Дело № 2-622/2016 ~ М-140/2016, первая инстанция

Дело № 2-622/2016

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Омский районный суд Омской области

председательствующего Беспятовой Н.Н.,

при секретаре Мироненко М.А.,

рассмотрев в г. Омске в открытом судебном заседании 03 марта 2016 года гражданское дело по иску Администрации Омского муниципального района Омской области к [СКРЫТО] В.В. о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Администрация ОМР Омской области обратилась в Омский районный суд Омской области с исковым заявлением к [СКРЫТО] В.В. о взыскании задолженности по договору аренды, указав, что между истцом и [СКРЫТО] В.В. заключен договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ (в редакции соглашения от 19.03.2012 года, от 26.03.2015 года), согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду сроком на три года земельный участок, относящийся к категории земель населенных пунктов, в границах Усть-Заостровского сельского поселения Омского муниципального района Омской области, имеющего местоположение: <адрес>, с кадастровым номером № для жилищного строительства. Договор аренды был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области 05.12.2007 года. Факт передачи земельного участка подтверждается актом приема-передачи земельного участка в аренду от 20.06.2007 года. Сумма ежеквартально уплачиваемой ответчиком арендной платы по настоящему договору с 01.01.2012 года по 09.01.2015 г. составляет 12 126,46 руб. (485 058,45 х 0,1/4); с 10.01.2015 г. по 26.02.2016 г. составляет 8 679,75 руб. (347 190 х 0,1/4). В нарушение условий договора аренды ответчик свои обязательства по внесению арендных платежей в полном объеме за период с 01.01.2012 года по 29.04.2015 года не выполнил, в связи с чем у него за указанный период образовалась задолженность по арендной плате в размере 146 955,52 руб. Согласно пункту 7.2 договора аренды, в случае невнесения арендатором платежей в установленные сроки, им уплачивается пени в размере 0,50 процента от просроченной суммы за каждый день просрочки. В связи с чем, сумма неустойки за период с 10.02.2012 года по 29.12.2015 года составляет 619 338,10 руб. Уточнив исковые требования, истец просит взыскать с [СКРЫТО] В.В. в пользу Администрации ОМР Омской области задолженность по договору аренды № А3-20-191/2007 от 20.06.2007 в сумме 766 293,62 руб., из которых: 146 955,55 руб. – сумма основного долга, 619 338,10 руб. – неустойка.

В судебном заседании представитель истца Администрации ОМР Омской области Нефедов Е.А., действующий на основании доверенности, поддержал уточненные исковые требования по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Ответчик [СКРЫТО] В.В. в судебном заседании участия не принимала, о времени и месте судебного заседания извещена надлежаще, просила рассмотреть дело в ее отсутствие.

Представитель ответчика Шелягина А.В., действующая на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования не признала по доводам, изложенным в письменных возражениях, заявила о пропуске истцом срока исковой давности по требованиям о взыскании задолженности, образовавшейся за период с 01.01.2012 г. по 12.01.2013 г. Просила снизить размер взыскиваемой неустойки, как несоразмерной последствиям нарушенных обязательств.

Выслушав представителя истца, представителя ответчика, изучив представленные документы, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В силу положений статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ года между Администрацией Омского муниципального района Омской области и [СКРЫТО] В.В. заключен договор аренды №, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает аренду сроком на три года земельный участок, относящийся к категории земель поселений, в границах Усть-Заостровского сельского поселения Омского муниципального района Омской области, расположенный по адресу: <адрес>, площадью 1 500 кв.м., с кадастровым номером №, для индивидуального жилищного строительства.

Акт приема-передачи был подписан между сторонами 20.06.2007 года.

Договор прошел регистрацию в Управлении Федеральной регистрационной службы по Омской области 03.12.2007 года.

Расчет арендной платы за аренду указанного земельного участка за квартал составил 586 руб. за квартал.

19.03.2012 года между Администрацией ОМР Омской области и [СКРЫТО] В.В. было подписано соглашение к договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, которым был утвержден размер арендной платы за земельный участок был определен в размере 2 441,63 руб.

26.03.2015 года между Администрацией ОМР Омской области и [СКРЫТО] В.В. было подписано соглашение к договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, которым был согласован размер годовой арендной платы за земельный участок – 34 719 руб.

Расчет арендной платы, согласно указанных соглашений, осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введение в действие Земельного кодекса Российской Федерации», Постановлением Правительства Омской области от 28.10.2008 № 176-п «Об арендной плате за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные в муниципальных района Омской области», Приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 26.09.2011 № 36-п «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Омской области», Приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 20.11.2014 № 50-п «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Омской области» и Постановлением Администрации Омского муниципального района от 10.11.2009 № 2100-п «Об арендной плате за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные в Омском муниципальном районе Омской области».

Обязанность арендатора своевременно уплачивать арендную плату и в течение десяти дней после осуществления платежа предоставлять арендодателю копии платежных документов предусмотрена пунктом 4.2 Договора.

В силу п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

На основании положений ст. 42 Земельного кодекса РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, должны своевременно производить платежи за землю.

Согласно ст. 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Пункт 4 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает, что размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

Пунктом 9 Постановления Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» определено, что при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании кадастровой стоимости земельного участка, федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости.

В соответствии с абзацем пятым пункта 10 статьи 3 Закона № 137-ФЗ от 25.10.2001 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

По правилам ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Пунктом 2.1 Договора аренды земельного участка установлено, что величина годовой арендной платы рассчитывается по формуле. Размер годовой арендной платы равен кадастровой стоимости земельного участка из земель населенных пунктов по состоянию на 1 января года, за которым производится расчет арендной платы по видам функционального использования*ставка арендной платы в процентах от значения кадастровой стоимости*площадь земельного участка.

Также указано, что при принятии нормативных актов, изменяющих значение величин, участвующих в расчете арендной платы, новые значения используются указанного в данных актах момента. Для надлежащего расчета арендной платы арендодатель письменно уведомляет арендатора обо всех изменениях с указанием момента начала применения этих положений, которые определяют новые значения используемых в расчете арендной платы величин. В случае уплаты арендной платы без учета действующих в соответствующем квартале величин, используемых в расчете арендной платы, размер арендной платы за данный квартал подлежит перерасчету.

Согласно п. 3.1 Договора арендатор имеет право заключить по истечении срока действия настоящего договора новый договор на согласованных сторонами условиях, в случае добросовестного исполнения арендных обязательств и при наличии утвержденной, документации, предусматривающей дальнейшее использование участка по соответствующему значению.

Пунктом 5.1 Договора закреплено, что арендодатель имеет право вносить изменения и дополнения в договор в случае внесения таковых в действующее законодательство и нормативные акты Омского муниципального района.

Статьей 609 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Статья 621 ГК РФ предусматривает, что если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок

Согласно ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией ОМР Омской области и [СКРЫТО] В.В. заключен договор № купли-продажи земельного участка площадью 1 500 кв.м. с кадастровым номером №, в границах Усть-Заостровского сельского поселения ОМР Омской области, местоположение которого: <адрес>, из состава земель населенных пунктов для размещения дома индивидуальной жилой застройки.

Указанный договор зарегистрирован в управлении Росреестра 30.04.2015 г.

Согласно выписке из ЕГРП от 28.12.2015 г., земельный участок с кадастровым номером № принадлежит на праве собственности [СКРЫТО] В.В.

Совокупность исследованных доказательств, позволяет суду сделать вывод о том, что в период с момента заключения договора аренды до 29.04.2015 года [СКРЫТО] В.В. пользовалась земельным участком по договору аренды, арендная плата ответчиком в нарушение положений договора аренды частично не вносилась.

В соответствии с пунктом 3 статья 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имуществ.

При этом, из смысла приведенной правовой нормы следует, что в течение года должно остаться неизменным условие договора аренды, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления.

В силу положений ч. 3 ст. 65 Земельного кодекса РФ порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в муниципальной собственности, устанавливаются органами местного самоуправления.

Согласно Постановлению Администрации Омского муниципального района Омской области от 10 ноября 2009 г. № 2100-п «Об арендной плате за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные в Омском муниципальном районе Омской области», ставка арендной платы земельные участки из земель населенных пунктов, предоставляемые в аренду для строительства, либо право аренды которых приобретается в связи с расположением на них зданий, строений, сооружений составляет 0,1.

Из представленной истцом в материалы дела кадастровой справки следует, что кадастровая стоимость земельного участка за период с 20.06.2007 г. по 12.01.2012 г. составляла 97 665 руб., за период с 12.01.2012 г. по 21.01.2015 г. составляла 485 058,45 руб., за период с 21.01.2015 г. по 26.02.2016 г. составляла 347 190 руб.

Истцом ко взысканию заявлена сумма задолженности по арендной плате, образовавшаяся за период с 01.01.2012 г. по 29.04.2015 г.

Сумма ежеквартально уплачиваемой ответчиком арендной платы по договору аренды с 01.01.2012 года по 09.01.2015 г. составляет 12 126,46 руб. (485 058,45 х 0,1/4); с 10.01.2015 г. по 26.02.2016 г. составляет 8 679,75 руб. (347 190 х 0,1/4).

В нарушение условий заключенного договора аренды ответчик свои обязательства по внесению арендных платежей в полном объеме не выполнил, в связи с чем у последнего образовалась задолженность по арендной плате за период с 01.01.2012 года по 29.04.2015 года в размере 146 955,52 руб.

Суд, проверив расчет арендной платы, предоставленный истцом, считает его верным. Таким образом, с ответчика [СКРЫТО] В.В. в пользу Администрации ОМР Омской области подлежит взысканию задолженность по арендной плате в размере 146 955,52 руб.

Согласно пункту 7.2 Договора аренды за неисполнение или ненадлежащее исполнение условий договора стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством и настоящим договором. В случае не внесения арендной платы в установленный срок Арендатор уплачивает неустойку в виде пени в размере 0,50 % просроченной суммы за каждый день просрочки, которая перечисляется в УФК по Омской области.

Согласно расчету, представленному истцом, размер неустойки за нарушение ответчиком сроков уплаты арендной платы за период с 10.02.2012 г. по 29.12.2015 г. составляет 619 338,10 руб.

В соответствии с п. 1 ст. 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение.

Согласно п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Статья 333 ГК РФ предоставляет суду право уменьшить размер неустойки, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

При этом правила настоящей статьи не затрагивают права должника на уменьшение размера его ответственности на основании ст. 404 настоящего Кодекса.

В силу п. 1 ст. 404 ГК РФ если неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства произошло по вине обеих сторон, суд соответственно уменьшает размер ответственности должника. Суд также вправе уменьшить размер ответственности должника, если кредитор умышленно или по неосторожности содействовал увеличению размера убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением, либо не принял разумных мер к их уменьшению.

Таким образом, согласно приведенным нормам материального права, что суд может снизить размер ответственности должника дважды: на основании ст. 333 ГК РФ при явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства и на основании ст. 404 ГК РФ, в случае если нарушение обязательства или увеличение размера убытков произошло вследствие действия или бездействия кредитора.

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции РФ, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в части первой статья 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения, что не может рассматриваться как нарушение статьи 35 Конституции РФ (Определение Конституционного Суда РФ от 21.12.2000 г. № 263-О). Указанная обязанность реализуется судом на основании анализа не только имеющихся в материалах дела доказательств, но и всех обстоятельств дела, в том числе и не имеющих прямого отношения к последствиям нарушения обязательства (п. 42 Постановления Пленума ВС РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8 от 01.07.1996 г. «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ»).

Заявленная истцом неустойка в размере 619 338,10 руб. явно не соразмерна последствиям нарушения обязательства.

Информация об изменении кадастровой стоимости земельных участков находится в открытом доступе, из условий договора аренды ответчику было известно о том, что при принятии нормативных актов, изменяющих значение величин, участвующих в расчете арендной платы, новые значения этих величин используются в расчете с указанного в данных актах момента (с момента вступления этих актов в силу).

Вместе с тем, в нарушение п. 2.1 договора аренды истец в письменном виде арендатора об изменениях кадастровой стоимости арендуемого земельного участка не уведомлял длительное время.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что истец сам своими действиями сам способствовал образованию задолженности по арендной плате, увеличению периода просрочки оплаты, поэтому заявленный ко взысканию истцом размер неустойки полежит снижению.

Помимо указанного, принимая решение о снижении размера неустойки, суд принимает во внимание то, что ответчик является инвалидом второй группы, состояние здоровья ответчика, подтвержденное выписками из истории болезни.

При вышеуказанных обстоятельствах в их совокупности, суд считает возможным снизить размер неустойки до 4 000 руб.

Относительно заявления представителя ответчика о применении пропуска срока исковой давности по требованиям истца о взыскании задолженности, образовавшейся за период с 01.01.2012 г. по 12.01.2013 г., суд отмечает следующее.

Как указывалось выше, 26.03.2015 года между Администрацией ОМР Омской области и [СКРЫТО] В.В. было подписано соглашение к договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно п. 1.4 которого стороны установили что арендатор оплачивает арендодателю денежные средства за период с 01.03.2012 г. по 09.01.2015 г. в размере 138 606,77 руб., за период с 10.01.2015 г. по 28.02.2015 г. в размере 4 946,52 руб., итого 143 553,29 руб. в счет арендных платежей по договору аренды земельного участка в течение 10 календарных дней с даты подписания настоящего соглашения.

Таким образом, стороны согласовали, что образовавшаяся по состоянию на дату заключения соглашения (26.03.2015 г.), в том числе задолженность, образовавшаяся до 01.01.2013 г., подлежит оплате арендатором в срок до 06 апреля 2015 г.

Срок исковой давности по требованиям истца составляет три года.

Соответственно, на дату предъявления иска в суд (12.01.2016 г.) срок исковой давности истцом не пропущен.

В соответствии с ч. 1 ст. 103 ГПК РФ, с ответчика в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина, от уплаты которой истец при подаче иска был освобожден, в размере 4 219 руб.

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Администрации Омского муниципального района Омской области удовлетворить частично.

Взыскать с [СКРЫТО] В.В. в пользу Администрации Омского муниципального района Омской области задолженность по арендной плате по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 146 955 рублей 52 копейки, сумму неустойки за нарушение сроков внесения платежей по договору аренды в размере 4 000 рублей 00 копеек.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с [СКРЫТО] В.В. в бюджет Омского муниципального района Омской области государственную пошлину в размере 4 219 рублей.

Решение может быть обжаловано в Омский областной суд путем подачи апелляционной жалобы в Омский районный суд Омской области в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме.

Судья Н.Н. Беспятова

Решение в окончательной форме изготовлено 09.03.2016 г.