Дело № 3а-402/2017 ~ М-172/2017, первая инстанция

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

04 мая 2017 года Самарский областной суд в составе:

Председательствующего судьи Подольской А.А.

При секретаре судебного заседания Шабер И.С.

Рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-402/2017 по иску ООО «Лада-Восход М» об установлении кадастровой стоимости объекта капитального строительства равной его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Лада-Восход М» обратилось в Самарский областной суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта капитального строительства – нежилого помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 09.08.2013г. в размере 80 949 209,79 рублей.

Административный истец является собственником данного нежилого помещения.

Постановлением Правительства [СКРЫТО] [СКРЫТО] от 14.03.2012г. №118 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории [СКРЫТО] [СКРЫТО]» утверждены результаты кадастровой оценки, в том числе спорного объекта капитального строительства в размере 122 986 919 рублей.

Дата определения кадастровой стоимости спорного объекта капитального строительства - 09.08.2013 года.

К настоящему исковому заявлению административным истцом представлен отчет об оценке рыночной стоимости объекта оценки № от ДД.ММ.ГГ., выполненный независимым оценщиком ФИО1 Из отчета усматривается, что рыночная стоимость объекта оценки составляет 80 949 209,79 рублей.

Административный истец считает, что установленная кадастровая стоимость принадлежащего ему объекта недвижимости завышена, чем нарушаются его права, так как это ведет к необоснованному увеличению размера налоговых платежей.

При этом, заявление ООО «Лада-Восход М» о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по [СКРЫТО] [СКРЫТО] № от ДД.ММ.ГГ. отклонено.

На основании изложенного, истец считает, что имеются основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости. Просят требования удовлетворить.

В судебном заседании представитель истца Сафонов А.В., действующий на основании доверенности от ДД.ММ.ГГ., доводы административного иска поддержала в полном объеме.

Представители ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по [СКРЫТО] [СКРЫТО], Правительства [СКРЫТО] [СКРЫТО], Управления Росреестра по [СКРЫТО] [СКРЫТО], министерства имущественных отношений [СКРЫТО] [СКРЫТО], Мэрии г.о. Тольятти [СКРЫТО] [СКРЫТО] в судебное заседание не явились, о дне слушания дела извещены надлежаще. ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по [СКРЫТО] [СКРЫТО] в своем отзыве разрешение заявленных требований оставило на усмотрение суда. Министерство имущественных отношений [СКРЫТО] [СКРЫТО] в письменных возражениях на иск просило в удовлетворении требований отказать. Управление Росреестра по [СКРЫТО] [СКРЫТО], согласно представленному отзыву, возражало против удовлетворения заявленных требований, просило рассмотреть дело в отсутствие представителя.

В соответствии с положениями ст.ст. 150, 247 КАС РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав представителя административного истца, изучив материалы дела, суд приходит к выводу о том, что требования административного истца в части установления кадастровой стоимости объекта капитального строительства равной его рыночной стоимости подлежат удовлетворению, при этом, суд исходит из следующего.

В силу ч.1 ст. 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 375, 390, 402 Налогового кодекса Российской Федерации, глава III.1 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

В соответствии со ст. 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» ФЗ № 135 от 29.07.1998 года результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Под рыночной стоимостью объекта оценки в силу статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.

Из материалов дела усматривается, что в Едином государственном реестре недвижимости содержатся сведения о нежилом помещении с кадастровым номером №., расположенном по адресу: <адрес>

ООО «Лада-Восход М» является собственником вышеуказанного помещения, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГ. (л.д. №).

Кадастровая стоимость объекта недвижимости определена в соответствии с удельными показателями, утвержденными постановлением Правительства [СКРЫТО] [СКРЫТО] от 14.03.2012г. № 118 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории [СКРЫТО] [СКРЫТО]».

Дата определения кадастровой стоимости спорного объекта капитального строительства - 09.08.2013 года.

Согласно сведениям кадастровой справки от ДД.ММ.ГГ., кадастровая стоимость спорного объекта капитального строительства составила по состоянию на 09.08.2013г. в размере 122 986 919 рублей (л.д.№).

Согласно п. 1 ст. 14 Налогового кодекса Российской Федерации налог на имущество организаций, относится к региональным налогам. Он устанавливается гл. 30 НК РФ "Налог на имущество организаций" и законами субъектов Российской Федерации, вводится в действие в соответствии с НК РФ, законами субъектов Российской Федерации и с момента введения в действие обязателен к уплате на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

Административный истец в силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона [СКРЫТО] [СКРЫТО] от 25 ноября 2003 года N 98 "О налоге на имущество организаций на территории [СКРЫТО] [СКРЫТО]" (в ред. от 11.04.2016 г. № 41-ГД) является плательщиком налога на имущество организаций и в отношении спорного объекта недвижимости уплачивает налоговые платежи, исходя из его кадастровой стоимости, поскольку включен под пунктом 18679 в «Перечень объектов недвижимого имущества, находящихся на территории [СКРЫТО] [СКРЫТО], в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость для целей налогообложения, на 2016 год», утвержденного приказом министерства имущественных отношений [СКРЫТО] [СКРЫТО] от 30.11.2015 г. № 3033.

Полагая, что завышение кадастровой стоимости нарушает его права как плательщиков налога на имущество, 06.09.2016г. ООО «Лада-Восход М» обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по [СКРЫТО] [СКРЫТО] с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости оспариваемого объекта капитального строительства. Решением Комиссии № от ДД.ММ.ГГ. заявление ООО «Лада-Восход М» отклонено.

Таким образом, досудебный порядок истцом соблюден.

Так, в силу ч. 1 ст. 3 и ст. 4 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под оценочной деятельностью понимается деятельность оценщиков - юридических лиц и физических лиц (индивидуальных предпринимателей), - направленная на установление в отношении объектов оценки их рыночной или иной стоимости и выполняемая для потребителей этих услуг (заказчиков).

В силу статьи 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет независимого оценщика, а также экспертное заключение на такой отчет.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

На основании ст. 11 указанного Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке должны быть указаны сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта, установленных в отчете.

Согласно статье 12 вышеупомянутого закона отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии со статьей 17.1 Закона об оценочной деятельности для целей настоящего Федерального закона под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности), стандартов и правил оценочной деятельности, а в случае проведения экспертизы отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки также в целях подтверждения рыночной стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

Истцом в обоснование своих требований представлен отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГ., выполненный независимым оценщиком ФИО1, в котором рыночная стоимость объекта капитального строительства с кадастровым номером: № по состоянию на 09.08.2013 года составляет 90 949 209,79 рублей.

Положительным экспертным заключением № от ДД.ММ.ГГ., выполненным Саморегулируемой межрегиональной ассоциацией оценщиков, членом которой является оценщик ФИО1, подтверждено соответствие отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности, а также подтверждена рыночная стоимость, определенная отчетом об оценке.

Общие требования к отчету об оценке установлены в статье 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности», согласно которой отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке должны быть указаны сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта, установленных в отчете.

В представленном отчете, имеется полное описание объекта оценки со всеми характеристиками, с указанием перечня использованных при проведении оценки данных с указанием источников их получения, проанализирован рынок объекта оценки, сделан вывод, что оцениваемый объект принадлежит к сегменту рынка торгово-офисных объектов (универсальные помещения), расположенных в Автозаводском районе г.о. Тольятти [СКРЫТО] [СКРЫТО] (стр. № отчета).

На странице № отчета оценщиком сделан вывод о том, что наиболее эффективным использованием объекта оценки является использование в качестве нежилых помещений спортивно-развлекательного комплекса с детским кафе и выставочным залом.

Согласно пункту 24 ФСО № 1, оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

Из представленного административным истцом отчета об оценке видно, что оценщиком при определении рыночной стоимости объекта капитального строительства были применены сравнительный и доходный подходы, отказ от применения затратного подхода обоснованно мотивирован (стр. № отчета).

В качестве единицы сравнения оценщиком выбрана стоимость 1 кв.м. общей площади объекта (страница № отчета).

Правила выбора объектов-аналогов для проведения расчетов описано на страницах № отчета. При выборе объектов-аналогов оценщиком использована база данных «Волга-Инфо».

Для сравнения оценщиком подобраны 4 объекта–аналога, являющиеся универсальными помещениями, расположенными в Автозаводском районе г. Тольятти и схожие по основным экономическим, техническим и другим характеристикам. Характеристики объектов- аналогов приведены в Таблице № на страницах № отчета и в таблице № на странице № отчета.

В соответствии с подпунктом «д» пункта 22 ФСО №7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 г. №611, при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам /элементам сравнения/, выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Расчет величины рыночной стоимости, необходимость введения корректировок приведены в Таблице № на странице № отчета и в таблице № на странице № отчета. Оценщиком введены корректировки: на торг.

Рассчитанная в рамках сравнительного подхода рыночная стоимость объекта оценка составила с учетом НДС 76 468 890,3 рублей.

В соответствии с пунктами 15, 16 ФСО №1, утвержденного приказом Минэкономразвития России №297 от 20.05.2015 года, доходный подход - совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы

В рамках доходного подхода оценщиком был выбран метод прямой капитализации, как наиболее полно отвечающий заявленным целям и предполагаемому использованию результатов исследования. Условие применения метода - возможность получения арендной платы от оцениваемого объекта. Для расчета арендной платы рассматривались данные по сделкам (предложениям) аналогичных объектов с указанием источника информации, для чего оценщиком выбрано 4 объекта-аналога, сопоставимых по своим характеристикам с оцениваемым объектом недвижимости. Проводя исследование в рамках доходного подхода, оценщик привел расчет в таблице № на странице №, в результате которого рыночная стоимость объекта оценки в рамках доходного подхода составила с учетом НДС 91 403 288,6 рублей.

Согласовав полученные результаты, оценщик пришел к выводу, что величина рыночной стоимости спорного нежилого помещения составляет 80 949 209,79 рублей, что отражено на странице № отчета.

Перечисленные обстоятельства свидетельствуют о соответствии отчета основным требованиям федерального стандарта оценки №1 и требованиям Федерального закона №135-ФЗ.

Поскольку доказательств того, что рыночная стоимость спорного объекта капитального строительства является иной, нежели указано в представленном заявителем отчете, который отвечает требованиям, предъявленным к подобного рода документам, содержит необходимые реквизиты, соответствует критериям относимости, допустимости и достоверности, не представлено, у суда не имеется оснований для отказа в удовлетворении заявленных требований об установлении кадастровой стоимости ОКС в размере его рыночной стоимости, определенной на основании отчета оценщика, на ту же дату, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость.

Суд пришел к выводу, что требования административного истца об установлении кадастровой стоимости объекта капитального строительства равной его рыночной стоимости подлежат удовлетворению.

Лица, привлеченные к участию в деле, не привели каких-либо доказательств, свидетельствующих о недостоверности установленной отчетами рыночной стоимости. Ходатайств о назначении и проведении по делу экспертизы не заявили.

Согласно статье 24.20 Федерального закона «об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Таким образом, установление кадастровой стоимости в размере равном его рыночной стоимости на основании решения комиссии или суда является основанием для внесения соответствующих сведений в ЕГРН без принятия какого-либо дополнительного решения, при этом порядок и сроки внесения изменений также установлены названной нормой.

В ЕГРН подлежат внесению сведения о кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости, установленной решением суда.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости (в настоящее время ЕГРН) и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения в суд с настоящим иском является 28.03.2017г., в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по [СКРЫТО] [СКРЫТО] – 06.09.2016 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

Руководствуясь ст.ст. 180, 249 КАС РФ

РЕШИЛ:

Иск ООО «Лада-Восход М» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта капитального строительства – нежилого помещения с кадастровым номером №., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 09.08.2013г. в размере 80 949 209 рублей 79 копеек.

Дата подачи иска в суд – 28.03.2017 года, в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по [СКРЫТО] [СКРЫТО] – 06.09.2016г.

Решение суда может быть обжаловано в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме в апелляционную инстанцию Самарского областного суда.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 05.05.2017г.

Председательствующий: подпись

Копия верна.

Судья

Секретарь