Дело № 33-2317/2020, апелляция

УИД 72RS0013-01-2019-006743-30

Дело в суде первой инстанции № 2-171/2020

33-2317/2020

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Тюменского областного суда в составе:

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ответчика [СКРЫТО] Е.С. на решение Калининского районного суда г. Тюмени от 30 января 2020 года, которым постановлено:

«Исковые требования акционерного общества «Агентство инфраструктурного развития Тюменской области» к [СКРЫТО] Е.С. о взыскании задолженности по договору купли-продажи удовлетворить.

Взыскать с [СКРЫТО] Е.С. в пользу акционерного общества «Агентство инфраструктурного развития Тюменской области» задолженность по договору купли-продажи недвижимого имущества от 26.09.2016 г. в размере 1 585 398 рублей 50 копеек, расходы по оплате государственной пошлины в размере 16 127 рублей.

Встречные исковые требования [СКРЫТО] Е.С. к АО «Агентство инфраструктурного развития Тюменской области» о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, применении последствий расторжения договора путем возврата денежных средств оставить без удовлетворения.».

Заслушав доклад судьи Тюменского областного суда Журавлёвой Г.М., выслушав представителей Балашову Е.В., поддержавшую доводы апелляционной жалобы, Моторину Д.Г., полагавшую, что оснований для отмены решения суда не имеется, судебная коллегия

установила:

Акционерное общество «Агентство инфраструктурного развития Тюменской области» (далее АО «АИРТО» (до переименования Акционерное общество «Управляющая компания «Индустриальные парки Тюменской области») обратилось в суд с иском к [СКРЫТО] Е.С. о взыскании задолженности по договору купли-продажи.

Требования мотивированы тем, 26.09.2016 между Акционерным обществом «Управляющая компания «Индустриальные парки» и [СКРЫТО] Е.С. заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого агентство передало в собственность [СКРЫТО] Е.С. земельный участок, кадастровый номер: <.......>, площадью 1480 кв.м, и нежилое строение (склад), площадью 186 кв.м, расположенные по адресу: г. Тюмень, уд. Камчатская, <.......> Общая стоимость имущества составляет 3 376 693, 5 руб. 30.06.2016 между сторонами договора подписан акт приема-переда недвижимого имущества. 02.05.2017 было заключено дополнительное соглашение № 1 к договору, которым изменен порядок оплаты. Вместе с тем, до настоящего времени обязательства по договору купли-продажи недвижимого имущества в полном объеме [СКРЫТО] Е.С. не исполнены. В связи с чем, АО «АИР ТО» просил взыскать с [СКРЫТО] Е.С. задолженность по договору купли-продажи недвижимого имущества в размере 1 585 398 руб. 50 коп.

Не согласившись с предъявленными требованиями, [СКРЫТО] Е.С. обратилась в суд со встречным иском к АО «АИР ТО» о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества.

Мотивируя свои требования тем, что по условиям договора продавец обязался передать в ее собственность земельный участок и нежилое строение, свободное от любых имущественных прав и претензий со стороны третьих лиц. В нарушении условий договора истец не исполнил обязанность по передаче [СКРЫТО] Е.С. плана границ и кадастрового паспорта земельного участка, а также обязанность по осуществлению выноса углов/границ земельного участка в натуре (на местность) с установкой и закреплением на территории межевых знаков, фиксирующих на местности расположение контрольных точек на углу границ земельного участка в соответствии с координатами. Для установления точных границ участка [СКРЫТО] Е.С. обратилась к специалистам ООО «Центр кадастровых работ», которые в результате выполнения геодезических работ установили, что по периметру приобретенного земельного участка проходит надземный действующий газопровод, который отгорожен забором, проходящим также по спорному земельному участку. Таким образом, истец продал земельный участок со строением, не предусмотренным договором, то есть не свободным от любых прав и претензий со стороны третьих лиц, чем нарушил условия договора. Считает нахождение газопровода на земельном участке неустранимым недостатком, не позволяющим использовать участок по назначению. Кроме этого, к газопроводу имеются несанкционированные, самовольные подключения неопределенного круга лиц, что создает возникновение чрезвычайной ситуации. Указывает на то, что она бы не заключала договор купли-продажи земельного участка с функционирующим газопроводом, который в свою очередь является опасным объектом недвижимости. В 2016, 2017 гг. она обращалась в агентство, указывая на то, что на участке имеется газопровод, однако ответчик (по встречному иску) уклонился от дачи пояснений по данному факту. 06.09.2019 [СКРЫТО] Е.С. обратилась с претензией в АО «Агентство инфраструктурного развития Тюменской области» о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, которая оставлена без ответа. На основании изложенного, просила расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества б/н от 26.09.2016, заключенный между АО «АИР ТО» и [СКРЫТО] Е.С. в отношении земельного участка с разрешенным использованием под нежилое строение, площадью 1 480 кв.м, кадастровый номер <.......> и нежилого строения (склад), назначение: нежилое, 1-этажный, литера А1, расположенные по адресу: г. Тюмень, ул. Камчатская, <.......> применить последствия расторжения договора купли-продажи недвижимого имущества б/н от 26.09.2016 путем возврата АО «АИР ТО» [СКРЫТО] Е.С. денежных средств в размере 1 557 295 руб., уплаченных по договору купли-продажи недвижимого имущества от 26.09.2016.

Судом постановлено указанное выше решение, с которым не согласилась истец [СКРЫТО] Е.С.

В апелляционной жалобе просит решение суда отменить, принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований отказать, встречный иск удовлетворить.

Считает, что из содержания ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что продавец обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию о юридических и фактических ограничениях в использовании земельного участка вне зависимости от регистрации ограничений в публичном реестре, следовательно, обязанность предоставления покупателю информации об ограничениях использования земельного участка лежит на продавце.

Отмечает, что истец не предоставил ответчику документы, предусмотренные п. 2.1.4 и 2.1.5 договора купли-продажи недвижимого имущества, информацию о газопроводе, документы об отсутствии ограничений в отношении продаваемого земельного участка.

Полагает, что истец достоверно знал о прохождении по спорному земельному участку газопровода, т.к. в июле 2009 года, еще не будучи собственником земельного участка и строений на нем выступило заказчиком по газификации наружного газопровода на спорном земельном участке, данный факт подтверждается сведениями, представленными ООО «Газпром межрегионгаз Север» по запросу суда.

Указывает, что ответчик не могла знать о наличии и объеме ограничений при прохождении на земельном участке газопровода высокого давления, который на момент осмотра находился за высоким забором.

Считает, что суд не указал каким образом ответчик может реализовать правомочия собственника по использованию земельного участка при прохождении действующего газопровода высокого давления, имеющего охранные зоны и право собственности на который никем не установлено и не зарегистрировано.

На апелляционную жалобу поступил отзыв от представителя АО «АИР ТО» Моториной Д.Г., в котором она просит оставить без удовлетворения апелляционную жалобу, а решение суда – без изменения.

Заслушав докладчика, представителей, изучив доводы апелляционной жалобы, возражения на нее, материалы дела, а также проверив решение в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия полагает, что основания для отмены решения суда не имеются.

Судом первой инстанции было установлено, что 26.09.2016 между Акционерным обществом «Управляющая компания «Индустриальные парки Тюменской области» (продавцом) и [СКРЫТО] Е.С. (покупателем) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого продавец передает в собственность покупателя земельный участок, кадастровый номер: <.......> площадью 1480 кв.м, и нежилое строение (склад), площадью 186 кв.м, расположенные по адресу: г. Тюмень, уд. Камчатская, <.......> (л.д.14-17).

В соответствии с пунктами 2.1.2, 2.1.3 продавец обязан передать покупателю недвижимое имущество, свободное от любых прав и претензий со стороны третьих лиц, а также предоставить покупателю информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования, если таковые имеются.

Согласно пункту 3.1 договора общая сумма продажи имущества составляет 3 376 693, 5 руб.

Пунктом 3.2 договора предусмотрено, что сумма, указанная в пункте 3.1 договора, выплачивается покупателем продавцу в следующем порядке: покупатель в момент подписания настоящего договора вносит авансовый платеж в размере 337 669, 35 руб., оставшаяся часть стоимости 3 039 024, 15 руб. выплачивается продавцу после государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество в следующие сроки:

303 902, 42 руб. в срок до 28.11.2016 при условии проведения продавцом электрических и газовых сетей к земельному участку;

оставшаяся сумма в размере 2 735 121, 73 руб. в срок до 30.10.2017 в следующем порядке: 248 647, 43 руб. до 30.12.2016, 248 647, 43 руб. до 30.01.2017, 248 647, 43 руб. до 28.02.2017, 248 647, 43 руб. до 30.03.2017, 248 647, 43 руб. до 30.04.2017, 248 647, 43 руб. до 30.05.2017, 248 647, 43 руб. до 30.06.2017, 248 647, 43 руб. до 30.07.2017, 248 647, 43 руб. до 30.08.2017, 248 647, 43 руб. до 30.09.2017, 248 647, 43 руб. до 30.10.2017.

В соответствии с актом приема-передачи недвижимого имущества от 30.09.2016 [СКРЫТО] Е.С. приняла в собственность земельный участок и строение, расположенные по адресу: г. Тюмень, ул. Камчатская, <.......> В данном акте, подписанном сторонами, указано на то, что техническое состояние недвижимого имущества удовлетворительное и позволяет его использовать в соответствии с назначением (л.д.18).

02.05.2017 между Акционерным обществом «Управляющая компания «Индустриальные парки Тюменской области» и [СКРЫТО] Е.С. заключено дополнительное соглашение № 1 к договору купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с которым пункт 3.2 договора изменен, изложен в следующей редакции: часть стоимости объектов недвижимости в размере 1 141 295 руб. покупателем оплачена; оставшаяся часть стоимости объектов недвижимого имущества в размере 2 235 398, 50 руб. выплачивается покупателем в следующем порядке:

- в период со дня подписания настоящего соглашения до 30.06.2017 включительно, покупатель ежемесячно совершает в пользу продавца равные платежи в размере 100 000 руб.;

- в период с 01.07.2017 до момента полного погашения денежных обязательств покупатель ежемесячно совершает в пользу продавца равные платежи в размере 250 000 руб. В случае, если оставшаяся часть стоимости к моменту наступления обязательства по совершению платежа составляет менее 250 000 руб. – платеж совершается в размере фактического размера оставшейся части стоимости на момент совершения платежа (л.д.20-21).

В период с 29.09.2016 по 01.12.2017 [СКРЫТО] Е.С. в счет исполнения обязательств внесено 1 791 295 руб. (л.д.30-40).

02.10.2019 [СКРЫТО] Е.В. обратилась в АО «АИР ТО» с соглашением о расторжении договора купли-продажи от 26.09.2016 (л.д.151).

Из ответа АО «Агентство инфраструктурного развития Тюменской области» 04.10.2019 следует, что общество не рассматривает возможность заключения соглашения о расторжении договора, поскольку со стороны продавца каких-либо нарушений договора не допущено (л.д.152-154).

Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Согласно пунктам 1 и 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием, о разрешении на застройку данного земельного участка, об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка, о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка, иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Из приведенных норм права следует, что право покупателя требовать расторжения договора купли-продажи земельного участка возникает при одновременном соблюдении следующих условий: информация об ограничениях использования земельного участка должна быть заведомо ложной, то есть содержащей сведения об обстоятельствах, не соответствующих действительности, и известной продавцу, и знание данной информации может повлиять на решение покупателя о приобретении им земельного участка.

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Разрешая спор и удовлетворяя первоначальные исковые требования АО «АИР ТО», суд первой инстанции исходил из того, что до настоящего времени обязательства по договору купли-продажи недвижимого имущества в полном объеме не исполнены, размер задолженности стороной ответчика не оспорен, в связи с чем суд взыскал с [СКРЫТО] Е.С. в пользу АО «АИР ТО» задолженность по договору в размере 1 585 398, 5 руб.

Отказывая в удовлетворении встречных исковых требований [СКРЫТО] Е.С., суд первой инстанции руководствовался тем, что отсутствуют доказательства предоставления продавцом заведомо ложной информации о продаваемом объекте и ограничениях в его использовании, а также доказательства невозможности использования участка по назначению в настоящее время, то оснований для расторжения договора купли-продажи недвижимого имущества на основании статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации в данном случае не имеется.

Судебная коллегия соглашается с данными выводами суда первой инстанции, считает их обоснованными и соответствующими обстоятельствам, установленным судом, и основанными на правильном применении и толковании норм материального права.

Ссылка в апелляционной жалобе на ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации, как на незаконность принятого судом решения, судебная коллегия признает несостоятельной.

Судебная коллегия считает, что суд первой инстанции обоснованно пришел к тому выводу, что [СКРЫТО] Е.С. перед заключением договора купли-продажи недвижимого имущества, осмотрела земельный участок, расположенный по адресу: г. Тюмень, ул. Камчатская, <.......> о чем она пояснила в ходе судебного заседания, после чего ею был подписан акт приема-передачи недвижимого имущества, какие-либо ограничения, обременения в отношении спорного земельного участка в публичном реестре отсутствовали. При этом, из материалов дела следует, что пролегающий через земельный участок газопровод является надземным, представляет собой инженерное сооружение, в свою очередь согласно пункту 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, в связи с чем покупатель, действуя добросовестно и разумно, должен был принять меры к получению сведений о приобретаемом участке. Следует также отметить, что [СКРЫТО] Е.С. после заключения договора исполняла обязательства по нему, а также в мае 2017 года заключила с истцом дополнительное соглашение к договору, с требованием о расторжении договора обратилась только 02.10.2019 (л.д.151), после предъявления АО «Агентство инфраструктурного развития Тюменской области» иска о взыскании задолженности.

Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу, что, заключая договор купли-продажи, принимая имущество и зарегистрировав право собственности на спорный земельный участок, [СКРЫТО] Е.В., действуя разумно и добросовестно, могла и должна была принять меры к получению сведений о потребительских свойствах земельного участка, так как газопровод на период покупки ей земельного участка имелся.

Довод апелляционной жалобы о том, что истец не предоставил ответчику документы, предусмотренные п. 2.1.4 и 2.1.5 договора купли-продажи недвижимого имущества, информацию о газопроводе, документы об отсутствии ограничений в отношении продаваемого земельного участка, несостоятелен, поскольку в данном случае ответчик имела полное право не заключать договор купли-продажи без предоставления необходимых документов для совершения сделки, кроме того, на протяжении трех лет не обращалась к истцу с требованиями о предоставлении необходимых ей документов.

Судебной коллегией также не принимаются во внимание доводы апелляционной жалобы о том, что суд не указал каким образом ответчик может реализовать правомочия собственника по использованию земельного участка при прохождении действующего газопровода высокого давления, имеющего охранные зоны и право собственности на который никем не установлено и не зарегистрировано.

В силу положений ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации одним из условий реализации данного способа расторжения договора является то, что наступившие обстоятельства должны измениться после заключения договора.

Таких доказательств существенного изменения обстоятельств, из которых исходил ответчик при заключении договора, ни суду первой инстанции, ни суду апелляционной инстанции предоставлено не было, ответчиком не доказана невозможность использования спорного земельного участка по назначению, потому как разрешенным видом земельного участка является «под нежилое строение (склад)».

В нарушение требований ст. 56 ГПК РФ ответчиком не представлено доказательств, отвечающих требованиям об относимости и допустимости, что при указанных ею обстоятельствах утрачена возможность пользоваться нежилым строением (складом), что имеются ограничения использования земельного участка, что имеются притязания на земельный участок и строение третьих лиц.

Ссылка в апелляционной жалобе на то, что ответчик не могла знать о наличии и объеме ограничений при прохождении на земельном участке газопровода высокого давления, который на момент осмотра находился за высоким забором, не может быть признана обоснованной, поскольку ответчик в поданном встречном иске указывала, что на спорном земельном участке находится действующий газопровод она узнала после того, как 20.10.2016 получила результаты геодезических работ в отношении приобретенного земельного участка, однако данный встречный иск был подан ответчиком только 18.10.2019.

Кроме того, как указывалось выше, [СКРЫТО] Е.С. после заключения договора исполняла обязательства по нему, а также в мае 2017 года заключила с истцом дополнительное соглашение к договору.

Доводы апелляционной жалобы о том, что истец достоверно знал о прохождении по спорному земельному участку газопровода, т.к. в июле 2009 года, еще не будучи собственником земельного участка и строений на нем выступило заказчиком по газификации наружного газопровода на спорном земельном участке, данный факт подтверждается сведениями, представленными ООО «Газпром межрегионгаз Север» по запросу суда, правового значения для разрешения спора не имеют, а потому во внимание судебной коллегией не принимаются.

Учитывая вышеизложенное, оснований для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке, установленных ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, жалоба не содержит.

Приведенные в апелляционной жалобе доводы проверены в полном объеме и признаются судебной коллегией необоснованными, так как своего правового и документального обоснования в материалах дела не нашли, выводов суда первой инстанции не опровергли. Выводы суда, изложенные в решении, соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, нормы материального права судом применены правильно, нарушений норм процессуального права не допущено, в связи с чем апелляционная жалоба является необоснованной и удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Калининского районного суда г. Тюмени от 30 января 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика [СКРЫТО] Е.С. - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи коллегии: