Дело № 2-26/2013 (2-2287/2012;) ~ М-2261/2012, первая инстанция

Дело № 2- 26 за 2013 год

РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации

28 января 2013 года Омский районный суд Омской области в составе

председательствующего Быкова А.В.,

при секретаре Зайцевой Е.С.,

рассмотрел в открытом судебном заседании в городе Омске гражданское дело по иску Арнголдт К.А., Бодровой О.В. к ООО «РоКАС», АО «АТФБанк» о признании недействительными договоров ипотеки и применении последствий недействительности ничтожных сделок,

УСТАНОВИЛ:

12 ноября 2012 года в Омский районный суд Омской области поступило исковое заявление Арнголдт К.А. к ООО «РоКАС», АО «АТФБанк» о признании недействительными договоров ипотеки и применении последствий недействительности ничтожных сделок.

14 ноября 2012 года указанное исковое заявление было принято к производству суда и возбуждено гражданское дело № 2-2287/2012.

В обоснование данных исковых требований указано, что на основании договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома № от 03.09.2007 года, заключенного между Арнголдт К.А. и ООО «РоКАС», она является участником долевого строительства жилого комплекса «Ясная поляна». Дом № по ул<адрес> построен и введен в эксплуатацию в июне 2011 года. В сентябре 2012 года она подписала с застройщиком акт приема-передачи квартиры. При подписании акта приема-передачи квартиры истец поинтересовалась у ООО «РоКАС» каким образом жильцам дома будут передаваться права на земельный участок, на котором построен указанный дом. На что ей пояснили, что земельный участок с кадастровым номером №, на котором ООО «РоКАС» построило указанный жилого дома, участником долевого строительства которого она является, находится в залоге у АО «АТФБанк» на основании договора об ипотеке № от 13.07.2010 года и договора об ипотеке № от 13.07.2010 года.

Арнголдт К.А. просила признать недействительными договоры об ипотеки № от 13.07.2010 года и № от 13.07.2010 года; применить последствия недействительности ничтожных сделок.

08 ноября 2012 года в Омский районный суд Омской области поступило исковое заявление Бодровой О.В. к ООО «РоКАС», АО «АТФБанк» о признании недействительными договоров ипотеки и применении последствий недействительности ничтожных сделок.

12 ноября 2012 года указанное исковое заявление было принято к производству суда и возбуждено гражданское дело № 2-2277/2012.

В обоснование данных исковых требований указано, что Бодрова О.В. является участником долевого строительства жилого комплекса «Ясная поляна». Данный факт подтверждается договором долевого участия в строительстве многоквартирного дома № от 23.07.2007 года. Дом № по <адрес> построен и введен в эксплуатацию, а в июне 2011 года она подписала с застройщиком акт приема-передачи квартиры. При подписании акта приема-передачи квартиры Бодрова О.В. поинтересовалась у ООО «РоКАС» каким образом жильцам дома будут передаваться права на земельный участок, на котором построен указанный дом, на что ей пояснили, что земельные участки с кадастровыми номерами № и № на котором ООО «РоКАС» построило указанный жилой дом, участником долевого строительства которого она является, находится в залоге у АО «АТФБанк» на основании договоров об ипотеке № от 03.09.2007 года, № от 30.07.2008 года, № от 31.07.2008 года, № от 26.10.2009 года, № от 03.09.2007 года.

Бодрова О.В. просила признать недействительными договоры об ипотеке № от 03.09.2007 года; № от 30.07.2008 года; № от 31.07.2008 года; № от 26.10.2009 года; № от 03.09.2007 года. Применить последствия недействительности ничтожных сделок.

В судебном заседании 24 декабря 2012 года представитель истцов по доверенности (л.д.21, 197) Янин С.Г. заявил ходатайство о соединении дел в одно производство и принятии уточненных исковых требований Арнголдт К.А., при этом указав, что при исследовании схемы расположения домов на земельных участках, предоставленных ООО «РоКАС» под строительство, Арнголдт К.А. обнаружила, что дом № по ул. <адрес> расположен на двух земельных участках: № и №. Земельный участок № был заложен по договору об ипотеке № от 03.09.2007 года. Просит признать недействительными договоры об ипотеке № от 13.07.2010 года; № от 13.07.2010 года; № от 03.09.2007 года.

