Дело № 3-13/2015 ~ М-23/2015, первая инстанция

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

Тюменский областной суд в составе:

председательствующего судьи Глушко А.Р.,

при секретаре Самороковой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению открытого акционерного общества «Строительная компания «Жилье» к Правительству [СКРЫТО] [СКРЫТО] об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

установил:

Открытое акционерное общество «Строительная компания «Жилье» (далее по тексту также – ОАО «СК «Жилье») в лице представителя Головко Д.М. обратилось в суд с иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по [СКРЫТО] [СКРЫТО] об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, указывая, что истцу на основании договора аренды № 393/з от 25.01.2008 года предоставлен земельный участок общей площадью 30287 кв.м. с кадастровым номером 72:23:0110002:65, местоположение которого определяется ориентиром – двухэтажное здание, расположенное в границах участка по адресу: г. Тюмень, ул. Береговая, 199-б. По результатам государственной кадастровой оценки земель по стоянию на 01.01.2011 года, кадастровая стоимость указанного земельного участка установлена в размере 64.676.677,02 руб. Рыночная стоимость данного земельного участка согласно отчета об оценке № 636/14 от 22.05.2014 г., подготовленного оценщиком ООО «АЛЛЕГРА», проводившего оценку по заявке истца, по состоянию на 01.01.2011 г. составляет 18.687.000 руб. На указанный отчет было получено положительное экспертное заключение «НП» Межрегиональный союз оценщиков» № 457/06-14 от 02.06.2014 г. Поскольку установленная кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 72:23:0110002:65 превышает его рыночную стоимость, истец просит на основании ч. 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации установить кадастровую стоимость указанного земельного участка, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2011 г. в размере 18.687.000 руб.

В ходе рассмотрения дела к участию в деле в качестве ответчика привлечено [СКРЫТО] [СКРЫТО] [СКРЫТО], статус Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по [СКРЫТО] [СКРЫТО] изменён с ответчика на третье лицо, к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по [СКРЫТО] [СКРЫТО] (далее по тексту также «Кадастровая палата»), Министерство финансов Российской Федерации, Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по [СКРЫТО] [СКРЫТО].

На исковое заявление ОАО «СК «Жилье» поступили возражения Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по [СКРЫТО] [СКРЫТО] (далее по тексту также - Управление Росреестра по [СКРЫТО] [СКРЫТО]) в лице представителя Захаровой С.Л., Правительства [СКРЫТО] [СКРЫТО] в лице представителей Киселева А.В. и Гайсиной Ю.В., Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по [СКРЫТО] [СКРЫТО] в лице представителя Громовой Е.С., ФГБУ «Федеральной кадастровой палаты Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по [СКРЫТО] [СКРЫТО] в лице представителя Беляева С.А. в которых они просят в удовлетворении заявленных ОАО «СК «Жилье» требований отказать.

От ОАО «СК «Жилье» в лице представителя Головко Д.М. поступили возражения на отзыв Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по [СКРЫТО] [СКРЫТО], в которых он полагает необоснованными доводы, изложенные в решении Комиссии при Управлении Росреестра по [СКРЫТО] [СКРЫТО] по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, которым в удовлетворении заявления ОАО «СК «Жильё» об установлении кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости отказано, а также в отзыве Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по [СКРЫТО] [СКРЫТО].

Заключением эксперта ООО «Консалтинговое агентство «Спектр», назначенного по ходатайству представителя ОАО «СК «Жильё» определением от 03 апреля 2015 г., рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 72:23:0110002:65 общей площадью 30287 кв.м., расположенного по адресу: г. Тюмень, ул. Береговая, 199-б определена в 20.080.281 рублей по состоянию на 01 января 2011 года.

Представитель истца ОАО «СК «Жильё» Головко Д.М. в судебном заседании указал, что заявленные требования просит удовлетворить, установить кадастровую стоимость принадлежащего указанному обществу на праве аренды земельного участка в размере его рыночной стоимости, определённой заключением эксперта ООО «Консалтинговое агентство «Спектр» от 15 мая 2015 г.

Представитель ответчика Правительства [СКРЫТО] [СКРЫТО] Огай Ю.А., представитель третьего лица Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по [СКРЫТО] [СКРЫТО] Шевалева Н.С. в судебном заседании просили в удовлетворении заявленных требований отказать,

Представители третьих лиц Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по [СКРЫТО] [СКРЫТО], Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», Министерства финансов Российской Федерации в судебное заседание не явились, о причинах неявки не сообщили, об отложении рассмотрения дела не просили.

Заслушав объяснения сторон, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности, суд считает необходимым заявленные ОАО «СК «Жильё» требования удовлетворить по следующим основаниям.

В силу статьи 70 Земельного кодекса Российской Федерации, государственный кадастровый учет земельных участков осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости».

Как закреплено в ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости (далее - постановка на учет объекта недвижимости), прекращением его существования (далее также - снятие с учета объекта недвижимости) либо изменением уникальных характеристик объекта недвижимости или любых указанных в пунктах 7, 10 - 21 части 2 статьи 7 названного Федерального закона сведений об объекте недвижимости. В п. 11 ч. 2 ст. 7 Федерального закона № 221-ФЗ в качестве таких сведений указаны сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В соответствии с ч. 5 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации, для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с нормами ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу) (пункт 2). В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3).

Как следует из материалов дела, ОАО «СК «Жильё» на основании распоряжения Территориального управления по [СКРЫТО] [СКРЫТО] Федерального агентства по управлению федеральным имуществом № 698/07 от 13.10.2006 г. и договора аренды № 393/з от 25.01.2008 года действующего, с учётом дополнительного соглашения к нему от 01 марта 2011 г., по 01.03.2021 г., является арендатором земельного участка площадью 30287 кв.м. с кадастровым номером 72:23:0110002:65, расположенного по адресу: г. Тюмень, ул. Береговая, 199-б, с целевым назначением земельного участка – земли поселений и разрешённым использованием – под имущественный комплекс производственной базы, нежилые строения которой 1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12, поименованные в указанном договоре аренды с учётом дополнительного соглашения к нему от 14.11.2012 г. и в имеющихся в материалах дела кадастровых паспортах: склад метизов (литер А7), малярный цех (литер А22), цех обтяжки, заготовительный, сушильная камера, котельная, склад (литер A, Al, А14, А15, А16, АЗ), склад ГСМ (литер А8), гараж (литер А12, А4, А5), склад холодильный (литер А9), трансформаторная подстанция (литер A11), склад готовой продукции (литер А23), трансформаторная подстанция (литер А24), цех, котельная (литер А19, А20, А21), склад железный (литер А18), административное здание (литер А17), являются собственностью истца, что следует из копии регистрационного удостоверения БТИ г. Тюмени от 09.06.1995 г. и в ходе рассмотрения дела не оспаривалось.

Из пункта 3.5 указанного договора аренды № 393/з от 25.01.2008 г. с учётом дополнительного соглашения к нему от 14.11.2012 г. следует, что пересмотр размера арендной платы производится арендодателем в одностороннем порядке на основании, в том числе, отчёта об оценке рыночной стоимости участка и величины арендной платы за участок.

Из положений статьи 24.18 Закона "Об оценочной деятельности" и определения Конституционного Суда Российской Федерации от 3 июля 2014 г. № 1555-О следует, что установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости, определенной методами массовой оценки. Установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости может быть осуществлено в период с даты внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости по дату внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки, или в соответствии со статьей 24.19 указанного Федерального закона, но не позднее чем в течение пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости.

Согласно пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Суд полагает, что, поскольку арендная плата за земельный участок определяется, в частности, его кадастровой стоимостью, истец, как арендатор, вправе обратиться суд с требованием об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, что направлено, прежде всего, на уточнение кадастровой стоимости, полученной методами массовой оценки, без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.При этом, предусмотренное договором аренды право арендодателя по одностороннему изменению арендной платы в предусмотренных данным договором случаях, вышеуказанного права истца не умаляет, а обращение к оценщику с заявлением об установлении рыночной стоимости арендуемого участка о выходе за пределы полномочий арендатора не свидетельствует, поскольку право на оспаривание кадастровой стоимости и установление рыночной стоимости земельного участка вышеприведёнными нормами Закона обусловлено тем, затрагиваются ли права, в данном случае арендатора, установленной кадастровой стоимостью.

Суд считает, что ОАО «СК «Жильё», осуществляющее пользование спорным земельным участком, имеет право вносить плату за указанное пользование исходя из правильно определенной кадастровой стоимости земельного участка, которая, в силу приведённых норм права, в случае установления рыночной стоимости земельного участка, должна ей соответствовать. Наличие в государственном кадастре недвижимости недостоверных сведений о кадастровой стоимости земельного участка, свидетельствует о нарушении прав истца, как лица, уплачивающего арендную плату.

Абзацем 2 части 8 статьи 24.19. Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии со ст. 12 Федерального закона № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Как следует из материалов дела, кадастровая стоимость земельного участка, оспариваемая ОАО «СК «Жильё» и составляющая 64.676.677,02 руб., установленная постановлением Правительства [СКРЫТО] [СКРЫТО] от 02.12.2013 г. № 530-п по состоянию на 01.01.2011 года, подтверждается имеющейся в материалах дела копией кадастровой справки от 21.01.2015 г. и в ходе производства по делу участвующими в нём лицами не оспаривалась.

В то же время из копии отчета № 636/14 от 22.05.2014 г., подготовленного оценщиком ООО «АЛЛЕГРА», проводившего оценку по заявке истца, следует, что итоговая величина рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на 01.01.2011 г. составляет 18.687.000 руб. На указанный отчет было получено положительное экспертное заключение «НП» Межрегиональный союз оценщиков» № 457/06-14 от 02.06.2014 г.

Из заключения эксперта ООО «Консалтинговое агентство «Спектр», выполненного на основании определения суда от 03 апреля 2015 г., следует, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 72:23:0110002:65 общей площадью 30287 кв.м., расположенного по адресу: г. Тюмень, ул. Береговая, 199-б, составляет 20.080.281 рублей по состоянию на 01 января 2011 года.

Представитель Правительства [СКРЫТО] [СКРЫТО], указывая в судебном заседании на имеющиеся, по его мнению, в заключении эксперта ООО «Консалтинговое агентство «Спектр» от 03 апреля 2015 г. недостатки в виде некорректного и необоснованного определения объектов – аналогов, не учёте в качестве ценообразующего фактора расположения объекта оценки в отличие от объектов - аналогов на первой линии, а также представитель Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по [СКРЫТО] [СКРЫТО], поддержавший вышеуказанные возражения, в то же время определённую вышеуказанным заключением эксперта рыночную стоимость спорного земельного участка фактически не оспорили, о назначении повторной экспертизы не просили.

На основании изложенного суд приходит к выводу о том, что вопреки требованиям ст. 12 Федерального закона № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и предусмотренной гражданским процессуальным законодательством обязанности по доказыванию, надлежащих доказательств, опровергающих рыночную стоимость спорного земельного участка, определённую в заключении эксперта ООО «Консалтинговое агентство «Спектр» от 03 апреля 2015 г., полученного в порядке, который предусмотрен ст. 79 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и содержащего сведения доказательственного значения, ответчиком и иными участвующими в рассмотрении дела лицами не представлено.

В то же время, суд, изучив заключение эксперта ООО «КА «Спектр» от 15 мая 2015 г., полагает, что оно является относимым и допустимым доказательством рыночной стоимости спорного земельного участка, и подтверждает достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости земельного участка, доказательств, опровергающих изложенные в названном отчете выводы, лицами, участвующими в деле, не представлено. Из указанного заключения и приложения к нему усматривается, что они в целом соответствуют требованиям, предъявляемым действующим законодательством к такого рода документам. Применение выбранного экспертом подхода к оценке, отказ от иных подходов к оценке мотивированы, отказ от части установленных экспертом объектов – аналогов обоснован, корректировка цен предложения объектов – аналогов в зависимости от различия их параметров произведена.

При этом суд принимает во внимание, что из заключения эксперта ООО «КА «Спектр» от 15 мая 2015 г. следует, что рыночная стоимость спорного земельного участка общей площадью 30287 кв.м. определена в 20.080.000 руб. Следовательно удельная стоимость 1 кв.м указанного земельного участка составляет 663 руб/кв.м., что согласуется с приведёнными в разделе 11.2. приложения к заключению сведениями о распределении цен на близкие по расположению земельные участки. Копии документов, устанавливающих количественные и качественные характеристики земельного участка, земельных участков – аналогов, ссылки на источники информации, использованные при анализе степени ликвидности и наиболее эффективного использования объекта оценки, содержатся в разделах 8, 9, 10 и 15.1 приложения к заключению эксперта от 15 мая 2015 г.

Принимая во внимание, что разрешение дела об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости направлено на определение экономически обоснованной стоимости объекта оценки и не предполагает опровержение достоверности кадастровой стоимости, а также наличие спора о праве истца на пересмотр кадастровой стоимости, судебные расходы, понесенные по данному делу, следует отнести на заявителя.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных ОАО «СК «Жильё» требований с учётом их уточнения в судебном заседании 05.06.2015 г., путем установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 72:23:0110002:65, площадью 30287 кв.м,, местоположение которого определяется ориентиром – двухэтажное здание, расположенное в границах участка по адресу: г. Тюмень, ул. Береговая, 199-б, по состоянию на 01 января 2011 г. в размере его рыночной стоимости в сумме 20.080.000 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 65, 66 Земельного кодекса Российской Федерации, ст.ст. 7, 16 Федерального закона от 24.07.2007 г. № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", ст.ст. 12, 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", постановлением Правительства [СКРЫТО] [СКРЫТО] от 02.12.2013 г. № 530-п (ред. от 04.08.2014) "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земель населенных пунктов [СКРЫТО] [СКРЫТО]", ст.ст. 3, 56, 67, 68, 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Требование Открытого акционерного общества «Строительная компания «Жилье» к Правительству [СКРЫТО] [СКРЫТО] об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, поданное в Комиссию при Управлении Росреестра по [СКРЫТО] [СКРЫТО] по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости 10 июня 2014 г., а в суд 02 февраля 2015 г., удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 72:23:0110002:65, площадью 30287 кв.м,, местоположение которого определяется ориентиром – двухэтажное здание, расположенное в границах участка по адресу: г. Тюмень, ул. Береговая, 199-б. по состоянию на 01 января 2011 г. в размере его рыночной стоимости в сумме 20.080.000 рублей.

Решение может быть обжаловано в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения в Судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Российской Федерации путем подачи апелляционной жалобы через Тюменский областной суд.

Мотивированное решение составлено 10 июня 2015 года.

<.......>

<.......>

<.......>

<.......>

<.......>

<.......>

<.......>

<.......>

<.......>

<.......>

<.......>

<.......>

<.......>