Дело № 2-3781/2012 ~ М-3380/2012, первая инстанция

Дело № 2-3781/12

Именем Российской Федерации

04 декабря 2012 года

Орджоникидзевский районный суд г. Екатеринбурга в составе:

председательствующего судьи Ильясовой Е. Р.,

с участием прокурора Рыкова А. В.,

при секретаре Пономаревой М. А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации г. Екатеринбурга к [СКРЫТО] Г. М., [СКРЫТО] Р. Г., [СКРЫТО] И. Г., [СКРЫТО] А. Г. об изъятии жилого помещения с выплатой выкупной цены, прекращении права собственности на жилое помещение, признании права муниципальной собственности на жилое помещение, выселении из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения,

У С Т А Н О В И Л :

Администрация г. Екатеринбурга обратилась в суд с иском к [СКРЫТО] Г.М., [СКРЫТО] Р. Г., [СКРЫТО] И. Г., [СКРЫТО] А. Г. об изъятии жилого помещения с выплатой выкупной цены, прекращении права собственности на жилое помещение, признании права муниципальной собственности на жилое помещение, выселении из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения.

В обоснование требований указано, что спорное жилое помещение представляет собой двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу: <...>, общей площадью 41.9 кв.м. квартира принадлежит на праве совместной собственности [СКРЫТО] Г.М. и [СКРЫТО] Р.Г.

Согласно справке Центра по приему и оформлению документов на регистрацию граждан по месту жительства и месту пребывания, в квартире зарегистрированы [СКРЫТО] Г. М., [СКРЫТО] И. Г. и [СКРЫТО] А. Г.

На основании заключения Межведомственной комиссии от 12.03.2010 <№> многоквартирный жилой дом <№>, расположенный в городе Екатеринбурге по <...>, признан аварийным и подлежащим сносу.

В соответствии с данным заключением Постановлением Главы Администрации города Екатеринбурга от 19.10.2011 <№> принято решение «Об изъятии для муниципальных нужд земельного участка и жилых (нежилых) помещений в многоквартирном жилом доме <№> по улице <...>».

03.09.2010 собственникам жилых помещений в жилом доме <№> по ул. <...> в городе Екатеринбурге предъявлено требование о сносе или реконструкции указанного жилого дома. До настоящего времени собственники жилых помещений заявление на получение разрешения на реконструкцию или снос указанного жилого дома в Администрацию города Екатеринбурга не подали.

10.01.2012 проведена государственная регистрация обременения права изъятие в пользу МО «Город Екатеринбург».

Для определения выкупной цены изымаемой у ответчиков квартиры, общей площадью 41,9 кв.м. оценщиком ООО «АНКО» была произведена оценка жилого помещения. Согласно отчету от 11.04.2012 <№> выкупная цена спорной квартиры по состоянию на 09.04.2012 составляет 2 011 000 рублей 00 копеек.

23.05.2012 ответчикам было предложено заключить договор купли-продажи принадлежащего им изымаемого для муниципальных нужд недвижимого имущества на указанных выше условиях.

Однако соглашения о выкупной цене достигнуто не было.

На основании изложенного со ссылкой на ст. ст. 32, 35 Жилищного кодекса Российской Федерации, истец просил изъять для муниципальных нужд у [СКРЫТО] Г.М. и [СКРЫТО] Р.Г.,. жилое помещение двухкомнатную квартиру <№> в доме <№> по улице <...> кадастровый номер <№> общей площадью 41.9 кв.м, в пользу МО «Город Екатеринбург», с выплатой им в качестве выкупной цены денежной суммы в размере 2 011 000 рублей; прекратить право собственности [СКРЫТО] Г.М. и [СКРЫТО] Р.Г. на жилое помещение трехкомнатную квартиру <№> в доме <№> по улице <...> в г. Екатеринбурге кадастровый номер <№> общей площадью 41,9 кв.м; признать право собственности на трехкомнатную квартиру <№> в доме <№> по улице <...> кадастровый номер <№> общей площадью 41,9 кв.м. за МО «Город Екатеринбург»; выселить [СКРЫТО] Г.М., Никулину И. Г., [СКРЫТО] А. Г. из квартиры <№> в доме <№> ул. <...> без предоставления другого жилого помещения.

Представитель истца в судебном заседании на исковых требованиях настаивал в полном объеме, при этом, указал, что оставляет на усмотрение суда вопрос об установлении выкупной цены.

Ответчики и их представитель в судебном заседании не оспаривали процедуру изъятия спорного жилого помещения, указали, что не согласны только с выкупной ценой. Также не согласились с величиной выкупной цены, указанной в отчете оценщика К., составленном по определению суда. Пояснили, что оценщиком указана выкупная стоимость спорной квартиры в размере 2 340 000 рублей, что не отражает реальную стоимость аналогичного жилья, и ответчики не смогут приобрести на эти денежные средства равноценное по площади жилье. Стоимость двухкомнатной квартиры в городе значительно выше. По мнению ответчиков, оценщик необоснованно делает корректировку на производство ремонтных работ и состояние жилого помещения. Кроме того, эксперт не определил расходы, связанные с изменением места жительства и расходы, связанные с временным пользованием иным жилым помещением, также им для отчета были взяты сведения о стоимости услуг риэлтора в 2010 году. Дополнительно ответчики не согласны с тем, что отчет не содержит расчета выкупной стоимости земельного участка, хотя ответчики имеют право требовать компенсации за общее имущество в многоквартирном доме.

Ответчики просили не принимать во внимание отчет оценщика К.,, а при определении выкупной стоимости руководствоваться отчетом, составленном оценщиком М., где выкупная стоимость указана в размере 2 743 000 рублей даже без учета стоимости земельного участка.

Заслушав представителя истца, ответчиков, представителя ответчика, исследовав письменные материалы дела, сопоставив в совокупности все представленные по делу доказательства, заслушав заключение прокурора, полагавшего, что исковые требования подлежат удовлетворению с определением выкупной цены по отчету, представленному ответчиками, суд приходит к следующему.

В силу ч. 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Согласно ч. 10 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1-3, 5-9 настоящей статьи.

Как следует из разъяснений, данных в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 <№> «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», в силу части 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение (то есть межведомственной комиссией, создаваемой исходя из принадлежности жилого дома федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления), к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств. В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно части 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации применяются нормы частей 1 - 3, 5 - 9 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации. При этом положения части 4 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации о предварительном уведомлении собственника об изъятии принадлежащего ему жилого помещения применению не подлежат.

Судом установлено, что [СКРЫТО] Г.М. и [СКРЫТО] Р.Г. на праве общей совместной собственности принадлежит квартира <№> в доме <№> по улице <...>.

Согласно заключению межведомственной комиссии Администрации г. Екатеринбурга от 12.03.2010 <№>, дом <№> по улице <...> был признан аварийным и подлежащим сносу.

Постановлением Главы г. Екатеринбурга от 10.08.2010 <№> «О сносе и расселении многоквартирного жилого дома <№> по улице <...>» было постановлено предложить собственникам жилых помещений в жилом доме <№> по улице <...> до 15.02.2011 снести жилой дом за счет собственных средств.

17.09.2010 Администрацией г. Екатеринбурга в адрес ответчиков было направлено требование от 03.09.2010 <№>.1-30/5813 о сносе дома <№> по улице <...>, в котором также было разъяснено, что в случае не сноса дома жилые помещения будут изъяты путем выкупа.

Постановлением Администрации г. Екатеринбурга от 19.10.2011 <№> «Об изъятии для муниципальных нужд земельного участка и жилых (нежилых) помещений в многоквартирном доме <№> по улице <...>» было постановлено изъять, в том числе путем выкупа для муниципальных нужд (в связи с признанием дома аварийным) земельный участок площадью 2 161 кв.м с кадастровым номером 66:41:0106137:20, расположенный под многоквартирным домом <№> по улице <...> в городе Екатеринбурге, и жилые (нежилые) помещения в нем.

10.01.2012 Муниципальное образование «Город Екатеринбург» зарегистрировало в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области ограничение (обременение) права на квартиру <№> в доме <№> по улице <...> в виде изъятия.

23.05.2012 ответчикам было вручено предложение о заключении договора купли-продажи жилого помещения - квартиры <№> в доме <№> по улице <...> за 2 011 000 рублей 00 копеек. При этом, выкупная цена определена с учетом оценки, произведенной ООО «АНКО».

Как следует из пояснений представителя ответчика, они не согласны с оценкой квартиры.

В силу ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации земельный участок, на котором расположен дом, является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно ч. 2 ст. 37 Жилищного кодекса Российской Федерации доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное жилое помещение.

В соответствии с положениями ст. 38 Жилищного кодекса Российской Федерации при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Условия договора, которыми переход права собственности на помещение в многоквартирном доме не сопровождается переходом доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, являются ничтожными.

Из анализа приведенных положений закона следует, что земельный участок под многоквартирным домом, является элементом общего имущества собственников многоквартирного дома, неразрывно связан с ним, и не может самостоятельно оцениваться и отчуждаться.

При этом земельный участок, на котором многоквартирный дом непосредственно не расположен, но который необходим для эксплуатации многоквартирного дома, в соответствующих границах составляет придомовую территорию дома.

Таким образом, исходя из этого, действующее жилищное законодательство не предусматривает включения в состав выкупной цены отдельно стоимости земельного участка.