Представители ответчиков не возражали против соединения дел в одно производство и уточнения требований.

Определением суда от 24 декабря 2012 года заявленные требования с учетом уточнений были объединены в одно производство (т.2, л.д. 5).

Истец Арнголдт К.А. в настоящее судебное заседание не явилась, о времени и месте слушания дела извещена надлежащим образом.

Истец Бодрова О.В. в настоящее судебное заседание не явилась, о времени и месте слушания дела извещена надлежащим образом.

Представитель истцов по доверенности (л.д. 21, 197) Янин С.Г. полностью поддержал заявленные требования по основаниям изложенным в иске.

Представитель ООО «РоКАС» по доверенности (л.д. 22) Затула В.С. возражала против удовлетворения заявленных требований.

Представитель АО «АТФБанк» по доверенности (л.д. 38, 39) Щербинина Е.Ю. возражала против удовлетворения требований, ссылаясь на доводы, изложенные в письменных отзывах, в которых указано следующее.

Арнголдт К.А. не представлено допустимых и относимых доказательств того, что принадлежащий истцу объект долевого строительства находится на земельных участках с кадастровыми номерами 55:20:220302:83, договоры залога которого Арнголдт К.А. просит признать недействительными.

В соответствии с п.п. 2.4. Договора об ипотеке № от 13.07.2010 года и Договора об ипотеке № от 13.07.2010 года залог спорных земельных участков является последующим залогом, поскольку данное имущество на момент заключения оспариваемого договора являлось заложенным в пользу АО «АТФБанк» на основании Договора об ипотеке № от 27.12.2006 года, соответственно, даже теоретически возможное признание недействительным оспариваемых договоров об ипотеке не приведет к прекращению обременения земельного участка в виде залога в пользу АО «АТФБанк», так как раннее заключенный договор залога сохранят свое действие.

В соответствии с п. 2.1. Договора об ипотеке № от 27.12.2006 года, заключенного между ЗАО «Банк Сибирь» и ООО «РоКАС» предметом ипотеке по настоящему договору является следующее недвижимое имущество:

- земельный участок площадью 45,00 га с кадастровым номером 55:20:22 03 02:0083, по адресу: Омская область, Омский район, Троицкий сельский округ.

Согласно Договора цессии № от 14.05.2009 года с учетом дополнительного соглашения № от 11.05.2010 года, заключенного между АО «АТФБанк» (Цессионарий) и ЗАО «Банк Сибирь» (Цедент), Цедент уступает Цессионарию право требования по обязательства ООО «РоКАС», в том числе, принадлежащее Цеденту на основании договора об ипотеке № от 27.12.2006 года с учетом дополнительного соглашения № от 03.09.2007 года.

Учитывая, что договор ипотеке № от 27.12.2006 года заключен ранее договора долевого участия с истцом, данный залог не может быть оспорен на основании ст. 13 Закона о долевом участии.

Согласно п. 1.1. Договора об ипотеке № от 13.07.2010 года спорный земельный участок передан ООО «РоКАС» в залог АО «АТФБанк» в обеспечение обязательств из Рамочного соглашения банковского займа № от 16.09.2009 года.

В соответствии с п. 2.1. Рамочного соглашения банковского займа № от 16.09.2009 года АО «АТФБанк» открывает ООО «РоКАС» невозобновляемую кредитную линию в сумме 12000000 долларов США (из которых 10290000 долларов США на завершение строительства жилого комплекса «Ясная поляна» (Россия, Омск) этапы 1-4 и резервный кредитный лимит в сумме 1710000 долларов США на случай удорожания проекта, на оплату расходов независимой компании для подтверждения вложенных средств и суммы строительных расходов для завершения строительства этапов 1-4 жилого комплекса «Ясная поляна» (Россия, г. Омск), а также контроля строительно-монтажных работ и финансовых операций по завершению строительства этапов 1-4 жилого комплекса «Ясная поляна» (Россия, г. Омск), либо других консультантов, с освоением в долларах США, сроком по 16 сентября 2011 года, с периодом доступности по 20 августа 2010 года.

Согласно п. 1.1. Договора об ипотеке № от 13.07.2010 года спорный земельный участок передан ООО «РоКАС» в залог АО «АТФБанк» в обеспечение обязательств из Кредитного договора № от 08.05.2007 года, Кредитного договора № от 14.05.2007 года, Соглашения об открытии возобновляемой кредитной линии № от 31.07.2008 года.

В соответствии с п. 1.1. Соглашения № от 31.07.2008 года Банк обязуется открыть Заемщику (ООО «РоКАС») возобновляемую кредитную линию и производить кредитование Заемщика с установлением максимального размера единовременной задолженности Заемщика в размере 3500000 долларов США. Денежные средства будут использоваться Заемщиком на финансирование строительно-монтажных работ по строительству объектов коммунальной инфраструктуры (водоснабжение, газоснабжение, электроснабжение, телефонизация) в рамках реализации инвестиционного проекта жилого комплекса «Ясная поляна», расположенного по адресу: <адрес>.

Пунктом 7 ст. 13 Закона о долевом участии установлено, что после заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства имущество, указанное в частях 1 - 3 настоящей статьи, не может передаваться в залог без согласия участников долевого строительства, за исключением случая передачи в залог банку в обеспечение возврата кредита, предоставленного банком застройщику на строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства, при условии получения от банка согласия на удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества в соответствии с частью 2 статьи 15 настоящего Федерального закона и согласия на прекращение права залога на объекты долевого строительства в случае, предусмотренном частью 8 настоящей статьи.

При этом даже отсутствие согласия банка на удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества в установленном частью 2 статьи 15 ФЗ № 214-ФЗ порядке не свидетельствует о ничтожности договора залога, поскольку законодатель оговорил последствия нарушения правил о последующем залоге имущества, в том числе недвижимого.

Так, согласно статье 351 (п.п. 3 п. 2) ГК РФ в случае нарушения залогодателем правил о распоряжении заложенным имуществом залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства, а если его требование не будет удовлетворено, обратить взыскание на предмет залога.

В соответствии со статьей 43 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника тому же или иному залогодержателю (последующая ипотека).

Правовые последствия заключения последующего договора об ипотеке с нарушением условий, предусмотренных для него предшествующим договором, установлены пунктом 3 статьи 43 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»: требования залогодержателя по последующему договору удовлетворяются в той степени, в какой их удовлетворение возможно в соответствии с условиями предшествующего договора об ипотеке.

Учитывая изложенное, принимая во внимание заключение оспариваемых договоров об ипотеке в обеспечение возврата кредита, предоставленного Банком ООО «РоКАС» на строительство жилого комплекса «Ясная поляна», в состав которого входит объект долевого строительства истца, даже если допустить, что договор участия в долевом строительстве истца прошел государственную регистрацию ранее даты заключения договора об ипотеке, указанное обстоятельство не может являться основанием для признания договора об ипотеке недействительной (ничтожной сделкой).

Из искового заявления Арнголдт К.А. следует, что объект долевого участия передан последней на основании акта приема-передачи квартиры.

В соответствии с п.п. 1-3 ст. 8 Закона о долевом участии передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока.

Учитывая факт передачи застройщиков Бодровой О.В. объекта долевого строительства на основании акта приема-передачи, можно сделать вывод о том, что многоквартирный жилой дом, в состав которого входит объекта долевого участия, в остановленном порядке введен в эксплуатацию.

Согласно п. 3 ст. 13 Закона о долевом участии с даты получения застройщиком в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство создание) которых было осуществлено с привлечением денежных средств участников долевого строительства, до даты передачи объекта долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, такой объект долевого строительства считается находящимся в залоге у участника долевого строительства. Соответственно, после передачи участникам долевого строительства объекта долевого участия по передаточному акту, право залога участников такого долевого строительства, возникшее в силу закона на основании ФЗ № 214-ФЗ, прекращается.

