды и доходы признаются их общей долевой собственностью, если иное не установлено законом или договором простого товарищества либо не вытекает из существа обязательства.

В соответствии с положениями абзаца третьего пункта 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.

Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце 4 пункта 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (статьи 131 и 551 Гражданского кодекса Российской Федерации) продавец должен обладать правом собственности на него.

Материалами дела подтверждено, что регистрация права собственности Б.И.А. на объекты недвижимого имущества, входящие в состав здания по <адрес> в <адрес> не произведена в связи с отсутствием прав на земельные участки.

В соответствии с пунктом 1 статьи 218 названного кодекса право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (статья 219 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором (пункт 1). В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2).

Судом установлено, что право собственности Б.И.А. на объект незавершенного строительства по адресу: <адрес> зарегистрировано в установленном порядке, многоквартирный дом по адресу: <адрес>, введен в эксплуатацию (л.д. 42-44). Спорные объекты поставлены на кадастровый учет и переданы истцу по акту приема-передачи. При этом имущество, переданное истцу, в созданном в результате совместной деятельности объекте, определено в соответствии с договором о намерениях. Ответчик в установленном законом порядке не имеет возможности оформить свое право собственности на выстроенный объект в силу того, что срок договора аренды земельного участка, на котором производилось строительство, истек к моменту завершения строительства.

Одним из способов защиты права, является признание права в судебном порядке (ст. 12 ГК РФ). Учитывая, что истец по независящим от нее причинам не имеет возможности реализовать свое право на оформление объектов недвижимого имущества в собственность, суд пришел к выводу, что нарушенное право подлежит судебной защите. В связи с чем, исковые требования Р.И.Н. следует удовлетворить в полном объеме.

Руководствуясь ст.12, 218, 219, 382, 388.1, 1041, 1043 Гражданского Кодекса РФ, ст.6 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», ст.ст. 3, 56, 67, 191-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования Р.И.Н. удовлетворить.

Признать за Р.И.Н. право собственности на объекты недвижимого имущества:

- нежилое помещение, общей площадью 318 кв.м., расположенное на 4 этаже по адресу: <адрес> (кадастровый номер объекта №);

- жилое помещение, площадью 68 кв.м, расположенное на 6 этаже по адресу: <адрес> (кадастровый номер объекта №);

- жилое помещение, площадью 68,2кв.м, расположенное на 5 этаже по адресу: <адрес> (кадастровый номер объекта №);

- жилое помещение, площадью 84,2кв.м, расположенное на 10 этаже по адресу: <адрес> (кадастровый номер объекта №);

- жилое помещение, расположенное на 5 этаже по адресу: <адрес> (кадастровый номер объекта 72:23:0216004:8301) в размере <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности;

- нежилое помещение, расположенное на 3 этаже по адресу: <адрес> (кадастровый номер объекта 72:23:0216004:8306) в размере <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности;

- нежилое помещение, расположенное на 1, 2, 3, 4 этажах по адресу: <адрес> (кадастровый номер объекта 72:23:0216004:8303) в размере <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме в Тюменский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Калининский районный суд <адрес>.

Председательствующий судья О.М.Еремина

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.