Дело № 3а-97/2017 (3а-506/2016;) ~ М-612/2016, первая инстанция

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Дело № 3а-97/2017

Свердловский областной суд в составе

председательствующего Полевщиковой С.Н.,

при секретаре Соболевой Д. П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-97/2016 по административному исковому заявлению [СКРЫТО] Е.В.

к административным ответчикам - Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области, с участием заинтересованного лица - ФГБУ «ФКП Росреестра» по Свердловской области -

об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 66:16:2601030:217 в размере его рыночной стоимости

при участии в судебном заседании:

- представитель административного истца Никифорова А.Е., действующая на основании доверенности от 15 декабря 2016 года;

- представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области не явился;

- представитель Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области не явился;

- представитель ФГБУ «ФКП Росреестра» по Свердловской области не явился;

- свидетель Л.,

установил:

[СКРЫТО] Е.В. (далее – административный истец), являясь собственником нежилого помещения – здания конторы лесничества, находящегося на земельном участке с кадастровым номером 66:16:2601030:217, общей площадью 1242 кв. м, расположенного по адресу: Свердловская область, Нижнесергинский район, г. Михайловск, ул. Орджоникидзе, д. 3, обратился в Свердловский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости указанного выше земельного участка в размере его рыночной стоимости 1001052 руб. по состоянию на 11 июля 2016 года.

В обоснование заявленных административных требований административный истец ссылается на то, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 66:16:2601030:217 в размере 4674267 руб. не соответствует его рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке рыночной стоимости от 29 ноября 2016 года № 820-16/З, составленном оценщиком ООО «Областной центр оценки» Л.

В отзыве, направленном в адрес суда, представитель Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области указывает на то, что не усматривает оснований для удовлетворения административного искового заявления, поскольку нарушений при внесении в государственный реестр сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка допущено не было.

От представителя ФГБУ «ФКП Росреестра» по Свердловской области также поступил отзыв на административное исковое заявление, из которого следует, что в связи с изменением вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 66:16:2601030:217 в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) 11 июля 2016 года внесены указанные выше сведения.

Вследствие этого кадастровая стоимость спорного земельного участка определена актом от 12 августа 2016 года и установлена по состоянию на 11 июля 2016 года с применением удельного показателя кадастровой стоимости для кадастрового квартала 66:16:2601030.

В судебном заседании представитель административного истца заявленные требования поддержал, заявил в суде ходатайство о допросе в качестве свидетеля оценщика Л., явка которого обеспечена.

Иные лица, участвующие в деле, - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» по Свердловской области - представителей в настоящее судебное заседание не направили, о месте и времени рассмотрения дела были извещены надлежащим образом.

В силу части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд рассмотрел дело в отсутствие представителей вышеуказанных лиц, участвующих в деле.

Заслушав объяснения представителя административного истца, показания свидетеля Л., исследовав и оценив представленные сторонами письменные доказательства, отзывы лиц, участвующих в деле, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных административных исковых требований по следующим основаниям.

В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным; для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 названной статьи.

В силу пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно положениям статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в суде в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Как следует из материалов дела, административный истец является фактическим пользователем земельного участка с кадастровым номером 66:16:2601030:217, общей площадью 1242 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - предпринимательство, расположенного по адресу: Свердловская область, Нижнесергинский район, г. Михайловск, ул. Орджоникидзе, д. 3.

На указанном земельном участке находится нежилое помещение – здание конторы лесничества, принадлежащее административному истцу на праве собственности, что подтверждается нотариально заверенной копией свидетельства о государственной регистрации права 66 АД 830888 от 12 мая 2011 года.

В соответствии с пунктом 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.

Административный истец, будучи фактическим пользователем земельного участка, имеющим исключительное право выкупа или аренды земельного участка, имеет самостоятельный правовой интерес в установлении кадастровой стоимости такого участка в размере, равном его рыночной стоимости, а, следовательно, обладает правом оспорить в установленном законом порядке результаты государственной кадастровой оценки данного участка.

В силу статьи 24.15 Федерального закона № 135-ФЗ датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки является дата, по состоянию на которую сформирован перечень.

Согласно статье 24.19 Федерального закона № 135-ФЗ (в редакции Федерального закона от 03 июля 2016 года № 361-ФЗ) при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных статьей 24.19 Федерального закона № 135-ФЗ, является дата внесения сведений о нем в Единый государственный реестр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости.

Из содержания приведенных норм права следует, что датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, указанных в абзаце 1 статьи 24.19 Федерального закона № 135-ФЗ, является дата внесения сведений о них в Единый государственный реестр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с названной статьей.

Материалами дела подтверждается, что 11 июля 2016 года ФГБУ «ФКП Росреестра» по Свердловской области было принято решение об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 66:16:2601030:217 на вид разрешенного использования «предпринимательство».

Сведения об изменении вида разрешенного использования спорного земельного участка внесены в ЕГРН 11 июля 2016 года.

Кадастровая стоимость определена по состоянию на 11 июля 2016 года в размере 4674267 руб. на основании акта от 12 августа 2016 года с применением среднего значения удельного показателя кадастровой стоимости в размере 3763,50 руб., утвержденного Приказом Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 29 сентября 2015 года № 2588, установленного для седьмой группы видов разрешенного использования.

Таким образом, датой определения кадастровой стоимости является 11 июля 2016 года.

Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, распространяющей свое действие и на дела о пересмотре кадастровой стоимости, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований и возражений.

Распределяя бремя доказывания между сторонами, суд считает, что обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце, а если административные ответчики возражают против удовлетворения требований, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости и иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

Полагая, что установленная кадастровая стоимость земельного участка существенно превышает его рыночную стоимость, административный истец представил в обоснование своих требований отчет об оценке от 29 ноября 2016 года № 820-16/З, составленный оценщиком ООО «Областной центр оценки» Л. по состоянию на дату определения кадастровой стоимости, а также положительное экспертное заключение на этот отчет.

Согласно отчету об оценке от 29 ноября 2016 года № 820-16/З (далее – отчет) рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 66:16:2601030:217 составляет 1001052 руб.

Исходя из экспертного заключения, подготовленного на отчет экспертом Саморегулируемой организации «Региональная ассоциация оценщиков», отчет соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Административными ответчиками по существу не оспаривается рыночная стоимость земельного участка.

Как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Федерального закона № 135-ФЗ).

Согласно разъяснениям, данным в пункте 22 указанного Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации, в целях устранения неясности положений отчета об оценке суд разрешает вопрос о вызове в качестве свидетеля оценщика, проводившего государственную кадастровую оценку и (или) составившего отчет о рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, а также эксперта саморегулируемой организации оценщиков, давшего положительное заключение на соответствующий отчет.

В связи с возникшими у суда вопросами о соответствии представленного отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и достоверности определенной в нем величины рыночной стоимости спорного земельного участка судом по настоящему делу был допрошен в качестве свидетеля оценщик ООО «Областной центр оценки» Л.

Как пояснил оценщик Л., он провел оценку спорного земельного участка в соответствии с Федеральным законом № 135-ФЗ; Федеральным стандартом оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденным Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (далее - Минэкономразвития) от 20 мая 2015 года № 297 (далее – ФСО № 1); Федеральным стандартом оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденным Приказом Минэкономразвития от 20 мая 2015 года № 298 (далее – ФСО № 2); Федеральным стандартом оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденным Приказом Минэкономразвития от 20 мая 2015 года № 299 (далее – ФСО № 3); Федеральным стандартом оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)», утвержденным Приказом Минэкономразвития от 22 октября 2010 года № 508 (далее – ФСО № 4); Федеральным стандартом оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденным Приказом Минэкономразвития от 25 сентября 2014 года № 611 (далее – ФСЛ № 7).

Из содержания отчета следует, что оценщик Л. обладает специальным образованием, является членом Саморегулируемой организации «Региональная ассоциация оценщиков», застрахованы его ответственность и ответственность юридического лица в установленном законом порядке.

В соответствии с требованиями пункта 6 ФСО № 3 отчет пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком, а также директором юридического лица и скреплен печатью ООО «Областной центр оценки».

Одним из основных требований к отчету об оценке, которое указано в подпункте «и» пункта 8 ФСО № 3, является описание процесса оценки объекта оценки в части применения подхода (подходов) к оценке.

В отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты. При этом такое описание должно позволять пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объектам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

Согласно пункту 4 ФСО № 3 отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений.

В соответствии с пунктом 5 ФСО № 3 при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки;

информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена;

содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Из пояснений свидетеля судом установлено, что выводы, изложенные в отчете, соответствуют предмету исследования: в отчете указана информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого земельного участка (о площади, о виде разрешенного использования, о текущем использовании объекта оценки, о наиболее эффективном использовании), присутствует точное описание местоположения объекта оценки.

Представленный в материалы дела отчет составлен на дату оценки – 11 июля 2016 года.

В соответствии с пунктом 18 ФСО № 1 оценщиком исследовано социально-географическое положение Свердловской области и произведен анализ рынка земельных участков в Свердловской области на дату оценки.

Как пояснил Л., объект оценки находится в черте г. Михайловск, имеет площадь 1 242 кв. м и относится к категории земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - предпринимательство, на участке расположено здание конторы лесничества, коммуникации отсутствуют.

Приняв во внимание количественные и качественные характеристики объекта оценки, а также его текущее использование - предпринимательство, совпадающее с разрешенным использованием и наиболее эффективным использованием, оценщик сделал вывод о том, что оцениваемый земельный участок относится к сегменту рынка, предназначенному под коммерческую застройку с возможностью размещения объектов торгового назначения.

На дату оценки – 11 июля 2016 года - исходя из сегмента рынка, к которому относится объект оценки, в Свердловской области оценщиком был выявлен ряд предложений по продаже земли под коммерческую застройку.

Применяя сравнительный подход к оценке и соответствующий ему метод оценки – сравнение продаж, оценщик при отборе аналогов усчитывал следующие характеристики: земли населенных пунктов, земельные участки без улучшений, возможность установления местонахождения земельного участка и его идентификации на публичной кадастровой карте, удаленность от областного центра свыше 30 км от г. Екатеринбурга; возможность застройки участка торговыми объектами, площадь до 30000 кв. м.

В рамках сравнительного подхода с применением метода продаж оценщик выбрал три объекта-аналога, предложенных к продаже.

Из пояснения свидетеля следует, что все три объекта-аналога были им идентифицированы по публичной кадастровой карте, все объекты-аналоги находятся в одном сегменте рынка с объектом оценки.

Оценщиком точно установлены их местоположение, площадь, кадастровые номера, вид разрешенного использования.

Таким образом, оценщиком в отчете приведена максимально полная информация об объектах-аналогах, которая была доступна ему при оценке на дату в прошлом.

Исходя из ретроспективности оценки оценщиком применены корректировки.

Применение корректировок обуславливается необходимостью нивелировать те или иные отклоняющиеся признаки объектов-аналогов как между собой, так и с объектом оценки.

При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными.

Л. пояснил, что им введены корректировки на торг, местоположение, коммуникации, передаваемые права.

Отказ от проведения корректировок по другим аспектам в отчете аргументирован и сомнений не вызывает.

В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые оценщиком сведения для обоснования размера корректировок.

Кроме того, в отчете приведены пояснения к расчетам корректировок, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных оценщиком.

Проверяя в судебном заседании правильность математического расчета итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, суд не нашел математических ошибок.

Доводов о том, что отчет составлен с нарушениями действующего законодательства об оценочной деятельности и обязательных стандартов оценки, поскольку при его составлении использовались неправильные исходные данные, применялись неверные методики и некорректно производилась рыночная оценка земельного участка с кадастровым номером 66:16:2601030:217, ни одним из лиц, участвующих в деле, в отзыве на иск не заявлено.

Согласно частям 1 - 4, 8 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств.

Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.

Доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придет к выводу, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в своем решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, а другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.

Оценив представленный в дело отчет, суд приходит к выводу о том, что он соответствует требованиям Федерального закона № 135-ФЗ, федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.

Приведенные в отчете выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

Профессиональное суждение оценщика относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами.

К отчету приложены копии необходимых материалов и распечаток.

Допрошенный в ходе судебного разбирательства в качестве свидетеля оценщик Л. дал дополнительные пояснения по существу проведенных исследований и высказанных в отчете профессиональных суждений.

Данных об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, которые могли бы поставить под сомнение достоверность имеющегося в деле отчета, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и распределенному судом между сторонами бремени доказывания обстоятельств, имеющих значение для дела, административными ответчиками не представлено.

Таким образом, ставить представленный административным истцом отчет под сомнение у суда оснований не имеется, в связи с чем суд расценивает его как надлежащее доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 66:16:2601030:217.

С учетом изложенного суд признает достоверной по состоянию на 11 июля 2016 года величину рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 66:16:2601030:217 в размере 1001052 руб.

Именно эта стоимость в силу пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации подлежит определению в качестве кадастровой по результатам рассмотрения настоящего спора.

При таких обстоятельствах требование административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 66:16:2601030:217 в размере его рыночной стоимости 1001052 руб. по состоянию на 11 июля 2016 года подлежит удовлетворению.

В случае изменения кадастровой стоимости по решению суда в порядке, установленном статьи 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации с 01 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Дата внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания - 12 августа 2016 года.

Датой подачи заявления об оспаривании результатов кадастровой стоимости земельного участка является дата обращения административного истца в суд - 22 декабря 2016 года.

С учетом изложенного установленная настоящим решением кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 66:16:2601030:217, равная его рыночной стоимости, применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 12 августа 2016 года.

В силу части 2 пункта 5 статьи 14 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании настоящего решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, дату внесения сведений о кадастровой стоимости в ЕГРН, дату начала применения кадастровой стоимости, в том числе в случае изменения кадастровой стоимости по решению суда, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с Порядком ведения Единого государственного реестра недвижимости, который утвержден Приказом Минэкономразвития России от 16 декабря 2015 года № 943.

Обратившись в суд с настоящим административным иском, административный истец реализовал свое право на установление кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, в связи с чем настоящее решение нельзя расценивать как принятое против административных ответчиков, поэтому все судебные расходы подлежат отнесению на административного истца.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление [СКРЫТО] Е.В. об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 66:16:2601030:217 в размере его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить на период с 12 августа 2016 года и до вступления в силу в порядке, определенном статьей 5 Налогового кодекса Российской Федерации нормативного правового акта, утвердившего результаты очередной кадастровой оценки, при условии внесения сведений о новой кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости, кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 66:16:2601030:217, общей площадью 1242 кв. м, расположенного по адресу: Свердловская область, Нижнесергинский район, г. Михайловск, ул. Орджоникидзе, д. 3 в размере его рыночной стоимости 1001052 (один миллион одна тысяча пятьдесят два) рубля 00 (ноль) копеек по состоянию на 11 июля 2016 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 22 декабря 2016 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Свердловский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение изготовлено в окончательной форме 27 февраля 2017 года

Председательствующий С.Н. Полевщикова