Отдельно стоимость земельного участка не должна оцениваться, так как при сравнительном подходе к оценке рыночной стоимости 1 кв.м. жилого помещения присутствует и как стоимость части (дол) общего имущества в жилом доме, так и стоимость части (доли) земельного участка под домом. Нельзя продать квартиру, а долю в земельном участке под домом нет. Ценность собственности на земельный участок в данном случае состоит лишь в том, что собственники дома могли самостоятельно снести дом и осуществить на данном земельном участке новое строительство, что ими сделано не было.

Из содержания ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что при определении размера выкупной цены жилого помещения принимается во внимание стоимость конкретного индивидуализированного выкупаемого жилого помещения.

Согласно ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации при определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части б настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Таким образом, согласно указанной норме, перечень составляющих выкупной цены является исчерпывающим, в случае наличия спора о цене.

В обоснование своих доводов ответчики представили в суд отчет от 13 июня 2012 года <№> (о)/2012, составленный ООО «Мичкова Групп» оценщиком М. об определении выкупной цены жилого помещения - квартиры <№> в доме <№> по ул. <...>, при изъятии для муниципальных нужд земельного участка и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности. Согласно указанному отчету рыночная стоимость спорной квартиры составляет 2 630 000 рублей, а убытки - 113 000 рублей.

Для разрешения разногласий, связанный с определением выкупной цены спорного имущества, судом была назначена оценочная экспертиза, проведение экспертизы поручено ООО ФК «Альфа Инвест Оценка» оценщику К.

Как следует из заключения эксперта К. <№>, рыночная стоимость квартиры <№> в доме <№> по ул. <...>, с учетом стоимости принадлежащей собственнику доли земельного участка, составляет 2 340 000 рублей, рыночная стоимость расходов, связанный с поиском нового жилья, - 26 250 рублей, рыночная стоимость расходов, связанных с переездом, - 4 558 рублей 10 копеек, рыночная стоимость расходов, связанных с оформлением документов, - 2 050 рублей.

Изучив как отчеты о стоимости спорного имущества, как представленные истцом, так и ответчиками, а также заключение эксперта, составленное по определению суда, суд полагает, что за основу суда для определения размера выкупной цены необходимо положить отчет, представленный ответчиками и составленный ООО «Мичкова Групп» оценщиком М., где указано, что рыночная стоимость квартиры составляет 2 630 000 рублей, а иные убытки - 113 000 рублей.

По мнению суда, в данном отчете отражена реальная стоимость изымаемого помещения и размер указанной компенсации позволит ответчиком приобрести жилье равное по площади, в доме соответствующего года постройки и в том же районе, что и изымаемое имущество.

Кроме того, имущество у ответчиков изымается принудительно, помимо их воли, следовательно, при рассмотрении дела их права должны быть максимально защищены и право на жилище не было нарушено, то есть, у них должна существовать реальная возможность приобрести для постоянного проживания иное жилое помещение при наименьших для себя потерях.

Что касается отчета об оценке, представленном истцом, а также заключения эксперта К., то в данных отчетах суммы реально занижены, следовательно, при их применении ответчики будут лишены возможности приобрести достойное жилье. О занижении цен также свидетельствует и тот факт, что как следует из информации Уральской палаты недвижимости (данная информация является общеизвестной и общедоступной), стоимость равной по площади двухкомнатной квартиры аналогичного года застройки, расположенной в том же районе, что и квартира ответчиков, составляет от 2 600 000 рублей, до 2 750 000 рублей.

При определении иных убытков, которые включены в выкупную цену, суд также полагает, что во внимание необходимо принять отчет, представленный ответчиками, только из общего объема убытков исключить возможные убытки, которые могут возникнуть в связи с необходимостью найма жилья на период поиска варианта для приобретения.

В данном случае суд исходит из того, что данные убытки являются предполагаемыми, которые могут и не возникнуть у ответчиков, тем более, что в судебном заседании представитель ответчика указала, что вариант возможного приобретения уже подобран, в случае перечисления необходимых денежных средств ответчики готовы освободить спорную квартиру незамедлительно. Более того, принудительное выселение ответчиков возможно только после выплаты им выкупной цены.

Таким образом, суд приходит к выводу, что выводу о том, что, поскольку квартира, принадлежащая ответчику на праве собственности, расположена в жилом доме, который в установленном законом порядке признан аварийным и подлежащим сносу, собственникам было выставлено требование о сносе дома, которое ответчиками не было исполнено, истцом было принято решение об изъятии для муниципальных нужд земельного участка под домом и каждого жилого и нежилого помещения в доме, истец вправе требовать изъятия у ответчика спорного жилого помещения с выплатой ей выкупной стоимости жилого помещения. При этом, выкупная цена квартиры <№> в доме <№> по улице <...> должна составлять 2 672 450 рублей 00 копеек (из которых: рыночная стоимость квартиры 2 630 000 рублей, убытки, которые понесет собственник в связи с изменением места проживания, 5 450 рублей, убытки, которые понесет собственник в связи с переездом, 5 000 рублей, убытки, которые понесет собственник в связи с поиском жилого помещения для приобретения, 30 000 рублей, убытки, которые понесет собственник в связи с оформлением права собственности на жилое помещение, 2 000 рублей).

