Дело № 2-3273/2018 ~ М-3430/2018, первая инстанция

Дело №

64RS0№-70

решение

Именем Российской Федерации

24 октября 2018г. г. Саратов

Волжский районный суд г. Саратова в составе:

председательствующего судьи Даниленко А.А.,

при секретаре Фадеевой М.Е.

с участием представителя истца, представителя ответчика АМО «Город Саратов, представителя третьего лица Комитета по управлению имуществом г. Саратова

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску заместителя прокурора г.Саратова в интересах неопределенного круга лиц к администрации муниципального образования "Город Саратов", ФИО1, ФИО2, о признании дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка недействительным,

установил:

Истец обратился в суд с иском в интересах неопределенного круга лиц к администрации муниципального образования "<адрес>",
ФИО1, ФИО2 о признании недействительным заключенного между администрацией муниципального образования "<адрес>" и ФИО1 дополнительного соглашения от 02.10.2013г. к договору аренды от № от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка площадью 994 кв.м, кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>, Новосоколовогорский жилой район, уч.10 в <адрес>. Требования мотивированы противоправностью заключения дополнительного соглашения с измененным видом разрешенного использования земельного участка с "для целей, не связанных со строительством, – ведение огородничества" на "жилые дома, не предназначенные для раздела на квартиры", поскольку предоставление земельного участка для данного вида использования возможно исключительно посредством проведения аукциона. Также просит применить последствия недействительности сделки: восстановить установленный договором №А-11-261Ф-1 от 06.07.2011г. разрешенный вид использования земельного участка с кадастровым номером №, площадью 994 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, Новосоколовогорский жилой район, уч.10 в <адрес> - ведение огородничества.

Представитель истца в судебном заседании поддержал исковые требования, просил их удовлетворить по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчика администрации муниципального образования "<адрес>", представитель третьего лица Комитета по управлению имуществом <адрес> в судебном заседании иск не признали, просили в иске отказать по основаниям, изложенным в письменных возражениях.

Остальные ответчики и третьи лица, извещенные о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, в судебное заседание не явились, в связи с чем, суд определил рассмотреть дело в их отсутствие в порядке ст.167 ГПК РФ.

Выслушав явившихся участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Часть 1 статьи 45 ГПК РФ устанавливает, что прокурор вправе обратиться в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов граждан, неопределенного круга лиц или интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.

Защита гражданских прав может осуществляться, в том числе путем применения последствий недействительности ничтожной сделки, путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права (ст. 12 ГК РФ).

Судом установлено и не оспаривается сторонами, что постановлением администрации муниципального образования "<адрес>" от ДД.ММ.ГГГГ № ФИО6 предоставлен земельный участок для целей не связанных со строительством - ведения огородничества, с кадастровым номером 64:48:010114:871, площадью 994 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, Новосоколовогорский жилой район, уч.№ в <адрес>.

На основании вышеуказанного постановления заключен договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №А-11-261Ф-1, сроком на 25 лет с разрешенным использованием: «для целей, не связанных со строительством – ведение огородничества». Актом приема-передачи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ данный участок передан ФИО6

27.12.2011г. между ФИО6 и ФИО5 был заключен договор замены стороны в обязательстве, в соответствии с которым ФИО6 (Первоначальный арендатор) уступает, а ФИО5 (Новый арендатор) принимает на себя права и обязанности по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №А-11-261Ф-1, заключенного на основании постановления администрации МО «<адрес>» от 01.07.2011№, за кадастровым номером №

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 и ФИО1 был заключен договор замены права аренды земельного участка. В соответствии с договором ФИО5 (Арендатор) передал, а ФИО1 (Новый арендатор) приняла права и обязанности, предусмотренные договором аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №А-11-268Ф-1 заключенного на основании постановления администрации МО «<адрес>» от ДД.ММ.ГГГГ №, за кадастровым номером №.

ДД.ММ.ГГГГ подготовлено и подписано соглашение об изменении договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №А-11-261Ф-1 в части разрешенного использования земельного участка. Стороны изменили разрешенный вид использования земельного участка с «ведение огородничества» на «жилые дома, не предназначенные для раздела на квартиры (дом, пригодные для постоянного проживания, высотой не выше трех надземных этажей).

Указанное соглашение прошло государственную регистрацию.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 был заключен договор замены стороны в обязательстве. В соответствии с договором ФИО1 (передающая сторона) передала, а ФИО2 (принимающая сторона) приняла права и обязанности, предусмотренные договором аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №А-11-268Ф-1 заключенного на основании постановления администрации МО «<адрес>» от ДД.ММ.ГГГГ №, за кадастровым номером №.

Вышеуказанный земельный участок предоставлен ФИО6 в порядке ст.32 ЗК РФ (редакция, действующая на момент предоставления), то есть без проведения аукциона.

Как следует из материалов дела, не оспаривается сторонами и подтверждается Правилами землепользования и застройки муниципального образования «<адрес>», утв. Решением Саратовской городской Думы от 29.04.2008г. №, рассматриваемый земельный участок находится в территориальной зоне Ж-4, где такие виды разрешенного использования участка как «для целей, не связанных со строительством, - «ведение огородничества, садоводства, дачного хозяйства» и «жилые дома, не предназначенные для раздела на квартиры (дом, пригодный для постоянного проживания, высотой не выше трех надземных этажей)» являются основными.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости, ФИО2 является арендатором земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, Новосоколовогорский жилой район, уч.№, на основании договора замены стороны от 27.04.2017г.

Прокурор г.Саратова, обращаясь в суд с исковым заявлением, ссылается на то, что изменение вида разрешенного использования земельного участка и последующее заключение дополнительного соглашения к договору, предусматривающего размещение (строительство) на участке жилого дома, по существу направлено на обход процедуры торгов, предусмотренных действующим земельным законодательством при предоставлении земельных участков для жилищного строительства.

Согласно п.1 ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с п.2 ст.168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ в п.75 Постановления от 23.06.2015 №25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", применительно к ст.166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (п.1 ст.336, ст.383 ГК РФ), сделки о страховании противоправных интересов (ст.928 ГК РФ). Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.

В соответствии с п.8 ч.1 ст.1 ЗК РФ одним из принципов, на которых основываются данный кодекс и изданные в соответствии с ним иные акты земельного законодательства, является принцип, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и виду разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Статьей 7 ЗК РФ произведено подразделение земель на категории и определено, что эти земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Статьей 85 ЗК РФ установлено, что порядок использования земель населенных пунктов определяется в соответствии с зонированием их территорий. Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений. Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Земельные участки могут использовать в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, которые подразделяются на основные, условно разрешенные и вспомогательные виды разрешенного использования (ч.1, 2 ст.37 ГрК РФ).

Согласно ст.7 ЗК РФ возможность самостоятельного выбора разрешенного использования земельных участков поставлена законодателем в зависимость от видов использования, предусмотренных зонированием территорий. Данное положение конкретизировано в п.4 ст.37 ГрК РФ, которой предусмотрено, что без дополнительных разрешений и согласования правообладателями выбираются основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

В соответствии с ч.3 ст.37 ГрК РФ изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

В силу ст.30 ГрК РФ виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются в градостроительных регламентах, которые вместе с положениями об изменении таких видов являются составной частью Правил землепользования и застройки территорий.

Из положений ст.30, 36 ГрК РФ, ст.7, 85 ЗК РФ, ст.22 Федерального закона от 24.07.2007 №221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" следует, что кадастровый учет изменения вида разрешенного использования земельного участка осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом, а изменение вида разрешенного использования земельных участков, виды разрешенного использования которых градостроительному регламенту не соответствуют, может осуществляться путем приведения их в соответствие с видами разрешенного использования, установленными градостроительным регламентом.

В соответствии с ч.3 ст.35 ГрК РФ и п.5 ст.85 ЗК РФ земельные участки в составе жилых зон предназначены для застройки жилыми зданиями, а также объектами культурно-бытового назначения, здравоохранения, дошкольного, начального общего и среднего (полного) общего образования, стоянками автомобильного транспорта, гаражами, объектами, связанными с проживанием граждан и не оказывающими негативного воздействия на окружающую среду.

Исходя из п.1 ст.41 ЗК РФ арендаторы земельных участков вправе осуществлять права собственников земельных участков, установленные ст.40 ЗК РФ, в том числе возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; осуществлять другие права на использование земельного участка, предусмотренные законодательством.

Вместе с тем, нормами ЗК РФ предусмотрен особый порядок предоставления земельных участков под строительство объектов жилого назначения.

Процедура предоставления земельного участка для жилищного строительства из земель находящихся в государственной или муниципальной собственности, на момент заключения договора аренды №А-11-261Ф-1 от 06.07.2011 регламентировался ст.30.1 ЗК РФ, согласно которой земельный участок под указанные цели может быть предоставлена только посредством проведения аукциона.

Аналогичные требования содержатся и в новой редакции ЗК РФ (ст.39.3, 39.6, 39.10, 39.11, 39.18).

Невозможность произвольного изменения землепользователем вида разрешенного использования земельного участка, в том числе, в рамках предусмотренных градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны, в случаях, когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам оборота земель, следует из ст.37 ГК РФ, ст.7, 85, 42, 39.6 ЗК РФ.

Из норм ст.40, 41 ЗК РФ следует, что если земельный участок закреплен за лицом, то возможность его застройки определяется в зависимости от целевого назначения и разрешенного использования участка. Первоначально разрешенное использование участка определяется в процессе градостроительного зонирования или в процессе предварительного согласования места размещения объекта. Если же правообладатель земельного участка по тем или иным причинам желает застроить его иным образом, то для этого подлежит изменению его целевое назначение и разрешенное использование с получением на это необходимых согласований и с соблюдением процедуры, установленной законом.

Материалами дела подтверждается, что земельный участок был предоставлен ФИО6 для целей, не связанных со строительством, – ведение огородничества, что следует из постановления администрации муниципального образования "<адрес>" от ДД.ММ.ГГГГ № и отражено в п.1.1 договора аренды земельного участка №А-11-261Ф-1 от ДД.ММ.ГГГГ.

Следовательно, приняв на себя права и обязанности арендатора при заключении указанного договора, ФИО6, а также последующие арендаторы за исключением ФИО2, как арендаторы выразили свое согласие на использование земельного участка в соответствии с указанным видом разрешенного использования, тем самым реализовав свое право, предусмотренного п.3 ст.85 ЗК РФ.

В судебном заседании установлено, что спорный земельный участок предоставлен без проведения аукциона для целей, не связанных со строительством, – ведение садоводства в индивидуальном порядке, что соответствует законодательству. Между тем, при предоставлении земельного участка для жилищного строительства необходимо руководствоваться специальной нормой, установленной ст.30.1 ЗК РФ (до 01.03.2015), ст.39.3, 39.6, 39.10, 39.11, 39.18 (после 01.03.2015).

Таким образом, изменение разрешенного использования для целей, не связанных со строительством, – земельные участки, находящиеся в составе дачных, садоводческих и огороднических объединений (для ведения огородничества) на разрешенный вид использования «жилые дома, не предназначенные для раздела на квартиры (дом, пригодный для постоянного проживания, высотой не выше трех надземных этажей)», в том числе путем внесения изменений в договор не по установленной процедуре, недопустимо в силу действовавших как на момент первоначального предоставления земельного участка, так и на момент заключения соглашения, норм ЗК РФ.

При изложенных обстоятельствах изменение целевого назначения спорного земельного участка в интересах ответчиков может привести к нарушению требований закона в части порядка предоставления земель для жилищного строительства.

Как предусмотрено п.1 ст.615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Произвольное, не основанное на нормах действующего законодательства и противоречащее условиям договора, изменение вида разрешенного использования земельного участка не допускается.

Изменение вида разрешенного использования указанного земельного участка и последующее заключение дополнительного соглашения предусматривающих размещение (строительства) на участке жилого дома, по существу направлено на обход процедур, предусмотренных действующим земельным законодательством в том числе процедуры аукциона (торгов) для ранее сформированных и поставленных на кадастровый учет земельных участков, что является нарушением требований ЗК РФ в части предоставления земель для жилищного строительства.

Нахождение земельного участка, переданного в аренду, в территориальной зоне Ж-4 само по себе не означает, что любое лицо, получившее участок в аренду с одним видом разрешенного использования (для целей, не связанных со строительством, - ведение садоводства в индивидуальном порядке), может по своему усмотрению выбрать другой вид разрешенного использования (жилые дома, не предназначенные для раздела на квартиры (дом, пригодный для постоянного проживания, высотой не выше трех надземных этажей), изменить его и использовать по своему усмотрению без соблюдения установленной законом процедуры. Аналогичное правило касается и собственника земельного участка (муниципалитета, в лице администрации), который, изменив вид разрешенного использования, изменил объем прав, порядок и условия использования и предоставления участка и фактически предоставил арендатору преимущество в получении участка для индивидуальной жилой застройки минуя соответствующие процедуры.

Допущенное органом местного самоуправления нарушение норм действующего законодательство повлекло нарушение прав неопределенного круга лиц, которые были лишены возможности участвовать в аукционе и претендовать на предоставление им земельного участка для размещения домов многоэтажной жилой застройки, что влечет недействительность заключенного соглашения (п. 2 ст. 168 ГПК РФ).

Учитывая, что соглашение от 20.01.2016 о внесении изменений в договор аренды земельного участка № от 06.07.2011 не соответствует требованиям действующего земельного законодательства, суд приходит к выводу о признании данной сделки недействительной в силу ее ничтожности.

Поскольку оспариваемое соглашение об изменении вида разрешенного использования земельного участка заключено в нарушение указанных выше требований земельного законодательства, и при этом посягает на публичные интересы (интересы неопределенного круга лиц), оно является ничтожным, в связи с чем требования прокурора являются законными и подлежат удовлетворению с применением последствий недействительности сделки приведение условий договора в первоначальное положение.

Доводы ответчика и третьих лиц о том, что к возникшим правоотношениям не подлежат применению нормы ст. 39.6 ЗК РФ, так как земельный участок не предоставлялся вновь, а сторонами был изменен лишь вид использования участка, удом не принимаются, поскольку специальное регулирование законодателем процедуры предоставления участков, находящихся в муниципальной либо государственной собственности, связано с гарантированием государством гражданам равного доступа к предоставлению земельных участков и оформлению прав на них.

В соответствии со ст. 15 Федерального закона от 26.07.2006г. №135-ФЗ «О защите конкуренции» федеральным органам исполнительной власти, органам государственной власти субъектов Российской Федерации, органам местного самоуправления, иным осуществляющим функции указанных органов органам или организациям, организациям, участвующим в предоставлении государственных или муниципальных услуг, а также государственным внебюджетным фондам, Центральному банку Российской Федерации запрещается принимать акты и (или) осуществлять действия (бездействие), которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции, за исключением предусмотренных федеральными законами случаев принятия актов и (или) осуществления таких действий (бездействия), в частности запрещаются предоставление государственной или муниципальной преференции в нарушение требований, установленных главой 5 настоящего Федерального закона.

В статье 4 указанного закона приводится понятие государственных или муниципальных преференций, к которым относится предоставление федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, иными осуществляющими функции указанных органов органами или организациями отдельным хозяйствующим субъектам преимущества, которое обеспечивает им более выгодные условия деятельности, путем передачи государственного или муниципального имущества, иных объектов гражданских прав либо путем предоставления имущественных льгот, государственных или муниципальных гарантий.

Таким образом, нарушение установленной законом процедуры, предусматривающей обеспечение гражданам равного доступа к предоставлению земельных участков и оформлению прав на них, может расцениваться как предоставление не оговоренных в законе преференций для отдельных лиц.

Наличие на земельном участке каких-либо строений не может повлечь отказ в удовлетворении исковых требований, поскольку соглашение, на основании которого изменился разрешенный вид использования участка признано недействительным.

В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ст. 67 Гражданского процессуального Кодекса Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Исходя из смысла ч. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации, во всех случаях, когда в том или ином суде разрешается спор и есть стороны, они должны быть процессуально равны, иметь равные права и возможности отстаивать свои интересы.

Это конституционное положение и требование норм международного права содержится и в ст. 12 Гражданского процессуального Кодекса Российской Федерации, согласно которой правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

Анализ указанных норм позволяет сделать вывод о том, что суд в процессе состязательности не является инициатором и лишь разрешает предусмотренные законом вопросы, которые ставят перед ним участники судопроизводства, которые в рамках своих процессуальных прав обосновывают и доказывают свою позицию в конкретном деле.

Законом на суд не возлагается обязанность по собиранию доказательств и по доказыванию действительных обстоятельств дела, так как возложение такой обязанности приведёт к тому, что он будет вынужден действовать в интересах какой-либо из сторон.

Оценив представленные доказательства с позиции ст. 67 ГПК РФ суд установил, что в нарушение ст. 56 ГПК РФ суду не представлено допустимых и бесспорных доказательств, при наличии которых суд мог бы прийти к выводу об отказе в удовлетворении заявленных истцом требований.

Руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Признать недействительным соглашение от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенное между администрацией муниципального образования "<адрес>" и ФИО1.

Восстановить установленный договором аренды № от 06.07.2011г. разрешенный вид использования земельного участка с кадастровым номером №, площадью 994 кв.м., по адресу: г. Саратов, Новосоколовогорский жилой район, уч.№10 – земельные участки, находящиеся в составе дачных, садоводческих и огороднических объединений (для ведения огородничества).

Решение может быть обжаловано в Саратовский областной суд через Волжский районный суд г. Саратова в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья А.А. Даниленко