Дело № 33-6879/2019, апелляция

72RS0025-01-2019-005018-10

Дело № 33-6879/2019

В суде первой инстанции № 2-5789/2019

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Резолютивная часть объявлена 11 декабря 2019 года.

В окончательной форме определение изготовлено 16 декабря 2019 года.

Судебная коллегия по гражданским делам Тюменского областного суда в составе:

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе истца [СКРЫТО] [СКРЫТО] [СКРЫТО] в лице представителя Быковой Марии Олеговны на решение Центрального районного суда г.Тюмени от 01 августа 2019 года, которым постановлено:

«В удовлетворении исковых требований [СКРЫТО] [СКРЫТО] [СКРЫТО] к [СКРЫТО] Нине [СКРЫТО] о расторжении договора купли-продажи, взыскании денежных средств отказать».

Заслушав доклад судьи Тюменского областного суда Кучинской Е.Н., судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

[СКРЫТО] А.М. обратился в суд с иском к [СКРЫТО] Н.Н. о расторжении договора купли-продажи земельного участка, площадью 1230 кв.м, расположенного по адресу: <.......>, кадастровый номер <.......> заключенного между сторонами 16 мая 2017 года, и взыскании денежных средств в размере 1940454,82 руб., в том числе: 1300000 руб. - уплаченные за земельный участок, 366454,82 руб. - убытки в виде процентов за пользование кредитом, 274000 руб. - стоимость неосновательно приобретенного в результате отсыпки участка (поднятия его уровня).

Требования мотивированы тем, что 17 ноября 2008 года [СКРЫТО] Н.Н. зарегистрировала право собственности на спорный земельный участок, имеющий разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства. Постановлением Администрации г. Тюмени № 11 от 13 января 2014 года был утвержден проект планировки территории, из которого следует, что земельный участок <.......> в будущем планируется к устройству улицы, что повлечет его изъятие. Ответчик выставила земельный участок на продажу, вероятно, именно узнав о предстоящем дальнейшем его изъятии. Покупателем выступил истец, который приобрел данный земельный участок за 1300000 руб. При осмотре участка оказалось, что он требует значительной подсыпки, на что по предварительному расчету должно было потребовать еще 274000 руб. Таким образом, истцу требовались денежные средства в общем размере 1574000 руб. Поскольку для получения ипотечного кредита необходимо было внесение первоначального взноса за счет собственных средств заемщика, ему агентом недвижимости было рекомендовано указать в договоре с продавцом цену приобретаемого участка больше на величину первоначального взноса 525000 рублей, то есть в размере 2099000 рублей, такая сумма и была указана в договоре купли-продажи. 16 мая 2017 года между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи спорного земельного участка. Одновременно стороны подписали соглашение от 16 мая 2017 года, из пункта 5 которого следует, что в случае расторжения, признания недействительным, прекращения по любому из оснований, продавец обязан в течении трех дней, считая с даты расторжения договора, вернуть покупателю сумму в размере 1300000 рублей. При передаче земельного участка ответчик передала истцу все имеющиеся у нее на руках документы. В дальнейшем покупатель зарегистрировал свои права, произвел отсыпку участка, понеся соответствующие расходы. 20 февраля 2019 года истцом был получен фрагмент основного чертежа планировки территории, входящего в состав основной части проекта планировки планировочного района №13 – Верхнеборский, утвержденного Постановлением Администрации города Тюмени от 13 января 2014 года №11, из которого видно, что по <.......> в дальнейшем планируется прокладка дорожной сети. 11 марта 2019 года истцом был получен фрагмент проекта межевания территории в границах элементов планировочной структуры (микрорайонов) панировочного района № 13 «Верхнебоский», утвержденного Постановлением Главы города Тюмени от 27 декабря 2018 года, где видно, что земельный участок истца 392 и смежный с ним земельный участок <.......>, как и предполагалось проектом планировки от 13 января 2014 года, будут изъяты для государственных и муниципальных нужд в целях использования с видом разрешенного использования - земельные участки (территория общего пользования). 11 марта 2019 года Департамент дорожной инфраструктуры и транспорта г. Тюмени в своем ответе на запрос подтвердил ранее предоставленную информацию об отсутствии финансирования работ по обустройству дороги на 2019 —2020 годы и о планировки выполнения таких работ ориентировочно в 2035 году. Считает, что ответчик мог/обязан был знать к моменту продажи земельного участка о его предстоящем изъятии и намеренно умолчал об этом обстоятельстве. В настоящее время кредит истцом погашен в полном объеме.

Судом постановлено изложенное выше решение, с которым не согласен истец [СКРЫТО] А.М. в лице представителя Быковой М.О.

В апелляционной жалобе просит решение отменить и принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований.

Полагает ошибочным вывод суда о том, что при заключении договора купли-продажи [СКРЫТО] Н.Н. представила все правоустанавливающие документы на земельный участок, так как ни правоустанавливающие документы, ни межевой план участка юридически значимой информации (о расположении элемента планировочной структуры улично-дорожной сети и о его наложении на продаваемый участок) не содержат. По его мнению, суд положил в основу решения противоречивую и непоследовательную позицию ответчика. Указывает, что из проекта планировки территории (ППТ) от 2014 года видно, что запланированная дорога находится правее земельного участка истца. Проект межевания, принятый в 2018 году, не разрабатывает/детализует указанное в уже существующем ППТ, а содержит информацию, что именно по этому участку будет пролегать дорога. Подобное несовпадение ППТ и проекта межевания территории (ПМТ) означает, что ППТ в интервале между январем 2014 года и декабрем 2018 года менялся, а значит необходимо было установить, когда произошло соответствующее изменение: до даты продажи или после. Считает, что требовалось сопоставить оба проекта планировки (первоначальный от января 2014 года и ППТ измененный, на основе которого и был разработан ПМТ в декабре 2018 года), после чего можно было установить юридически значимое обстоятельство - могло ли объективно стать продавцу известно о планируемом устройстве дороги в месте нахождения земельного участка до момента продажи им земельного участка. Суд вопроса о необходимости установления указанных фактов внесения изменений перед сторонами не поставил, соответствующего судебного запроса не направил. При отсутствии данных доказательств суд посчитал установленным, что о прохождении через спорный участок планируемой к устройству улицы и возможном изъятии земельного участка объективно могло стать известно только лишь после принятия проектов межевания территории. Между тем 19 августа 2019 года были получены фрагменты ППТ в редакциях от 13 января 2014 года и от 15 декабря 2016 года, при этом из последнего следует, что в первоначальную планировку территории в спорном месте были внесены изменения, которыми планируемая к размещению дорога была уже запроектирована и причем в ином месте - в продолжении улицы «Озерная» в месте ее пересечения с улицей «Междуреченская» (т.е. как раз в месте нахождения спорного участка), а в месте поворота улицы «Междуреченской» на юго-запад запроектирован только тупик с разворотной площадкой, в связи с чем, настаивает, что ответчица представила заведомо ложные сведения относительно земельного участка при продаже его истцу, поскольку знала и могла узнать о невозможности использования данного участка по его целевому назначению, данный довод и не был опровергнут судом, поэтому суд, по его мнению, обязан был взыскать убытки в виде процентов за пользование целевым кредитом, стоимости неосновательно приобретенного в результате отсыпки участка, ввиду предоставление продавцом заведомо ложных сведений о качестве товара - земельного участка.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции истец, ответчик представитель третьего лица не явились, о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, также информация о деле была заблаговременно размещена на официальном сайте Тюменского областного суда oblsud.tum.sudrf.ru (раздел «Судебное делопроизводство»).

Ходатайство об отложении рассмотрения дела не поступало, доказательств уважительности причин неявки не представлено.

На основании части 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в их отсутствие.

Представитель истца Быкова М.О. доводы апелляционной жалобы поддержала.

Представитель ответчика Иванов А.О. просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Проверив законность решения в пределах доводов апелляционной жалобы, как это предусмотрено ч. 1 ст. 327.1. Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В силу п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору купли-продажи движимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно п. 2 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Пунктом 1 ст.460 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

Положениями ст.469 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи (п.1).

При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями (п.2).

В силу п. 2 ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

В соответствии с п. 1 ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Из материалов дела следует, что 16 мая 2017 года между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: <.......> (л.д. 18).

По условиям пункта 1.1 договора продавец обязался передать в собственность покупателя земельный участок: категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для ведения личного подсобного хозяйства, площадью 1320 кв.м, кадастровый номер <.......>.

Пунктом 1.3 договора предусмотрено, что продавец гарантировал покупателю, что на момент заключения сделки участок не продан, не заложен, в споре, под арестом или запретом не состоит, рентой, арендой, найма или какими - либо иными обязательствами не обременен, отсутствуют лица, сохраняющие права пользования участок после его приобретения покупателем.

16 мая 2017 года сторонами сделки купли-продажи земельного участка был подписан передаточный акт, в соответствии с пунктом 2 которого техническое состояние участка и его пригодность к эксплуатации были проверены сторонами (л.д. 20).

Оплата по указанному договору истцом произведена в полном объеме, что подтверждается распиской [СКРЫТО] Н.Н. в получении денежных средств (л.д. 21).

08 мая 2019 года истец направил ответчику претензию с требованием о расторжении договора купли-продажи, возврате уплаченных денежных средств, возмещении убытков, указывая на то, что земельный купленный земельный участок имеет существенный недостаток, не может быть застроен жилым домом, так как данный участок запланирован в 2014 году к изъятию под устройство дороги общего пользования (л.д. 61).

В ходе рассмотрения дела судом установлено, что постановлением Администрации г. Тюмени № 11 от 13 января 2014 года был утвержден проект планировки территории, на которой находится спорный земельный участок. На основании ст. 42 Градостроительного кодекса Российской Федерации в проекте планировки были выделены общие элементы планировочной структуры, установлены границы территории общего пользования, границы зон планируемого размещения объектов капитального строительства, определены характеристики и очередность планируемого развития территории.

Сведений о том, что именно через принадлежащий ответчику участок планируется устройство улицы в указанном постановлении не содержится (л.д. 104-106).

27 декабря 2018 года Главой города Тюмени вынесено постановление № 38-пг «Об утверждении проектов межевания территорий в границах элементов планировочной структуры планировочного района № 13 «Верхнеборский», которым, в том числе с учетом публичных слушаний по проектам межевания территории от 31 января 2017 года и заключения о результатах публичных слушаний от 10 ноября 2017 года, был утвержден конкретный перечень участков, подпадающих под изъятие в связи с предполагаемым обустройством территории (л.д. 107- 111).

Согласно п.2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд посчитал недоказанными доводы истца о существенном нарушении ответчиком условий договора, влекущего расторжение договора и взыскание убытков, а также предоставлении покупателю продавцом заведомо ложной информации о земельном участке, иной информации, которая могла оказать влияние на решение истца о покупке данного земельного участка.

Судебная коллегия находит выводы суда правильными, соответствующими обстоятельствам дела.

На основании ч.1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Между тем доказательств продажи земельного участка ненадлежащего качества истцом не представлено.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 17 ноября 2008 года, земельный участок, расположенный по адресу: <.......>, кадастровый номер <.......>, общей площадью 1320 кв.м, имеет разрешенное использование - для ведения личного подсобного хозяйства (л.д. 34), что соответствует условиям договора, ограничений (обременений) права не зарегистрировано.

Что касается возможности наложения в будущем обременения, связанного с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд, то по сообщению департамента дорожной инфраструктуры и транспорта Администрации г.Тюмени от 25 марта 2019 года строительство улицы местного значения пер.Озерный в районе земельного участка с кадастровым номером <.......> будет планироваться на 2035 год (л.д.56).

Согласно п. 3 ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Исходя из содержания приведенной нормы право требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных убытков возникает у покупателя только в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации, при этом бремя доказывания предоставления продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования возлагается на покупателя земельного участка.

Однако, ссылка истца на совершение ответчиком отчуждения земельного участка в связи с тем, что стало известно о предстоящем дальнейшем его изъятии, носит предположительный характер, доводы истца не доказаны, сведений о том, что собственник земельного участка (ответчик) уведомлялся администрацией г.Тюмени об изменениях проекта планировки территории, либо был осведомлен об этом из других источников, суду не представлено.

Проявляя разумную осмотрительность и осторожность, учитывая открытость сведений, [СКРЫТО] А.М. имел возможность перед приобретением земельного участка ознакомиться с информацией о данном участке и перспективами его использования.

Таким образом при разрешении спора суд правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, дал надлежащую правовую оценку собранным и исследованным в судебном заседании доказательствам, применил закон, подлежащий применению.

Решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, предусмотренных ст.330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены решения по доводам апелляционной жалобы не установлено.

Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Центрального районного суда г.Тюмени от 01 августа 2019 года оставить без изменения, апелляционную жалобу истца [СКРЫТО] [СКРЫТО] [СКРЫТО] в лице представителя Быковой Марии Олеговны – без удовлетворения.

Председательствующий: Кучинская Е.Н.

Судьи коллегии: Забоева Е.Л.

Хамитова С.В.