Дело № 2-562/2016 ~ М-147/2016, первая инстанция

Дело № 2-562/2016

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Омский районный суд Омской области

в составе судьи Безверхой А.В.,

при секретаре Темеревой И.В.,

рассмотрел в г. Омске в открытом судебном заседании 11 февраля 2016 года гражданское дело по иску Администрации Омского муниципального района Омской области к [СКРЫТО] Ю.В. о взыскании задолженности по договору аренды, неустойки,

УСТАНОВИЛ:

Администрация Омского муниципального района Омской области обратилась в Омский районный суд Омской области с исковым заявлением к [СКРЫТО] Ю.В. о взыскании задолженности по договору аренды, неустойки, указав, что между истцом и [СКРЫТО] Ю.В. заключен договор аренды № от 20.09.2005 г., согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду сроком на три года земельный участок, относящейся к категории земель населенных пунктов, в границах <данные изъяты> СП ОМР Омской области, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, для индивидуального жилищного строительства. Договор был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области 21.08.2009 г. Факт передачи [СКРЫТО] Ю.В. земельного участка подтверждается актом приема-передачи земельного участка в аренду от 30.11.2005 года. Согласно пункту 2.1. договора величина арендной платы в квартал на предоставленном земельном участке рассчитывается по формуле А =Кс х Сап/4. Согласно пункту 2.6 договора при принятии нормативных актов, изменяющих значение величин, участвующих в расчете арендной платы, новые значения этих величин используются в расчете указанного в данных актах момента. Обязанность арендатора своевременно уплачивать арендную плату и в течение десяти дней после осуществления платежа предоставлять арендодателю копии платежных документов, предусмотрена п. 4.2 договора. В нарушении условий заключенного договора аренды ответчик свои обязательства по внесению арендных платежей в полном объеме не выполнил, в связи с чем у последнего образовалась задолженность по арендной плате по состоянию за период с 10.01.2012 г. по 31.12.2015 года в размере 95523 рубля 86 копеек. Согласно пункту 7.2 договора аренды, в случае невнесения арендатором платежей в установленные сроки, им уплачивается пени в размере 0,50 процента от просроченной суммы за каждый день просрочки. В связи с чем, сумма неустойки за период с 10.02.2012 года по 11.01.2015 года составляет 468234 рубля 16 копейка. Уточнив исковые требования, просит взыскать с [СКРЫТО] Ю.В, в пользу Администрации Омского муниципального района Омской области задолженность по договору аренды земельного участка № от 20.09.2009 г. в сумме 616 714 рублей 35 копеек, из которых: 116 864 рубля 05 копеек – сумма основного долга, 499 850 рублей 31 копейка – неустойка.

В судебном заседании представитель Администрации Омского муниципального района Омской области Гальцов В.В., действующий на основании доверенности, поддержал уточненные исковые требования по основаниям, изложенным в исковом заявлении, дополнительно суду пояснил, что расчет задолженности был уточнен поскольку соглашение от 05.08.2015 года, заключенное между Администрацией Морозовского сельского поселения и [СКРЫТО] Ю.В., не зарегистрировано, следовательно его условия не могут быть применены.

Ответчик [СКРЫТО] Ю.В. в судебном заседании наличие задолженности по арендной плате не оспаривала, ходатайствовала о применении последствий пропуска срока исковой давности с 01.01.2016 года, а так же ходатайствовала о снижении размера неустойки, поскольку ее размер является несоразмерным нарушенному обязательству. Просила учесть, что задолженность по арендной плате образовалась в связи с изменением материального и семейного положения, а так же при определении размера задолженности учесть, что между ней и администрацией <данные изъяты> сельского поселения подписано соглашение от 05.08.2015 года. Не отрицала, что указанное соглашение не прошло государственную регистрацию.

Выслушав представителя истца, ответчика, изучив представленные документы, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В силу положений статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

На основании положений статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации, собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны своевременно производить платежи за землю.

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает, что размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

Пунктом 9 Постановления Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» определено, что при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании кадастровой стоимости земельного участка, федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости.

В соответствии с абзацем пятым пункта 10 статьи 3 Закона № 137-ФЗ от 25.10.2001 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», действовавшего на период спорных правоотношений, порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

По правилам статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Статьей 609 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Статья 621 ГК РФ предусматривает, что если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок

В судебном заседании установлено, что 20.09.2005 года между Администрацией Омского муниципального района Омской области в лице главы Омского муниципального района Б.А.А. и [СКРЫТО] Ю.В., был заключен договор аренды земельного участка №. Неотъемлемой частью договора являются: акт приема-передачи земельного участка, расчет арендной платы за земельный участок и кадастровый план земельного участка.

Акт приема-передачи был подписан между сторонами 20.09.2005 года.

Установлено, что договор аренды земельного участка № от 20.09.2005 г. был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области 20.11.2005 г.

На основании соглашения к договору от 22.10.2008 года, зарегистрированному 04.02.2009 года, Арендодатель и Арендатор пришли к соглашению продлить действие вышеуказанного договора от 30.11.201 года.

Соглашением к договору от 26.01.2012 года, зарегистрированным 06.05.2012 года срок договора аренды продлен до 30.1.2014 года. Согласован порядок исчисления размера арендной платы, расчетной величиной которого является кадастровая стоимость земельного участка.

В соответствии с пунктом 1.1 Договора арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду сроком на три года земельный участок в категории земель населенных пунктов, в границах <данные изъяты> сельского поселения Омского муниципального района <адрес>, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 1200 кв.м., в границах указанных на прилагаемом плане, с кадастровым номером № для индивидуального жилищного строительства.

Пунктом 2.1 Договора аренды земельного участка установлено, что арендная плата определяется согласно расчету арендной платы, являющемуся неотъемлемым приложением к настоящему договору.

Также указано, что при принятии нормативных актов, изменяющих значение величин, участвующих в расчете арендной платы, новые значения используются указанного в данных актах момента. Для надлежащего расчета арендной платы арендодатель письменно уведомляет арендатора обо всех изменениях с указанием момента начала применения этих положений, которые определяют новые значения используемых в расчете арендной платы величин. В случае уплаты арендной платы без учета действующих в соответствующем квартале величин, используемых в расчете арендной платы, размер арендной платы за данный квартал подлежит перерасчету в соответствии с установленным договором аренды порядком расчета арендной платы.

Согласно п. 3.1 Договора арендатор имеет право заключить по истечении срока действия настоящего договора новый договор на согласованных сторонами условиях, в случае добросовестного исполнения арендных обязательств и при наличии утвержденной, документации, предусматривающей дальнейшее использование участка по соответствующему значению.

Пунктом 5.1 Договора закреплено, что арендодатель имеет право вносить изменения и дополнения в договор в случае внесения таковых в действующее законодательство и нормативные акты Омского муниципального образования.

Обязанность арендатора своевременно уплачивать арендную плату в соответствии с настоящим договором и по требованию арендодателя в течение десяти календарных дней после осуществления платежа предоставлять арендодателю копии платежных документов, потверждающих внесение арендной платы, предусмотрена пунктом 4.2 Договора.

Совокупность исследованных доказательств, позволяет суду сделать вывод о том, что в период с 20.09.2005 года по настоящее время ответчик пользовалась земельным участком по договору аренды.

В соответствии с пунктом 3 статья 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имуществ.

При этом, из смысла приведенной правовой нормы следует, что в течение года должно остаться неизменным условие договора аренды, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления.

Проведенный анализ текста договора позволил суду сделать выводу о том, что твердый размер арендной платы договором аренды не установлен, напротив ее размер является расчетным, с указанием всех ее составных частей, в том числе кадастровой стоимости земельного участка, приведением необходимых для расчета коэффициентов и порядка их изменения.

Следовательно, стороны предусмотрели, что размер арендной платы исчисляется не в твердой сумме, а устанавливается расчетным путем, что свидетельствует о согласовании сторонами механизма определения размера арендной платы.

В силу положений части 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, действующей на момент спорных правоотношений, порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в муниципальной собственности, устанавливаются органами местного самоуправления.

Обязанность ответчика платить арендную плату, исходя из установленных Федеральным законом «О федеральном бюджете» на соответствующий финансовый год, а также локальными нормативными актами муниципального образования ставок арендной платы за землю, предусмотрена условиями договора. Подписания какого-либо соглашения о внесении изменений в договор аренды в части, касающейся размера арендной платы, не требуется, поскольку в связи с принятием уполномоченными органами нормативно-правовых актов, устанавливающих или изменяющих ставки арендной платы на очередной период, у арендатора возникает обязанность вносить арендную плату в установленном размере.

Изменение размера арендной платы вследствие принятия соответствующими органами таких актов не является изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора. Такое изменение не требует заключения дополнительного соглашения к договору и его государственной регистрации. При этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды.

Пунктом 7.2 договора аренды предусмотрена уплата неустойки в виде пени в размере 0,50 % просроченной суммы за каждый день просрочки, которая перечисляется в УФК по Омской области.

В судебном заседании ответчик подтвердила, что сумма задолженности по арендной плате погашена частично в размере 35 301 рубль 07 копеек, при этом указала, что вносила арендные платежи в соответствии с текущими платежами. Также ответчиком было заявлено ходатайство о применении последствий пропуска срока исковой давности в связи с тем, что исковое рассматриваемое исковое заявление было подано в суд в 2016 году, срок исковой давности пропущен применительно к тем платежам, обязанность уплаты которых наступила до 01.01.2013 года.

Статья 196 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

Согласно части 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Согласно части 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права, если законом не установлено иное.

Суд, проверив расчет арендной платы, предоставленный истцом, считает его верным, но с учетом применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности, с ответчика в пользу Администрации ОМР Омской области подлежит взысканию задолженность по арендной плате в размере 77 947 рублей 06 копеек (арендная плата за период с 01.01.2013 по 31.12.2015 года (113 248, 13 руб. – 35 414, 21 руб. (оплата)).

При определении размера задолженности по арендной плате, положения соглашения к соглашению от 05.08.2015 года по договору аренды земельного участка № от 20.09.2005 года в редакции соглашений от 22.10.2008, 26.01.2012 года в части установления величины арендной платы применению не подлежат поскольку указанное соглашение не прошло государственную регистрацию, вместе с тем, как сам договор аренды и последующие соглашения зарегистрированы в установленном законом порядке.

Согласно расчету, представленному истцом, размер неустойки за нарушение ответчиком сроков уплаты арендной платы составляет 499 850 рублей 31 копейка.

В соответствии со статьёй 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии со статьёй 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков. Кредитор не вправе требовать уплаты неустойки, если должник не несет ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства.

Вместе с тем, вывод суда о необходимости снижения размера, заявленной истцом неустойки основан на положениях статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.

Согласно Определению Конституционного Суда Российской Федерации от 21 декабря 2000 года именно законодатель устанавливает основания и пределы необходимых ограничений прав и свобод конкретного лица в целях защиты прав и законных интересов других лиц (часть 3 статьи 55 Конституции Российской Федерации). Поэтому размеры неустойки должны быть соразмерны указанным в этой конституционной норме целям. В данной связи, предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки. Поэтому пунктом 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено не только право суда, а по существу его обязанность установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Таким образом, предусмотренное частью первой статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации право снижения размера штрафной неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств - независимо от того, является неустойка законной или договорной. Возложение законодателем на суды решения вопроса об уменьшении размера неустойки при ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательств вытекает из конституционных прерогатив правосудия.

Учитывая, что размер названной неустойки не соразмерен последствиям нарушенных обязательств, превышает сумму основного долга, а также материальное положение ответчика, увеличение размера арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка, о чем ответчик уведомлена не была, суд считает возможным снизить размер неустойки до 5 000 рублей.

Согласно ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

На основании изложенного, требования истца о взыскании с ответчика задолженности по неустойке подлежат удовлетворению частично в размере 5000 рублей.

В соответствии с частью 1 статьи 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, с ответчика в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина, от уплаты которой истец при подаче иска был освобожден, при этом суд считает возможным применить положения ст. 333.20 НК РФ и снизить размер государственной пошлины до 400 рублей.

Руководствуясь ст.ст. 194-199, 233-237 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Администрации Омского муниципального района Омской области удовлетворить частично.

Взыскать с [СКРЫТО] Ю.В. в пользу Администрации Омского муниципального района Омской области задолженность по договору аренды земельного участка № от 20.09.2005 г. за период с 01.01.2013 по 31.12.2015 года в размере 77 947 рублей 06 копеек, неустойку в размере 5 000 руб.

Взыскать с [СКРЫТО] Ю.В. в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 400 рублей.

В удовлетворении остальной части исковых требовании отказать.

Решение может быть обжаловано в Омский областной суд путём подачи апелляционной жалобы в Омский районный суд Омской области в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья А.В. Безверхая

Решение в окончательной форме изготовлено 16 февраля 2016 года.