Что касается доводов о том, что в пользу ответчиков должна быть выплачена выкупная стоимость за долю земельного участка под многоквартирным домом, данные доводы необоснованны и не подлежат удовлетворению.

В силу ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации земельный участок, на котором расположен дом, является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно ч. 2 ст. 37 Жилищного кодекса Российской Федерации доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное жилое помещение.

В соответствии с положениями ст. 38 Жилищного кодекса Российской Федерации при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Условия договора, которыми переход права собственности на помещение в многоквартирном доме не сопровождается переходом доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, являются ничтожными.

Из анализа приведенных положений закона следует, что земельный участок под многоквартирным домом, является элементом общего имущества собственников многоквартирного дома, неразрывно связан с ним, и не может самостоятельно оцениваться и отчуждаться.

При этом земельный участок, на котором многоквартирный дом непосредственно не расположен, но который необходим для эксплуатации многоквартирного дома, в соответствующих границах составляет придомовую территорию дома.

Таким образом, исходя из этого, действующее жилищное законодательство не предусматривает включения в состав выкупной цены отдельно стоимости земельного участка.

Отдельно стоимость земельного участка не должна оцениваться, так как при сравнительном подходе к оценке рыночной стоимости 1 кв.м. жилого помещения присутствует и как стоимость части (дол) общего имущества в жилом доме, так и стоимость части (доли) земельного участка под домом. Нельзя продать квартиру, а долю в земельном участке под домом нет. Ценность собственности на земельный участок в данном случае состоит лишь в том, что собственники дома могли самостоятельно снести дом и осуществить на данном земельном участке новое строительство, что ими сделано не было.

Более того, доля в праве собственности на земельный участок под многоквартирным домом не является отдельным предметом гражданско-правовых сделок.

В связи с тем, что спорная квартира подлежит изъятию путем выкупа стоимости квартиры, суд считает, что с момента выплаты ответчику выкупной цены ее право собственности на спорную квартиру прекращается и должно быть признано с этого момента за Муниципальным образованием «Город Екатеринбург».

Согласно ст. 35 Жилищного кодекса Российской Федерации, в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

С учетом положений ч. 2 ст. 292 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с тем, что после выплаты выкупной цены за спорную квартиру, право собственности на квартиру ответчика прекращается, прекращается и право пользования данной квартирой как собственника так и членов его семьи, в связи с чем они должны быть выселены из спорной квартиры без предоставления другого жилого помещения.

Руководствуясь ст. ст. 12, 194-199, Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Изъять у [СКРЫТО] Г. М. и [СКРЫТО] Р. Г. квартиру <№> в доме <№> по улице <...> кадастровый номер <№> общей площадью 41,9 кв.м. с выплатой им в качестве выкупной цены денежной суммы в размере 2 672 450 рублей (двух миллионов шестьсот семидесяти двух тысяч четырехсот пятидесяти) рублей 00 копеек.

С момента выплаты [СКРЫТО] Г. М. и [СКРЫТО] Р. Г. выкупной цены за изымаемое жилое помещение прекратить право собственности [СКРЫТО] Г. М. и [СКРЫТО] Р. Г. на квартиру <№> в доме <№> по улице <...> кадастровый номер <№> общей площадью 41,9 кв.м.

С момента выплаты [СКРЫТО] Г. М. и [СКРЫТО] Р. Г. выкупной цены за изымаемое жилое помещение признать за Муниципальным образованием «Город Екатеринбург» право собственности на квартиру <№> в доме <№> по улице <...> кадастровый номер <№> общей площадью 41,9 кв.м.

С момента выплаты [СКРЫТО] Г. М. и [СКРЫТО] Р. Г. выкупной цены за изымаемое жилое помещение выселить [СКРЫТО] Г. М., [СКРЫТО] И. Г., [СКРЫТО] А. Г. из квартиры <№> в доме <№> по улице <...> без предоставления другого жилого помещения.

Настоящее решение является основанием для снятия [СКРЫТО] Г. М., [СКРЫТО] И. Г., [СКРЫТО] А. Г. с регистрационного учета из квартиры <№> в доме <№> по улице <...>.

Решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд с подачей апелляционной жалобы через Орджоникидзевский районный суд г. Екатеринбурга в течение месяца с момента изготовления решения в окончательной форме.

Судья Е. Р. Ильясова.

Мотивированное решение изготовлено 10 декабря 2012 года.

Судья Е. Р. Ильясова.