Дело № 33-11689/2020, апелляция

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе председательствующего судьи Шестаковой С.А., при ведении протокола помощником судьи КаржицкойЕ.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело №2-4070/2019 по иску кредитного потребительского кооператива «Развитие» к [СКРЫТО] Игорю Вячеславовичу о взыскании процентов за пользование займом, пени, неустойки, задолженности по членским взносам, судебных расходов, обращении взыскания на заложенное имущество по частной жалобе третьего лица публичного акционерного общества «БАНК УРАЛСИБ» на определение Октябрьского районного суда г.Екатеринбурга от 03.04.2020 об изменении порядка и способа исполнения заочного решения,

у с т а н о в и л а:

вступившим в законную силу заочным решением Октябрьского районного суда г.Екатеринбурга от 21.10.2019 частично удовлетворены исковые требования кредитного потребительского кооператива «Развитие» (далее – КПК «Развитие») к [СКРЫТО] Игорю Вячеславовичу о взыскании процентов за пользование займом, пени, неустойки, задолженности по членским взносам, судебных расходов, обращении взыскания на заложенное имущество.

26.02.2020 истец обратился в суд с заявлением об изменении порядка и способа исполнения решения суда.

Определением Октябрьского районного суда г.Екатеринбурга от 03.04.2020 заявление удовлетворено.

Не согласившись с таким определением, третье лицо публичное акционерное общество «БАНК УРАЛСИБ» подало на него частную жалобу, в которой просит определение отменить.

05.08.2020 дело с частной жалобой поступило в Свердловский областной суд.

Судебное заседание по рассмотрению частной жалобы назначено без извещения лиц, участвующих в деле, на основании ч. 3 ст. 333 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Информация о рассмотрении частной жалобы своевременно размещена на официальном интернет-сайте Свердловского областного суда www.ekboblsud.ru.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель истца Канкалов Д.О. возражал против удовлетворения доводов частной жалобы, настаивая на том, что рыночная цена заложенного имущества снизилась.

Прочие лица участвующие в деле в судебное заседание не явились, принимая во внимание необязательность явки, отсутствие ходатайств об отложении судебного заседания, судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Согласно ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

В соответствии с ч. 1 ст. 333 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации подача частной жалобы, представления прокурора и их рассмотрение судом происходят в порядке, установленном настоящей главой, с изъятиями и особенностями, предусмотренными указанной статьей.

Заслушав объяснения представителя истца, изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность судебного постановления в пределах доводов частной жалобы и возражений на жалобу, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" суд должен определить и указать начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Порядок изменения начальной продажной цены имущества в случае изменения его рыночной цены законом прямо не урегулирован.

Вместе с тем в соответствии с частью 4 статьи 1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в случае отсутствия нормы процессуального права, регулирующей отношения, возникшие в ходе гражданского судопроизводства, федеральные суды общей юрисдикции и мировые судьи применяют норму, регулирующую сходные отношения (аналогия закона).

Применительно к рассматриваемому случаю такой нормой является статья 434 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которой при наличии обстоятельств, затрудняющих исполнение судебного постановления или постановлений иных органов, взыскатель, должник, судебный пристав-исполнитель вправе поставить перед судом, рассмотревшим дело, или перед судом по месту исполнения судебного постановления вопрос об отсрочке или рассрочке исполнения, об изменении способа и порядка исполнения, а также об индексации присужденных денежных сумм. Такие заявления сторон и представление судебного пристава-исполнителя рассматриваются в порядке, предусмотренном статьями 203 и 208 данного Кодекса.

В соответствии с частью 1 статьи 203 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд, рассмотревший дело, по заявлениям лиц, участвующих в деле, судебного пристава-исполнителя либо исходя из имущественного положения сторон или других обстоятельств вправе отсрочить или рассрочить исполнение решения суда, изменить способ и порядок его исполнения.

Как следует из материалов дела, вступившим в законную силу заочным решением Октябрьского районного суда г.Екатеринбурга от 21.10.2019 частично удовлетворены исковые требования КПК «Развитие» к [СКРЫТО] И.В. о взыскании процентов за пользование займом, пени, неустойки, задолженности по членским взносам, судебных расходов, обращении взыскания на заложенное имущество. Судом постановлено: взыскать с [СКРЫТО] И.В. в пользу КПК «Развитие» по договору займа с условием о залоге недвижимого имущества с членом КПК проценты за пользование суммой займа 3000000 руб. за период с 01.01.2019 по 30.09.2019 в размере 966600 руб., неустойку за рассрочку возврата суммы займа за период с 02.02.2019 по 18.07.2019 в размере 50000 руб., неустойку за просрочку уплаты процентов за пользование суммой займа за период с 01.01.2019 по 18.07.2019 в размере 25000 рублей.

