Дело № 3а-683/2017 ~ М-502/2017, первая инстанция

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

15 августа 2017 года г.Самара

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Ласковской С.Н.,

при секретаре Усенко А.О.,

с участием:

представителя административного истца – Симона В.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-683/2017 по административному исковому заявлению [СКРЫТО] М.П. об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости,

У С Т А Н О В И Л:

[СКРЫТО] М.П. обратился в Самарский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что он является собственником объекта недвижимости – нежилого помещения, с кадастровым номером №, площадью ***,* кв.м., этаж: подвал №, расположенного по адресу: <адрес>.

Кадастровая стоимость вышеуказанного объекта определена по состоянию на 27.10.2015 г. на основании Постановления Правительства [СКРЫТО] [СКРЫТО] «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории [СКРЫТО] [СКРЫТО]» №118 от 14.03.2012г. и составляет 10 185 673,68 рубля.

К настоящему исковому заявлению заявителем представлен отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГ., выполненный оценщиком ООО «<данные изъяты>» по определению рыночной стоимости объекта оценки.

Из отчета усматривается, что объектом оценки являлось нежилое помещение с кадастровым номером №, итоговая величина его рыночной стоимости составляет - 4 585 000 рублей.

Налоговой базой для исчисления налога на имущество является кадастровая стоимость объекта недвижимости, которая в данном случае не соответствует его рыночной стоимости и ведет к уплате налоговых платежей в завышенном размере, что нарушает права административного истца.

Ссылаясь на изложенные обстоятельства, [СКРЫТО] М.П. просил суд установить кадастровую стоимость вышеуказанного объекта недвижимости, в размере его рыночной стоимости по состоянию на дату определения кадастровой стоимости, на основании отчета об оценке.

Определением Самарского областного суда от ДД.ММ.ГГ. к участию в деле в качестве административного ответчика привлечено Управление Росреестра по [СКРЫТО] [СКРЫТО], в качестве заинтересованных лиц – Администрация г.о. Самара, Министерство имущественных отношений [СКРЫТО] [СКРЫТО].

В судебном заседании представитель административного истца Симон В.Д.., действующий на основании доверенности, исковые требования поддержал в полном объеме.

Представитель административного ответчика - Управления Росреестра по [СКРЫТО] [СКРЫТО] в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещался надлежащим образом. Представил письменный отзыв, в котором возражал против удовлетворения заявленных требований, просил дело рассмотреть в его отсутствие.

Представитель административного ответчика - ФФГБУ «ФКП Росреестра» по [СКРЫТО] [СКРЫТО] в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещался надлежащим образом. Представил письменный отзыв, в котором удовлетворение заявленных требований оставил на усмотрение суда.

Представитель административного ответчика - Правительства [СКРЫТО] [СКРЫТО] в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещался надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщил, заявлений и ходатайств не представил.

Представители заинтересованных лиц - Министерства имущественных отношений [СКРЫТО] [СКРЫТО], Администрации г.о. Самара в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещались надлежащим образом, заявлений и ходатайств не представили.

В силу п. 4 ст. 247 КАС РФ неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, за исключением случая, если их явка признана судом обязательной.

Суд полагает возможным рассматривать дело в отсутствие не явившихся лиц.

Заслушав пояснения представителя административного истца, исследовав материалы дела, суд считает заявленное [СКРЫТО] М.П. требование подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В силу ч.1 ст. 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Статья 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" устанавливает, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Под рыночной стоимостью объекта оценки в силу статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.

Из материалов дела следует, что [СКРЫТО] М.П. является собственником помещения с кадастровым номером №, назначение: нежилое, площадью ***,* кв.м., этаж: подвал №, расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГ. (л.д. №).

Кадастровая стоимость вышеуказанного объекта недвижимости определена по состоянию на 27.10.2015 г. на основании Постановления Правительства [СКРЫТО] [СКРЫТО] «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории [СКРЫТО] [СКРЫТО]» №118 от 14.03.2012 г. и составляет 10 185 673,68 рубля.

Административный истец в силу требований главы 32 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона [СКРЫТО] [СКРЫТО] №107-ГД от 10.11.2014 г. «Об установлении единой даты начала применения на территории [СКРЫТО] [СКРЫТО] порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» является плательщиком налога на имущество физических лиц.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названного объекта затрагивают права и обязанности Батенева М.П., поскольку принадлежащее ему помещение является объектом налогообложения по налогу на имущество физических лиц с особенностями определения налоговой базы как его кадастровая стоимость.

Административный истец не согласился с кадастровой стоимостью принадлежащего ему объекта недвижимости и обратился для определения его рыночной стоимости в ООО «Федеральная лаборатория судебной экспертизы».

Согласно отчета об оценке № от ДД.ММ.ГГ., выполненного оценщиком ООО «<данные изъяты>» ФИО1., по состоянию на 27.10.2015г, рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № составляет 4 585 000 рублей.

На данный отчет получено положительное экспертное заключение № от ДД.ММ.ГГ. НП СРО «<данные изъяты>» подтвердившее соответствие отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, а также подтвердившие величину стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

Ссылаясь на вышеуказанный отчет, административный истец обратился в суд с исковым заявлением о пересмотре результатов кадастровой стоимости спорного объекта.

В силу статьи 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет независимого оценщика.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Исследовав отчет об оценке, суд приходит к выводу о том, что он соответствует требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности, а также требованиям федеральных стандартов оценки.

Так, согласно ч. 1 ст. 3 и ст. 4 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под оценочной деятельностью понимается деятельность оценщиков - юридических лиц и физических лиц (индивидуальных предпринимателей), - направленная на установление в отношении объектов оценки их рыночной или иной стоимости и выполняемая для потребителей этих услуг (заказчиков).

На основании ст. 11 указанного Федерального закона итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке должны быть указаны сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта, установленных в отчете. Пунктами 3-5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299, определено, что отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, поименованным федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений. При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки;

информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена;

содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Согласно статье 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с требованиями статьи 24.18 вышеуказанного закона оценка спорного объекта выполнена по состоянию на 27.10.2015 года, то есть на дату определения его кадастровой стоимости.

В отчете об оценке в соответствии с требованиями ст. 11 Закона N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» указаны дата проведения оценки спорного помещения, дата составления и порядковый номер отчета; приведены задание на оценку, применяемые стандарты оценки, допущения и ограничения, используемые при проведении оценки, описание объекта оценки, сведения о заказчике оценки и об исполнителе, анализ рынка объектов недвижимости, анализ факторов, а также внешних факторов, влияющих на стоимость объекта оценки.

Оценщик провел анализ рынка недвижимости в г. Самара [СКРЫТО] [СКРЫТО]. При выборе объектов-аналогов оценщик использовал предложения о продаже объектов недвижимости, представленные в информационной системе «Центр», а также на интернет-сайтах.

На странице № отчета, оценщиком сделан вывод о том, что наиболее эффективным использованием объекта оценки является его использование в качестве объекта складского назначения.

В соответствии с п.11 ФСО № 1, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Согласно пункту 24 ФСО № 1, оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

По результатам проведенного анализа, исходя из целей и задач проводимой оценки, оценщиком было принято решение отказаться от применения затратного и доходного подходов при проведении исследования. Причины отказа от указанных подходов оценщиком обоснованы, что отражено на страницах № отчета.

В отчете произведен расчет стоимости объекта недвижимости с применением сравнительного подхода.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений (п.п.12-14 ФСО N 1).

В рамках сравнительного подхода оценщиком был выбран метод сравнения продаж.

В качестве объектов-аналогов для определения стоимости спорного нежилого помещения, рассматривались цены предложений о продаже аналогичных объектов в г. Самара, что отражено на страницах № отчета. Из массы предложений о продаже нежилых помещений оценщиком было выбрано 4 объекта-аналога складского назначения, расположенных в Ленинском, Самарском, Железнодорожном районах г. Самары и описано правило подбора аналогов. Все представленные аналоги отобраны по функциональному назначению и максимальной близости параметров к объекту оценки: назначению, условиями продаж, транспортной доступности, площади, местоположению, этаж расположения. При оценке нежилого помещения введены корректировки: на условия рынка, на торг, на площадь, на этаж расположения, на физическое состояние, на состояние внутренней отделки помещения. Процесс введения корректировок и цены сопоставимых объектов приведены на страницах № отчета. Произведен расчет (Таблица № страницы №). В итоге рыночная стоимость нежилого помещения в рамках метода сравнения продаж составила - 4 584 986 рублей.

Согласовав полученные результаты, присвоив сравнительному подходу весовой коэффициент 1, оценщик пришел к выводу, что величина рыночной стоимости спорного нежилого помещения округленно составляет 4 585 000 рублей.

К отчету приложены копии документов, использованных оценщиком и устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки, в том числе правоустанавливающие и правоподтверждающие документы, а также документы технической инвентаризации, которые подтверждают достоверность использованной оценщиком информации; перечень использованных данных и перечень терминов, использованных при оценке, а также документы, подтверждающие сведения об оценщике и организации.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, которая в том числе распространяет свое действие и на дела о пересмотре кадастровой стоимости, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований и возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

Возражений и допустимых доказательств, опровергающих выводы, изложенные в представленном отчете и свидетельствующих об ином размере рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, суду не представлено. Правом ходатайствовать о назначении судебной экспертизы участвующие в деле лица не воспользовались.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что рыночная стоимость определяется исходя из индивидуальных характеристик объекта оценки, а доказательств недостоверности отчета об оценке заинтересованными лицами не представлено, суд приходит к выводу о том, что представленный административным истцом отчет оценщика об определении рыночной стоимости спорного объекта недвижимости является надлежащими доказательствами, подтверждающими размер рыночной стоимости помещения на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
С учетом изложенного, суд полагает, что кадастровая стоимость спорного объекта подлежит определению в соответствии с отчетом об оценке, а требования [СКРЫТО] М.П. - удовлетворению.

Согласно положениям абзаца пятого статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в суд является 03.07.2017 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

По смыслу статей 24.18, 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае ее пересмотра в судебном порядке, является вступившее в законную силу решение суда.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст.175-180, 249 КАС РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Требование [СКРЫТО] М.П. - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, назначение: нежилое, площадью ***,* кв.м., этаж: подвал №, расположенного по адресу: <адрес>, - равной рыночной стоимости по состоянию на 27.10.2015г. в размере 4 585 000 рублей.

Датой обращения [СКРЫТО] Максима Петровича в суд считать - 03.07.2017 года.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 18.08.2017 года.

Судья: Ласковская С.Н.