В соответствии с п. 1 ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Даже если допустить, что спорные земельные участки находились в залоге у истца в силу положений Закона о долевом участии, после передачи объекта долевого строительства истцу как частнику долевого строительства залог прекратился, соответственно, осуществление судебной защиты прекращенного права противоречит положениям ст. 3 ГПК РФ.

Бодрова О.В. обратилась в Омский районный суд с исковым заявлением о признании недействительными (ничтожными) договоров об ипотеке № от 03.09.2007 г., № от 30.07.2008 г., № от 31.07.2008 г., № от 26.10.2009 г., № от 03.09.2007 г. и применении последствий недействительности ничтожных сделок.

АО «АТФБанк» полагает заявленные требования не обоснованными и не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Указанным истцом не представлено допустимых и относимых доказательств того, что принадлежащий истцу объект долевого строительства находится на земельных участках с кадастровыми номерами № и №, договоры залога которых Бодрова О.В. просит признать недействительными.

В соответствии с п. 1 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (пункт 2 статьи 199 ГК РФ).

Учитывая изложенное, АО «АТФБанк» заявляет о пропуске срока исковой давности для признания недействительными договоров об ипотеке № от 03.09.2007 г., № от 30.07.2008 г., № от 31.07.2008 г., № от 03.09.2007 г.

АО «АТФБанк» также полагает, что отсутствуют основания для признания недействительным договора об ипотеке № от 26.10.2009 года

В обоснование заявленных требований Бодрова О.В. ссылается на то обстоятельство, что ею как участником долевого на основании договора долевого участия № от 23.07.2007 года в порядке п. 7 ст. 13 ФЗ «Об участии в долевом строительства» № 214-ФЗ от 30.12.2004 года (далее - Закон о долевом участии) не давалось согласие на передачу земельных участков с кадастровыми номерами № и № в залог АО «АТФБанк».

Из Выписок из ЕГРП от 17.07.2007 года № (в отношении земельного участка №), от 02.07.2008 года № (з/у №), от 02.07.2008 года № (з/у №), от 07.09.2010 года № (з/у №), от 07.09.2010 года №з/у №), от 15.11.2012 года № (з/у №), от 15.11.2012 года № (з/у №) следует, что в отношении указанных выше земельных участков договоры участия в долевом строительства НЕ ЗАРЕГИСТРИРОВАНЫ, соответственно, залог в силу закона в пользу участников долевого строительства не может считаться возникшим.

В соответствии с п. 2.4. Договора об ипотеке № от 26.10.2009 года залог спорных земельных участков является последующим залогом, поскольку данное имущество на момент заключения оспариваемого договора являлось заложенным в пользу АО «АТФБанк» на основании Договора об ипотеке № от 03.09.2007 года, Договора об ипотеке № от 03.09.2007 года. Договора об ипотеке № от 31.07.2008 года, соответственно, даже теоретически возможное признание недействительным договора об ипотеке № от 26.10.2009 года не приведет к прекращению обременения земельных участков в виде залога в пользу АО «АТФБанк», т.к. раннее заключенные договоры залога сохранят свое действие.

Согласно п. 1.1. Договора об ипотеке № от 26.10.2009 года спорные земельные участки переданы ООО «РоКАС» в залог АО «АТФБанк» в обеспечение обязательств из того же Рамочного соглашения банковского займа № от 16.09.2009 года.

В связи с этим, не договора залога не могут признаны недействительными по тем же основаниям

24.12.2012 представителем Арнголдт К.А. заявлено об уточнении исковых требований в части дополнительного требования о признании недействительным договора об ипотеке № от 03.09.2007 г.

В соответствии с п. 1 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

В соответствии с пунктом 2 статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется судом по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения, и является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении иска.

Учитывая изложенное, АО «АТФБанк» заявляет о пропуске срока исковой давности для признания недействительным договора об ипотеке № от 03.09.2007 года.

Выслушав явившихся участников процесса, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно требований ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений. Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой из сторон они подлежат доказыванию, ставит их на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

При этом, согласно положений ст. 67 ГПК РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Арнголдт К.А. в предъявленном иске ссылается на то обстоятельство, что ею как участником долевого на основании договора долевого участия № от 03.09.2007 года в порядке п. 7 ст. 13 ФЗ «Об участии в долевом строительства» № 214-ФЗ от 30.12.2004 года не давалось согласие на передачу земельного участка с кадастровым номером № в залог АО «АТФБанк».

Бодрова О.В. обратилась в Омский районный суд с исковым заявлением о признании недействительными (ничтожными) договоров об ипотеке № от 03.09.2007 года, № от 30.07.2008 года, № от 31.07.2008 года, № от 26.10.2009 года, № от 03.09.2007 года и применении последствий недействительности ничтожных сделок.

В соответствии с п. 2.1. Договора об ипотеке № от 27.12.2006 года, заключенного между ЗАО «Банк Сибирь» и ООО «РоКАС» предметом ипотеке по настоящему договору является следующее недвижимое имущество: - земельный участок площадью 45,00 га с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>.

Согласно Договора цессии № от 14.05.2009 года с учетом дополнительного соглашения № от 11.05.2010 года, заключенного между АО «АТФБанк» (Цессионарий) и ЗАО «Банк Сибирь» (Цедент), Цедент уступает Цессионарию право требования по обязательства ООО «РоКАС», в том числе, принадлежащее Цеденту на основании договора об ипотеке № от 27.12.2006 года с учетом дополнительного соглашения № от 03.09.2007 года.

Кроме того, согласно Выписке из ЕРПН от 24.04.2007 года № в отношении земельного участка с кадастровым номером № зарегистрирована ипотеке в пользу ЗАО «Банк Сибирь».

Таким образом, договор ипотеке № от 27.12.2006 года заключен ранее договора долевого участия с исковой стороной.

Согласно п. 1.1. Договора об ипотеке № от 13.07.2010 года спорный земельный участок передан ООО «РоКАС» в залог АО «АТФБанк» в обеспечение обязательств из Рамочного соглашения банковского займа № от 16.09.2009 года.

В соответствии с п. 2.1. Рамочного соглашения банковского займа № от 16.09.2009 года АО «АТФБанк» открывает ООО «РоКАС» невозобновляемую кредитную линию в сумме 12000000 долларов США (из которых 10290000 долларов США на завершение строительства жилого комплекса «Ясная поляна» (Россия, Омск) этапы 1-4 и резервный кредитный лимит в сумме 1710000 долларов США на случай удорожания проекта, на оплату расходов независимой компании для подтверждения вложенных средств и суммы строительных расходов для завершения строительства этапов 1-4 жилого комплекса «Ясная поляна» (Россия, г. Омск), а также контроля строительно-монтажных работ и финансовых операций по завершению строительства этапов 1-4 жилого комплекса «Ясная поляна» (Россия, г. Омск), либо других консультантов, с освоением в долларах США, сроком по 16 сентября 2011 года, с периодом доступности по 20 августа 2010 года.

Согласно п. 1.1. Договора об ипотеке № от 13.07.2010 года спорный земельный участок передан ООО «РоКАС» в залог АО «АТФБанк» в обеспечение обязательств из Кредитного договора № от 08.05.2007 года, Кредитного договора № от 14.05.2007 года, Соглашения об открытии возобновляемой кредитной линии № от 31.07.2008 года.

В соответствии с п. 1.1. Соглашения № от 31.07.2008 года Банк обязуется открыть Заемщику (ООО «РоКАС») возобновляемую кредитную линию и производить кредитование Заемщика с установлением максимального размера единовременной задолженности Заемщика в размере 3500000 долларов США. Денежные средства будут использоваться Заемщиком на финансирование строительно-монтажных работ по строительству объектов коммунальной инфраструктуры (водоснабжение, газоснабжение, электроснабжение, телефонизация) в рамках реализации инвестиционного проекта жилого комплекса «Ясная поляна», расположенного по адресу: <адрес>.

В соответствии с п. 2.4. Договора об ипотеке № от 26.10.2009 года залог спорных земельных участков является последующим залогом, поскольку данное имущество на момент заключения оспариваемого договора являлось заложенным в пользу АО «АТФБанк» на основании Договора об ипотеке № от 03.09.2007 года, Договора об ипотеке № от 03.09.2007 года. Договора об ипотеке № от 31.07.2008 года,

Согласно п. 1.1. Договора об ипотеке № от 26.10.2009 года спорные земельные участки переданы ООО «РоКАС» в залог АО «АТФБанк» в обеспечение обязательств из Рамочного соглашения банковского займа № от 16.09.2009 года.

Отсутствие согласия банка на удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества в установленном частью 2 статьи 15 ФЗ № 214-ФЗ порядке не свидетельствует о ничтожности договора залога, поскольку законодатель оговорил последствия нарушения правил о последующем залоге имущества, в том числе недвижимого.

Так, согласно статье 351 (п.п. 3 п. 2) ГК РФ в случае нарушения залогодателем правил о распоряжении заложенным имуществом залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства, а если его требование не будет удовлетворено, обратить взыскание на предмет залога.

В соответствии со статьей 43 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника тому же или иному залогодержателю (последующая ипотека).

Правовые последствия заключения последующего договора об ипотеке с нарушением условий, предусмотренных для него предшествующим договором, установлены пунктом 3 статьи 43 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»: требования залогодержателя по последующему договору удовлетворяются в той степени, в какой их удовлетворение возможно в соответствии с условиями предшествующего договора об ипотеке.

Принимая во внимание заключение оспариваемых договоров об ипотеке в обеспечение возврата кредита, предоставленного Банком ООО «РоКАС» на строительство жилого комплекса «Ясная поляна», в состав которого входит объект долевого строительства истцов, если допустить, что договор участия в долевом строительстве истцов прошел государственную регистрацию ранее даты заключения договора об ипотеке, указанное обстоятельство не может являться основанием для признания договора об ипотеке недействительной (ничтожной сделкой).

Из искового заявления Бодровой О.В. следует, что объект долевого участия передан последней на основании акта приема-передачи квартиры.

24.12.2012 представителем Арнголдт К.А. заявлено об уточнении исковых требований в части дополнительного требования о признании недействительным договора об ипотеке № от 03.09.2007 года, по которому банк также просит применить срок исковой давности.

Таким образом, два дольщика просят признать недействительными следующие договора ипотеки в связи с тем, что их дома находятся на указанных земельных участках:

1. № от 13.07.2010 года (Арнголдт К.А., л.д. 174) общей площадью 442284 квадратных метра, с кадастровым номером № (л.д. 29-33,55);

2. № от 13.07.2010 года (Арнголдт К.А., л.д. 174) общей площадью 442284 квадратных метра, с кадастровым номером № (л.д. 24-28, 40, 55);

3. № от 03.09.2007 года (Арнголдт К.А., л.д. 174, Бодрова О.В., л.д.186 оборот) общей площадью 500000 квадратных метра, № (л.д. 201-206);

4. № от 03.09.2007 года (Бодрова О.В., л.д.186 оборот) общей площадью 500000 квадратных метра, № (л.д.207-212);

5. № от 30.07.2008 года (Бодрова О.В., л.д.186 оборот) общей площадью 5 га, кадастровый номер №; общей площадью 500000 квадратных метра, № (л.д.);

6. № от 31.07.2008 года (Бодрова О.В., л.д.186 оборот) общей площадью 5 га, кадастровый номер №; общей площадью 500000 квадратных метра, № (л.д.221-228);

7. № от 26.10.2009 года (Бодрова О.В., л.д.186 оборот) общей площадью 5 га, кадастровый номер № (л.д. 229-238).

При этом, земельные участки под домом каждого из истцов не сформированы, и на указанных земельных участках находятся иные многочисленные объекты недвижимости в виде возведенных и не возведенных жилых домов (л.д. 98-99).

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества (далее - многоквартирный дом).

В силу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона по заявлению любого лица, уполномоченного решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, органы власти осуществляют формирование земельного участка, на котором расположен данный дом.

Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие ЖК РФ (часть 2 статьи 16 Вводного закона).

Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Вводного закона).

В силу частей 2 и 5 статьи 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

Если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ.

В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.

В силу положений ст.352 ГК РФ залог прекращается:

1) с прекращением обеспеченного залогом обязательства;

2) по требованию залогодателя при наличии оснований, предусмотренных пунктом 3 статьи 343 ГК РФ;

3) в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 ГК РФ;

4) в случае реализации (продажи) заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, а также в случае, если его реализация оказалась невозможной.

2. О прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке.

3. При прекращении залога вследствие исполнения обеспеченного залогом обязательства либо по требованию залогодателя (пункт 3 статьи 343) залогодержатель, у которого находилось заложенное имущество, обязан немедленно возвратить его залогодателю.

В соответствии с положениями ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

При государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект.

С даты получения застройщиком в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых было осуществлено с привлечением денежных средств участников долевого строительства, до даты передачи объекта долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, такой объект долевого строительства считается находящимся в залоге у участника долевого строительства. При этом жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав данных многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и не являющиеся объектами долевого строительства, не считаются находящимися в залоге с даты получения застройщиком указанного разрешения.

Застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога. При уклонении застройщика от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства государственная регистрация права собственности на такой объект осуществляется на основании решения суда, принятого по иску участника долевого строительства об обращении взыскания на предмет залога.

Если до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства имущество, указанное в частях 1 - 3 настоящей статьи, было передано в залог в качестве обеспечения иных обязательств застройщика, привлечение застройщиком денежных средств участников долевого строительства допускается в случае обеспечения застройщиком исполнения своих обязательств по договору поручительством или при одновременном соблюдении следующих условий:

1) залогодержателем имущества, указанного в частях 1 - 3 настоящей статьи, является банк;

2) от указанного в пункте 1 настоящей части залогодержателя получено согласие на удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества в соответствии с частью 2 статьи 15 настоящего Федерального закона, а также согласие на прекращение права залога на объекты долевого строительства в случае, предусмотренном частью 8 настоящей статьи.

После заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства имущество, указанное в частях 1 - 3 настоящей статьи, не может передаваться в залог без согласия участников долевого строительства, за исключением случая передачи в залог банку в обеспечение возврата кредита, предоставленного банком застройщику на строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства, при условии получения от банка согласия на удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества в соответствии с частью 2 статьи 15 настоящего Федерального закона и согласия на прекращение права залога на объекты долевого строительства в случае, предусмотренном частью 8 настоящей статьи.

В случаях, предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи, застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства, не превышающие в совокупности с полученными от банков кредитами указанной в проектной декларации стоимости строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

С момента передачи объекта долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, право залога, возникшее на основании настоящего Федерального закона, а также на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи случаях, не распространяется на данный объект долевого строительства.

Возникший на основании настоящего Федерального закона или на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи случаях залог земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залог права аренды или права субаренды земельного участка прекращается с момента передачи в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных (созданных) на данном земельном участке.

К отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании настоящего Федерального закона, применяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» с учетом особенностей, установленных настоящим Федеральным законом.

В силу пункта 2 статьи 218 ГК Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Как определено пунктом 2 статьи 223 ГК Российской Федерации, в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (статья 131 ГК Российской Федерации, статья 4 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Данное право не является действительным без его государственной регистрации, предусмотренной соответствующим Законом.

Из материалов дела видно, что государственная регистрация права общей долевой собственности на земельный участок не была осуществлена.

Таким образом, в связи с отсутствием государственной регистрации права общей долевой собственности на спорное недвижимое имущество истцов не произведено.

Пункт 2 статьи 23 Закона о государственной регистрации прав содержит правило о проведении одновременной государственной регистрации права на помещение в многоквартирном доме и неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Исходя из названных положений Жилищного кодекса, Закона о государственной регистрации прав, статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», а также разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства.

В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц.

В материалах дела отсутствуют доказательства регистрации права собственности истцов и других лиц на объекты долевого строительства, в силу чего на спорные земельные участки не возникла общая долевая собственность.

Кроме того, принимая во внимание положения статей 36 и 37 Жилищного кодекса, с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом, договора залога считается прекратившимся на основании статьи 413 Гражданского кодекса РФ, поскольку возникновение права собственности на помещения влечет не только возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, но и переход к собственникам помещений права аренды земельного участка.

В силу этого, любой из сособственников участка вправе обратиться к управлению с заявлением о государственной регистрации прекращения договора залога.

Таким образом, в соответствии с п. 1 ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

После передачи объекта долевого строительства истцам в установленном законом порядке, как частникам долевого строительства залог прекратился, соответственно, осуществление судебной защиты прекращенного права противоречит положениям ст. 3 ГПК РФ.

Учитывая изложенные обстоятельства, требования истцов в заявленной форме не подлежат удовлетворению.

Кроме того, согласно статье 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным ГК РФ, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2 статьи 167 ГК РФ).

В силу статьи 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии со статьей 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (пункт 2 статьи 199 ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 199 ГК РФ и пункту 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.11.2001 № 15 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.11.2001 года № 18 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» если в ходе судебного разбирательства будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и уважительных причин (если истцом является физическое лицо) для восстановления этого срока не имеется, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования именно по этим мотивам, поскольку в соответствии с абзацем вторым пункта 2 статьи 199 ГК РФ истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске.

Действительно, согласно пункту 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.11.2001 № 15, Пленума Высшего Арбитражного Суда российской Федерации от 15.11.2001 № 18 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» суд вправе отказать в удовлетворении иска при наличии заявления о пропуске срока исковой давности только от одного из соответчиков при условии, что в силу закона или договора либо исходя из характера спорного правоотношения требования истца не могут быть удовлетворены (полностью или в части) за счет других соответчиков (например, в случае предъявления иска об истребовании неделимой вещи, находящейся в совместной собственности нескольких лиц).

Заявленные истцом по настоящему делу требования таковыми не являются, поэтому положения п. 4 указанного Постановления применению не подлежат.

В соответствии с пунктом 1 статьи 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

Первоначальная редакция пункта 1 статьи 181 ГК РФ, действовавшая на момент заключения спорных договоров, предусматривала десятилетний срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки, начиная со дня, когда началось ее исполнение.

Федеральный закон от 21.07.2005 года № 109-ФЗ, которым внесено изменение в пункт 1 статьи 181 ГК РФ об установлении трехгодичного срока исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки, вступил в силу с момента его опубликования 26.07.2005 года в «Российской газете».

Согласно пункту 1 статьи 4 ГК РФ акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие.

Пунктом 2 статьи 2 Федерального закона от 21.07.2005 года № 109-ФЗ предусмотрено, что установленный статьей 181 ГК РФ (в редакции настоящего Федерального закона) срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки применяется также к требованиям, ранее установленный Гражданским кодексом Российской Федерации срок предъявления которых не истек до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Судом установлено, что исполнение началось с регистрации договоров долевого участия в 2007 году (л.д. 13, 196), следовательно, с учетом обстоятельств, указанных выше в момент отправки исковых заявлений в суд, установленный пунктом 1 статьи 181 ГК РФ срок исковой давности истек.

Руководствуясь ст., ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Арнголдт К.А., Бодровой О.В. к ООО «РоКАС», АО «АТФБанк» о признании недействительными договоров ипотеки земельных участков № от 13.07.2010 года общей площадью 442284 квадратных метра, с кадастровым номером №; № от 13.07.2010 года, общей площадью 442284 квадратных метра, с кадастровым номером №; № от 03.09.2007 года, общей площадью 500000 квадратных метра, №; № от 03.09.2007 года, общей площадью 500000 квадратных метра, №; № от 30.07.2008 года, общей площадью 5 га, кадастровый номер №; общей площадью 500000 квадратных метра, №; № от 31.07.2008 года, общей площадью 5 га, кадастровый номер №; общей площадью 500000 квадратных метра, №; № от 26.10.2009 года, общей площадью 5 га, кадастровый номер № и применении последствий недействительности ничтожных сделок отказать.

Решение может быть обжаловано в Омский областной суд через Омский районный суд Омской области в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Председательствующий: А.В.Быков

Решение вступило в законную силу 06.03.2013 года.

Согласовано _______________________ А.В. Быков