Дело № 3а-378/2019 ~ М-99/2019, первая инстанция

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

15 июля 2019 года г. Тула

Тульский областной суд в составе:

председательствующего Семеновой Т.Е.,

при секретаре Семенчевой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-378/2019 по административному исковому заявлению [СКРЫТО] Е.А. к Управлению Росреестра по [СКРЫТО] [СКРЫТО], правительству [СКРЫТО] [СКРЫТО], ФГБУ «ФКП Росреестра» (в лице филиала по [СКРЫТО] [СКРЫТО]) об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

[СКРЫТО] Е.А. обратилась в Тульский областной суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, указав, что, будучи собственником нежилого здания (магазина) с кадастровым номером <...>, желает реализовать свое исключительное право на выкуп расположенного под ним земельного участка, площадью <...> кв.м, КН <...>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения объектов предпринимательской деятельности, расположенного по адресу: <...>.

Административный истец не согласна с кадастровой стоимостью земельного участка в размере 49 775 302,98 руб., утвержденной по состоянию на 20.11.2018 года актом ФГБУ «ФКП Росреестра» (в лице филиала по [СКРЫТО] [СКРЫТО]) от 20.11.2018 года и внесенной в государственный кадастр недвижимости.

Нарушение своих прав оспариваемой кадастровой стоимостью земельного участка связала с наличием у нее исключительного права выкупа данного земельного участка.

Просила установить кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости в размере 17 251 182 руб. (согласно отчету <...> от <...> года № <...>).

В судебное заседание административный истец [СКРЫТО] Е.А. и ее представитель по доверенности Кутовой П.А. не явились, о дате, времени и месте судебного разбирательства извещены, заявлено о рассмотрении дела в их отсутствие.

Административные ответчики - Управление Росреестра по [СКРЫТО] [СКРЫТО], правительство [СКРЫТО] [СКРЫТО], ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по [СКРЫТО] [СКРЫТО], заинтересованное лицо – администрация м.о. г. Узловая [СКРЫТО] [СКРЫТО] представителей в суд не направили, о дате, времени и месте судебного разбирательства извещены, имеются заявления (за исключением администрации м.о. г. Узловая [СКРЫТО] [СКРЫТО]) о рассмотрении дела в их отсутствие. Управление Росреестра по [СКРЫТО] [СКРЫТО] просит отказать в удовлетворении заявленных административных исковых требований, предъявляемых к Управлению.

На основании части 4 статьи 247 КАС РФ, суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников судебного разбирательства.

Исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

П.1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, федеральными законами.

Согласно ст. 66 ЗК РФ, рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно части 2 статьи 7, части 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в кадастр недвижимости, входящий в Единый государственный реестр недвижимости, в числе иных сведений вносятся сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Ранее кадастровый учет объектов производился согласно Федеральному закону от 24.07.2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (до 01.01.2017 года).

Согласно части 5 статьи 4 указанного Закона сведения в государственный кадастр недвижимости вносились органом кадастрового учета на основании поступивших в этот орган в установленном законом порядке документов.

Пункт 11 части 2 статьи 7 того же Закона предусматривал, что в государственный кадастр недвижимости, в числе иных сведений, вносились сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Порядок проведения государственной кадастровой оценки урегулирован главой III.1 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Данный Федеральный закон, регулировавший вопросы проведения кадастровой оценки объектов недвижимости до вступления в силу Федерального закона от 03.07.2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» и продолжающий применяться в настоящее время к правоотношениям, связанным с государственной кадастровой оценкой (включая оспаривание ее результатов), начатой до указанного момента, исходит из того, что кадастровая стоимость это стоимость объекта недвижимости, определенная в установленном законом порядке в результате проведения государственной кадастровой оценки (статья 3). Аналогичным образом понятие кадастровой стоимости раскрывается в пункте 2 части 1 статьи 3 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке».

Согласно ч.2 ст. 3 Федерального закона № 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Статья 24.18 указанного Федерального закона устанавливает, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

В силу ст. 24.19 Федерального закона № 135-ФЗ при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в Единый государственный реестр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.

Предусмотренные настоящей статьей полномочия по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости при включении сведений о них в Единый государственный реестр недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, органа, осуществляющего функции по государственной кадастровой оценке, на основании решения данного органа вправе осуществлять подведомственные ему государственные бюджетные учреждения.

В силу статьи 24.20 указанного Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ, в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Судом установлено, что с 20.11.2018 года на кадастровом учете состоит земельный участок, площадью <...> кв.м, КН <...>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения объектов предпринимательской деятельности, расположенный по адресу: <...> По данным ЕГРН право собственности на участок не зарегистрировано.

Данный земельный участок на основании договора аренды <...> от <...> года (зарегистрирован <...> года), заключенного с администрацией м.о. г.Узловая [СКРЫТО] [СКРЫТО] на срок три года, находится в пользовании [СКРЫТО] Е.А.

Данный земельный участок образован в связи с разделом земельного участка КН <...>, также находившегося в аренде [СКРЫТО] Е.А.

В пределах земельного участка КН <...> по данным ЕГРН расположен объект КН <...>, нежилое здание (магазин), площадью <...> кв.м, право собственности на который <...> года зарегистрировано за [СКРЫТО] Е.А.

Собственником объекта КН <...> (нежилое здание) является [СКРЫТО] Е.А.

Постановлением правительства <адрес> от 30.11.2016 года № 546 утверждены результаты кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов [СКРЫТО] [СКРЫТО], учтенных в государственном кадастре недвижимости, определенные по состоянию на 01.01.2016 года.

Кадастровая стоимость указанного выше земельного участка установлена по состоянию на 20.11.2018 года в размере 49 775 302,98 руб., и внесена в государственный кадастр недвижимости 20.11.2018 года.

В данном случае земельный участок был поставлен на кадастровый учет 20.11.2018 года, в связи с чем в перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке по состоянию на 01.01.2016 года, участок включен быть не мог.

В этой связи величина рыночной стоимости данного земельного участка определена с учетом положений ст. 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ.

Она определена по состоянию на 20.11.2018 года актом ФГБУ «ФКП Росреестра» по [СКРЫТО] [СКРЫТО] об определении кадастровой стоимости земельных участков от 10.04.2018 года б/н путем умножения площади данного земельного участка на удельный показатель кадастровой стоимости – 4 013,49 руб. за кв.м (согласно постановлению правительства [СКРЫТО] [СКРЫТО] от 30.11.2016 года № 546 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов [СКРЫТО] [СКРЫТО]»). В качестве основания определения кадастровой стоимости участка актом ФКП указано «образование нового земельного участка».

Собственники зданий, сооружений в соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3, пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса имеют исключительное право на приобретение земельных участков, на которых расположены данные здания, сооружения, в собственность или в аренду без проведения торгов.

В абз. 2 п. 28 постановления Пленума Верховного суда РФ от 30.06.2015 N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что для иных, предусмотренных законодательством целей, например, для определения арендной платы и выкупной цены, исчисляемых из кадастровой стоимости, установленная судом кадастровая стоимость применяется с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости (абзацы третий и пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Таким образом, административный истец заинтересован в снижении кадастровой стоимости земельного участка, поскольку имеет исключительное право на его выкуп и при этом выкупная цена (исходя из положений ч.2 ст. 39.4 ЗК РФ) будет зависеть от кадастровой стоимости объекта.

С целью определения рыночной стоимости указанного земельного участка административный истец обратилась к <...>. В соответствии с отчетом от <...> года № <...>, подготовленным последним, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 20.11.2018 года составляет 17 251 182 руб.

Данные обстоятельства подтверждены материалами дела и в рамках данного дела никем не оспариваются.

Согласно статье 3 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

Отчет об оценке объекта оценки является итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости (статья 11 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ).

В соответствии с пунктом 3 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 года № 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе, настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в [СКРЫТО] оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении.

По ходатайству стороны административного истца в целях подтверждения правильности и достоверности вышеуказанного отчета и определенной оценщиком рыночной стоимости объекта оценки судом по данному делу была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту <...> <...>

По выводам, содержащимся в экспертном заключении № <...> от <...> года, отчет <...> от <...> года № <...> соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе, Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29.07.1998 года, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 71:31:030102:2241, определенная оценщиком в указанном отчете, по состоянию на 20.11.2018 года, экспертом подтверждается.

Оценивая заключение судебной экспертизы в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд учитывает, что представленное заключение подготовлено лицом, имеющим стаж работы эксперта в [СКРЫТО] оценки более 16 лет, длительный стаж судебно-экспертной деятельности, а следовательно, обладающим необходимыми познаниями для проведения подобного рода исследований, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, так что оснований не доверять выводам эксперта у суда не имеется.

Эксперт <...> является членом Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков», его гражданская ответственность застрахована, что свидетельствует о соблюдении требований Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ (ст.ст.3, 4).

Составленное заключение соответствует требованиям статьи 25 Федерального закона от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», частей 1, 2 и 3 статьи 82 КАС РФ, основывается на положениях, которые дают возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости.

Таким образом, суд приходит к выводу, что заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную по состоянию на дату определения кадастровой стоимости. Суд относит экспертное заключение к числу допустимых и достоверных доказательств (применительно к положениям статьи 84 КАС РФ).

Аналогичным образом на предмет соответствия закону суд оценивает и указанный выше отчет <...> от <...> года № <...>.

Следовательно, данные доказательства, по мнению суда, возможно взять за основу выводов о рыночной стоимости объекта.

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Кадастровая стоимость находящегося в пользовании [СКРЫТО] Е.А. земельного участка определена по состоянию на 20.11.2018 года. На ту же дату установлена и рыночная стоимость данного земельного участка в размере 17 251 182 рубля в отчете <...> от <...> года № <...>, подтвержденном экспертным заключением эксперта <...>

Отвечающих требованиям статей 59 - 61 КАС РФ доказательств иного размера рыночной стоимости объекта на интересующую дату, как и доказательств, опровергающих правильность выводов эксперта либо позволяющих усомниться в их правильности, участниками процесса не представлено.

Таким образом, оценив всю совокупность доказательств по делу, суд приходит к выводу, что рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 20.11.2018 года в размере 17 251 182 руб., принимаемая судом, значительно ниже внесенной в ГРН кадастровой стоимости того же земельного участка в размере 49 775 302,98 рублей, что затрагивает права и обязанности административного истца, как арендатора земельного участка.

В нашем случае при доказанной кратной разнице между кадастровой стоимостью объекта и его рыночной стоимостью представляется обоснованным говорить о наличии ошибки, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении. Следовательно, установление в отношении спорного объекта рыночной стоимости является для административного истца способом защиты нарушенных прав на установление экономически обоснованной выкупной стоимости земельного участка.

При таких обстоятельствах, исходя из приведенных выше норм материального права и, принимая во внимание, что установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости, направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости, суд приходит к выводу о том, что кадастровая стоимость земельного участка может быть установлена в размере его рыночной стоимости, в связи с чем, заявленные административным истцом требования подлежат удовлетворению.

В соответствии со ст. 24.17 Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ст. 48 Устава (Основного Закона) [СКРЫТО] [СКРЫТО], правительство [СКРЫТО] [СКРЫТО] является органом, к полномочиям которого отнесено утверждение результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Исходя из положений статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости на основании решения суда, включая дату подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости, которой в данном случае является день обращения административного истца с административным исковым заявлением в суд – 28.02.2019 года.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС РФ, суд

р е ш и л:

административное исковое заявление [СКРЫТО] Е.А. удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью <...> кв.м, КН <...>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения объектов предпринимательской деятельности, расположенного по адресу: <...>, - равной по состоянию на 20.11.2018 года его рыночной стоимости в размере 17 251 182 руб.

В целях, установленных законодательством Российской Федерации, датой подачи административным истцом заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка является день обращения указанного лица с административным исковым заявлением в Тульский областной суд – 28.02.2019 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Тульского областного суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий