Дело № 33-329/2021 (33-6363/2020;), апелляция

72RS0011-01-2020-000412-36

Номер дела в суде первой инстанции 2-354/2020

Дело № 33-329/2021

Апелляционное определение

Судебная коллегия по гражданским делам Тюменского областного суда в составе:

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе истца [СКРЫТО] Андрея [СКРЫТО] в лице представителя Ракитиной Светланы Геннадьевны на решение Ишимского районного суда Тюменской области от 21 октября 2020 года, которым постановлено:

«В удовлетворении требований [СКРЫТО] Андрея [СКРЫТО] к Кредитному потребительскому кооперативу «Финанс капитал», [СКРЫТО] [СКРЫТО] [СКРЫТО] о признании договора купли-продажи недвижимого имущества с использованием заемных средств от 05 марта 2020 года, заключенного между [СКРЫТО] Андреем [СКРЫТО] и [СКРЫТО] Алёной [СКРЫТО] недействительным, аннулировании записи о регистрации права собственности Снигеревой Алёны [СКРЫТО] от 16.03.2020 года, содержащейся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним <.......> в отношении земельного участка с кадастровым номером <.......> в отношении дома с кадастровым номером <.......> расположенных по адресу: <.......>, <.......> <.......>; прекращении ипотеки в силу закона земельного участка с кадастровым номером <.......>, дома с кадастровым номером <.......> расположенных по адресу: <.......>, д. Борисовка, <.......> аннулировании записи об ипотеке в силу закона от <.......> <.......> и <.......> отказать».

Заслушав доклад судьи Тюменского областного суда Николаевой И.Н., судебная коллегия

установила:

[СКРЫТО] А.В. обратился в суд с иском с учетом уточненных требований к Кредитному потребительскому кооперативу «Финанс капитал», [СКРЫТО] [СКРЫТО] [СКРЫТО] о признании договора купли-продажи недвижимого имущества с использованием заемных средств от 05 марта 2020 года, заключенного между [СКРЫТО] Андреем [СКРЫТО] и [СКРЫТО] Алёной [СКРЫТО] недействительным, аннулировании записи о регистрации права собственности [СКРЫТО] Алёны [СКРЫТО] от 16.03.2020 года, содержащейся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним <.......> в отношении земельного участка с кадастровым номером <.......>, <.......> в отношении дома с кадастровым номером <.......> расположенных по адресу: <.......>, <.......>; прекращении ипотеки в силу закона земельного участка с кадастровым номером <.......> дома с кадастровым номером <.......> расположенных по адресу: <.......>, <.......> <.......> аннулировании записи об ипотеке в силу закона от 16.03.202 года <.......> и <.......>.

Требования мотивированы тем, что 05 марта 2020 года между истцом и [СКРЫТО] А.В. заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <.......>, <.......> <.......>. Стоимость имущества по договору составила 470 000 рублей. Согласно п. 3.1 указанного договора, расчет должен быть произведен следующим образом – 20 000 рублей покупатель оплачивает за счет собственных средств, 450 000 рублей – за счет денежных средств, полученных по договору займа, заключенному между [СКРЫТО] А.В. и КПК «Финанс Капитал». Заемные средства оплачиваются в два этапа – 2000 рублей – после регистрации договора, 250 000 рублей – после регистрации ипотеки в пользу займодавца. 16.03.2020 года переход права собственности на недвижимое имущество зарегистрирован в установленном законом порядке, также произведена государственная регистрация ипотеки в силу закона. Между тем, договор купли-продажи недвижимого имущества сторонами не исполнен, продавец не передал имущество покупателю, а покупатель не произвел оплату по договору. 04 июня 2020 года стороны заключили соглашение о расторжении договора купли-продажи от 05 марта 2020 года, между тем регистрация указанного соглашения приостановлена до получения согласия залогодержателя и заявления залогодержателя на прекращение ипотеки.

Судом постановлено указанное выше решение, с которым не согласен представитель истца Ракитина С.Г.

В апелляционной жалобе просит отменить постановленное решение, принять новое об удовлетворении исковых требований. В обоснование доводов апелляционной жалобы ссылается на то, что судом не была дана оценка заявлению ответчика [СКРЫТО] А.В. о признании исковых требований в полном объеме. Полагает, что сделка является недействительной, поскольку сделка повлекла неблагоприятные последствия для истца, в частности истец был лишен недвижимого имущества и того, на что он мог рассчитывать при продаже недвижимости. Указывает, что отсутствие полной оплаты по займу со стороны Кредитного потребительского кооператива «Финанс капитал» подтверждает недействительность договора, а также доказывает нарушение договора в одностороннем порядке. Недействительность договора, по мнению подателя жалобы, подтверждается также отказом Управления Россрестра по Тюменской в регистрации расторжения договора. Указывает, что судом не исследовались обстоятельства расторжения договора, в связи с этим судом неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела и необоснованно сделан вывод, что «расторжение сторонами договора не влечет прекращение ипотеки». Также в обоснование своей позиции автором жалобы указано на то, что суд необоснованно ссылается на статью 468 ГК РФ, поскольку к договору применимы специальные нормы, в частности статьи 488, 489 ГК РФ.

В поступившем отзыве на апелляционную жалобу представитель ответчика председатель правления Кредитного потребительского кооператива «Финанс капитал» ФИО8 просит отказать в удовлетворении жалобы, а также рассмотреть дело в их отсутствие.

Информация о судебном разбирательстве была заблаговременно размещена на официальном сайте Тюменского областного суда oblsud.tum.sudrf.ru (раздел «Судебное делопроизводство»).

В судебном заседании апелляционной инстанции истец его представитель Ракитина С.Г. просили жалобу удовлетворить по изложенным в ней основаниям.

Ответчики КПК «Финанс капитал», [СКРЫТО] А.В. представитель третьего лица Ишимского отдела управления Росреестра по ТО в судебное заседание апелляционной инстанции не явились, извещены надлежащим образом.

Судебная коллегия определила рассмотреть дело при данной явке, ходатайств об отложении не поступало.

Выслушав объяснения участвующих в деле лиц, проверив законность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы и возражений, как того требует часть 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 05 марта 2020 года между [СКРЫТО] А.В. и Снегиревой А.В. заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <.......>, <.......> использованием заемных средств. Стоимость имущества по договору составила 470 000 рублей. Согласно п. 3.1 указанного договора, расчет должен быть произведен следующим образом – 20 000 рублей покупатель оплачивает за счет собственных средств, 450 000 рублей – за счет денежных средств, полученных по договору займа, заключенному между Снегиревой А.В. и КПК «Финанс Капитал». Согласно условиям договора, заем в размере 450 000 рублей зачисляется займодавцем на счет покупателя – [СКРЫТО] А.В. в следующем порядке: сумма займа в размере 200 000 рублей не позднее 10 рабочих дней с даты предоставления заемщику займодавцу расписки в получении документов на государственную регистрацию перехода права собственности на объект залога, сумма займа в размере 250 000 рублей – не позднее 20 рабочих дней с даты государственной регистрации перехода права собственности на объект залога при условии возникновения ипотеки в силу закона. Сумма займа передается покупателем продавцу в течение 1 банковского дня с момента выдачи поступивших от займодавца по договору займа денежных средств, но не позднее 10 банковских дней со дня их поступления (л.д. 45-47).

Кроме того, в материалы дела представлен договор займа от 05 марта 2020 года, заключенный между КПК «Финанс капитал» и [СКРЫТО] А.В., согласно которому [СКРЫТО] А.В. предоставлен заем в размере 450 000 рублей на шесть месяцев, процентная ставка – 16% годовых. Согласно п. 10 договора способом обеспечения исполнения заемщиком обязательств по договору займа является залог недвижимого имущества, указанного в п. 11 договора. Согласно п. 11 договора, заем выдан на приобретение жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <.......>, <.......>. Согласно п. 20 договора передача денежных средств от займодавца к заемщику производится путем безналичного расчета в следующем порядке: сумма займа в размере 200 000 рублей не позднее 10 рабочих дней с даты предоставления заемщику займодавцу расписки в получении документов на государственную регистрацию перехода права собственности на объект залога, сумма займа в размере 250 000 рублей – не позднее 20 рабочих дней с даты государственной регистрации перехода права собственности на объект залога при условии возникновения ипотеки в силу закона(л.д. 116-122)

16 марта 2020 года на основании договора купли-продажи недвижимого имущества с использованием заемных средств от 05.03.2020 года произведена государственная регистрация права собственности Снегиревой А.В. на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <.......>, <.......> <.......> (л.д. 6-11). На указанное недвижимое имущество имеется обремените в виде ипотеки в силу закона в пользу КПК «Финанс капитал», кроме того, на указанное недвижимое имущество наложен запрет на совершение действий по регистрации на основании постановления Викуловского районного отдела ССП УФССП России по Тюменской области.

Согласно платежному поручению № 3342 от 07 мая 2020 года КПК «Финанс капитал» перечислило [СКРЫТО] А.В. денежные средства по договору займа от 05.03.2020 года в размере 200 000 рублей (л.д. 123).

04 июня 2020 года договор купли-продажи недвижимого имущества с использованием заемных средств от 05.03.2020 года расторгнут по соглашению сторон.

Согласно Уведомлению о приостановлении регистрации прав от 23 июня 2020 года регистрация соглашения о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, заключенного между [СКРЫТО] А.В. и [СКРЫТО] А.В. приостановлена, поскольку отсутствует письменное согласие залогодержателя КАП «Финанс капитал» на отчуждение недвижимого имущества и отсутствуют сведения о прекращении ипотеки в силу закона (л.д. 12-14).

Разрешая спор при таких обстоятельствах, руководствуясь ст.ст.223, 329, 334, 353,486, 488, 549 Гражданского кодекса РФ, ст.ст 2, 5 Федерального Закона №102-ФЗ «Об ипотеке», разъяснениям Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», суд пришел к выводу об отсутствии предусмотренных законом оснований для удовлетворения заявленных истцом требований. При этом суд исходил из того, что признание сделки недействительной по мотиву не оплаты стоимости проданного недвижимого имущества, как способ восстановления нарушенного права, действующее законодательство не предусматривает.

Также суд указал, что расторжение сторонами договора купли-продажи не влечет прекращение ипотеки, поскольку на момент заключения сделки о залоге [СКРЫТО] А.В. обладал информацией о соответствующих последствиях и дал согласие на ее заключение в установленном законом порядке. Обстоятельства дела свидетельствует о добровольности сторон при формировании условий договора, доказательств того, что действия истца при заключении сделки были вынужденными либо выполнялись без осознания последствий, суду не представлено.

Судебная коллегия находит данные выводы суда правильными, они подробно мотивированы, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, подтверждены исследованными судом доказательствами, надлежащая оценка которым дана судом в решении, основаны на правильном применении норм материального права.

В обоснование заявленных требований истец ссылается на то, что сделка купли-продажи от 05.03.2020 г. не исполнена, имущество не передано покупателю, а покупатель не произвел расчет за приобретенное имущество.

В силу пункта 1 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 Кодекса (п. 3 ст. 486 ГК РФ).

Согласно разъяснениям, изложенным в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании стаей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации. Таким образом, в случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата покупателем приобретенного имущества, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом переданного покупателю имущества.

Отказывая в удовлетворении требований истца о признании договора купли-продажи недействительным и применении последствий недействительности сделки, суд с учетом приведенных выше положений закона и разъяснений Верховного Суда Российской Федерации пришел к верному выводу о том, что не оплата стоимости проданного недвижимого имущества не влечет недействительности сделки.

Неоплата (частичная или в полном объеме) за проданное имущество является существенным нарушением условий договора купли-продажи, что служит основанием для расторжения договора купли-продажи.

Это же основание для расторжения договора предусмотрено пунктом 4.2 оспариваемого договора.

Таким образом, право сторон на расторжение договора предусмотрено как законом, так и условиями договора купли-продажи.

Ссылка в жалобе на неправомерность вывода суда о том, что истец не имеет права расторгнуть договор купли-продажи и требовать возврата жилого дома и земельного участка, подлежит отклонению, поскольку данный вывод в решении суда отсутствует.

Вместе с тем, не смотря на то, что между сторонами оспариваемой сделки достигнуто соглашение о ее расторжении, данное обстоятельство, как верно указал суд первой инстанции, не влечет прекращения обременения в виде ипотеки.

В соответствии ч. 1 ст. 329 Гражданского кодекса Российской Федерации, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором. В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом, в соответствии ч. 1 ст. 334 ГК РФ.

По смыслу ст. 2 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ от 16.07.1998 г., ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом. По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат, по смыслу п. 3 ч. 1 ст. 5 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке (ст. 3 Закона).

В силу ч. 3 ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации, залог возникает в силу договора, а также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге. В случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев, указанных в подпункте 2 пункта 1 статьи 352 и статье 357 настоящего Кодекса) либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется, правопреемник залогодателя приобретает права и несет обязанности залогодателя, за исключением прав и обязанностей, которые в силу закона или существа отношений между сторонами связаны с первоначальным залогодателем, по смыслу ч. 1 ст. 353 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно п. 1 ст. 77 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Основания прекращения залога установлены статьей 352 ГК РФ, одним из которых является прекращение обеспеченного залогом обязательства. Расторжение договора, без прекращения обеспеченного залогом обязательства, не отнесено к основаниям прекращения залога.

Из материалов дела следует, что [СКРЫТО] А.В. свои обязательства по договору займа от 05 марта 2020 года, заключенного с КПК «Финанс капитал», не исполнила, доказательств обратного суду не представлено.

Таким образом, применительно к вышеуказанным правовым нормам, расторжение договора купли-продажи с использованием заемных средств от 05.03.2020 г. не является основанием для прекращения ипотеки.

С учетом изложенного, довод жалобы о прекращении ипотеки со ссылкой на ч. 2 ст. 453 ГК РФ, предусматривающей прекращение обязательств сторон при расторжении договора, судебная коллегия отклоняет как основанный на неверном толковании норм материального права.

Оценивая довод жалобы о том, что суд не исследовал и не дал оценки заявлению ответчика [СКРЫТО] А.В. о признании исковых требований в полном объеме, судебная коллегия исходит из следующего.

Действительно, в силу ч. 1 ст. 39 ГПК РФ ответчик в праве признать иск. Вместе с тем, суд не принимает отказ истца от иска, признание иска ответчиком и не утверждает мировое соглашение сторон, если это противоречит закону или нарушает права и законные интересы других лиц (ч.2).

В силу приведенных положений закона у суда отсутствовали основания для принятия признания ответчиком [СКРЫТО] А.В. иска, поскольку оно нарушает права и законные интересы КПК «Финанс капитал», в пользу которого установлено обременение в виде ипотеки, с учетом того, что обеспеченное залогом обязательство не исполнено.

Иные доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не опровергают выводы суда, сводятся лишь к несогласию с ними, основаны на неверном толковании и применении норм материального права, в связи с чем не могут служить основания для отмены решения суда.

Таким образом, разрешая настоящий спор, суд первой инстанции, дав надлежащую оценку представленным сторонами доказательствам, доводам и возражениям сторон, применив нормы материального права, регулирующие спорные правоотношения, пришел к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований. С указанными выводами суда судебная коллегия соглашается и считает их правильными.

Руководствуясь ст.ст. 328, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Ишимского районного суда от 21 октября 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу истца [СКРЫТО] Андрея [СКРЫТО] в лице представителя Ракитиной Светланы Геннадьевны – без удовлетворения.

Председательствующий: Кучинская Е.Н.

Судьи коллегии: Николаева И.Н.

Хамитова С.В.