Дело № 33-1725/2020, апелляция

УИД 58RS0018-01-2019-004410-33 1 инстанция №2-46/2020

Судья Лидин А.В. Дело №33-1725/2020

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

16 сентября 2020 г. г. Пенза

Судебная коллегия по гражданским делам Пензенского областного суда в составе:

председательствующего Жуковой Е.Г.,

судей Гошуляк Т.В., Усановой Л.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Потаповой М.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Гошуляк Т.В. дело по апелляционной жалобе администрации г. Пензы на решение Ленинского районного суда г. Пензы от 13 марта 2020 г. по гражданскому делу по иску администрации г. Пензы к [СКРЫТО] Е.В. об изъятии земельного участка и нежилого здания для муниципальных нужд, которым постановлено:

«иск администрации г. Пензы к [СКРЫТО] Е.В. об изъятии земельного участка и нежилого здания для муниципальных нужд удовлетворить частично.

Прекратить путем изъятия администрацией г. Пензы право собственности [СКРЫТО] Е.В. на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 243 кв.м., расположенный по адресу<адрес>

Прекратить путем изъятия администрацией г. Пензы право собственности [СКРЫТО] Е.В. на нежилое помещение с кадастровым номером №, общей площадью 70,1 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>.

Установить и обязать администрацию г. Пензы выплатить [СКРЫТО] Е.В. денежное возмещение вследствие прекращения права собственности на земельный участок и нежилое помещение в размере 8 369 254 рублей.

В остальной части иск администрации г. Пензы оставить без удовлетворения»,

УСТАНОВИЛА:

Администрация г. Пензы обратилась в Ленинский районный суд г. Пензы с иском к [СКРЫТО] Е.В., указав, что постановлением администрации г. Пензы от 22 декабря 2017 г. №2497 «Об утверждении проекта планировки и проекта межевания территории линейного объекта «Водопровод в районе набережной р. Суры, на участке от ул. Славы до ул. Набережная р. Пенза в г. Пензе» утвержден проект планировки и проект межевания территории линейного объекта «Водопровод в районе набережной р. Суры, на участке от ул. Славы до ул. Набережная р. Пенза в г. Пензе», согласно которому при реализации проекта межевания необходимо проведение программы мероприятий по изъятию четырех земельных участков, в том числе земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, принадлежащего на праве собственности [СКРЫТО] Е.В. Согласно отчетов об оценке № и 321 от 7.05.2019, итоговая рыночная стоимость земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, составила <данные изъяты>.

Администрация г. Пензы просила прекратить путем изъятия администраций г. Пензы право собственности на земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 243 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, принадлежащий на праве собственности [СКРЫТО] Е.В., и право собственности на нежилое здание (мини-магазин) с кадастровым номером № общей площадью 70,1 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, принадлежащее на праве собственности [СКРЫТО] Е.В., с выплатой ответчику возмещения в сумме <данные изъяты>

Ленинский районный г. Пензы постановил вышеуказанное решение от 13.03.2020 г.

Не согласившись с решением суда, ответчик администрация г. Пензы, действуя через своего представителя по доверенности – Андосову Е.Н., подала на него апелляционную жалобу, в которой просит решение суда изменить в части обязания администрации г. Пензы выплатить [СКРЫТО] Е.В. денежное возмещение вследствие прекращения права собственности на земельный участок и нежилое помещение в размере №., принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования администрации г. Пензы, прекратить путем изъятия администрацией г. Пензы право собственности на земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 243 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, принадлежащий на праве собственности [СКРЫТО] Е.В., и право собственности на нежилое здание (мини-магазин) с кадастровым номером № общей площадью 79,1 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, принадлежащее на праве собственности [СКРЫТО] Е.В., с выплатой ответчику возмещения в сумме <данные изъяты>., ссылаясь на существенное нарушение норм материального и процессуального права. В нарушение требований ст. ст. 196, 198 ГПК РФ, суд в мотивировочной части решения не применил закон, подлежащий применению, не установил в полном объеме фактические обстоятельства дела, что привело к постановлению необоснованного решения. Судом установлено, что представитель ответчика в судебном заседании не возражал против изъятия спорного земельного участка с расположенным на нем нежилым зданием, однако полагал сумму возмещения заниженной, в связи с чем, судом была назначена экспертиза и дополнительная экспертиза. В судебном заседании была допрошена эксперт И.., которая на вопросы представителя администрации г. Пензы дала формальные ответы, которые не позволили определить правильность выбора объектов-аналогов по принципу сопоставимости, в том числе, по ценообразующим факторам. По результатам допроса эксперта, в связи с тем, что имелись противоречия в двух заключениях экспертиз по стоимости объектов недвижимости и по сумме убытков и порядку их расчета, имелись сомнения в обоснованности заключения АНО «Пензенская судебная экспертиза», в связи с чем, представителем истца было заявлено ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы, которое необоснованно оставлено судом без удовлетворения. В качестве обоснования назначения повторной экспертизы было указано на то, что экспертом при выборе объектов-аналогов в отношении спорного нежилого помещения были взяты встроенные нежилые помещения, находящиеся в многоквартирных домах (№№1, 2, 5 Таблицы №9 заключения № АНО «Пензенская судебная экспертиза»). Объекты–аналоги №3 и №4 таблицы №9 находятся в глубине застройки и имеют кирпичные стены, тогда как спорный объект располагается в границах красной линии дороги и выполнен из металлического материала по металлическому каркасу и кирпича. В представленных характеристиках объектов-аналогов не учитывался год постройки зданий, что не позволяет достоверно определить их техническое состояние при применении сравнительного подхода. Кроме того, экспертом применены объекты-аналоги в части земельных участков с различным видом использования, что привело к применению экспертом дополнительных корректировок. При этом, при применении аналога №1 таблицы №4 заключения эксперта не указан кадастровый номер данного участка, что не позволяет достоверно идентифицировать его с целью сравнения со спорным земельным участком. Особое внимание суда было обращено на отсутствие доказательств при расчете упущенной выгоды (ее суммы, периода). Вместе с тем, суд отказал в удовлетворении ходатайства администрации г. Пензы о назначении по делу повторной экспертизы. В нарушение требований ст. ст. 86, 67 ГПК РФ, судом в основу решения были положены заключения судебных экспертиз, при этом, каких-либо мотивированных выводов по выбору заключений судебного эксперта в качестве безусловного доказательства, судом в решении сделано не было. Кроме того, при определении размера упущенной выгоды экспертом не были исследованы документы, подтверждающие прошлые и ожидаемые доходы и затраты ответчика, данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту оценки. Период не получения арендных платежей ответчика был рассчитан также приблизительно, что было подтверждено при допросе эксперта. Судом также не рассматривался вопрос о злоупотреблении правом со стороны ответчика в целях искусственного увеличения величины возмещения упущенной выгоды за изымаемые объекты недвижимости. Кроме того, в нарушение требований ч.6 ст. 56.8 ЗК РФ ответчиком не представлялся договор аренды от 11.01.2018 и другие документы, подтверждающие возникновение убытков. При расчете суммы упущенной выгоды экспертом были неверно применены нормы БК РФ в части срока исполнения судебного акта, который составляет 3 месяца, в то время как экспертом были посчитаны дополнительно 0,67 месяца.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца администрации г. Пензы по доверенности – Шмегеровская Н.М. доводы апелляционной жалобы поддержала, просила отменить решение суда, постановить по делу новое решение об удовлетворении заявленных истцом требований.

Представитель ответчика [СКРЫТО] Е.В. по доверенности – Чернов А.Н. полагал возможным изменить решение суда в части увеличения суммы денежного возмещения вследствие прекращения права собственности [СКРЫТО] Е.В. на изымаемые объекты недвижимости.

Ответчик [СКРЫТО] Е.В., представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, АКБ «Инвестиционный торговый банк» (ПАО) в судебное заседание не явились, о слушании дела извещены надлежаще, в связи с чем, и в соответствии со ст. ст. 167, 327 ГПК РФ дело рассмотрено в их отсутствие.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения участвующих в деле лиц, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции по правилам ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со ст. 35 Конституции РФ принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

В соответствии со ст. 16 и ст. 16.1 ГК РФ убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, в том числе издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежат возмещению Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.

В случаях и в порядке, которые предусмотрены законом, ущерб, причиненный личности или имуществу гражданина либо имуществу юридического лица правомерными действиями государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, а также иных лиц, которым государством делегированы властные полномочия, подлежит компенсации.

П. 1 ст. 62 ЗК РФ установлено, что убытки, причиненные нарушением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, подлежат возмещению в полном объеме, в том числе упущенная выгода, в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

Согласно п.п.1 и 2 ст. 281 ГК РФ за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение.

При определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности, на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, и определяемые в соответствии с федеральным законодательством.

В соответствии со ст. ст. 56.2 и 56.6 ЗК РФ изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется на основании решений уполномоченных федеральных органов исполнительной власти - в случае изъятия земельных участков для государственных нужд Российской Федерации (федеральных нужд), в том числе для размещения объектов федерального значения.

Решение об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд (далее также - решение об изъятии) может быть принято в отношении одного или нескольких земельных участков, в том числе земельного участка или земельных участков, подлежащих образованию. Решение об изъятии может быть принято в отношении всех или некоторых земельных участков, расположенных в границах зоны планируемого размещения объекта федерального значения, объекта регионального значения или объекта местного значения, для строительства, реконструкции которых осуществляется такое изъятие.

В силу ст. 56.10 ЗК РФ соглашение об изъятии недвижимости заключается в письменной форме между правообладателем изымаемой недвижимости и уполномоченным органом исполнительной власти или органом местного самоуправления, предусмотренными ст. 56.2 ЗК РФ (за исключением случая, предусмотренного п. 12 данной статьи), а в случае, если изъятие земельных участков осуществляется на основании ходатайства об изъятии, также организацией, подавшей такое ходатайство.

Проект соглашения об изъятии недвижимости, подписанный уполномоченным органом исполнительной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии, а также организацией, подавшей ходатайство об изъятии, на основании которого было принято такое решение, направляется для подписания лицу, у которого изымаются земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества.

Одновременно с проектом соглашения об изъятии недвижимости, направляемым правообладателю изымаемой недвижимости в соответствии с пунктом 3 настоящей статьи, направляются следующие документы:

- кадастровые паспорта земельных участков, подлежащих изъятию в соответствии с соглашением об изъятии недвижимости, а также кадастровые паспорта расположенных на таких земельных участках зданий, сооружений, помещений в них, объектов незавершенного строительства (если сведения о таких зданиях, сооружениях, помещениях в них, объектах незавершенного строительства внесены в государственный кадастр недвижимости);

- отчет об оценке рыночной стоимости изымаемых земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества или об оценке рыночной стоимости прав па земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению в связи с изъятием, а также отчет об оценке размера убытков, причиняемых изъятием земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества;

- отчет об оценке земельных участков и (или) иных объектов недвижимости имущества, предоставляемых взамен изымаемых, или оценке стоимости права, на котором предоставляются земельные участки взамен изымаемых, в случае, если условиями соглашения об изъятии недвижимости предусмотрено предоставление земельных участков или иных объектов недвижимого имущества взамен изымаемых объектов недвижимого имущества.

Правообладатель изымаемой недвижимости подписывает соглашение об изъятии недвижимости и направляет его в уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии, либо в случае, если решение об изъятии принято на основании ходатайства об изъятии, в организацию, подавшую ходатайство об изъятии.

В случае, если по истечении девяноста дней со дня получения правообладателем изымаемой недвижимости проекта соглашения об изъятии недвижимости правообладателем изымаемой недвижимости не представлено подписанное соглашения об изъятии недвижимости, уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии, либо организация, на основании ходатайства которой принято решение об изъятии, имеют право обратиться в суд с иском о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем об объектов недвижимости.

В соответствии с положениями ст. 56.8 ЗК РФ размер возмещения за земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд, рыночная стоимость земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и передаваемых в частную собственность взамен изымаемых земельных участков, рыночная стоимость прав, на которых предоставляются земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, взамен изымаемых земельных участков, определяются в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

При определении размера возмещения в него включаются рыночная стоимость земельных участков, право частной собственности которое подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельные участки, подлежащих прекращению, убытки, причиненные изъятием земельных участков, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателями таких земельных участков обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упущенная выгода, которые определяются в соответствии с федеральным законодательством.

В случае, если одновременно с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таких земельных участках и принадлежащих правообладателям таких земельных участков объектов недвижимого имущества, в размер возмещения включается рыночная стоимость этих объектов недвижимого имущества, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на эти объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению.

Согласно п. 7 Обзора судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.12.2015, при рассмотрении судом дела о выкупе земельного участка выкупная цена определяется исходя из рыночной стоимости земельного участка на момент рассмотрения спора.

Аналогичным образом подлежит установлению выкупная цена при изъятии объекта недвижимости.

Как указано в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 11.02.2019 N 9-П, в силу Конституции Российской Федерации, включая ее статьи 15, 17, 19 и 55, и исходя из общеправового принципа справедливости, защита права собственности, а равно иных имущественных прав должна осуществляться на основе соразмерности и пропорциональности с тем, чтобы был обеспечен баланс прав и законных интересов всех участников гражданского оборота. Вводимые федеральным законом ограничения прав владения, пользования и распоряжения имуществом, свободы предпринимательской деятельности и свободы договоров также должны отвечать требованиям справедливости, быть обоснованными, носить общий и абстрактный характер, не иметь обратной силы и не затрагивать само существо конституционных прав. Возможность принудительного изъятия имущества должна уравновешиваться неукоснительным соблюдением установленных Конституцией Российской Федерации гарантий неприкосновенности права собственности, что, с учетом изложенных позиций Конституционного Суда Российской Федерации, предполагает конституционную обязанность законодателя установить надлежащие юридические процедуры принятия и исполнения решений об изъятии имущества у собственника.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, [СКРЫТО] Е.В. на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером №, площадью 243 кв. м., расположенный по адресу: №, и расположенное на нем нежилое здание (мини-магазин) с кадастровым номером №, общей площадью 70,1 кв. м.

Постановлением администрации г. Пензы от 22 декабря 2017 г. №2497 «Об утверждении проекта планировки и проекта межевания территории линейного объекта «Водопровод» в районе набережной р. Суры, на участке от ул. Славы до ул. Набережная р. Пензы в городе Пензе» утвержден проект планировки и проект межевания территории линейного объекта «Водопровод в районе набережной р. Суры, на участке от ул. Славы до ул. Набережная р. Пензы в городе Пензе».

Постановлением администрации г. Пензы от 7 мая 2018 г. №770/1 «Об изъятии для муниципальных нужд земельных участков и объектов недвижимого имущества в целях реконструкции водопровода в районе набережной р. Суры, на участке от ул. Славы до ул. Набережная р. Пензы в г. Пензе» спорные земельный участок и нежилое помещение изъяты для муниципальных нужд.

Письмом от 10 мая 2018 г. №№ администрация г. Пензы направила [СКРЫТО] Е.В. в порядке п. 3 ч. 10 ст. 56.6 ЗК РФ копию постановления администрации г. Пензы от 7 мая 2018 г. № «Об изъятии для муниципальных нужд земельных участков и объектов недвижимого имущества в целях реконструкции водопровода в районе набережной р. Суры, на участке от ул. Славы до ул. Набережная р. Пензы в г. Пензе».

27 июня 2019 г. [СКРЫТО] Е.В. направлено соглашение об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд, выписки из ЕГРН на объекты недвижимости с кадастровыми номерами №, отчеты об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости. Указанное соглашение об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд получено [СКРЫТО] Е.В. 6 июля 2019 г.

Согласно п. 4 раздела II проекта соглашения об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд размер возмещения составляет:

- за земельный участок площадью 243 кв. м. с кадастровым номером № - <данные изъяты> и включает в себя рыночную стоимость земельного участка, а также размер убытков.

- за нежилое здание (мини-магазин) площадью 70,1 кв. м. с кадастровым номером № - <данные изъяты> и включает в себя рыночную стоимость нежилого здания, а также размер убытков.

Согласно отчету об оценке №317 от 7 мая 2019 года, выполненному ООО «Альфа-оценка», итоговая рыночная стоимость земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, составляет <данные изъяты>.

Согласно отчету об оценке №321 от 7 мая 2019 года, выполненному ООО «Альфа-оценка», рыночная стоимость нежилого здания, расположенного по адресу: <данные изъяты>.

В ст. 13 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» указано, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Разрешая спор и, удовлетворяя исковые требования администрации г. Пензы частично, суд первой инстанции признал установленным и исходил из того, что в связи с наличием между сторонами разногласий относительно рыночной стоимости спорных объектов недвижимости размер убытков, причиняемых [СКРЫТО] Е.В. изъятием вышеуказанного земельного участка и расположенного на нем нежилого здания, подлежит определению на основании заключения судебной экспертизы.

Согласно заключению эксперта АНО «Пензенская судебная экспертиза» № от 18 декабря 2019 г. рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № и расположенного на нем нежилого здания с кадастровым номером №, находящихся по адресу: <адрес>, составляет <данные изъяты>., в том числе:

- рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером № составляет <данные изъяты>.,

- рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет <данные изъяты>.

Размер убытков, причиняемых [СКРЫТО] Е.В. изъятием вышеуказанного земельного участка и расположенного на нем нежилого здания составляет <данные изъяты>.

Давая оценку вышеуказанному заключению судебной экспертизы, суд первой инстанции признал его законным и обоснованным, поскольку оно соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации»; заключение содержит подробное описание проведенного исследования, анализ имеющихся данных, результаты исследования являются последовательными, полными, объективным и научно обоснованными и не допускают неоднозначного толкования; эксперт, составивший данное заключение, обладает необходимым уровнем специальных познаний и квалификацией, предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда первой инстанции и, в силу вышеизложенного, не усматривает оснований для определения размера убытков, исходя из отчетов об оценке за № от 7.05.2019, выполненных ООО «Альфа-оценка», а также из представленных стороной ответчика отрицательных экспертных заключений от 15.07.2019 ООО «<данные изъяты>».

Вопреки доводам апелляционной жалобы администрации г. Пензы экспертом при выборе объектов-аналогов в отношении спорных объектов недвижимого имущества были использованы сопоставимые с исследуемыми объектами помещения и земельные участки.

Так, эксперт И.., допрошенная в судебном заседании суда апелляционной инстанции, пояснила, что найти объекты-аналоги, которые сопоставимы по всем характеристикам, в том числе, по району расположения, конструктивным элементам, использованию для коммерческих целей, типу внутренней отделки, расположению в линии застройки не всегда возможно, в связи с чем, при выборе объектов-аналогов и сравнении их с исследуемыми объектами применялись корректировочные коэффициенты как в сторону повышения, так и в сторону понижения. Если объект-аналог являлся встроенным нежилым помещением, то применялся повышающий коэффициент, размер которого регламентируется справочником оценщика недвижимости, поскольку собственники встроенных коммерческих помещений, как правило, не выделяют конкретную долю земельного участка, которая им принадлежит. В случае расположения объекта-аналога в глубине застройки применялся повышающий коэффициент, поскольку исследуемый объект расположен на первой линии и характеризуется большим уровнем трафика по проходимости. Поскольку исследуемый объект выполнен из металлического материала по металлическому каркасу и кирпича, при сравнении с объектом-аналогом из кирпича также применялся корректировочный коэффициент. При выборе объектов-аналогов земельных участков экспертом использовались земельные участки под коммерческую застройку, разрешенное использование которых охватывает, в том числе, строительство нежилых зданий, магазинов, административных зданий, гостиниц. Корректировочный коэффициент в данном случае составляет 1, поскольку различий в рыночной стоимости указанных объектов не имеется согласно справочнику оценщика недвижимости. Отсутствие указаний кадастровых номеров земельных участков при выборе объектов-аналогов никоим образом не влияет на выводы экспертного исследования, поскольку не все имеющиеся в открытом доступе предложения по продаже объектов недвижимости имели указания на кадастровые номера.

Вместе с тем, судебная коллегия не может согласиться с выводами суда первой инстанции в части определения размера упущенной выгоды, ввиду следующего.

Согласно п. 2 ст. 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Как следует из заключения дополнительной судебной экспертизы АНО «Пензенская судебная экспертиза» № от 19 февраля 2020 г. размер упущенной выгоды [СКРЫТО] Е.В., вызванной изъятием земельного участка с кадастровым номером № и расположенного на нем нежилого здания с кадастровым номером №, находящихся по адресу: <адрес>, составляет <данные изъяты>.

Как следует из консультации эксперта И.С, допрошенной в судебном заседании суда апелляционной инстанции, при определении размера упущенной выгоды эксперт руководствовалась размером арендной платы, указанной в договоре аренды от 11.01.2018, заключенном с ИП Н..

Вместе с тем, как следует из определения Ленинского районного суда г. Пензы от 22.01.2020, на экспертное исследование был поставлен вопрос об определении размера упущенной выгоды в целом, без указания на условия договора аренды от 11.01.2018.

При таких обстоятельствах, в связи с неполнотой заключения эксперта, определением судебной коллегии по гражданским делам Пензенского областного суда от 21.07.2020 по делу назначена дополнительная экспертиза.

Согласно заключению дополнительной судебной экспертизы АНО «Пензенская судебная экспертиза» от 20.08.2020 за № размер упущенной выгоды от объекта, принадлежащего [СКРЫТО] Е.В., составляет <данные изъяты>

Эксперт И., допрошенная в судебном заседании суда апелляционной инстанции, пояснила, что определяла размер упущенной выгоды на момент вынесения решения судом первой инстанции и исходила из данных, полученных при проведении судебных экспертиз по определению рыночной стоимости объектов недвижимости и упущенной выгоды, с учетом летней площадки и оборудования, расположенного в здании, и принадлежащего [СКРЫТО] Е.В.

Определяя размер упущенной выгоды, судебная коллегия исходит из следующего.

В материалы гражданского дела стороной ответчика представлен договор аренды от 11.01.2018, заключенный между [СКРЫТО] Е.В. (арендодатель) и ИП Н.. (арендатор), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование нежилое здание, общей площадью 70,1 кв. м., летнюю площадку площадью 90 кв. м., и земельный участок площадью 243 кв. м., расположенные по адресу: <адрес>», а также торговое и иное оборудование (перечень которого согласован сторонами в приложении №2 к договору) для оказания услуг общественного питания, и обязуется вносить арендную плату в размерах и сроки, определенные договором (п. 1.1 договора).

В соответствии с п.п. 2.1, 2.2 договора аренды договор заключается на срок с 11.01.2018 по 11.12.2018. Договор пролонгируется на тот же срок, если ни одна из сторон за месяц до окончания договора аренды не выразит желания об ином в письменной форме и продолжает действовать до тех пор, пока стороны не заключат соглашения о его расторжении, либо он не будет расторгнут в одностороннем порядке в случаях, предусмотренных действующим законодательством.

Согласно п. 4.1 договора арендная плата по договору составляет <данные изъяты> в месяц.

Указанный договор аренды от 11.01.2018 не зарегистрирован в Управлении Росреестра по Пензенской области.

Вместе с тем, в материалах гражданского дела имеются сведения о том, что в период с 22.01.2014 по 1.05.2016 в ЕГРН было зарегистрировано обременение спорного недвижимого имущества в виде права аренды по договору от 22.01.2014, заключенному с ООО «<данные изъяты>», где стоимость арендной платы составляет <данные изъяты>.

Как следует из сообщения ИФНС России по Железнодорожному району г. Пензы от 16.07.2020, 21.10.2019 ИП Н.. была прекращена деятельность в качестве индивидуального предпринимателя.

На основании изложенного, поскольку при определении размера упущенной выгоды, вызванной изъятием земельного участка для муниципальных нужд, учитывается доход [СКРЫТО] Е.В., который мог быть получен, если бы последняя продолжила использовать участок и расположенное на нем нежилое здание, исходя из условий, существовавших до принятия административного решения об изъятии, учитывая, что договор аренды заключен на срок до 11.12.2018 и на момент вынесения решения судом первой инстанции ИП Н. прекратила свою деятельность в качестве индивидуального предпринимателя; сведения о получении [СКРЫТО] Е.В. дохода от сдачи имущества в аренды не декларировались последней в налоговых органах, что не оспаривалось в судебном заседании; обременение спорного недвижимого имущества в виде права аренды по договору от 11.01.2018 не зарегистрировано в ЕГРН; стоимость арендной платы по договору явна завышена, поскольку более чем в два раза превышает среднерыночную стоимость по г. Пензе, и почти в 40 раз превышает стоимость арендной платы, определенную на основании договора аренды от 22.01.2014, у судебной коллегии имеются сомнения в достоверности определенной в заключении дополнительной судебной экспертизы АНО «Пензенская судебная экспертиза» № от 19 февраля 2020 г. стоимости арендной платы, рассчитанной, исходя из условий договора аренды от 11.01.2018, а также определенной в отрицательном отчете об оценке ООО «<данные изъяты>» от 15.07.2019 (в сумме <данные изъяты>

Вместе с тем, судебная коллегия полагает, что имеются основания для взыскания с администрации г. Пензы в пользу [СКРЫТО] Е.В. упущенной выгоды, в связи с изъятием принадлежащего ей недвижимого имущества для муниципальных нужд, поскольку спорное нежилое помещение (магазин) предназначено для использования в коммерческих целях; ответчик [СКРЫТО] Е.В. предпринимательской деятельностью не занимается, не зарегистрирована в качестве индивидуального предпринимателя; [СКРЫТО] Е.В. получала доход от сдачи имущества в аренду, что подтверждается, в том числе, данными выписки из ЕГРН в отношении спорного нежилого помещения о наличии обременение в виде права аренды по договору от 22.01.2014, заключенному с ООО «<данные изъяты>».

В связи с изложенным, не являются основаниями для отказа в иске в указанной части доводы представителя администрации г. Пензы о том, в нарушение требований ч.6 ст. 56.8 ЗК РФ [СКРЫТО] Е.В. не исполнена обязанность по представлению лицу, выполняющему работы по оценке изымаемых земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества или оценке прекращаемых прав и размера убытков, причиняемых таким изъятием, документы, подтверждающие возникновение у правообладателей изымаемой недвижимости убытков в связи с невозможностью исполнения обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, поскольку по данному делу размер упущенной выгоды определен по среднерыночным ценам.

Как следует из руководящих разъяснений Верховного Суда РФ, изложенных в п. 14 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 №25, поскольку упущенная выгода представляет собой неполученный доход, при разрешении споров, связанных с ее возмещением, следует принимать во внимание, что ее расчет, представленный истцом, как правило, является приблизительным и носит вероятностный характер. Это обстоятельство само по себе не может служить основанием для отказа в иске.

При таких обстоятельствах, определяя размер упущенной выгоды, в связи с изъятием земельного участка для муниципальных нужд, судебная коллегия считает возможным исходить из размера, определенного на основании заключения дополнительной судебной экспертизы АНО «Пензенская судебная экспертиза» от 20.08.2020 за №, в сумме <данные изъяты>., определенного по среднерыночным ценам Пензенского региона.

Оснований не согласиться со стоимостью спорных объектов недвижимости, убытков и упущенной выгоды, определенных на основании вышеуказанных заключений судебных экспертиз, судебная коллегия не усматривает, поскольку они проведены в соответствии с требованиями действующего законодательства, с использованием актуальных на дату вынесения решения судом методических рекомендаций.

Доводы стороны ответчика о незаконности указанных заключений судебных экспертиз являются несостоятельными, поскольку, исходя из требований ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Исходя из изложенного, учитывая, что размер денежного возмещения вследствие прекращения права собственности на земельный участок и нежилое помещение определяется на момент вынесения решения судом первой инстанции, данные, содержащиеся в заключениях судебных экспертиз от 18.12.2019, от 19.02.2020, а также в заключении от 20.08.2020, определявшей размер упущенной выгоды на ретроспективу, с учетом вынесения решения судом 13.03.2020, являются актуальными.

Доводы стороны ответчика об использовании устаревшего справочника Л.А. Лейфера 2017 г. при определении размера упущенной выгоды в 2020 г. являются несостоятельными, поскольку размер упущенной выгоды определялся на дату вынесения решения судом первой инстанции в марте 2020 г., в то время как справочник Л.А. Лейфера от 2020 г. согласно данным официального сайта в сети «Интернет» был издан в июне-июле 2020 г.

При определении стоимости спорного недвижимого имущества также использовался актуальный справочник Лейфера от 2018 г.

Кроме того, стороной ответчика не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что в справочнике Л.А. Лейфера за 2020 г. указаны иные значения соответствующих коэффициентов, могущих существенно повлиять на итоговый размер упущенной выгоды, с учетом того обстоятельства, что при сравнении указанных справочников очевидно, что имеющиеся в справочниках от 2017 г., 2018 г. значения находятся в диапазоне минимальных и максимальных значений соответствующих коэффициентов 2020 г.

Более того, как следует из вышеизложенных руководящих разъяснений Верховного Суда РФ, изложенных в п. 14 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 №25, размер упущенной выгоды является приблизительным и носит вероятностный характер.

Также являются несостоятельными доводы стороны ответчика о том, что экспертом необоснованно применена одинаковая ставка капитализации для земельного участка и здания в размере 11,4%, поскольку, как следует из консультации эксперта И. в судебном заседании суда апелляционной инстанции, спорные объекты недвижимости при определении размера упущенной выгоды предполагают их совместное использование.

В экспертном заключении от 20.08.2020 также подробно обоснован предполагаемый срок упущенной выгоды, в том числе, с учетом периода эксплуатации летней площадки, определенного, исходя из погодных условий, а также данных экспертного осмотра, проведенного в зимнее время, подтвердившего, что летняя площадка в зимний период времени не использовалась.

Судебная коллегия также считает необходимым отметить, что определенные в экспертных заключениях итоговая рыночная стоимость объектов оценки, убытков и упущенной выгоды не являются произвольными, при оценке объектов эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключения эксперта базируются на достоверных правоустанавливающих документах об объектах оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; корректировки в заключениях эксперта приведены по всем значимым группам элементов сравнения; расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объектов оценки по состоянию на момент рассмотрения спора, в соответствии с вышеуказанными руководящими разъяснениями п. 7 Обзора судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.12.2015, в связи с чем, ставить указанные экспертные заключения под сомнение у судебной коллегии оснований не имеется, а также отсутствуют основания для назначения по делу повторных экспертиз.

Таким образом, размер денежного возмещения вследствие прекращения права собственности на спорные земельный участок и нежилое помещение составит 6 669 743 руб., в том числе, 5 232 432 руб. – рыночная стоимость спорных объектов недвижимости, 415 917 руб. – размер убытков, 1 021 394 руб. – размер упущенной выгоды.

Иные доводы жалобы были предметом обсуждения в суде первой инстанции, им дана оценка в принятом судебном акте в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, оснований для переоценки установленных обстоятельств не имеется.

Поскольку исковое заявление администрации г. Пензы к [СКРЫТО] Е.В. об изъятии земельного участка удовлетворено, исходя из требований ч.1 ст. 98, ч.2 ст. 85 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к выводу о взыскании с ответчика [СКРЫТО] Е.В. судебных расходов на проведение дополнительной экспертизы в сумме 12 000 руб. в пользу АНО «Пензенская судебная экспертиза» по счету №20-50 от 21.08.2020.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Ленинского районного суда г. Пензы от 13 марта 2020 г. в части размера денежного возмещения вследствие прекращения права собственности на земельный участок и нежилое помещение – изменить, принять в указанной части новое решение, которым обязать администрацию г. Пензы выплатить [СКРЫТО] Е.В. денежное возмещение вследствие прекращения права собственности на земельный участок и нежилое помещение в размере 6 669 743 (шесть миллионов шестьсот шестьдесят десять тысяч семьсот сорок три) руб., в остальной части решение – оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации г. Пензы – удовлетворить частично.

Взыскать с [СКРЫТО] Е.В. в пользу АНО «Пензенская судебная экспертиза» в счет возмещения судебных расходов по оплате судебной экспертизы денежные средства в размере 12 000 (двенадцать тысяч) руб.

Председательствующий:

Судьи: