Дело № 8Г-30324/2021 [88-282/2022 - (88-29477/2021)], кассация

50RS0045-01-2020-000018-63

ПЕРВЫЙ КАССАЦИОННЫЙ СУД

ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

№ 88-282/2022, 2-1558/2020

О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

г. Саратов 27 января 2022 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Изоткиной И.В.,

судей Петровой Н.А. и Козлова А.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску [СКРЫТО] [СКРЫТО] [СКРЫТО], [СКРЫТО] Виктории [СКРЫТО], [СКРЫТО] Натальи [СКРЫТО] к обществу с ограниченной ответственностью «Владспецстрой-5» о признании права долевой собственности на квартиру, признании недействительным в части предварительного договора купли-продажи, уменьшении покупной цены,

по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Владспецстрой-5» к [СКРЫТО] [СКРЫТО] [СКРЫТО], [СКРЫТО] Виктории [СКРЫТО], [СКРЫТО] Наталье [СКРЫТО] о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры, возврате квартиры, взыскании денежных средств за пользование коммунальными услугами,

по кассационным жалобам [СКРЫТО] [СКРЫТО] [СКРЫТО], [СКРЫТО] Виктории [СКРЫТО], [СКРЫТО] Натальи [СКРЫТО], общества с ограниченной ответственностью «Владспецстрой-5» на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 7 июля 2021 г.

Заслушав доклад судьи Петровой Н.А., выслушав объяснения представителя [СКРЫТО] В.И., [СКРЫТО] Н.А. – Торопова Р.М., поддержавшего доводы кассационной жалобы, судебная коллегия

установила:

[СКРЫТО] Н.А., [СКРЫТО] В.А., [СКРЫТО] В.И. обратились в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Владспецстрой-5» (далее ООО «Владспецстрой-5») о признании права собственности на <адрес>, расположенную по адресу: <адрес> за [СКРЫТО] Н.А. на 1/4 долю в праве, за [СКРЫТО] В.А. - 1/2 долю в праве, за [СКРЫТО] В.И. - 1/4 долю в праве, об уменьшении покупной цены соразмерно фактической площади <адрес>,5 кв. м, до 1 591 974 руб., признании недействительным пункта 3.5 предварительного договора купли-продажи <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым площадь остекленных лоджий и балконов оплачивается с коэффициентом один за один квадратный метр, а также согласно данному пункту договора по окончании строительства и обмера БТИ цена квартиры остается неизменной независимо от увеличения или уменьшения площади квартиры.

Заявленные требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключен предварительный договор купли-продажи <адрес> по вышеуказанному адресу площадью 38 кв. м. Продажная цена квартиры составила 1 850 011 руб. <адрес> квартиры составила 35,5 кв. м. Истцами данная сумма полностью оплачена, однако ответчик уклоняется от заключения основного договора купли-продажи квартиры.

ООО «Владспецстрой-5», уточнив заявленные требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, обратилось в суд со встречным иском, просило суд: расторгнуть предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенный между [СКРЫТО] Н.А., [СКРЫТО] В.А., [СКРЫТО] В.И. и истцом по встречному иску в отношении <адрес> кадастровым номером 50:09:0020709:1157; возложить на ответчиков обязанность вернуть истцу <адрес>; выразило готовность возвратить ответчикам уплаченную сумму по предварительному договору купли-продажи в следующих размерах: [СКРЫТО] В.И. 485 450 руб., [СКРЫТО] Н.А. 337 250 руб., [СКРЫТО] В.А. 897 750 руб.; взыскать с ответчиков доход от пользования коммунальными услугами за время неосновательного обогащения в сумме 470 000 руб.

Решением Солнечногорского городского суда Московской области от 22 июля 2020 г. в удовлетворении иска [СКРЫТО] Н.А., [СКРЫТО] В.А., [СКРЫТО] В.И. отказано, встречный иск ООО «Владспецстрой-5» удовлетворен частично. Расторгнут предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ №, на [СКРЫТО] Н.А., [СКРЫТО] В.А., [СКРЫТО] В.И. возложена обязанность по возврату ООО «Владспецстрой-5» квартиры. С ООО «Владспецстрой-5» взысканы авансовые платежи: в пользу [СКРЫТО] В.А. 485 450 руб., в пользу [СКРЫТО] В.А. – 897 750 руб., в пользу [СКРЫТО] Н.А. – 337 250 руб.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 9 ноября 2020 г. решение суда первой инстанции отменено, постановлено новое решение, которым признано право долевой собственности: за [СКРЫТО] В.А. – на 1/2 долю, за [СКРЫТО] В.И. – на 1/4 долю, за [СКРЫТО] Н.А. - на 1/4 долю <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>. В удовлетворении остальной части требований [СКРЫТО] В.И., [СКРЫТО] В.А., [СКРЫТО] Н.А. и в удовлетворении встречного иска ООО «Владспецстрой-5» отказано.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от 7 апреля 2021 г. апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 9 ноября 2020 г. отменено, дело направлено на новое апелляционное рассмотрение.

При новом рассмотрении апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 7 июля 2021 г. решение суда первой инстанции отменено, постановлено новое решение, которым первоначальные и встречные исковые требования оставлены без удовлетворения.

В кассационной жалобе [СКРЫТО] В.И., [СКРЫТО] В.А., [СКРЫТО] Н.А. просят отменить судебные акты суда первой и апелляционной инстанций как незаконные, направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Поскольку решение суда первой инстанции судом апелляционной инстанции отменено, суд кассационной инстанции проверяет законность судебного постановления, принятого судом апелляционной инстанции.

В кассационной жалобе ООО «Владспецстрой-5» содержится просьба об отмене определения суда апелляционной инстанции и оставлении в силе решения суда первой инстанции.

Ходатайство представителя ООО «Владспецстрой-5» об отложении судебного заседания ввиду отсутствия возможности обеспечить явку представителя рассмотрено судебной коллегий и отклонено на основании ч. 3 ст. 167 ГПК РФ. От участия в судебном заседании с использованием веб-конференции генеральный директор ООО «Владспецстрой-5» отказался, о чем составлена соответствующая телефонограмма, приобщенная к материалам дела.

В соответствии со ст. 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Судебная коллегия, проверяя законность судебного постановления, принятого судом апелляционной инстанции, в пределах доводов, содержащихся в кассационных жалобах (ч. 1 ст. 379.6 ГПК РФ), оснований для его отмены не установила.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ООО «Владспецстрой-5» приобрело по договору купли-продажи от 9 июля 2002 г. незавершенный строительством <адрес> площадью 2 097, 60 кв. м в мкр. МОЭЗ-1 <адрес>.

9 апреля 2010 г. между сторонами заключен предварительный договор купли-продажи <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>

Согласно п. 1.2 предварительного договора стороны обязуются в течение 30 дней с момента государственной регистрации права собственности продавца на квартиру и при условии исполнения покупателем всех своих обязательств указанных в разделе 3 настоящего договора, заключить основной договор купли-продажи квартиры, при этом продажная цена квартиры составляет сумму в размере 1 850 000 руб.

В соответствии с п. 3.1 договора покупатель обязуется в течение 5 рабочих дней с момента заключения договора оплатить продавцу сумму в размере 600 000 руб. Покупатель осуществляет следующие платежи согласно графику: до ДД.ММ.ГГГГ – 560 000 руб., оставшаяся сумма - 690 000 руб. вносится равными платежами в течение 72 месяцев и оплачивается с 18 % годовых с неоплаченной суммы.

[СКРЫТО] В.И., [СКРЫТО] В.А., [СКРЫТО] Н.А. произведена оплата по договору в размере 1 800 011 руб.

Согласно п. 3.1 договора продавец вправе в одностороннем порядке отказаться от заключения и подписания основного договора с покупателем, если покупатель допустит просрочку в исполнении своих денежных обязательств, предусмотренных п. 3.1 и п. 3.3 настоящего договора более 1 месяца. В соответствии с п. 3.5 договора при оплате покупателем квартиры в сроки согласно данного договора цена квартиры является фиксированной (изменению не подлежит). После окончания строительства и обмера БТИ цена квартиры остается неизменной независимо от увеличения или уменьшения площади.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Московской области от 26 декабря 2017 г. по делу № А41-55600/2017 за ООО «Владспецстрой-5» признано право собственности на многоквартирный дом в котором расположена спорная квартира.

Разрешая настоящий спор и отказывая в удовлетворении исковых требований [СКРЫТО] В.И., [СКРЫТО] В.А., [СКРЫТО] Н.А., а также частично удовлетворяя встречный иск, суд первой инстанции, руководствуясь ст. ст. 131, 219, 429, 445 ГК РФ, исходил из того, что стоимость квартиры в полном объеме оплачена не была.

Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении встречного иска, суд апелляционной инстанции, надлежащим образом оценив имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, исходил из того, что у [СКРЫТО] Н.А., [СКРЫТО] В.А. и [СКРЫТО] В.И. имеется неоплаченная задолженность перед обществом, однако наличие задолженности по оплате цены спорной квартиры не является достаточным основанием для расторжения заключенного между сторонами договора, ООО «Владспецстрой-5» не лишено возможности обратиться в суд с требованиями о взыскании недоплаченной по договору суммы.

Суд апелляционной инстанции, руководствуясь положениями ст. ст. 8, 218, 429, 550, 558 ГК РФ, учитывая разъяснения, изложенные в п. 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», пришел к выводу, что исковые требования [СКРЫТО] Н.А., [СКРЫТО] В.А., [СКРЫТО] В.И. о признании права собственности на квартиру удовлетворению не подлежат, поскольку между сторонами заключен предварительный договор, основной договор не заключался, признание права собственности на квартиру за истцами по указанному предварительному договору противоречило бы приведенным выше нормам права.

Кроме того, судебная коллегия суда апелляционной инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований [СКРЫТО] Н.А., [СКРЫТО] В.А., [СКРЫТО] В.И., исходила из избрания истцами ненадлежащего способа защиты нарушенного права, которое в силу разъяснений, изложенных в постановлении Пленума Верховного Суда РФ № 10, Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Отказывая в удовлетворении требований истцов по первоначальному иску о признании недействительным пункта 3.5 предварительного договора купли-продажи, уменьшении покупной цены, суд апелляционной инстанции исходил из того, что при подписании предварительного договора купли-продажи истцы с его условиями ознакомились и согласились, доказательств обратного материалы дела не содержат.

Судебная коллегия соглашается с обоснованностью выводов суда апелляционной инстанции, поскольку они основаны на совокупности исследованных по правилам ст. 67 ГПК РФ доказательств, не противоречат закону и подробно мотивированы в оспариваемом судебном акте.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Московской области по делу № А41-55600/2017 признано право собственности ООО «Владспецстрой-5» на многоквартирный дом по адресу: <адрес> со встроенно-пристроенными помещениями общей площадью 9 973,9 кв. м (площадь здания – 8 445,3 кв. м, встроенно-пристроенных помещений – 1 528,6 кв. м; в том числе общая площадь квартир – 6 869,7 кв. м, нежилых помещений – 2 152,1 кв. м, помещений для обслуживания дома - 91,5 кв. м, площадь мест общего пользования: коридоры, лестничные площадки и т.п. - 860,6 кв. м).

Таким образом, вопреки доводам кассационной жалобы, право собственности ООО «Владспецстрой-5» признано на все квартиры многоквартирного дома.

Доводы кассационной жалобы [СКРЫТО] В.И., [СКРЫТО] Н.А. и [СКРЫТО] В.А. о том, что на момент принятия судом апелляционной инстанции обжалуемого определения оплата квартиры по договору была произведена в полном объеме, основанием для отмены правильного по существу судебного постановления не являются. Данные обстоятельства возникли после рассмотрения дела судом первой инстанции.

Доводы кассационной жалобы о том, что заключенный между сторонами договор является договором участия в долевом строительстве, являются несостоятельными, поскольку в соответствии с разъяснениями, изложенными в абз. 3 ст. 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила ст. 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

При этом денежные средства истцов по первоначальному иску не привлекались для строительства многоквартирного дома, в связи с чем положения Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ не распространяют своего действия на заключенный сторонами договор.

Доводы кассационной жалобы ООО «Владспецстрой-5» о наличии оснований для расторжения предварительного договора и возврате квартиры в распоряжение продавца, подлежат отклонению по изложенным выше основаниям, как необоснованные.

Иные доводы кассационных жалоб повторяют позицию заявителей в суде апелляционной инстанции, которая обоснованно не принята судом во внимание, исходя из установленных обстоятельств по делу, направлены на переоценку доказательств и установленных судом фактических обстоятельств дела.

Между тем переоценка установленных судами фактических обстоятельств дела и представленных участниками спора доказательств в силу положений гл. 41 ГПК РФ в полномочия суда кассационной инстанции не входит.

Каких-либо иных процессуальных нарушений, которые могли бы служить основанием для отмены вступившего в силу и правильного по существу судебного постановления в обжалуемой части по материалам дела и доводам кассационной жалобы не установлено.

С учетом изложенного судебная коллегия не находит предусмотренных ст. 379.7 ГПК РФ оснований для отмены обжалуемого судебного постановления по доводам кассационных жалоб.

Руководствуясь ст. ст. 390, 390.1 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 7 июля 2021 г. оставить без изменения, кассационные жалобы [СКРЫТО] [СКРЫТО] [СКРЫТО], [СКРЫТО] Виктории [СКРЫТО], [СКРЫТО] Натальи [СКРЫТО], общества с ограниченной ответственностью «Владспецстрой-5» - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи