Дело № 3а-565/2017 ~ М-367/2017, первая инстанция

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

13 июля 2017 года Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Панковой М.А.,

при секретаре Лещевой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-565/2017 по административному иску [СКРЫТО] М.О. к Правительству [СКРЫТО] [СКРЫТО], ФГБУ «ФКП Росреестра» по [СКРЫТО] [СКРЫТО] об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

У С Т А Н О В И Л:

[СКРЫТО] М.О. обратилась в Самарский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель: <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, в размере равной его рыночной стоимости по состоянию на 23.03.2017 года в размере 1 373 328 рублей.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что ей на праве собственности принадлежит объект недвижимого имущества Нежилое здание, назначение: Нежилое здание, №-этажный, общая площадь <данные изъяты> кв.м., по адресу: №, расположенное на земельном участке с кадастровым номером №, категория земель: <данные изъяты>, с разрешенным использованием: <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>. Земельный участок образован и границы его выделены в натуре на основании распоряжения от ДД.ММ.ГГ. № «О предварительном согласовании предоставления земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, расположенного по адресу: <адрес>, выданного Департаментом управления имуществом г.о.Самара. права на земельный участок у правообладателя не оформлены, однако участок сформирован по правилам действующего земельного законодательства.

В настоящее время [СКРЫТО] М.А., как собственник расположенного на земельном участке объекта недвижимости, имеет исключительное право приобрести земельный участок с кадастровым номером № в собственность или в аренду без проведения торгов. ДД.ММ.ГГ. административный истец обратился в Администрацию г.о.Самара с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность. Права [СКРЫТО] М.А. затронуты действующей кадастровой стоимостью земельного участка, так как от нее формируется выкупная цена.

Кадастровая стоимость вышеуказанного земельного участка установлена на 23.03.2017 года и составляет 2 251 711,44 рублей.

Согласно отчету об оценке от ДД.ММ.ГГ. №, рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на 23.03.2017 года составляет 1 373 328 рублей, что свидетельствует о том, что кадастровая стоимость объекта оценки является значительно завышенной по отношению к его реальной рыночной стоимости.

Завышение кадастровой стоимости земельного участка нарушает права и законные интересы административного истца, в связи с этим, административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка равной рыночной стоимости в размере, определенном отчетом об оценке.

Представитель [СКРЫТО] М.О. по доверенности от ДД.ММ.ГГ. № Сафонов А.В. В СУДЕБНОМ ЗАСЕДАНИИ уточнил административные исковые требования, просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель: <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, в размере равной его рыночной стоимости по состоянию на 23.03.2017 года в размере 1 401 624 рубля, согласно результатам судебной экспертизы, по основаниям, изложенным в административном иске.

Представитель администрации городского округа Самара Егорова Е.С. по доверенности от ДД.ММ.ГГ. № в судебном заседании оставила разрешение административного иска по существу на усмотрение суда, не оспаривая результаты экспертизы.

Представители Правительства [СКРЫТО] [СКРЫТО], ФГБУ «ФКП Росреестра» по [СКРЫТО] [СКРЫТО], Управления Росреестра по [СКРЫТО] [СКРЫТО], Министерства имущественных отношений [СКРЫТО] [СКРЫТО] в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

ФГБУ ФКП «Росреестра» по [СКРЫТО] [СКРЫТО] представило отзыв, в котором оставило разрешение заявленного требования на усмотрение суда.

Министерство имущественных отношений [СКРЫТО] [СКРЫТО] представило возражения на административный иск, просит отказать в удовлетворении административных исковых требований.

Управление Росреестра по [СКРЫТО] [СКРЫТО] представило письменный отзыв на исковое заявление, в котором возражает против удовлетворения заявленных требований, в случае наличия доказательств недостоверности заявляемой рыночной стоимости земельного участка.

В соответствии с положениями ст.ст. 150, 247 КАС РФ, суд полагал возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.

Заслушав представителей административного истца, заинтересованного лица, исследовав материалы дела, суд считает административные исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 375, 390, 402 Налогового кодекса Российской Федерации, глава III1 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

В соответствии со ст.14, п.1 ст.372 НК РФ, налог на имущество организаций относится к региональным налогам, устанавливается Налоговым кодексом Российской Федерации и законами субъектов Российской Федерации, вводится в действие в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации законами субъектов Российской Федерации и с момента введения в действие обязателен к уплате на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

Административный истец в силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона [СКРЫТО] [СКРЫТО] от 25 ноября 2003 года N 98 "О налоге на имущество организаций на территории [СКРЫТО] [СКРЫТО]" (в ред. от 11.04.2016 г. № 41-ГД) является плательщиком налога на имущество организаций и в отношении спорного объекта недвижимости уплачивает налоговые платежи, исходя из его кадастровой стоимости.

Согласно ст. 24.18 Федерального закона РФ от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно ст.3 ФЗ РФ от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.

Из материалов дела следует, что согласно распоряжению Департамента управления имуществом г.о.Самара от ДД.ММ.ГГ. №, предварительно согласовано [СКРЫТО] М.О. предоставление в собственность за плату земельного участка из земель, государственная собственность на которые не разграничена, который предстоит образовать, площадью <данные изъяты> кв.м., занимаемого <данные изъяты>, относящегося по категории к землям <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, на территории кадастрового квартала №, утверждена схема расположения земельного участка, согласно приложению.

[СКРЫТО] М.О. на основании договора дарения от ДД.ММ.ГГ. на праве собственности принадлежит нежилое здание, назначение: Нежилое здание, №-этажный, общая площадь <данные изъяты> кв.м., адрес объекта: <адрес>.

ДД.ММ.ГГ. [СКРЫТО] М.О. обратилась к главе г.о.Самара с заявлением о предоставлении вышеуказанного земельного участка с кадастровым номером № в собственность за плату без проведения торгов.

Кадастровая стоимость земельного участка определена в соответствии с постановлением Правительства [СКРЫТО] [СКРЫТО] от 13.11.2013 года № 610 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов [СКРЫТО] [СКРЫТО]» в размере 2 251 711,44 рублей.

Датой определения кадастровой стоимости спорного земельного участка является 23.03.2017 года, что подтверждается кадастровой справкой о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Согласно отчету об оценке ООО «<данные изъяты>» от ДД.ММ.ГГ. №, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, составляет по состоянию на 23.03.2017 года 1 373 328 рублей.

В ходе рассмотрения дела, с учетом ходатайства заинтересованного лица – Администрации г.о.Самара относительно достоверности представленного административным истцом отчета об оценки и исходя из того, что обязанность по доказыванию величины рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце, а административный ответчик обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, судом была назначена судебная оценочная экспертиза по вопросу определения рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 23.03.2017 года.

Согласно заключению эксперта ООО «<данные изъяты>» от ДД.ММ.ГГ., действительная рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., с категорией земель – <данные изъяты>, с разрешенным использованием: <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 23.03.2017 года составляет 1 401 624 рубля.

Давая оценку представленным доказательствам, суд исходит из того, что заключение эксперта должно соответствовать положениям ФЗ РФ от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ФЗ РФ от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», требованиям федеральных стандартов оценки ФСО № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки», ФСО № 2 «Цель оценки и виды стоимости», ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке», утвержденным приказами Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №№ 297, 298, 299, ФСО № 7 «Оценка недвижимости», утвержденному приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года № 611.

В данном случае экспертиза проведена лицом, обладающим специальными знаниями, имеющим соответствующую квалификацию, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в установленном процессуальным законом порядке.

Оценивая экспертное заключение ООО «<данные изъяты>» по правилам ст.168 КАС РФ, суд учитывает, что исследование проводилось экспертом путем изучения представленных материалов административного дела с проведением осмотра объекта недвижимости – спорного земельного участка. При оценке земельного участка эксперт руководствовался федеральными стандартами оценки, заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки, в заключении приведены источники информации, нормативные документы и материалы, используемые при проведении экспертизы.

Экспертное заключение содержит анализ существующей методологии по определению рыночной стоимости земельного участка, описание качественных и количественных характеристик объекта исследования, анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость, анализ наиболее эффективного использования объекта исследования; описание процесса оценки объекта в рамках сравнительного подхода, обоснование выбора используемого подхода к оценке объекта исследования, согласование результатов расчетов, объективные выводы, дающие исчерпывающий ответ на поставленный вопрос с возможностью проверки его обоснованности.

Из заключения следует, что для определения рыночной стоимости земельного участка эксперт использовал сравнительный подход, в рамках которого применил метод сравнения продаж, выявив земельные участки, выставленные на продажу, сопоставимые по своим характеристикам с земельным участком, являющимся объектом исследования. В качестве единицы сравнения была выбрана стоимость 1 кв.м. земельного участка. От применения доходного и затратного подходов эксперт мотивированно отказался.

В качестве объектов-аналогов эксперт использовал 5 аналогов – земельные участке на праве собственности, категории земель населенных пунктов, с разрешенным видом использования под размещение объектов коммерческого назначения, расположенные в г.Самара в Промышленном, Кировском, Советском и Октябрьском районах, с высокой (доступ непосредственно с автодороги) интенсивностью потребительского и транспортного потока в месте расположения объекта (расположение относительно красной линии), площадью объекта от 0,1 га до 1 га, т.е. сопоставимые по ценообразующим факторам. На отличия по тем или иным параметрам, в последующем к аналогам применялись корректировки, которые позволили добиться необходимой однородности совокупных данных о выбранных земельных участках. Были применены корректировки на дату получения информации, на скидку к цене предложения, на площадь. В заключение содержатся таблицы, расчеты и пояснения к ним, подробное объяснение применения и не применения конкретных корректировок.

Каких-либо доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости спорного земельного участка, административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено, ходатайств о проведении повторной, дополнительной экспертиз заявлено не было.

При таких обстоятельствах, заключение эксперта ООО «<данные изъяты>» от ДД.ММ.ГГ. признается судом допустимым и достаточным доказательством по делу, а величина рыночной стоимости, определенная заключением эксперта, признается достоверной.

Кроме того, представитель административного истца в ходе судебного заседания уточнил административные исковые требования, просил суд установить кадастровую стоимость земельного участка, равной рыночной стоимости земельного участка, установленной результатом судебной экспертизы.

Согласно п.24 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание.

В связи с этим, суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Таким образом, требования административного истца подлежат удовлетворению с учетом результатов судебной экспертизы.

Установление кадастровой стоимости в размере, равном его рыночной стоимости на основании решения комиссии или суда является основанием для внесения соответствующих сведений в государственный кадастр недвижимости без принятия какого-либо дополнительного решения, при этом порядок и сроки внесения изменений в ГКН также установлены названной нормой.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что административный истец не обращался в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по [СКРЫТО] [СКРЫТО], датой обращения в суд является 18.05.2017 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст.175-180, 249 КАС РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Административные исковые требования [СКРЫТО] М.О. к Правительству [СКРЫТО] [СКРЫТО], ФГБУ «ФКП Росреестра» по [СКРЫТО] [СКРЫТО] об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель: <данные изъяты>, расположенного по адресу<адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 23.03.2017 года в размере 1 401 624 рубля.

Дата подачи административного иска в суд – 18.05.2017 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Самарского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 18 июля 2017 года.

Председательствующий: М.А.Панкова