Дело № 3а-50/2016 ~ М-48/2016, первая инстанция

Дело № 3а-50/2016

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г.Тюмень 29 марта 2016 года

Тюменский областной суд в составе

председательствующего судьи Пленкиной Е.А.,

при секретаре Беженарь А.Д.,

с участием представителя административного ответчика Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по [СКРЫТО] [СКРЫТО] Черкасовой М.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «КомплектСтройсервис» к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по [СКРЫТО] [СКРЫТО], Правительству [СКРЫТО] [СКРЫТО] об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

у с т а н о в и л :

Общество с ограниченной ответственностью «КомплектСтройсервис» (далее по тексту ООО «КомплектСтройсервис») обратилось в суд с административным исковым заявлением к Правительству [СКРЫТО] [СКРЫТО], Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по [СКРЫТО] [СКРЫТО] (далее по тексту ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по [СКРЫТО] [СКРЫТО]) об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <.......> площадью <.......> расположенного по адресу: <.......>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения объектов хранения автотранспорта, в размере его рыночной стоимости, равной <.......> по состоянию на <.......>. В обоснование заявленных требований административным истцом указано, что он является арендатором указанного земельного участка по договору аренды от <.......>, заключенному с Департаментом имущественных отношений [СКРЫТО] [СКРЫТО]. Кадастровая стоимость земельного участка определена на дату его постановки на кадастровый учет <.......> и в соответствии со средними удельными показателями, утвержденными Постановлением Правительства [СКРЫТО] [СКРЫТО] <.......>-п от <.......> «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земель населенных пунктов [СКРЫТО] [СКРЫТО]», составляет <.......> Согласно отчету ООО «Центр экспертизы и оценки «ЦЕРТА» <.......> от <.......> об оценке рыночной стоимости земельного участка, на который представлено положительное экспертное заключение <.......> от <.......> экспертом Саморегулируемой организации «Региональная ассоциация оценщиков», итоговая величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером <.......> по состоянию на <.......> составляет <.......> Административный истец указывает, что поскольку содержащаяся в государственном кадастре недвижимости кадастровая стоимость принадлежащего административному истцу на праве аренды земельного участка существенно превышает его рыночную стоимость, а порядок расчета арендной платы по договору аренды основан на кадастровой стоимости земельного участка, права административного истца как плательщика арендной платы нарушены. Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по [СКРЫТО] [СКРЫТО] заявление ООО «КомплектСтройсервис» об определении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости отклонено.

Представитель административного истца в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен, представил ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие административного истца, указал, что настаивает на удовлетворении заявленных требованиях, в случае предоставления стороной административного ответчика доказательств недостоверности представленного отчета не возражал против назначения экспертизы (л.д.133-134).

Представитель административного ответчика Правительства [СКРЫТО] [СКРЫТО] и заинтересованного лица Департамента имущественных отношений [СКРЫТО] [СКРЫТО] в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен, в суд представлены письменные возражения на административный иск, в которых содержится ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя Правительства, указано, что в результате анализа отчета об оценке, представленного в качестве доказательства, выявлены нарушения требований законодательства об оценке, предъявляемых к отчету об оценке, выраженные в нарушении принципа однозначности (п.5 ФСО <.......>), содержание отчета вводит в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц, а также допускает неоднозначное толкование полученных результатов, так как при определении рыночной стоимости спорного участка оценщик допускает арифметическую ошибку на этапе учета разницы в дате сделки (корректировка на дату сделки) спорного участка и объекта сравнения <.......>, согласно данным оценщика средняя цена предложения для объекта сравнения <.......> составляет <.......> за сотку, для спорного участка – <.......>. за сотку, таким образом, корректировка должна составить <.......> тогда как оценщик указывает 0<.......> данный факт приводит к незначительному искажению результатов оценки, вместе с тем, результат оценки земельного участка соответствует уровню цен на рынке земельных участков города Тюмени, принятие решения оставлено на усмотрение суда (л.д.130-132).

Представитель административного ответчика ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по [СКРЫТО] [СКРЫТО] Черкасова М.А., действующая на основании доверенности от <.......>, имеющая высшее юридическое образование (л.д.122-124), в судебном заседании оставила принятие решения на усмотрение суда, полагала, что при отсутствии возражений Правительства [СКРЫТО] [СКРЫТО] в отношении удовлетворения заявленных требований оснований для назначения судебной экспертизы не имеется, поддержала письменных отзыв, в котором каких-либо возражений по существу заявленных требований не содержится (л.д.125-127).

Представитель заинтересованного лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по [СКРЫТО] [СКРЫТО] (далее по тексту Управление Росреестра по [СКРЫТО] [СКРЫТО]) в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен, в письменном отзыве просил о рассмотрении дела в отсутствие представителя Управления и отказе в удовлетворении заявленных требований, указал на обращение административного истца в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости с заявлением, по результатам рассмотрения которого оно было отклонено в связи с установлением несоответствия представленного отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности (л.д.109-113).

На основании ч.4 ст.247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие представителя административного истца, представителя административного ответчика Правительства [СКРЫТО] [СКРЫТО] и представителей заинтересованных лиц.

Суд, заслушав объяснения представителя административного ответчика, изучив материалы дела, оценив представленные доказательства в совокупности, находит административный иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В силу статьи 70 Земельного кодекса Российской Федерации государственный кадастровый учет земельных участков осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом от <.......> № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее по тексту Закон о кадастре).

Как закреплено в части 1 статьи 16 Закона о кадастре кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости, прекращением его существования либо изменением уникальных характеристик объекта недвижимости или любых указанных в пунктах 7, 10 - 21 части 2 статьи 7 Закона о кадастре сведений об объекте недвижимости.

В пункте 11 части 2 статьи 7 Закона о кадастре в качестве таких сведений указаны сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В соответствии с частью 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В соответствии с нормами ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу) (пункт 2).

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В силу положений статьи 24.18 Федерального закона от <.......> № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее по тексту Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости являются: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости установлены также ст.248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Как следует из материалов административного дела, ООО «КомплектСтройсервис» является арендатором земельного участка с кадастровым номером <.......>, площадью <.......>, расположенного по адресу: <.......>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения объектов хранения автотранспорта, что подтверждается договором аренды земельного участка <.......> от <.......>, заключенным между Департаментом имущественных отношений [СКРЫТО] [СКРЫТО] и ООО «КомплектСтройсервис», зарегистрированным Управлением Росреестра по [СКРЫТО] [СКРЫТО] <.......> (л.д.9-11).

П.7.2 договора аренды установлен срок действия договора аренды с <.......> по <.......>.

В соответствии с Приложением <.......> к договору аренды от <.......>, которым согласно п.4.1 договора определяется размер арендной платы, при определении арендной платы принимается к расчету удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка (л.д.12).

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <.......> определена по состоянию на дату его кадастрового учета <.......> на основании средних удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков, утвержденных Постановлением Правительства [СКРЫТО] [СКРЫТО] от <.......> <.......>-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земель населенных пунктов [СКРЫТО] [СКРЫТО]», и составляет <.......> что подтверждается кадастровой справкой (л.д.16).

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии с п.6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от <.......> N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Действующее в настоящее время правовое регулирование допускает возможность пересмотра кадастровой стоимости земельного участка при определении его рыночной стоимости.

Исходя из системного анализа приведенных выше норм действующего законодательства Российской Федерации, изменение кадастровой стоимости земельного участка по основаниям, предусмотренным законом, не повлечет нарушение прав иных лиц, между тем, позволит установить баланс законных прав и интересов сторон.

В обоснование размера рыночной стоимости земельного участка, принадлежащего на праве аренды административному истцу, в материалы дела представлен отчет <.......> от <.......>, составленный оценщиком ООО «Центр экспертизы и оценки «ЦЕРТА» Хабировой К.Р., об оценке рыночной стоимости земельного участка (л.д.20-60).

Согласно указанному отчету рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <.......> по состоянию на <.......> составляет <.......>. 00 коп..

На указанный отчет экспертом Саморегулируемой организации «Региональная ассоциация оценщиков» Ощепковой Г.В. дано экспертное заключение <.......> от <.......>, в котором сделан вывод о соответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе Федерального закона № 135-ФЗ от <.......> «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности, а также вывод о соответствии итоговой величины стоимости, отраженной в отчете, рыночной стоимости (л.д.62-81).

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по [СКРЫТО] [СКРЫТО] <.......> от <.......> направленное почтовым отправлением <.......>, поступившее <.......> заявление ООО «КомплектСтройсервис» о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка отклонено с указанием на имеющиеся в представленном Комиссии отчете об оценке и положительном экспертном заключении несоответствия установленным требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки (л.д.17-19).

Статьей 3 Закона об оценочной деятельности установлено, что для целей указанного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта.

При проведении исследования оценщик руководствовался Законом об оценочной деятельности и федеральными стандартами оценки, действующими на момент составления отчета.

Согласно п.3 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от <.......> N 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

В соответствии с п.11 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от <.......> N 297, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (п.10 ФСО <.......>).

Оценщик применил сравнительный подход к оценке, для реализации которого им проанализирован рынок предложений земельных участков на дату оценки. В качестве аналогов объекта оценки оценщиком выбраны объекты, сходные по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектом оценки. На различия между объектом оценки и объектами-аналогами оценщиком применены соответствующие корректировки. На основе полученных результатов оценщик определил итоговую стоимость земельного участка.

В отчете содержатся таблицы, описания расчетов, сами расчеты и пояснения к ним.

Суд учитывает, что оценщик Хабирова К.Р. отвечает требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам, ее гражданская ответственность застрахована по договору страхования, она прошла соответствующую профессиональную подготовку, на отчет представлено положительное заключение Саморегулируемой организации «Региональная ассоциация оценщиков», членом которой является Хабирова К.Р. (л.д.62-81).

В соответствии с ч.1 ст.62 Кодекса административного судопроизводства Российской федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые ссылаются как на основания своих требований или возражений.

В силу разъяснений, изложенных в п.19 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от <.......> N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Таким образом, сами по себе возражения, изложенные представителем административного ответчика Правительства [СКРЫТО] [СКРЫТО], а также представителем заинтересованного лица Управления Росреестра по [СКРЫТО] [СКРЫТО], относительно представленного административным истцом отчета, суд не принимает в качестве основания для отказа административному истцу в административном иске.

Представитель Правительства [СКРЫТО] [СКРЫТО] в возражениях на представленный отчет, отмечая незначительные нарушения в составлении отчета, выраженные в арифметической ошибке, которая находится в пределах возможного округления полученных значений <.......>), указывает, что результаты оценки соответствуют уровню цен на рынке земельных участков города Тюмени.

Таким образом, со стороны административных ответчиков каких-либо возражений относительно установления в качестве кадастровой стоимости рыночной стоимости земельного участка в размере, заявленном административным истцом, не представлено.

Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В силу ч.1 ст.84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств.

Оценив отчет <.......> от <.......> об оценке рыночной стоимости земельного участка, с учетом представленного положительного заключения на данный отчет эксперта Саморегулируемой организации «Региональная ассоциация оценщиков» в совокупности с другими представленными доказательствами, суд признает указанный документ надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельного участка, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки.

Достаточных доказательств несоответствия вышеназванного отчета об оценке требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, которые свидетельствовали бы о недостоверном размере итоговой величины рыночной стоимости земельного участка, определенной оценщиком, суду не представлено.

Суд учитывает также те обстоятельства, что кадастровая стоимость, внесенная в государственный кадастр недвижимости на основании Постановления Правительства [СКРЫТО] [СКРЫТО] от <.......> <.......>, определена методом массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта, в то время как в представленном отчете оценщиком производилась оценка конкретного земельного участка с кадастровым номером <.......> с учетом его индивидуальных характеристик.

При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения заявленных административным истцом ООО «КомплектСтройсервис» требований путем установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <.......> площадью <.......> расположенного по адресу: <.......>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения объектов хранения автотранспорта, в размере его рыночной стоимости, равной <.......>. по состоянию на <.......>.

В соответствии с п.25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от <.......> <.......> «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка следует считать дату обращения ООО «КомплектСтройсервис» в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости исходя из даты направления заявления посредством почтовой связи – <.......>.

Руководствуясь ст.245-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью «КомплектСтройсервис» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <.......> площадью <.......>, расположенного по адресу: <.......>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения объектов хранения автотранспорта, в размере его рыночной стоимости, равной <.......> по состоянию на <.......>.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать <.......>.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в апелляционную инстанцию Тюменского областного суда.

Решение в окончательной форме составлено <.......>

Судья Тюменского областного суда Е.А. Пленкина