Дело № 2-392/2015 ~ М-16/2015, первая инстанция

Дело № 2-392/2015

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Омский районный суд Омской области в составе председательствующего судьи Бессчетновой Е.Л., при секретаре судебного заседания Пивкиной Я.О., рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Омске 26 февраля 2015 года гражданское дело по исковому заявлению администрации Омского муниципального района Омской области к [СКРЫТО] Ю.В. о взыскании задолженности по договору аренды,

УСТАНОВИЛ:

Администрация Омского муниципального района Омской области обратилась в Омский районный суд Омской области с исковым заявлением к [СКРЫТО] Ю.В. о взыскании задолженности по договору аренды, указав, что между истцом и [СКРЫТО] Ю.В. был заключен договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду сроком на три года земельный участок, относящийся к категории земель населенных пунктов, в границах Богословского сельского поселения Омского муниципального района Омской области, местоположение которого определено относительно жилого дома, имеющего почтовый адрес: <адрес>, площадью <кв.м> с кадастровым номером № для ведения личного подсобного хозяйства. Договор аренды был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области ДД.ММ.ГГГГ. Факт передачи земельного участка подтверждается актом приема-передачи земельного участка в аренду от ДД.ММ.ГГГГ Обязанность арендатора своевременно уплачивать арендную плату и в течение десяти дней после осуществления платежа предоставлять арендодателю копии платежных документов предусмотрена пунктом 4.2 Договора. Пунктом 5.1 Договора закреплено, что арендодатель имеет право вносить изменения и дополнения в договор в случае внесения таковых в действующее законодательство и нормативные акты Омского муниципального района. Согласно письму филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Омской области от ДД.ММ.ГГГГ кадастровая стоимость названного земельного участка составила: с 01.01.2012 по 17.06.2014 – 395 032 рубля 95 копеек. Согласно постановлению администрации Омского муниципального района Омской области от 10.11.2009 № 2100-п «Об арендной плате за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные в Омском муниципальном районе Омской области» значение коэффициента функционального использования признается равным 1, 0. Таким образом, сумма ежеквартально уплачиваемой [СКРЫТО] Ю.В. денежной суммы по настоящему договору составляет с 01.01.2012 по 17.06.2014 – 15 801 рубль 32 копейки. Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации. Изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора. Такое изменение не требует заключения дополнительного соглашения к договору и его государственной регистрации. В нарушение условий заключенного договора аренды ответчик свои обязательства по внесению арендных платежей в полном объеме не выполнил, в связи с чем, у последнего образовалась задолженность по арендной плате за период с 01.01.2012 по 17.07.2014 в объеме 144 303 рубля 37 копеек. Обязательство по внесению арендных платежей по договору аренды сохраняется за Арендатором до государственной регистрации перехода права аренды земельного участка в собственность Арендатору. Договор аренды предусматривает уплату арендаторам неустойки в размере 0, 5 % просроченной суммы за каждый день просрочки. В связи с чем, арендатору начислена неустойка на сумму основного долга, что составляет 449 264 рубля 08 копеек. Просит взыскать с [СКРЫТО] Ю.В. в пользу администрации Омского муниципального района Омской области задолженность по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 593 567 рублей 45 копеек, из которых: 144 303 рубля 37 копеек – сумма основного долга, 449 264 рубля 08 копеек – неустойка.

В судебном заседании представитель истца администрации Чернова Ю.В., действующая на основании доверенности, представила в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации уточненное исковое заявление, где просила взыскать сумму основного долга в размере 144 303 рубля 37 копеек, неустойку в размере 509 149 рублей 98 копеек.

Ответчик [СКРЫТО] Ю.В. в судебном заседании участия не принимала, о времени и месте рассмотрения настоящего дела извещена надлежаще, просила рассмотреть дело без своего участия.

Представитель ответчика [СКРЫТО] Ю.В. Мерлаков М.С., действующий на основании доверенности, возражал против заявленных исковых требований, указав, что в известность ответчика об увеличении кадастровой стоимости земельного участка и об увеличении арендной платы ни кто не ставил, задолженности по арендной плате не имеется. Просил снизить размер неустойки как несоразмерный последствиям нарушенных обязательств.

Выслушав представителя истца, представителя ответчика, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В силу положений статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Омским муниципальным районом Омской области в лице Главы Омского муниципального района А.С.Г. и [СКРЫТО] Ю.В. был заключен договор аренды земельного участка №. Неотъемлемой частью договора являются: расчет арендной платы, кадастровый план земельного участка и акт приема-передачи.

Акт приема-передачи был подписан между сторонами ДД.ММ.ГГГГ года.

В соответствии с пунктом 1.1 Договора арендатор принимает в аренду сроком на три года земельный участок, относящийся к категории земель населенных пунктов, расположенный в границах Богословского сельского округа Омского муниципального образования Омской области, местоположение которого определено относительно жилого дома, имеющего почтовый адрес: <адрес>, площадью <кв.м>., с кадастровым номером № для ведения личного подсобного хозяйства.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

На основании положений статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, должны своевременно производить платежи за землю.

Согласно статье 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает, что размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

Пунктом 9 Постановления Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» определено, что при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании кадастровой стоимости земельного участка, федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости.

В соответствии с абзацем пятым пункта 10 статьи 3 Закона № 137-ФЗ от 25.10.2001 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

По правилам статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Пунктом 2.1. названного договора аренды предусмотрено, что величина арендной платы в квартал на предоставленном участке рассчитывается по формуле: Ап= Кс*Сап*Кфи/4.

Согласно расчету арендной платы за аренду земельного участка за квартал Ап= 127 818 рублей*0, 16*0, 28/4= 1 431 рубль 56 копеек.

Согласно пункту 3.1 Договора аренды арендатор имеет право заключить по истечении срока действия настоящего договора новый договор на согласованных сторонами условиях, в случае добросовестного исполнения арендных обязательств и при наличии утвержденной документации, предусматривающей дальнейшее использование участка по соответствующему значению.

Обязанность арендатора своевременно уплачивать арендную плату и в течение десяти дней после осуществления платежа предоставлять арендодателю копии платежных документов предусмотрена п. 4.2 Договора.

Пунктом 5.1 Договора аренды закреплено, что арендодатель имеет право вносить изменения и дополнения в договор в случае внесения таковых в действующее законодательство и нормативные акты Омского муниципального района.

Статьей 609 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно статье 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано за [СКРЫТО] Ю.В. право собственности на земельный участок площадью <кв.м>., с кадастровым номером №, местоположение: <адрес>.

В соответствии с пунктом 3 статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имуществ.

При этом, из смысла приведенной правовой нормы следует, что в течение года должно остаться неизменным условие договора аренды, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления.

Проведенный анализ текста договора позволил суду сделать выводу о том, что твердый размер арендной платы договором аренды не установлен, напротив ее размер является расчетным, с указанием всех ее составных частей, в том числе кадастровой стоимости земельного участка, приведением необходимых для расчета коэффициентов и порядка их изменения.

В силу положений части 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в муниципальной собственности, устанавливаются органами местного самоуправления.

Согласно Постановлению Администрации Омского муниципального района Омской области от 10 ноября 2009 года № 2100-п «Об арендной плате за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные в Омском муниципальном районе Омской области», значение ставки арендной платы в связи с заключенным договором признается равным 0 16, значение коэффициента функционального использования признается равным 1, 0.

По информации, представленной филиалом Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Омской области, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № в период времени с 18.01.2011 по 31.12.2011 составляла 127 818 рублей, в период времени с 01.01.2012 по настоящее время составляет 395 032 рубля 95 копеек.

Таким образом размер арендной платы с учетом увеличения кадастровой стоимости земельного участка составляет с 01.01.2012 по 17.06.2014 – 15 801 рубль 32 копейки (395 032, 95*0, 16*1/4).

Совокупность исследованных доказательств, позволяет суду сделать вывод о том, что в период с 18 февраля 2011 года по 18 июня 2014 года ответчик пользовался земельным участком по договору аренды. Указанное обстоятельство ответчиком не оспаривается.

Согласно пункту 7 названного договора аренды от 218.02.2011 года за неисполнение или ненадлежащее исполнение условий договора стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством и настоящим договором. В случае не внесения арендной платы в установленный срок Арендатор уплачивает неустойку в виде пени в размере 0, 50 % просроченной суммы за каждый день просрочки, которая перечисляется в УФК по Омской области.

Согласно расчету, представленному истцом, размер неустойки за нарушение ответчиком сроков уплаты арендной платы составляет 509 149 рублей 98 копеек.

В соответствии со статьёй 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии со статьёй 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков. Кредитор не вправе требовать уплаты неустойки, если должник не несет ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства.

Вместе с тем, вывод суда о необходимости снижения размера, заявленной истцом неустойки основан на положениях статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.

Согласно Определению Конституционного Суда Российской Федерации от 21 декабря 2000 года именно законодатель устанавливает основания и пределы необходимых ограничений прав и свобод конкретного лица в целях защиты прав и законных интересов других лиц (часть 3 статьи 55 Конституции Российской Федерации). Поэтому размеры неустойки должны быть соразмерны указанным в этой конституционной норме целям. В данной связи, предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки. Поэтому пунктом 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено не только право суда, а по существу его обязанность установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Таким образом, предусмотренное частью первой статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации право снижения размера штрафной неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств - независимо от того, является неустойка законной или договорной. Возложение законодателем на суды решения вопроса об уменьшении размера неустойки при ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательств вытекает из конституционных прерогатив правосудия.

Учитывая, что ответчик платежи за пользование земельным участком вносил согласно квитанций, выданных администрацией Омского муниципального района, где сумма арендной платы измененная указана не была, неоднократные просьбы ответчика истцу о представлении наличии задолженности оставлены истцом без внимания, принимая во внимание, что размер неустойки не соразмерен последствиям нарушенных обязательств, где размер неустойки превышает сумму основного долга практически в пять раз, суд считает возможным снизить размер неустойки до 3 000 рублей.

Согласно статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

На основании изложенного, требования истца о взыскании с ответчика задолженности по неустойки подлежат удовлетворению частично.

В соответствии с частью 1 статьи 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Администрации Омского муниципального района Омской области к [СКРЫТО] Ю.В. о взыскании задолженности по договору аренды удовлетворить частично.

Взыскать с [СКРЫТО] Ю.В. в пользу Администрации Омского муниципального района Омской области задолженность по договору аренды земельного участка №АЗ-20-81/2011 в сумме147 303 рубля 37 копеек, из которых: 144 303 рубля 37 копеек – сумма основного долга, 3 000 рублей – неустойка.

Взыскать с [СКРЫТО] Ю.В. в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 4 146 рублей.

Решение может быть обжаловано в Омский областной суд путём подачи апелляционной жалобы в Омский районный суд Омской области в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Е.Л. Бессчетнова

Мотивированное решение изготовлено 26 февраля 2015 года.