Дело № 33-3878/2016, апелляция

аПЕЛЛЯЦИОННОЕ определение

г. Тюмень 27 июня 2016 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Тюменского областного суда в составе:

председательствующего Григорьевой Ф.М.,

судей: Жегуновой Е.Е., Ситниковой Л.П.,

при секретаре Савилове Р.И.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе [СКРЫТО] О.А. на решение Центрального районного суда г. Тюмени от 28 сентября 2015 г., которым постановлено:

«В удовлетворении искового заявления [СКРЫТО] О.А. к ЗАО НГАБ «Ермак» о понуждении заключить договор найма жилого помещения, отказать».

Заслушав доклад судьи Тюменского областного суда Жегуновой Е.Е., объяснения [СКРЫТО] А.И., полагавшего апелляционную жалобу обоснованной, акционерного общества Нижневартовский городской банк «Ермак» - Бессонова Е.В., действующего на основании доверенности, возражавшего против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия

установила:

[СКРЫТО] О.А. обратилась в суд с иском к акционерному обществу Нижневартовский городской банк «Ермак» (далее по тексту - АО НГБ «Ермак»), просила обязать ответчика заключить с ней договор найма жилого помещения, расположенного по адресу: г. Тюмень, <.......>, на условиях ранее существовавшего договора найма и не чинить ей препятствий в пользовании данным жилым помещением.

Требования были мотивированы тем, что 18 мая 2010 г. между [СКРЫТО] О.А. (наниматель) и [СКРЫТО] А.И. (наймодатель) был заключен договор найма указанной квартиры сроком на пять лет. По условиям данного договора, не позднее чем за три месяца до истечения его срока наймодатель обязался предложить нанимателю заключить договор на тех же условиях либо предупредить об отказе от продления договора в связи с принятием решения не сдавать в течение не менее года квартиру внаем. В случае неисполнения наймодателем данной обязанности договор считался продленным на тот же срок. Плата за пользование жилым помещением составляла 1000 руб. в месяц. С момента заключения договора и до настоящего времени истец проживает в указанном жилом помещении, которое является для нее единственным жильем. В марте 2015 года права и обязанности наймодателя по упомянутому договору перешли к АО НГБ «Ермак», ставшему собственником квартиры в результате обращения взыскания на заложенное имущество. В установленный договором срок ответчик не направил истцу уведомление об отказе в продлении договора.

Впоследствии к участию в деле судом был привлечен в качестве соответчика предыдущий собственник жилого помещения [СКРЫТО] А.И.

В судебном заседании представитель истца [СКРЫТО] О.А. - Сафаргалиева Л.Л., действовавшая на основании доверенности, поддержала заявленные требования по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчика АО НГБ «Ермак» - Барауля Е.Г., действовавший на основании доверенности, в судебном заседании с заявленными требованиями не согласился. В письменном отзыве на иск и объяснениях по делу выразил сомнение относительно соответствия времени фактического составления договора найма указанной в нем дате, поскольку истец ранее не заявляла о наличии данного договора, хотя судебные споры по поводу жилого помещения продолжаются с 2011 года. Ссылался на то, что банк после вступления в права собственника квартиры направлял истцу уведомление о необходимости освободить занимаемое помещение, которое та получила в апреле 2015 года. Полагал, что истец злоупотребляет правом и преследует цель затянуть процесс передачи помещения во владение нового собственника. Указал также на наличие у истца права пользования иным жилым помещением, принадлежащим ее отцу.

Представитель ответчика [СКРЫТО] А.И. - Петров А.А., действовавший на основании доверенности, в судебном заседании полагал заявленные требования подлежащими удовлетворению.

[СКРЫТО] О.А., [СКРЫТО] А.И. в судебное заседание не явились.

Судом постановлено вышеуказанное решение, с которым не согласна истец [СКРЫТО] О.А., в апелляционной жалобе просит решение суда отменить и принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований. Полагает, что направление ей банком требования об освобождении занимаемого помещения нельзя расценивать в качестве своевременного уведомления об отказе от продления договора найма. Вновь указывает на возникновение у нее права на перезаключение данного договора в связи с отсутствием такого уведомления. Обращает внимание на то, что договором найма предусмотрена возможность его расторжения только в судебном порядке, вследствие чего он продолжает действовать по настоящее время.

В возражениях относительно апелляционной жалобы ответчик АО НГБ «Ермак» просит оставить решение суда без изменения, жалобу - без удовлетворения.

Рассмотрев дело в пределах доводов апелляционной жалобы, как это предусмотрено частью 1 статьи 327¹ Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений относительно нее, заслушав явившихся лиц, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

В соответствии со статьей 675 Гражданского кодекса Российской Федерации, переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

В силу статьи 684 Гражданского кодекса Российской Федерации, по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок (абзац 1). Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок (абзац 2).

Как следует из дела, с 11 марта 2015 г. право собственности на квартиру <.......> зарегистрировано за АО НГБ «Ермак», к которому данное помещение перешло путем обращения взыскания на заложенное имущество (л.д. 12).

Предыдущим собственником квартиры являлся [СКРЫТО] А.И. (л.д. 10).

Истцом в материалы дела была представлена копия договора найма квартиры от 18 мая 2010 г., заключенного ею с [СКРЫТО] А.И., по условиям которого [СКРЫТО] А.И. передал ей принадлежащее ему жилое помещение во временное владение и пользование за плату (п. 1.1.). Срок найма квартиры по договору составлял пять лет. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора наймодатель обязался предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года квартиру внаем. Если наймодатель не выполнил данной обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, то договор считался продленным на тех же условиях и на тот же срок (п. 3.1, 3.6). Плата за жилое помещение устанавливалась в размере 1000 рублей за один месяц (п. 4.2) (л.д. 6 - 8).

АО НГБ «Ермак» ранее обращалось в суд с иском к [СКРЫТО] О.А. о признании ее утратившей право пользования занимаемым жилым помещением по адресу: г. Тюмень, <.......>, выселении из него и снятии с регистрационного учета: решением Центрального районного суда г. Тюмени от 28 мая 2015 г., оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Тюменского областного суда от 31 августа 2015 г., исковые требования были удовлетворены.

Из содержания данных судебных актов усматривается, что после перехода права собственности на жилое помещение по указанному выше адресу от [СКРЫТО] А.И. к АО НГБ «Ермак» дочь [СКРЫТО] А.И. - [СКРЫТО] О.А. продолжила проживать в данном жилом помещении. Поскольку законных оснований для сохранения за ней права пользования квартирой в ходе производства по делу установлено не было, суды первой и апелляционной инстанций сочли исковые требования АО НГБ «Ермак» законными и обоснованными. При этом, ссылки [СКРЫТО] О.А. на договор найма от 18 мая 2010 г. были отклонены судами ввиду прекращения 18 мая 2015 г. действия данного договора в связи с истечением срока, на который он был заключен, и соблюдения новым собственником квартиры - АО НГБ «Ермак» требований абзаца 2 статьи 684 Гражданского кодекса Российской Федерации вследствие направления [СКРЫТО] О.А. уведомлений о необходимости освобождения занимаемого ею помещения в срок до 01 апреля 2015 г. (л.д. 31 - 35, 36 - 41).

Направление АО НГБ «Ермак» 19 марта 2015 г. в адрес [СКРЫТО] О.А. требования об освобождении квартиры и получение адресатом данного отправления 10 апреля 2015 г. подтверждается также представленными в материалах рассматриваемого дела копиями почтовой квитанции, уведомления о вручении корреспонденции (л.д. 79, 80).

Постановив обжалуемое решение, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для возложения на АО НГБ «Ермак» обязанности заключить с истцом новый договор найма, поскольку данный ответчик после вступления в права собственника квартиры уведомил истца о необходимости освободить помещение, отказавшись, таким образом, от продления договора найма, заключенного истцом с предыдущим собственником.

Судебная коллегия находит данные выводы суда соответствующими обстоятельствам дела и закону.

Ссылки истца в жалобе на то, что направление ей ответчиком требования об освобождении помещения нельзя расценить в качестве уведомления об отказе в продлении договора подлежат отклонению, поскольку совершение ответчиком данных действий в период действия договора с очевидностью свидетельствует об отсутствии волеизъявления с его стороны на предоставление помещения в пользование истцу, что является необходимым условием для признания договора прекратившим свое действие по истечении указанного в нем срока. Следует отметить, что осведомленность ответчика на момент вступления в права собственника помещения о самом факте заключения истцом и предыдущим собственником договора найма не доказана, вследствие чего несоблюдение им формы уведомления об отказе в продлении данного договора и срока отправки данного уведомления не может расцениваться в качестве основания для сохранения за истцом права пользования помещением.

Необходимости в расторжении договора в судебном порядке вопреки доводам жалобы не имелось по причине прекращения действия данного договора в мае 2015 года и отсутствия оснований для его перезаключения.

С учетом изложенного, судебная коллегия считает, что судом первой инстанции правильно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда, изложенные в решении, соответствуют установленным обстоятельствам, нормы материального и процессуального права применены судом верно, в связи с чем решение суда является законным и обоснованным, отмене не подлежит.

Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Центрального районного суда г. Тюмени от 28 сентября 2015 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу [СКРЫТО] О.А. - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: