Дело № 2-2092/2021 ~ М-855/2021, первая инстанция

УИД-59RS0001-01-2021-001608-35

20 апреля 2021 года г. Пермь

Дзержинский районный суд г. Перми в составе:

председательствующего судьи Хусаиновой О.В.,

при секретаре Найденовой И.Н.,

с участием прокурора Корякиной Н.Ф.,

представителя истца Макаровой К.В., действующей на основании доверенности от Дата,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску муниципального образования Адрес в лице администрации Адрес к ФИО1 о выкупе жилого помещения, прекращении и признании права собственности на жилое помещение, признании утратившей право пользования жилым помещением и выселении,

установил:

Муниципальное образование Адрес в лице администрации Адрес обратилось в суд с иском к ФИО1 о выкупе однокомнатной квартиры общей площадью 30,9 кв.м., расположенной по адресу: Адрес, а также доли в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером № по Адрес с выплатой возмещения в размере 1528 200 руб., прекращении права собственности на указанное жилое помещение, признании утратившей право пользования жилым помещением, выселении без предоставления другого жилого помещения, снятии с регистрационного учета, признании права собственности на спорное жилое помещение за муниципальным образованием Адрес.

В обоснование требований истец указал, что однокомнатная квартира общей площадью 30,9 кв.м., расположенная по адресу: Адрес принадлежит на праве собственности ответчику. Также собственникам жилых помещений в доме по Адрес принадлежат доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № по Адрес. На основании заключения межведомственной комиссии от Дата № многоквартирный жилой дом по адресу: Адрес признан аварийным и подлежащим сносу. Распоряжением начальника управления жилищных отношений администрации Адрес от Дата № СЭД-11-01-04-30 «О признании многоквартирных домов аварийными и подлежащими сносу» собственникам жилых помещений предписано освободить занимаемые жилые помещения и снести дом в течение 6 месяцев с даты получения уведомления. Учитывая, что в указанный срок данные действия совершены не было, изданы распоряжение заместителя главы администрации Адрес – начальника департамента земельных отношений администрации Адрес от Дата № «Об изъятии земельных участков для муниципальных нужд», которым предусмотрено изъятие для муниципальных нужд земельного участка под многоквартирным домом с кадастровым номером № площадью 2152 кв.м. по Адрес; распоряжение начальника управления жилищных отношений администрации Адрес от Дата № «Об изъятии жилых помещений по Адрес», которым предусмотрено изъятие для муниципальных нужд Адрес площадью 30,9 кв.м. Согласно отчету об оценке № от Дата, выполненному ЧПО ФИО5, рыночная стоимость изымаемой однокомнатной квартиры по адресу: Адрес составляет 1528 200 руб. Доказательств иных убытков собственником не представлено. Таким образом, размер возмещения за однокомнатную квартиру по адресу: Адрес определен в размере 1528200 руб. и включает в себя рыночную стоимость изымаемого жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночную стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику имущества его изъятием (включая расходы, связанные с изменением места жительства, временным пользованием иным жилым помещением, переездом, поиском иного жилого помещения, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду). В обоснование иска приведены ссылки на ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Представитель истца в судебном заседании на требованиях настаивал, по основаниям, изложенным в иске.

Ответчик в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена.

Третьим лицом Управлением Росреестра по Адрес заявлено ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

Прокурор дал заключение об удовлетворении требований.

В соответствии с ч. 1 ст. 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, извещаются или вызываются в суд заказным письмом с уведомлением о вручении, судебной повесткой с уведомлением о вручении, телефонограммой или телеграммой, по факсимильной связи, либо с использованием иных средств связи и доставки, обеспечивающих фиксирование судебного извещения или вызова и его вручение адресату.

При неявке в суд лица, извещенного в установленном порядке о времени и месте рассмотрения дела, вопрос о возможности судебного разбирательства решается с учетом требований ст. 167 и ст. 233 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившегося ответчика, извещенного о времени и месте судебного заседания, в порядке заочного производства.

В силу ст. 234 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дела в порядке заочного производства суд проводит судебное заседание в общем порядке, исследует доказательства, представленные лицами, участвующими в деле, учитывает их доводы и принимает решение, которое именуется заочным.

Суд, заслушав представителя истца, заключение прокурора, исследовав материалы дела, установил следующее.

На основании ч. 9 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения. Иск о выкупе жилого помещения может быть предъявлен в течение двух лет с момента направления собственнику жилого помещения уведомления, указанного в части 4 настоящей статьи.

В соответствии с ч. 10 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации признание в установленном Правительством РФ порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1-3, 5-9 настоящей статьи.

В соответствии с ч. 6 указанной статьи выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения.

Соглашение включает в себя обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение.

В силу ч. 7 указанной статьи при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

В соответствии с ч. 6 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации в случае разрушения, в том числе случайной гибели, сноса многоквартирного дома собственники помещений в многоквартирном доме сохраняют долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором располагался данный дом в соответствии с долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме на момент разрушения, в том числе случайной гибели, сноса такого дома. Указанные собственники владеют, пользуются и распоряжаются предусмотренным настоящей частью имуществом в соответствии с гражданским законодательством.

При приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (ст. 38 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Судом установлено, что ФИО1 является собственником однокомнатной квартиры по адресу: Адрес, дата регистрации права собственности Дата. Жилое помещение приобретено ответчиком на основании договора купли-продажи от Дата, в том числе за счет использования кредитных средств, предоставленных АКБ «Абсолют Банк» по кредитному договору, Дата произведена государственная регистрация ипотеки в силу закона в пользу АКБ «Абсолют Банк» (л.д. 7).

Заключением межведомственной комиссии при администрации Адрес от Дата принято решение о признании многоквартирного жилого Адрес аварийным и подлежащим сносу (л.д. 16).

Распоряжением начальника Управления жилищных отношений администрации Адрес от Дата № СЭД-11-01-04-30 «О признании многоквартирных домов аварийными и подлежащими сносу» многоквартирный жилой дом по адресу: Адрес признан аварийным и подлежащим сносу, собственникам жилых помещений предписано освободить занимаемые жилые помещения, снести дом в течение 6 месяцев с даты получения уведомления (л.д. 17).

Распоряжением заместителя главы администрации Адрес – начальника департамента земельных отношений администрации Адрес от Дата № «Об изъятии земельных участков для муниципальных нужд» предусмотрено изъятие для муниципальных нужд земельного участка под многоквартирным домом с кадастровым номером № площадью 2152 кв.м. по Адрес (л.д. 18).

Распоряжением начальника управления жилищных отношений администрации Адрес от Дата № «Об изъятии жилых помещений по Адрес» предусмотрено изъять для муниципальных нужд путем выплаты возмещения за жилое помещение – однокомнатную Адрес площадью 30,9 кв.м (л.д. 19).

ФИО1 истцом направлены уведомления о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, о принятом решении об изъятии жилого помещения, проект договора об изъятии жилого помещения (л.д. 20-24).

В соответствии с отчетом об оценке № от Дата, выполненным ЧПО ФИО5, рыночная стоимость изымаемой однокомнатной квартиры по адресу: Адрес, общей площадью 30,9 кв.м., составляет 1518 200 руб. (л.д. 25-50).

Согласно ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации при определении выкупной цены жилого помещения в нее включаются рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения /в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения/ переездом, поиском другого жилого помещения и т.д.

При приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (ст. 38 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Исследовав материалы дела, суд считает возможным произвести изъятие спорного жилого помещения в пользу муниципального образования город Пермь с выплатой в пользу собственника денежной компенсации в заявленном истцом размере.

В соответствии с положениями ч. 3 ст. 35 Конституции Российской Федерации принудительное отчуждение имущества лица для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Из анализа положений ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации и вышеприведенных норм в их системной взаимосвязи, а также с учетом содержащихся в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02 июля 2009 года № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РФ» разъяснений следует, что равноценная компенсация стоимости изымаемого у собственника жилого помещения, признанного в установленном порядке непригодным для проживания, осуществляется по соглашению сторон двумя вариантами: либо путем выплаты рыночной стоимости жилого помещения либо путем предоставления другого жилого помещения с зачетом его стоимости в выкупную цену.