В счет погашения задолженности по договору займа от 01.03.2018 обращено взыскание на заложенное имущество, принадлежащее на праве собственности [СКРЫТО] И.В.:

земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения домов индивидуальной жилой застройки, площадью 2989 кв. м., расположенный по адресу: ул. (адрес) п. (адрес) (адрес) район (адрес) область;

жилой дом литер А, назначение: жилое, площадью 318, 8 кв. м., этажность: 2, расположенный по адресу: ул. (адрес) п. (адрес) (адрес) район (адрес) область.

Установлен порядок обращения взыскания: путем продажи с публичных торгов, определена начальная продажная цена заложенного имущества – 19900000 рублей.

По дополнительному соглашению от 07.03.2018 к договору займа с условием о залоге недвижимого имущества с членом КПК за пользование суммой займа 1500000 руб. с [СКРЫТО] И.В. в пользу КПК «Развитие» взысканы проценты за период с 01.01.2019 по 30.09.2019 в размере 483300 руб., неустойка за просрочку возврата суммы займа за период с 02.02.2019 по 18.07.2019 в размере 25000 рублей.

По дополнительному соглашению от 16.03.2018 к договору займа с условием о залоге недвижимого имущества с членом КПК за пользование суммой займа 600000 руб. с [СКРЫТО] И.В. в пользу КПК «Развитие» взысканы проценты за период с 01.01.2019 по 30.09.2019 в размере 193320 руб., неустойка за просрочку возврата суммы займа за период с 02.02.2019 по 18.07.2019 в размере 25000 рублей.

По дополнительному соглашению от 21.03.2018 к договору займа с условием о залоге недвижимого имущества с членом КПК за пользование суммой займа 900000 руб. с [СКРЫТО] И.В. в пользу КПК «Развитие» взысканы проценты за период с 01.01.2019 по 30.09.2019 в размере 289 980 руб., неустойка за просрочку возврата суммы займа за период с 02.02.2019 по 18.07.2019 в размере 25000 рублей.

По дополнительному соглашению от 29.03.2018 к договору займа с условием о залоге недвижимого имущества с членом КПК за пользование суммой займа 1 000000 руб. с [СКРЫТО] И.В. в пользу КПК «Развитие» взысканы проценты за период с 01.01.2019 по 30.09.2019 в размере 322 200 руб., неустойка за просрочку возврата суммы займа за период с 02.02.2019 по 18.07.2019 в размере 25000 рублей.

С [СКРЫТО] И.В. в пользу КПК «Развитие» взыскана задолженность по членским взносам за период с 01.01.2019 по 31.06.2019 в размере 596400 руб., расходы по уплате государственной пошлины в размере 34 977 рублей.

С [СКРЫТО] И.В. в пользу КПК «Развитие» договору займа с условием о залоге недвижимого имущества с членом КПК от 01.03.2018, а также по дополнительным соглашениям от 07.03.2018, 16.03.2018, 21.03.2018, 29.03.2018 взысканы проценты за пользование займом по ставке 3,58% за месяц на остаток суммы займа по дату полного исполнения ответчиком обязательств по возврату суммы займа.

26.02.2020 представитель КПК «Развитие» обратился в суд с заявлением об изменении порядка и способа исполнения решения суда по указанному делу, обосновав его тем, что начальная продажная цена объектов, на которые обращено взыскание, определена в размере 19900000 руб., однако в настоящее время стоимость имущества снизалась до 11110000 руб., в связи с чем, просил установить начальную продажную цену в размере 8 888000 рублей, из которых 7584000 руб. (80% от 9480000 руб.) – стоимость жилого дома; 1304000 (80% от 1630 000 руб.) – стоимость земельного участка.

Удовлетворяя заявление истца, суд первой инстанции исходил из наличия у него права на обращение в суд с заявлением об изменении способа и порядка исполнения решения, констатировал результаты представленной истцом оценки рыночной стоимости объектов недвижимости в суммах 9480000 рублей и 1630000 рублей соответственно, на основании которых определил начальную продажную стоимость объектов недвижимости, как бесспорную в отсутствие возражений должника. При этом не учтено, что лица, участвующие в деле, не были извещены о принятии заявления истца к производству в аспекте правила части 3 статьи 133 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 26.07.2019 №197-ФЗ).

Оспаривая законность указанного определения в частной жалобе, представитель ПАО «Банк УРАЛСИБ», привлеченного к участию в деле в качестве третьего лица ввиду наличия самостоятельных требований к ответчику по иным кредитным обязательствам, ссылается на то, что обязательным условием продажной стоимости заложенного имущества является признание несостоявшимися торгов, назначенных по условиям, определенным решением суда.

Судебная коллегия не может согласиться с частной жалобой в этой части.

Из системного толкования вышеприведенных норм материального и процессуального права следует, что в тех случаях, когда рыночная стоимость реализуемого имущества существенно изменилась, не требуется обязательного проведения торгов лишь для того, чтобы они были признаны несостоявшимися. Основанием для изменения порядка исполнения решения суда является само существенное изменение рыночной стоимости имущество, подлежащего реализации, что делает невозможным исполнение решения, поскольку заведомо приведет к отсутствию результата торгов, либо существенно повлияет на его результаты.

Таким образом, в силу приведенных норм к обстоятельствам, подлежащим доказыванию, относится существенное изменение рыночной стоимости имущества, подлежащего реализации, на дату подачи соответствующего заявления.

При этом судебная коллегия соглашается с доводами частной жалобы о том, что представленный взыскателем отчет об оценке имущества не может быть принят во внимание в качестве достоверного доказательства изменения рыночной стоимости недвижимого имущества, поскольку не соответствует Федеральному Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки, содержит противоречия и пробелы, влияющие на результат оценки.

В силу положений статей 11, 15, 15.1, 20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение, должен содержать сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете, должен соответствовать федеральным стандартам оценки.

В соответствии с пунктом 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки;

информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом, влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена;

содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, допускать неоднозначного толкования полученных результатов (пункт 5).

Согласно подпунктам «з», «и» пункта 8 ФОС № 3 вне зависимости от вида объекта оценки в нем должны быть указаны:

анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость;

описание процесса оценки объекта оценки в части применения подхода (подходов) к оценке. В отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты. При этом такое описание должно позволять пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

Специальные требования к оценке объектов недвижимости содержит Федеральный стандарт оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611, согласно которому отчет об оценке таких объектов в частности должен содержать:

анализ рынка недвижимости в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости, выполняемый в следующей последовательности:

а) анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки;

б) определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект. Если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта;

в) анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен;

г) анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, например ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов;

д) основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта, например динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, мотивации покупателей и продавцов, ликвидность, колебания цен на рынке оцениваемого объекта и другие выводы.

Вопреки приведенным требованиям, при расчете стоимости выставленного на торги земельного участка, находящегося в собственности должника, на странице 57 отчета описывается расчет стоимости права аренды земельного участка.

При определении рыночной стоимости земельного участка описательная и расчетная части содержат противоречия в применении корректировочных коэффициентов: так, величина корректировки на наличие коммуникаций в описательной части – 1,18 (страница 56), в расчетной части – 1,19 (страница 59).

Согласно отчету физический износ оцениваемого жилого дома (страница 65) определен методом срока жизни и экспертным методом, в то время как описание и расчет физического износа в отчете отсутствуют.

В обоснование изменения рыночной стоимости недвижимого имущества по состоянию на дату оценки в феврале 2020 года, в разделе 9 отчета приведено описание тенденций социально-экономического развития Российской Федерации по состоянию на январь 2019 года – период, предшествующий вынесению решения об обращении взыскания на заложенное имущество. В свою очередь при анализе основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены земельных участков в отчете используются данные 2017 года при наличии более актуальных данных 2019 года (страницы 17-27 отчета).

Вопреки требованиям пункта 8 ФОС № 3, пунктов 10,11,22 ФОС № 7 отчет не содержит анализа рынка жилых домов и надлежащего обоснования отказа от применения сравнительного метода оценки жилого дома и выбора затратного метода. Декларативные ссылки в отчете на недоступность информации о рынке недвижимости судебная коллегия находит несостоятельными, принимая во внимание наличие десятков общедоступных интернет-ресурсов, содержащих множество объявлений о продаже недвижимости на развитом рынке недвижимости Свердловской области, включая загородные дома премиум-класса с земельными участками (Уральская палата недвижимости, РБК-недвижимость, Avito, Domofond ru и прочие).

В рамках затратного подхода на странице 63 отчета в расчете стоимости единицы измерения оцениваемого объекта использована базисная стоимость объекта аналога класса стандарт с применением понижающего корректировочного коэффициента по конструктивным решениям. При этом уровень отделки, который в самом отчете указан как комфорт-класс, заявителем частной жалобы позиционируется как премиум-класс, при расчете затратным методом никак не учтен.

Резюмируя изложенное, судебная коллегия соглашается с доводами частной жалобы о том, что представленный заявителем отчет не соответствует требованиям пунктов 5,8 ФСО № 3, пунктов 10,11,22,24 ФСО № 7, таким образом не отвечает и нормам Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Принимая во внимание, что в силу общего правила статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации бремя доказывания существенного снижения рыночной стоимости заложенного имущества возлагается на заявителя, находя, что по данному делу соответствующие обстоятельства истцом не доказаны, судебная коллегия полагает необходимым обжалуемое определение отменить, в удовлетворении заявления КПК «Развитие» об изменении порядка и способа исполнения решения отказать.

Руководствуясь п. 2 ст. 334, ст. 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

определение Октябрьского районного суда г.Екатеринбурга от 03.04.2020 отменить. Разрешить вопрос по существу: в удовлетворении заявления кредитного потребительского кооператива «Развитие» об изменении порядка и способа исполнения заочного решения Октябрьского районного суда г.Екатеринбурга от 21.10.2019 отказать.