Дело № 2-852/2018 ~ М-542/2018, первая инстанция

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

21 марта 2018 года город Тула

Центральный районный суд г.Тулы в составе:

председательствующего Крымской С.В.,

при секретаре Соболевой В.В.,

с участием истца [СКРЫТО] С.М., ответчика [СКРЫТО] Р.Ф.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Центрального районного суда города Тулы гражданское дело № 2-852/2018 по иску [СКРЫТО] С.М. к [СКРЫТО] Р.Ф., [СКРЫТО] Д.С., [СКРЫТО] Г.П. о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, применении последствий недействительности сделки,

установил:

[СКРЫТО] С.М. обратилась в суд с иском к [СКРЫТО] Р.Ф., [СКРЫТО] Д.С., [СКРЫТО] Г.П. о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, применении последствий недействительности сделки.

В обоснование заявленных требований истец [СКРЫТО] С.М. указала, что ей на праве собственности принадлежала квартира, расположенная по адресу: <адрес>, на основании договора передачи от ДД.ММ.ГГГГ. Она, а также ее родители, бабушка и дедушка постоянно проживают и зарегистрированы в данной квартире.

В начале 2015 года она обратилась к ФИО1 с просьбой о займе в размере <данные изъяты> руб. на развитие бизнеса. ФИО1 согласился предоставить заем, но потребовал в качестве обеспечения исполнения обязательства заключить договор купли-продажи на принадлежащую ей квартиру, обещав переоформить квартиру обратно, как только долг будет возвращен.

Поскольку денежные средства ей были необходимы, она согласилась на условия ФИО1, и 17.08.2015 года заключила с ним договор купли-продажи указанной выше квартиры, получив он него <данные изъяты> руб.

В настоящее время она выполнила свое обязательство, вернула ФИО1 <данные изъяты> руб., а именно 07.10.2016 года – <данные изъяты> руб., 26.08.2016 года – <данные изъяты> руб., о чем имеются соответствующие расписки. Еще <данные изъяты> руб. она перечислила жене ФИО1 – [СКРЫТО] Г.П. на расчетный счет в сентябре 2016 года.

В октябре 2016 года было запланировано перезаключение сделки купли-продажи, но ФИО1 заболел и не смог исполнить договоренности.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 умер. Наследниками к его имуществу по закону являются жена [СКРЫТО] Г.П., мать [СКРЫТО] Р.Ф. и сын [СКРЫТО] Д.С., которые спорную квартиру в наследственную массу не заявляли, поскольку знали об имеющейся договоренности между ФИО1 и ней (истцом).

На основании изложенного, просит суд признать договор купли-продажи квартиры <адрес> от 17.08.2016 года, заключенный между ней и ФИО1 недействительным, применить последствия недействительности сделки, передав ей в собственность указанную квартиру.

В судебном заседании истец [СКРЫТО] С.М. поддержала заявленные исковые требования по изложенным основаниям, просила удовлетворить.

Ответчик [СКРЫТО] Р.Ф. в судебном заседании не возражала против удовлетворения заявленных исковых требований, подтвердила, не оспаривала подписи ФИО1 в расписках о получении денежных средств от [СКРЫТО] С.М., пояснила, что у неё существует спор относительного наследственного имущества с другими наследниками.

Ответчики [СКРЫТО] Д.С., [СКРЫТО] Г.П. в судебное заседание не явились, о времени и месте проведения судебного заседания извещены надлежащим образом, в письменных заявлениях просили рассмотреть дело в их отсутствие, возражений по заявленным исковым требованиям не представили, подтвердили обстоятельства, указанные в иске.

Представитель привлеченного к участию в деле в качестве третьего лица Управления Росреестра по Тульской области в судебное заседание не явился, о времени и месте проведения судебного заседания извещен надлежащим образом, об отложении рассмотрения дела не просил.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле.

Выслушав объяснения истца [СКРЫТО] С.М., ответчика [СКРЫТО] Р.Ф., исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующему.

Как видно из материалов дела и установлено судом, квартира, общей площадью 43,7 кв.м, этаж 3, расположенная по адресу: <адрес>, ранее принадлежала на праве собственности истцу [СКРЫТО] С.М. на основании договора передачи от 02.07.2013 года №8859, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним имеется запись регистрации №71-71/115/2014-134, что подтверждается копией свидетельства о государственной регистрации права от 15 июля 2014 года.

При этом ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 отказались от участия в приватизации, что подтверждается их заявлениями.

Согласно справке и выписке из домовой книги №2/-167 от 19.03.2018, на регистрационном учете по данному адресу до настоящего времени состоят: [СКРЫТО] С.М. - с ДД.ММ.ГГГГ, отец ФИО2 – с ДД.ММ.ГГГГ, мать ФИО3 – с ДД.ММ.ГГГГ, дедушка ФИО5 – с ДД.ММ.ГГГГ, бабушка ФИО4 – с ДД.ММ.ГГГГ.

Из объяснений лиц, участвующих в деле, видно, что на момент рассмотрения настоящего дела данные лица фактически проживают в названной квартире.

17.08.2015 года между [СКРЫТО] С.М. (продавцом) и ФИО1 (покупателем) заключен договор купли-продажи указанной квартиры, по которому цена квартиры составила <данные изъяты> руб., которая уплачивается покупателем в полном объеме продавцу в течение 3-х рабочих дней после государственной регистрации перехода права собственности на названную квартиру.

Из текста договора следует, что на момент заключения договора в указанной квартире зарегистрирован продавец, который обязуется сняться с регистрационного учета в течение двух месяцев с момента государственной регистрации перехода права собственности на квартиру (п.8).

Право собственности ФИО1 на указанную выше квартиру было зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости 28.08.2015 года, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости по состоянию на 04.10.2017 года.

Из материалов дела правоустанавливающих документов на объект недвижимости усматривается, что 17.08.2015 года [СКРЫТО] С.М. (продавец) и ФИО1 (покупатель) составили передаточный акт о передаче продавцом покупателю квартиры, ключей от нее и документов, подтверждающих отсутствие задолженности по коммунальным платежам и электроэнергии, а также осуществлении расчета.

Каких-либо иных документов, подтверждающих выплату денежных средств по названному договору [СКРЫТО] С.М., не имеется.

В судебном заседании истец [СКРЫТО] С.М. утверждала о безденежности договора купли-продажи квартиры и получении от ФИО1 в долг <данные изъяты> руб. с уплатой ежемесячных процентов в размере <данные изъяты> руб., обеспечении данной сделки залогом в виде вышеназванной квартиры, что было подтверждено ответчиками.

Стороной истца представлены расписки, из которых следует, что ФИО1 получил предоплату за продажу квартиры по адресу: <адрес>: ДД.ММ.ГГГГ - <данные изъяты> руб., оставшийся долг– <данные изъяты> руб., ДД.ММ.ГГГГ - <данные изъяты> руб., долг – <данные изъяты> руб.

Подлинность подписи ФИО1 не оспаривалась лицами, участвующими в деле.

Из объяснений истца [СКРЫТО] С.М. видно, что долг ею возвращен полностью, поскольку остаток в виде <данные изъяты> руб. был перечислен на счет [СКРЫТО] Г.П., что последняя подтвердила в письменных объяснениях.

Вышеизложенные обстоятельства позволяют суду прийти к выводу о том, что [СКРЫТО] С.В. возвратила долг ФИО1 в полном объеме, что подтвердили ответчики.

Из материалов наследственного дела №5/2017 усматривается, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 умер, что подтверждается свидетельством о смерти II-БО №.

С заявлениями о принятии наследства, открывшегося после смерти ФИО1, в установленный законом срок обратились наследники первой очереди по закону: мать [СКРЫТО] Р.Ф., сын [СКРЫТО] Д.С., жена [СКРЫТО] Г.П. Сведений о других наследниках не имеется.

03.07.2017 года нотариусом г. Тулы ФИО6 наследникам были выданы свидетельства о праве на наследство по закону. В отношении вышеназванной квартиры свидетельства не выдавались.

Настаивая на удовлетворении заявленных требований, истец [СКРЫТО] С.М. сослалась на то, что намерений продавать спорную квартиру она не имела, 17.08.2015 года заключила с ФИО1 договор займа на сумму <данные изъяты> руб., в обеспечение исполнения которого в качестве залога представила квартиру, в настоящее время долг ею полностью возвращен, однако в связи со смертью ФИО1, она лишена возможности возвратить квартиру в свою собственность.

В соответствии с п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной (п. 3 ст. 166 Гражданского кодекса РФ).

Согласно ст. 167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделка каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Пунктом 2 ст. 170 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Из содержания приведенной выше нормы следует, что притворная сделка фактически включает в себя две сделки: притворную сделку, совершаемую для вида (прикрывающая сделка) и сделку, в действительности совершаемую сторонами (прикрываемая сделка). Поскольку притворная (прикрывающая) сделка совершается лишь для вида, одним из внешних показателей ее притворности служит несовершение сторонами тех действий, которые предусматриваются данной сделкой. Напротив, если стороны выполнили вытекающие из сделки права и обязанности, то такая сделка притворной не является.

По основанию притворности может быть признана недействительной лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю участников сделки. При этом обе стороны должны преследовать общую цель и достичь соглашения по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка. Признаком притворности сделки является отсутствие волеизъявления на ее исполнение у обеих сторон. Истец, обращаясь с иском о признании сделки ничтожной на основании п. 2 ст. 170 Гражданского кодекса РФ, должен доказать, что при совершении сделки стороны не только не намеревались ее исполнять, но и фактически не исполнили.

Учитывая изложенное, в предмет доказывания по делам о признании недействительными притворных сделок входит установление действительной воли сторон, направленной на достижение определенного правового результата, который они имели в виду при заключении договора.

При этом сделкой, на основании ст. 153 Гражданского кодекса РФ, признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно ст. 420, ст. 422 Гражданского кодекса РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами.

Существо каждого договора определяется его содержанием, а не названием. Статья 431 Гражданского кодекса РФ предусматривает, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений и в случае неясности буквальное значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. При невозможности определить содержание договора изложенным способом данная статья предписывает выяснить действительную волю сторон, имея в виду цель соглашения.

Согласно ч. 1 ст. 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу ч. 1 ст. 807 Гражданского кодекса РФ по договору займа одна сторона (заимодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить заимодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества. Договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей.

Судом установлено, что вышеназванная квартира осталась во владении, пользовании истца [СКРЫТО] С.М., которая продолжает осуществлять полномочия собственника жилого помещения, оплачивает коммунальные платежи за квартиру, что подтверждается платежными документами для внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения, счетами за услуги связи, электроснабжение, поставку газа, обслуживание подъездного домофона.

Истец вместе с родителями, дедушкой и бабушкой по-прежнему зарегистрирована в указанной квартире, продолжает в ней проживать, фактическая передача объекта недвижимости ФИО1, освобождение помещений от имущества, принадлежащего истицу, передача ключей от жилого помещения не производилась. ФИО1 требований о выселении истца из указанной квартиры не заявлял.

Изложенные обстоятельства свидетельствуют о том, что истец [СКРЫТО] С.М. не передавала по договору купли-продажи от 17.08.2015 года имущество ФИО1, пользуется квартирой по настоящее время, неся бремя содержания этого имущества.

Суд также принимает во внимание то обстоятельство, что расписка о получении денежных средств в сумме <данные изъяты> руб., ФИО1 не выдавалась.

Согласно разъяснениям, содержащимся в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", применяя правила о притворных сделках, следует учитывать, что для прикрытия сделки может быть совершена не только одна, но и несколько сделок. В таком случае прикрывающие сделки являются ничтожными, а к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (п. 2 ст. 170 ГК РФ) (п. 87,п. 88).

В силу ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

На основании п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя, а обязанностью покупателя - оплата товара.

В данном случае представленные сторонами доказательства свидетельствуют о том, что фактически заключенный между сторонами договор купли-продажи прикрывал собой договор залога квартиры в обеспечение исполнения обязательств по заключенному договору займа.

При этом, истец [СКРЫТО] С.М. утверждала, что заключая договор купли-продажи не имела намерения отказаться от права собственности на принадлежащую ей квартиру, а передала ее в качестве залога по договору займа денежных средств, заключенному с ФИО1

Вышеприведенные обстоятельства сторона ответчиков не оспаривала.

Таким образом, суд, проанализировав представленные доказательства, пояснения сторон, на основании вышеуказанных положений действующего законодательства и исходя из обстоятельств дела, отсутствия волеизъявления [СКРЫТО] С.М. на отчуждение принадлежащей ей квартиры и притворный характер данной сделки, прикрывающей отношения, возникшие из договора займа и залога недвижимости в обеспечение данного договора займа, приходит к выводу о том, что сделка купли-продажи недвижимого имущества от 17.08.2015 года является притворной, поскольку направлена на достижение иных целей - обеспечение возврата денежных средств по договору займа, стороны договора преследовали общую цель передать имущество в качестве залога по договору займа, при формальной смене титула собственника имущества (регистрации перехода права собственности от истца к ФИО1) спорное имущество из фактического владения продавца не выбывало и в действительности сделка не исполнялась, в связи с чем сделка является недействительной (ничтожной).

Доказательств обратного стороной ответчиков суду не представлено, а судом в судебном заседании не добыто.

Следует также отметить, что недействительной является и сделка, которую стороны фактически имели в виду - договор залога квартиры в обеспечение исполнения обязательств по договору займа, поскольку она не соответствует требованиям ст. ст. 334, 339 Гражданского кодекса РФ и ФЗ от 16.07.1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Как было указано выше, согласно п. 2 ст. 170 Гражданского кодекса РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.

Согласно п. 1 ст. 334 Гражданского кодекса РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя). В случаях и в порядке, которые предусмотрены законом, требование залогодержателя может быть удовлетворено путем передачи предмета залога залогодержателю (оставления у залогодержателя).

На основании п. п. 1 - 3 ст. 339 Гражданского кодекса РФ в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. Условия, относящиеся к основному обязательству, считаются согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к договору, из которого возникло или возникнет в будущем обеспечиваемое обязательство.

Договор залога должен быть заключен в простой письменной форме, если законом или соглашением сторон не установлена нотариальная форма.

Несоблюдение указанных правил влечет недействительность договора залога.

Из приведенных норм закона следует, что отсутствие письменной формы договора о залоге влечет его недействительность.

В соответствии со ст. 9 ФЗ от 16.07.1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении.

В силу п. 1 ст. 10 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации. Договор, в котором отсутствуют какие-либо данные, указанные в ст. 9 или нарушены правила п. 4 ст. 13 этого Федерального закона, не подлежит государственной регистрации в качестве договора об ипотеке. Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.

Поскольку в оспариваемом договоре купли-продажи от 17.08.2015 года отсутствуют существенные условия, предусмотренные ст. 9 ФЗ от 16.07.1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", его регистрация в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществлена как договора купли-продажи, а не в качестве договора залога спорной квартиры, соответственно, данная сделка является ничтожной.

Оценив представленные сторонами доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд полагает возможным применить последствия недействительности сделок, возвратив в собственность Венчиковой С.М. вышеназванную квартиру.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования [СКРЫТО] С.М. - удовлетворить.

Признать договор купли-продажи квартиры <адрес>, заключенный 17 августа 2015 года между [СКРЫТО] С.М. и ФИО1, недействительным.

Применить последствия недействительности сделки.

Возвратить [СКРЫТО] С.М. в собственность квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Тульского областного суда путем подачи апелляционной жалобы через Центральный районный суд г.Тулы в течение месяца после принятия решения судом в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 26.03.2018 года.

Председательствующий