В соответствии с ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

При этом, по смыслу ч. 2 ст. 37 Жилищного кодекса Российской Федерации доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение. Таким образом, земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, являясь общим имуществом собственников помещений в этом доме, не может выступать самостоятельным объектом права. Предусматривая право собственника изымаемого в порядке ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации жилого помещения на выкупную цену, законодатель исходит из того, что на полученную сумму лицо приобретает аналогичное жилье, стоимость которого определяется исходя из существующей в регионе рыночной цены, т.е. наиболее вероятной цены, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях свободной конкуренции и добросовестности действий участников правоотношений на рынке продажи жилья (участники располагают необходимой информацией о предмете сделки, на формирование величины цены сделки не влияют какие-либо чрезвычайные обстоятельства и т.д.). Исходя из сложившихся на свободном рынке жилья отношений, цена предлагаемого к продаже жилого помещения представляет собой разумное вознаграждение именно за объект сделки, т.е. жилое помещение. При этом стоимость доли продавца в земельном участке либо ином общем имуществе в многоквартирном доме, в котором расположено помещение – объект сделки (если речь идет об отчуждении жилого помещения в многоквартирном доме), в договоре купли-продажи жилого помещения отдельно не выделяется. Следовательно, приобретая другое жилое помещение в многоквартирном доме, а вместе с ним и долю в праве на земельный участок и иное общее имущество, лицо в качестве покупной цены уплатит только ту сумму, которую продавец запросит за отчуждаемое жилое помещение, т.е. сформированную с учетом сложившегося на рынке недвижимости спроса и предложения. С учетом этого равноценным возмещением будет являться такая выкупная цена за изымаемое жилое помещение, размер которой позволит собственнику приобрести иное жилое помещение, аналогичное изымаемому. Таким образом, по смыслу положений ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации под выкупной ценой жилого помещения, подлежащей выплате собственнику жилого помещения, следует понимать рыночную стоимость объекта недвижимости – жилого помещения, которая подлежит определению с учетом положений Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ».

Представленное в материалы дела заключение ЧПО Забирова Н.В. выполнено на основании анализа рынка недвижимости как г. Перми в целом, так и в Дзержинском районе г. Перми, в котором расположено подлежащее изъятию жилое помещение, с учетом места расположения многоквартирного дома, не противоречит требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ». Право собственности на долю в праве собственности на земельный участок как общее имущество, является производным от прав на жилое помещение. Рыночная стоимость жилых помещений в многоквартирном доме формируется с учетом местоположения земельного участка, на котором расположен данный дом. Определение рыночной цены избранным оценщиком сравнительным методом (путем определения среднерыночной стоимости жилого помещения равнозначного тому, которое подлежит изъятию у ответчика, как по площади, так и по месту расположения дома) указывает на наличие у ответчика возможности на выплаченную органами местного самоуправления сумму приобрести аналогичное пригодное для проживания жилое помещение. При этом ответчик приобретает и право на долю в общем имуществе, в том числе и в земельном участке под домом, в котором будет находиться другое жилое помещение. Таким образом, приведенные в анализируемом заключении оценщика данные позволяют сделать вывод о том, что произведена оценка рыночной стоимости изымаемого жилого помещения с учетом местоположения земельного участка под многоквартирным домом и являющегося одним из критериев определения рыночной стоимости жилых помещений.

Отчет ответчиком не оспорен.

На основании изложенного, суд полагает, что размер выкупной цены за изымаемое имущество подлежит определению в 1528 200 руб.

В силу ч. 1 ст. 35 Жилищного кодекса Российской Федерации в связи с принятием решения о выкупе жилого помещения, право пользования спорной комнатой у ответчика прекращается и он подлежат выселению из данного помещения без предоставления другого жилого помещения.

Согласно п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на выкупаемое имущество переходит к муниципальному образованию город Пермь.

Нахождение спорного жилого помещения в залоге у АКБ «Абсолют Банк» в связи с тем, что были использованы заемные денежные средства, не является препятствием для удовлетворения требований.

В соответствии с п. 1 ст. 41 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если право собственности залогодателя на имущество, являющееся предметом ипотеки, прекращается по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, вследствие изъятия имущества для государственных или муниципальных нужд, его реквизиции или национализации и залогодателю предоставляется другое имущество или соответствующее возмещение, ипотека распространяется на предоставленное взамен имущество либо залогодержатель приобретает право преимущественного удовлетворения своих требований из суммы причитающегося залогодателю возмещения.

В законе перечислены основания прекращения права собственности на заложенное имущество. К таким основаниям относятся, в том числе и изъятие (выкуп) имущества для государственных или муниципальных нужд.

Наличие обременения в виде ипотеки на жилое помещение, находящееся в аварийном доме, не может рассматриваться как обстоятельство, исключающее возможность выкупа такого помещения при изъятии земельного участка, на котором находится аварийный жилой дом.

В таком случае АКБ «Абсолют Банк» приобретает право преимущественного удовлетворения своих требований из сумм возмещения, причитающихся ФИО1

В случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу залог сохраняется (п. 1 ст. 353 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поскольку до настоящего времени обязательства ФИО1 перед АКБ «Абсолют Банк» не исполнены, соответственно залог сохраняется, выкуп аварийного жилья в соответствии со ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации не влечет за собой прекращение залога.

Для обеспечения баланса интересов сторон и третьего лица по делу следует учитывать особенность исполнения обязательств ФИО1 как заемщика перед АКБ «Абсолют Банк».

При исполнении администрацией г. Перми обязанности перед ФИО1 по выплате денежных средств и признании за истцом права собственности на жилое помещение, поступившие денежные средства будут являться досрочным исполнением ФИО1 кредитных обязательств перед АКБ «Абсолют Банк». При поступлении денежных средств на указанный счет АКБ «Абсолют Банк» как кредитор обязано в соответствии с условиями кредитного договора принять денежные средства как досрочное исполнение обязательств по договору, влекущее за собой прекращение залога (подп. 1 п. 1 ст. 352 Гражданского кодекса РФ). Оставшуюся сумму ФИО1 вправе снять с вклада свободно без каких-либо ограничений.

Поскольку решением суда за муниципальным образованием город Пермь признается право собственности, администрация г. Перми при реализации полномочий собственника в соответствии со ст. 25 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» вправе при исполнении своих обязательств, часть которых, в свою очередь, является исполнением обязательств в порядке ст. 313 Гражданского кодекса Российской Федерации за ФИО1, самостоятельно разрешить вопрос о погашении регистрационной записи об ипотеке.

Согласно подпункту «е» п. 31 Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства РФ № 713 от 17.07.1995 года, снятие гражданина с регистрационного учета по месту жительства производится органами регистрационного учета в случае выселения из занимаемого жилого помещения или признания утратившим право пользования жилым помещением - на основании вступившего в законную силу решения суда.

Таким образом, удовлетворение требований о выселении ответчика из комнаты по адресу: Адрес, является основанием для снятия ответчика с регистрационного учета по данному адресу.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199, 235 ГПК РФ,

решил:

Взыскать с муниципального образования город Пермь в лице администрации г. Перми в пользу ФИО1 денежные средства в сумме 1528 200 руб. в качестве выкупной стоимости аварийного жилого помещения – 1-комнатной квартиры площадью 30,9 кв. м, расположенной по адресу: Адрес, с кадастровым номером №, в том числе доли в общем земельном участке собственников помещений многоквартирного дома.

Возмещение ФИО1 в размере задолженности по кредитному договору на момент исполнения решения суда муниципальным образованием Адрес в лице администрации Адрес перечислить кредитору ФИО1 и залогодержателю – Акционерному коммерческому банку «Абсолют Банк» (Публичное акционерное общество).

После выплаты денежных средств в указанном размере прекратить право собственности ФИО1 на 1-комнатную квартиру площадью 30,9 кв. м, расположенную по адресу: Адрес Адрес, с кадастровым номером №.

Признать ФИО1 утратившей право пользования 1-комнатной квартирой площадью 30,9 кв. м, расположенной по адресу: Адрес после выплаты денежных средств и перехода права собственности к муниципальному образованию Адрес, и выселить ее из данной квартиры без предоставления другого жилого помещения.

В удовлетворении остальной части требований отказать.

Решение суда, вступившее в законную силу, является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество сведений о праве собственности муниципального образования Адрес на 1-комнатную квартиру площадью 30,9 кв. м, расположенную по адресу: Адрес Адрес, с кадастровым номером №, а также основанием для снятия ФИО1 с регистрационного учета по адресу: Адрес.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья - подпись.

Копия верна

Судья О.В. Хусаинова

Мотивированное решение изготовлено 27.04.2021

Подлинник решения находится в деле №