Дело № 33-2850/2021, апелляция

Дело № 33-2850/2021

№ 2-136/2021

Апелляционное определение

г. Тюмень 28 июня 2021 года

Судебная коллегия по гражданским делам Тюменского областного суда в составе:

председательствующего	Киселёвой Л.В.
судей	Пятанова А.Н., Шаламовой И.А.
при секретаре	Рамазановой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ, гражданское дело по иску ПАО РОСБАНК к [СКРЫТО] [СКРЫТО] [СКРЫТО] о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество.

Заслушав доклад судьи Тюменского областного суда Шаламовой И.А., объяснения представителя истца Онищука Е.И., объяснения ответчика [СКРЫТО] В.Л.,

установил:

истец ПАО РОСБАНК обратилось в суд с иском к [СКРЫТО] В.Л. о взыскании задолженности по кредитному договору №430869-КД-2018 от 29 июня 2018 года по состоянию на 02 июля 2020 года в размере 3 683 746,41 руб., в том числе суммы невозвращенного кредита в размере 3 530 752,55 руб., процентов начисленных и неуплаченных процентов в размере 150 674,49 руб., пени в размере 2 319,37 руб., суммы процентов, начисленных в соответствии с условиями договора на сумму основного долга из расчета 11,25 % годовых за период с 03 июля 2020 года по день фактического возврата кредита, а также о взыскании судебных расходов по оплате государственной пошлины в размере 32 618,73 руб.; об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество – земельный участок, расположенный по <.......>, кадастровый <.......>, установлении начальной продажной цены в размере 572 000 руб.; жилой дом, по адресу: <.......>, кадастровый номер <.......>, установлении начальной продажной цены в размере 3 774 355 руб., определении способа реализации заложенного имущества путем продажи с публичных торгов (том 1 л.д.3-8).

Требования мотивировал тем, что 29 июня 2018 года между ПАО РОСБАНК и заемщиком [СКРЫТО] В.Л. заключен кредитный договор №430869-КД-2018 на приобретение земельного участка в <.......>, по условиям которого банк предоставил заемщику кредит в размере 4 000 000 руб. сроком возврата на 105 месяцев под 11,25% годовых, погашение кредита и уплата процентов должны осуществляться ежемесячно равными частями в размере 27 745,48 руб., включающую в себя сумму кредита и проценты. Заемщик принял на себя обязательства уплачивать проценты за пользование займом, а также установленные договором штрафы, пени.

Надлежащее исполнение заёмщиком обязательств по договору займа обеспечивается ипотекой земельного участка по адресу: Тюменская область, г. Ишим, ул. Одоевского, д. 30, кадастровый номер72:25:0105005:162; жилого дома по <.......>, кадастровый номер <.......>.

Банк принятые на себя обязательства исполнил надлежащим образом, заемщик принятые на себя обязательства не исполняет, направленное уведомление о досрочном истребовании всей суммы кредита им не исполнено.

В материалы дела истцом представлен отчет ООО «ОК «Аппрайзер» № 20061969 об оценке земельного участка по <.......>, кадастровый <.......>; жилой дом, по адресу: <.......> кадастровый номер <.......>, согласно которого рыночная стоимость земельного участка на дату оценки составляет 715 000 руб., жилого дома – 4 717 944 руб. (том 1 л.д. 48-121)

Определением Калининского районного суда города Тюмени от 05 ноября 2020 года назначена судебная товароведческая экспертиза по определению рыночной стоимости заложенного имущества; производство по делу было приостановлено с 05 ноября 2020 года по 15 февраля 2021 года (том 2 л.д. 56-57, 131).

Согласно заключения эксперта ООО «АРБИТР» Центр независимых экспертиз № А-263/2020 от 05 февраля 2021 года стоимость земельного участка составляет 735 2000 руб., жилого дома – 8 581 100 руб. (том 2 л.д. 63-142).

В ходе судебного разбирательства в порядке ст. 35, 38,174 ГПК РФ от представителя истца ПАО РОСБАНК Беляевой А.В. поступил письменный отзыв на выводы судебной экспертизы, в котором просила отказать в принятии судом выводов экспертного заключения ООО «АРБИТР» Центр независимых экспертиз № А-263/2020 от 05 февраля 2020, поскольку в аналоги объекту (земельный участок, жилой дом) исследования подбирались жилые дома, не соответствующие по месторасположению, аналоги земельных участков брались с различной площадью, экспертом не был проведен соответствующий анализ рынка, в связи с чем отчет не содержит достоверные выводы о характеристике объекта исследования, что не позволяет определить достоверную, действительную рыночную стоимость объекта исследования (том 2 л.д.148-152).

Рассмотрев материалы дела, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о наличии безусловных оснований для отмены решения суда в соответствии с п.4 ч. 4 ст. 330 ГПК РФ, поскольку судом не были привлечены к участию в деле третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора лица, проживающие в жилом доме на который планируется обратить взыскание по судебному решению: А Э., в лице их законного представителя, Элбакян А.А.

В связи с изложенным суд апелляционной инстанции усмотрел основания для перехода в порядке, предусмотренном ч.5 ст. 330 ГПК РФ к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ.

О переходе к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ постановлено мотивированное определение; истцу разъяснено право на предоставление уточненных требований; к участию в деле привлечены третьими лицами проживающие в жилом помещении Элбакян А.А., А. и Э. в лице их законного представителя; третьим лицам разъяснено право представить в суд письменные объяснения (возражения) по существу иска (т.3 л.д.72-78).

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ПАО РОСБАНК Онищук Е.И. заявленные требования поддержал в полном объеме.

Ответчик [СКРЫТО] В.Л. иск не признал, пояснил, что начальную продажную стоимость дома следует определить на основании отчета ООО «АРБИТР» Центр независимых экспертиз, так как данный отчет наиболее полно отражает стоимость заложенного имущества.

Третьи лица А. и Э. в лице их законного представителя Рагозиной Н.В., третье лицо Элбакян А.А. в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте судебного заседания извещены путем направления судебных извещений, в порядке ч.7 ст.113 ГПК РФ заблаговременного размещения информации о деле на официальном интернет-сайте областного суда - http://oblsud.tum.sudrf.ru, о причинах неявки судебную коллегию не известили. В силу ст.167 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассмотрел дело в их отсутствие.

Суд апелляционной инстанции, признав дело подготовленным исходя из полноты и достаточности собранных по делу доказательств, подтверждающих обстоятельства, имеющие значение для дела, рассмотрев исковое заявление ПАО Росбанк к [СКРЫТО] В.Л. о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество, по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ, изучив представленные доказательства в их совокупности, находит исковое заявление обоснованным и подлежащим удовлетворению в части, решение суда первой инстанции подлежащим отмене.

Как правильно установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 29 июня 2018 года между АО «КБ ДельтаКредит» и заемщиком [СКРЫТО] В.Л. заключен кредитный договор №430869-КД-2018, по условиям которого банк предоставил заемщику кредит в размере 4 000 000 руб. сроком возврата на 105 месяцев под 11,25% годовых, погашение кредита и уплата процентов должны осуществляться ежемесячно равными частями в размере 27 745,48 руб., включающую в себя сумму кредита и проценты. Заемщик принял на себя обязательства уплачивать проценты за пользование займом, а также установленные договором штрафы, пени. Кредитный договор имеет целевое назначение, кредит предоставлен для приобретения земельного участка <.......>, кадастровый <.......>; жилого дома по адресу: <.......>, кадастровый номер <.......>. В обеспечение исполнения кредитных обязательств заключены договоры залога на недвижимое имущество (земельный участок, жилой дом), что удостоверено закладными (том 2 л.д. 17-20).

В качестве обеспечения своевременного и полного исполнения обязательств по договору, кредитный договор содержит условия об ипотеке земельного участка и жилого дома, по вышеуказанным адресам. А также условия страхования, в соответствии с выбранной заёмщиком кредитования программой (т.2 л.д.7).

Возврат кредита и уплата процентов, начисленных за пользование им, осуществляется путем безналичного перечисления денежных средств в виде единого аннуитетного платежа в каждый 14-ый календарный день, начиная с даты предоставления кредита (том 2 л.д. 6).

Исходя из условий кредитного договора, размер и количество всех планируемых платежей, подлежащих выплате по кредитному договору и рассчитанных по формуле на дату подписания кредитного договора, указываются в информационном расчете по возврату кредита и уплате процентов (п.2.3. Общих положений кредитного договора от 29 июня 2018 года № 430869-КД-2013 том 2 л.д. 9)

Заемщик погашает кредит и уплачивает проценты путем осуществления платежей в следующем порядке: в день подписания кредитного договора заемщик открывает счет заемщика (п. 4.2.1 Общих положений кредитного договора от 29 июня 2018 года № 430869-КД-2013 том 2 л.д. 9).

Кредитор имеет право потребовать от заемщика полного досрочного исполнения обязательств путем предъявления письменного требования о досрочном возврате суммы кредита, начисленных процентов за пользование стабилизационным займом и суммы неустойки (пеней, штрафов), в частности при просрочке заемщиком предусмотренного кредитным договором платежа по кредиту более чем на 15 календарных дней (п. 5.4.1 Общих положений кредитного договора от 29 июня 2018 года № 430869-КД-2013 том 2 л.д. 12).

Обязательства по предоставлению кредита исполнены банком в полном объеме, кредитные средства в размере 4 000 000 руб. зачислены на счет заемщика №40817810000010430869, что подтверждается выпиской по счету (т.1 л.д.221).

На основании договора купли-продажи квартиры от 29 июня 2018 года [СКРЫТО] А.Л. приобретены земельный участок по <.......>, кадастровый <.......>; жилой дом, <.......> кадастровый номер <.......>; Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области произведена государственная регистрация ипотеки в силу закона (т.1 л.д. 44-46).

Договор залога, заключенный между залогодателем-должником [СКРЫТО] В.Л. и залогодержателем АО «КБ ДельтаКредит», по условиям которого предметом ипотеки является недвижимое имущество в виде жилого дома, кадастровый номер <.......>; земельного участка, кадастровый номер <.......>, расположенные по <.......>, в обеспечение исполнения кредитного договора №430869-КД-2018 от 29 июня 2018 года, заключенного между залогодателем-должником [СКРЫТО] В.Л. и залогодержателем АО «КБ ДельтаКрелит», удостоверен закладной (том 2 л.д. 17-20).

Как усматривается из выписки из ЕГРЮЛ, ПАО РОСБАНК является юридическим лицом, сведения о нем внесены в Единый государственный реестр юридических лиц 23 января 2015 за основным государственным регистрационным номером 1027739460737; место нахождение общества: 107078, город Москва, ул.Маши Порываевой, 34; правопредшественником общества был АО «КБ ДельтаКредит» (т.1 л.д.131-155,166-212).

Заемщик [СКРЫТО] В.Л. начиная с 21 февраля 2020 года ненадлежащим образом исполняет условия кредитного договора, по состоянию на 02 июля 2020 года у ответчика перед банком образовалась задолженность в общем размере 3 683 746,41 руб., в том числе сумма невозвращенного кредита в размере 3 530 752,55 руб., процентов, начисленных и неуплаченных процентов в размере 150 674,49 руб., пени в размере 2 319,37 руб. (т.1 л.д.7).

Банк 06 апреля 2020 года направил в адрес заемщика требование о досрочном возврате кредита в течение 15 рабочих дней с даты требования, однако данное требование добровольно должником не исполнено (т.1 л.д.124).

Согласно ответа УМВД России по Тюменской области, по сведениям Управления по вопросам миграции УМВД России по Тюменской области по <.......> значатся зарегистрированными по месту жительства: [СКРЫТО] В.Л.. с 10 ноября 2020; А с 09 ноября 2015; Э с 11 июля 2013; Элбакян Э.А.. с 30 сентября 2009 (т.3 л.д.20-21).

На момент приобретения спорного жилого дома 29 июня 2018 ответчик [СКРЫТО] В.Л. расторг брак с супругой <.......> Н., в связи с чем Н. к участию в деле не привлекалась (т.3 л.д.13-14,18,79).

А и Э., согласно свидетельств о рождении имеют мать Р., //, в графе отец - // (т.3 л.д.94-98).

Согласно ст.78 ФЗ от 16 июля 1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком.

Привлеченные к участию в деле в качестве третьих лиц А. и Э. в лице их матери Рагозиной Н.В., а также Элбакян А.А. объяснений (возражений) в суд не направили, самостоятельных требований относительно предмета спора не заявили.

При обращении в суд истец представил Отчет №20061969 ООО «ОК Аппрайзер» об определении рыночной стоимости недвижимого имущества – земельного участка, расположенного по адресу: Тюменская область, <.......> с расположенным на нем жилым домом от 03 июля 2020 (т.1 л.д.48-121).

Согласно выводов данного Отчета, итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки на дату оценки составляет 5 432 944 руб., в том числе стоимость земельного участка площадью 650 кв.м. 715 000 руб. (т.1 л.д.52).

Для определения начальной продажной цены заложенного по договору ипотеки земельного участка и жилого дома, расположенных по <.......>, судом по ходатайству ответчика [СКРЫТО] В.Л. назначена судебная экспертиза, проведение которой возложено на ООО «АРБИТР» Центр независимых экспертиз» (том 2 л.д. 51,56-57).

Заключением эксперта № А-263/2020 от 05 февраля 2021 года определена рыночная стоимость земельного участка составляет 735 2000 руб., жилого дома – 8 581 100 руб. (том 2 л.д. 63-142).

Согласно ст. 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст. 310 Гражданского кодекса РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с ч. 1 ст. 314 Гражданского кодекса РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.

Согласно ст. 819 Гражданского кодекса РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты за пользование ею, а также предусмотренные кредитным договором иные платежи, в том числе связанные с предоставлением кредита.

К отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные параграфом 1 настоящей главы, если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа и не вытекает из существа кредитного договора.

В соответствии со ст. 809 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, заимодавец имеет право на получение с заемщика процентов за пользование займом в размерах и в порядке, определенных договором. При отсутствии в договоре условия о размере процентов за пользование займом их размер определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды.

При отсутствии иного соглашения проценты за пользование займом выплачиваются ежемесячно до дня возврата займа включительно.

Как следует из ст. 810 Гражданского кодекса РФ заемщик обязан возвратить заимодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

06 апреля 2020 ПАО РОСБАНК направил [СКРЫТО] В.Л. требование о досрочном возврате кредита, в котором указывает, что по состоянию на 06 апреля 2020 задолженность по кредиту составила 3 493 097,55 руб., просроченный основной долг в размере 37 655 руб., просроченные проценты в размере 37 806,17 руб., пени за несвоевременное исполнение обязательств по возврату кредита 187,71 руб., которые необходимо погасить в течение 15 рабочих дней с даты настоящего требования, после чего банк имеет право обратиться в суд (т.1 л.д.124).

В соответствии с п. 1 ст. 50 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в ст. ст. 3 и 4 данного Закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Согласно ст. 79 Федерального закона от 02 октября 2007 № 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" взыскание не может быть обращено на принадлежащее должнику-гражданину на праве собственности имущество, перечень которого установлен ГПК РФ.

В соответствии с ч. 1 ст. 446 ГПК РФ взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на следующее имущество, принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности: жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.

Оценивая представленные по делу доказательства в их совокупности в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, принимая во внимание, что задолженность по кредитному договору не погашена ответчиком до настоящего времени, судебная коллегия приходит к выводу о взыскании с ответчика [СКРЫТО] В.Л.. в пользу истца ПАО Росбанк задолженности по кредитному договору №430869-КД-2018 от 29 июня 2018 года по состоянию на 02 июля 2020 года в размере 3 683 746,41 руб., в том числе суммы невозвращенного кредита в размере 3 530 752,55 руб., процентов начисленных и неуплаченных процентов в размере 150 674,49 руб., пени в размере 2 319,37 руб., суммы процентов, начисленных в соответствии с условиями договора на сумму основного долга из расчета 11,25 % годовых за период с 03 июля 2020 года по день фактического возврата кредита, а также о взыскании судебных расходов по оплате государственной пошлины в размере 32 618,73 руб.; об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество – земельный участок, расположенный по <.......> кадастровый <.......>, жилой дом, по <.......>, кадастровый <.......>.

Предоставленное залогодержателю право обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности, неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное, направлены на обеспечение баланса прав и законных интересов взыскателей и должников. Осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц, каждый вправе иметь имущество в собственности и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами, а также каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод в случае неисполнения обязательств, тем более что при наличии уважительных причин и с учетом фактических обстоятельств дела суд вправе отсрочить реализацию взыскания, при условии, что залог не связан с осуществлением гражданином предпринимательской деятельности (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 16.12.2010 N 1589-О-О).

Реализуя выраженные в Конституции Российской Федерации общепризнанные принципы неприкосновенности и свободы собственности, свободы договора и равенства всех собственников как участников гражданского оборота, ответчик по своей воле и в своем интересе предоставил принадлежащее ему жилое помещение в обеспечение своих обязательств по гражданско-правовой сделке, предоставляя тем самым кредитору право получить удовлетворение его денежных требований из стоимости заложенного имущества в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств.

Начальная продажная стоимость заложенного имущества судебной коллегией определяется с учетом положений п. 4 ч. 2 ст. 54 Федерального закона от 16 июля 1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", на основании заключения эксперта ООО «АРБИТР» Центр Независимых Экспертиз» об оценке рыночной стоимости заложенного жилого дома и земельного участка № А-263/2020 от 05 февраля 2021 года по следующим причинам.

Согласно ст.86 ГПК РФ эксперт дает заключение в письменной форме.

Заключение эксперта должно содержать подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы. В случае, если эксперт при проведении экспертизы установит имеющие значение для рассмотрения и разрешения дела обстоятельства, по поводу которых ему не были поставлены вопросы, он вправе включить выводы об этих обстоятельствах в свое заключение.

Заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в статье 67 настоящего Кодекса. Несогласие суда с заключением должно быть мотивировано в решении или определении суда

Исследуя два заключения эксперта - ООО «ОК Аппрайзер» от 03 июля 2020 и ООО «АРБИТР» Центр независимых экспертиз от 05 февраля 2021, суд апелляционной инстанции учитывает положения ст.187 ГПК РФ, согласно которой заключение эксперта оглашается в судебном заседании. Суд может провести допрос эксперта путем использования систем видеоконференц-связи в порядке, установленном статьей 155.1 настоящего Кодекса.

Заключение эксперта исследуется в судебном заседании, оценивается судом наряду с другими доказательствами и не имеет для суда заранее установленной силы. Несогласие суда с заключением эксперта должно быть мотивировано в решении суда по делу либо в определении суда о назначении дополнительной или повторной экспертизы, проводимой в случаях и в порядке, которые предусмотрены статьей 87 настоящего Кодекса.

Представитель экспертной компании ООО «ОК Аппрайзер», ее исполнительный директор Абрамов А.А. участвовал в судебном заседании путем видеоконференцсвязи, со ссылкой на то, что принимал участие в составлении данного Отчета, эксперт Л. в силу состояния здоровья не может участвовать в судебном заседании, находится на самоизоляции в связи с пандемией, эксперт ООО «АРБИТР» Центр независимых экспертиз К. была также допрошена в судебном заседании (т.3 л.д.27,28,30-32,43-50,56-66,83-85,91-93)

Оценивая два экспертных заключения о рыночной стоимости предмета залога и земельного участка, судебная коллегия вопреки доводом ПАО РОСБАНК (т.2 л.д.148-152), находит заключение ООО «АРБИТР» Центр независимых экспертиз более полным и достоверным, более обоснованным и мотивированным, а отчет ООО «ОК Аппрайзер» не допустимым доказательством, основанным на неполной, неверной и недостоверной информации.

Так, согласно п.3.1. Отчета ООО «ОК Аппрайзер», объектом оценки являлся жилой дом общей площадью 177,6 кв.м., тогда как согласно договору купли-продажи от 29 июня 2018 дом по <.......> имеет общую площадь 267,2 кв.м., 3 этажа (т.3 л.д.87-89).

Экспертом ООО «ОК Аппрайзер» Л. осмотр предмета оценки не проводился, нет обоснования в отчете почему им установлен размер физического износа здания в 11% и что зданию требуется косметический ремонт (т.1 л.д.54); неверно указано, что стены дома выполнены из пеноблоков, тогда как из данных технического паспорта видно, что материал стен кирпич и пеноблоки (т.1 л.д.96).

В главе 5.2. Обзор рынка загородной недвижимости эксперт ООО «ОК Аппрайзер» Л. анализирует рынок цен в городе Тюмени, что не является обоснованным, так как следовало анализировать соответствующий рынок в городе Ишиме Тюменской области; город Ишим находится от города Тюмени на расстоянии 299,4 км; центр Ишимского района Тюменской области; город с населением 64 414 чел. (т.1 л.д.65).

Кроме того, в ходе опроса представителя ООО «ОК Аппрайзер» исполнительного директора Абрамова А.А. в ходе судебного заседания суда апелляционной инстанции, им не даны исчерпывающие ответы, по какой причине в ходе исследования не были учтены тенденции развития рынка недвижимости в г.Ишиме.

Как следует из сравнительной характеристики двух экспертных мнений, стоимость земельного участка в выводах отличается сравнительно немного: в Отчете ООО «ОК Аппрайзер» - 715 000 руб., в ООО «АРБИТР» Центр независимых экспертиз – 735 200 руб., однако стоимость жилого дома отличается существенно, соответственно 5 432 944 / 8 581 100 руб.

Определяя рыночную стоимость жилого дома сравнительным подходом ООО «ОК Аппрайзер» берет 4 аналога, которые не только не соответствовали местоположению спорного дома и земельного участка, но и не соответствовали по площади (аналог 1: дом пр.Б.Садовый площадью 163,5 кв.м.; аналог 2 ул.Интернациональная (без указания номер дома), площадью 244,9 кв.м., аналог 3: ул.Интернациональная, 8 площадью 169 кв.м., аналог 4: ул.1 Северная, 74, площадью 150 кв.м.) (т.1 л.д.80).

Эксперт ООО «АРБИТР» Центр независимых экспертиз определяя рыночную стоимость жилого дома сравнительным подходом берет 5 аналогов, местоположение которых в центре деловой активности, как и у спорного дома, аналогичных площади спорного дома (т.2 л.д.92).

Эксперт ООО «АРБИТР» Центр независимых экспертиз К., как следует из описательной части заключения, для анализа рынка и дальнейших корректировок использовала ФСО №7 «Оценка недвижимости», «Справочник оценщика недвижимости», 2009, другую справочную литературу и нормативные акты (т.2 л.д.72-76).

В судебном заседании суда апелляционной инстанции, отвечая на замечания истца к данному ей заключению, эксперт с достаточной глубиной и обоснованностью указала, что расчеты земельного участка и жилого дома произведены раздельно, так как земельный участок расположен в центре деловой активности, а другие 4 аналога в залинейной части города, старом районе индивидуальных жилых домов, являющимся хуже по параметру, чем в центре, поэтому потребовалась корректировка, отраженная в расчетах и принятая как 1,2 (т.2 л.д.81-82). Поскольку аналоги жилого дома расположены также в центральной части города, корректировка для них не потребовалась. Все корректировки введены в соответчики со «Справочником оценщика недвижимости» под ред.Лейфера Л.А., 2020 (т.3 л.д.30-32).

Оснований не доверять выводам эксперта ООО «АРБИТР» Центр независимых экспертиз у судебной коллегии не имеется, поскольку данные выводы надлежаще мотивированы, носят определенный, четкий характер, представленное заключение соответствует ФЗ "Об экспертной деятельности в РФ", а несогласие с выводами экспертного заключение не может служить основанием для назначения повторной экспертизы.

Экспертиза была назначена определением суда, эксперт был предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ, эксперт имеет высшее образование, значительный опыт работы.

Согласно заключения эксперта ООО «АРБИТР» Центр Независимых Экспертиз» № А-263/2020 от 05 ноября 2020 года стоимость исследуемого объекта недвижимости определена экспертами в размере: земельный участок – 735 200 руб., жилой дом – 8 581 100 руб.

При этом, как следует из экспертного исследования, для определения рыночной стоимости данного объекта экспертами брались пять аналогов данного объекта (жилого дома и земельного участка), объявленные к продаже.

Выбранные аналоги сопоставимы с объектом оценки по следующим основным ценообразующим параметрам: географическое месторасположение; материал, из которого построен дом (объект оценки); общая площадь; количество комнат в доме; наличие или отсутствие газоснабжения; техническое состояние; наличие/отсутствие отделки; иные факторы, например, наличие/отсутствие подземного паркинга.

Аналоги объекту исследования подбирались жилые дома, соответствующие по месторасположению.

Так, эксперт произвел корректировку на местоположение, все объекты расположены в центральной части города.

Кроме того, определяя рыночную стоимость земельного участка, экспертом проведены исследования целого ряда факторов, значительно влияющих на стоимость участка, таких как: транспортная доступность, близость к крупным городам; категория земельного участка; наличие построек на участке; качество грунта и характеристики ландшафта; наличие насаждений; экологические параметры: наличие леса и озера поблизости и пр.;

юридические ограничения и обременения на участок; удаленность от промышленных объектов; потоки ветра, красота природы и пр.

Далее, как следует из экспертного исследования, аналоги земельных участков брались с различной, площадью, при этом из пяти аналогов два имеют площадь 600 кв.м., стоимостью 550 000 руб., земельные участки площадью 700 кв.м, и 720 кв.м. имеют стоимость 700 000 руб. и 850 000 руб. соответственно, и один участок площадью 740 кв.м, стоимость в 884 400 руб, Имея идентичные характеристики со всеми аналогами, стоимость объекта исследования (земельный участок), площадью 650 кв.м, верно определена экспертом в размере 735 000 руб.

Судебным экспертом был произведен соответствующий анализ рынка, поэтому заключение содержит достоверные выводы о характеристике объектов исследования, что позволяет определить достоверную, действительную рыночную стоимость объекта исследования.

Таким образом, заключение эксперта соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», поскольку при производстве экспертизы экспертом применен сравнительный подход для расчета рыночной стоимости, обоснована подобрана характеристика жилого дома и земельного участка. Объект оценки правомерно отнесен к типу жилого дома с учетом имеющегося отопления, водоснабжения, канализации, электроосвещения, газоснабжения. Эксперт обоснованно выбрал аналоги для сравнения схожим по местоположению и характеристикам объекта оценки, на этажность дома, на площадь, на внутреннюю отделку, то есть обоснованно применил все поправки. Экспертное заключение содержит выводы, основанные в строгом соответствии с действующими законодательными и нормативными документами, а потому сомнений в обоснованности размера рыночной стоимости залогового имущества.

На основании изложенного, судебная коллегия пришла к выводу о необходимости отмены состоявшегося решения, поскольку суд в нарушение норм материального права не привлек к участию в деле проживающих в спорном жилом доме лиц, не дал надлежащей правовой оценки представленным по делу доказательствам.

По делу следует принять новое решение, которым иск ПАО РОСБАНК удовлетворить частично. Апелляционная жалоба ПАО РОСБАНК не нашла своего подтверждения, судебная коллегия не согласилась в оценкой истцом представленных заключений о рыночной стоимости жилого дома и земельного участка, на который должно быть обращено взыскание.

Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

определил:

решение Калининского районного суда города Тюмени от 16 февраля 2021 года отменить; принять по делу новое решение.

Исковые требования публичного акционерного общества РОСБАНК к [СКРЫТО] В.Л. о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворить частично.

Взыскать с [СКРЫТО] В.Л. в пользу ПАО РОСБАНК задолженность по кредитному договору № 430869-КД-2018 от 29 июня 2018 в размере 3 683 746,41 руб., из них: сумма не возвращенного кредита – 3 530 752,55 руб., сумма начисленных и неуплаченных процентов – 150 674,49 рублей, сумма пени – 2 319,37 руб.; сумма процентов, начисленных в соответствии с условиями кредитного договора № 430869-КД-2018 от 29 июня 2018 года на сумму основного долга по кредиту из расчета годовой процентной ставки в размере 11,25% годовых за период с 03 июля 2020 года и по день фактического возврата кредита, а также расходы по уплате государственной пошлины в размере 32 618,73 руб.

Обратить взыскание на заложенное имущество, принадлежащее на праве собственности [СКРЫТО] В.Л. – жилой дом, общей площадью 267,20 кв.м., назначение – жилое, кадастровый номер <.......>, расположенный по <.......> путем реализации с публичных торгов, установив начальную продажную цену в размере 6 864 880 руб.

Обратить взыскание на заложенное имущество, принадлежащее на праве собственности [СКРЫТО] В.Л. - земельный участок площадью 650 +/-2,85 кв.м., кадастровый номер <.......>, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – под индивидуальный жилой дом и хозяйственно-бытовые строения, расположенный по <.......> путем реализации с публичных торгов, установив начальную продажную цену в размере 588 160 руб.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с [СКРЫТО] В.Л. в пользу общества с ограниченной ответственностью ««АРБИТР» Центр независимых экспертиз» расходы на проведение экспертизы в размере 35 000,00 руб.

В удовлетворении апелляционной жалобы истца ПАО Росбанк отказать.

Председательствующий:

Судьи коллегии:

Мотивированное определение изготовлено в окончательной форме 02 июля 2021