Дело № 2-3536/2021, первая инстанция

Дело № 2-3536/2021

55RS0005-01-2021-003764-51

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г.Омск 07 декабря 2021 года

Первомайский районный суд города Омска

в составе председательствующего судьи Волковой О.В.,

при секретаре Сазанович Ю.С., помощнике судьи Сазанович Ю.С.,

рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску уполномоченного представителя собственников помещений многоквартирного <адрес> в городе Омске Антоновой Е. Ф. к [СКРЫТО] В. В. о расторжении договора аренды, освобождении общего имущества собственников и приведении его в первоначальное состояние,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратилась в суд с указанным иском. В обоснование заявленных требований указала, что в 2014 году собственниками помещений в многоквартирном <адрес> в г. Омске было проведено общее собрание, оформленное протоколом от ДД.ММ.ГГГГ. По итогам указанного общего собрания собственниками вышеуказанного многоквартирного дома были приняты решения о предоставлении [СКРЫТО] В.В. на возмездной основе в пользование части имущества в многоквартирном <адрес> в г. Омске – колясочной, площадью <данные изъяты>, расположенной на первом этаже, наделении полномочиями на заключение договора аренды с [СКРЫТО] В.В. – управляющую организацию ООО «ЖКХ «Сервис», определении арендной платы.

На протяжении длительного времени с 2015 года и по настоящее время ответчик свои обязательства по внесению арендной платы не исполняет. Указанное помещение, являющееся частью общего имущества собственников помещений в многоквартирном <адрес> в г. Омске фактически ответчиком было переустроено, перегорожено, изолировано и переведено в жилое помещение. Согласно сведениям БУ ОО «Омский центр КО и ТД» данное помещение поставлено на учет как квартира под номером №. С указанного периода времени данное помещение используется ответчиком по своему усмотрению. Между тем, данные изменения проектом многоквартирного дома не предусмотрены, с собственниками дома в установленном порядке не согласованы, голосование по вопросу перевода указанного нежилого помещения в жилое помещение собственниками помещений не проводилось. Документы, подтверждающие законность перепланировки указанного нежилого помещения в жилое отсутствуют.

ДД.ММ.ГГГГ в адрес [СКРЫТО] В.В. направлена претензия с требованием о расторжении договора аренды в досудебном порядке, освобождении части общего имущества собственников помещений. Ответа не последовало.

На основании изложенного просит расторгнуть договор аренды нежилого помещения– помещения проходного подъезда, площадью <данные изъяты> расположенной на первом этаже многоквартирного <адрес> в г. Омске, заключенного между [СКРЫТО] В. В. и управляющей организацией ООО «ЖКХ «Сервис» на основании протокола общего собрания собственников помещений в вышеуказанном многоквартирном доме от ДД.ММ.ГГГГ, обязать ответчика демонтировать перегородки, стены, двери, запирающие устройства, отгораживающие вышеуказанное помещение от общего коридора, установленные ответчиком в связи с его использованием, привести нежилое помещение в первоначальный вид согласно техническому паспорту на многоквартирный <адрес> в г. Омске.

В судебном заседании истец Антонова Е.Ф. и ее представитель Слободенюк М.М., действующая на основании доверенности, поддержали заявленные исковые требования.

Ответчик [СКРЫТО] В.В., третье лицо ООО «УК «Сервис» в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания уведомлялись надлежаще.

Суд, руководствуясь статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, счел возможным рассмотреть дело при данной явке.

В судебном заседании представитель [СКРЫТО] В.В. возражала против иска, в обоснование указывала, что помещение под реконструкцию предоставлено ответчику МУП «ЖКХ «Сервис» как балансодержателем многоквартирного дома. Возможность проведения реконструкции также согласована с местной администрацией и пожарными службами. Считает, что собственники МКД не имеют права на спорное помещение, так как оно являлось муниципальной собственностью и не может являться предметом требований жильцов дома.

Заслушав участников процесса, изучив материалы дела, суд пришел к следующим выводам.

В силу положений ст. 12 ГК РФ Защита гражданских прав осуществляется путем в том числе восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; иными способами, предусмотренными законом.

Согласно ст.307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

В соответствии со ст.ст.309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно п.1 ст.450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п.2 ст.450 ГК РФ).

В соответствии со ст.ст.606, 607 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих, данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не Согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В силу ст.608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Согласно ст.609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

В судебном заседании установлено, что на основании протокола внеочередного общего собрания собственников помещений <адрес> в <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ ответчику была предоставлена на возмездной (безвозмездной) основе возможность использования общего имущества нежилое помещение - колясочная <адрес> в <адрес> (л.д.9-10).

Размер арендной платы определен собственниками помещений в доме, расположенном по адресу: <адрес>, и равен 5000 рублей в месяц.

Требование о взыскании задолженности по договору аренды стороной истца не заявлено.

Согласно п.3 ч.2 ст.44 ЖК РФ решение о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами должно быть принято общим собранием собственников многоквартирного жилого дома.

ДД.ММ.ГГГГ собственниками помещений <адрес> в <адрес> проведено внеочередное общее собрание, принято решение о расторжении договора аренды нежилого помещения с [СКРЫТО] В.В., Антонова Е.Ф. уполномочена обратиться к [СКРЫТО] В.В. с досудебной претензией (от имени собственников) о расторжении договора аренды, на подачу в Первомайский районный суд г.Омска и суды следующих инстанций искового заявления о расторжении договора аренды, освобождении нежилого помещения, являющегося частью общего имущества собственников многоквартирного <адрес> в <адрес>, о демонтаже незаконно возведенных перегородок, конструкций в общем имуществе, освобождении незаконно занятой площади общего имущества собственников помещений <адрес> в <адрес> и приведении общего имущества в соответствие техническому паспорту на 1995 год (л.д.6-8).

Указанное решение общего собрания недействительным в установленном законом порядке не признавалось.

В связи с изложенным, суд считает требование истца о расторжении договора аренды обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Разрешая требования истца об освобождении общего имущества собственников, приведение помещения в первоначальное состояние суд исходит из следующего.

В соответствии со статьей 289 ГК РФ, собственнику квартиры в многоквартирном доме, наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

В соответствии с частью 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающие более одной квартиры.

В силу п. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий.

Перечисленное в названной норме общее имущество является принадлежностью помещений, расположенных в многоквартирном доме. Оно повторяет юридическую судьбу жилых помещений, при приобретении в собственность помещений в многоквартирном доме к приобретателю переходит и доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (п. 1 ст. 38 ЖК РФ).

Пунктами 2, 3, 4 ст. 36 ЖК РФ определено, что собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются, в установленных законом пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем реконструкции. По решению собственников помещений в многоквартирном доме принятому на общем собрании таких собственников объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Исходя из вышеизложенных норм закона, истец вправе обратиться в суд с вышеуказанным иском.

Согласно ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Таким образом, в рамках рассматриваемого спора об освобождении имущества надлежало доказать правомерность использования спорного помещения.

Исходя из положений указанных норм закона, правомерность использования иными лицами помещений, относящихся к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома возможно при наличии согласия собственников путем принятия ими в рамках общего собрания соответствующего решения.

Судом установлено, что нежилое помещение – колясочная, площадью <данные изъяты> расположенное на первом этаже в <адрес> в <адрес>, предоставлено [СКРЫТО] В.В. на основании решения внеочередного общего собрания собственников помещений в <адрес> в г. Омске.

Согласно статье 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона.

Истец, ссылаясь на то, что ответчик [СКРЫТО] В.В. указанное помещение, являющееся частью общего имущества собственников помещений в многоквартирном <адрес> в <адрес>, переустроил, перегородил, изолировал и перевел в жилое помещение, просила обязать ответчика демонтировать перегородки, стены, двери, запирающие устройства, отгораживающие вышеуказанное помещение от общего коридора, установленные ответчиком в связи с его использованием, привести нежилое помещение и переведенное в квартиру с присвоением номера № в первоначальное состояние согласно техническому паспорту.

Согласно сведениям БУ ОО «Омский центр КО и ТД» нежилое помещение – колясочная, площадью <данные изъяты> поставлено на учет как квартира под номером №. Судом установлено, что право собственности на данный объект в ЕГРН не зарегистрировано (л.д.40).

Согласно поэтажному плану многоквартирного <адрес> этажа, составленному ООО «Управдом-1» на ДД.ММ.ГГГГ, на первом этаже между квартирой № и квартирой № отсутствуют какие-либо перегородки (л.д.27).

Учитывая указанные обстоятельства, суд приходит к выводу об удовлетворении требования истца в части обязании ответчика устранить препятствия в пользовании общим имуществом многоквартирного дома путем демонтажа перегородки, стены, двери, запирающих устройств и иных конструкций, отгораживающих вышеуказанное помещение от общего коридора; приведения нежилого помещения в первоначальный вид согласно техническому паспорту.

Доводы ответчика в обоснование возражений по заявленным требованиям суд считает несостоятельными в силу следующего.

В судебном заседании установлено, что Распоряжением от ДД.ММ.ГГГГ № «О приеме в муниципальную собственность жилых и нежилых помещений в <адрес> от ОАО «СИБНЕФТЬ-Омский НПЗ»» на безвозмездной основе передано в муниципальную собственность доля собственности ОАО «СИБНЕФТЬ-Омский НПЗ», состоящая из жилых и нежилых помещений на первом этаже жилого <адрес>.

В числе переданного имущества нет <адрес>, либо обособленного нежилого помещения, расположенного на первом этаже.

Согласно технической документации на первом этаже (л.д. 164-166) отсутствует обособленное помещение в виде квартиры или иного помещения.

Учитывая, что с января 2001 года МКД с нежилыми помещениями передан в муниципальную собственность, следовательно, возможностью распоряжения (в том числе, согласования переустройства или перепланировки) возникло у муниципалитета.

Постановлением Главы городского самоуправления (Мэра) <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) "Об утверждении Положения о Департаменте недвижимости администрации города Омска" определен объем полномочий Департамента недвижимости администрации <адрес> в соответствии с которым Департамент:

- в пределах своей компетенции от имени муниципального образования г. Омска осуществляет права собственника в отношении муниципальной собственности (п. 3.1.1);

- в установленном порядке управляет и распоряжается объектами муниципальной собственности, муниципального земельного фонда способами, предусмотренными действующим законодательством (п. 3.1.7.);

- осуществляет приватизацию муниципального имущества в порядке, установленном действующим законодательством РФ, актами Омского городского Совета и главы городского самоуправления (п. 3.2.1);

- выполняет функции продавца муниципальной собственности, земельных участков, заключает сделки купли - продажи муниципальной собственности в порядке приватизации (п. 3.2.2);

- осуществляет контроль за предоставлением предусмотренных законодательством льгот работникам приватизируемых предприятий, а также за исполнением особых условий договоров купли - продажи приватизированных объектов (п. 3.2.3).

Ответчиком в обоснование возражений не представлено решение компетентного органа, а в соответствии с действующим законодательством – решение Департамента недвижимости администрации города Омска о предоставлении нежилого помещения в пользование ответчика для проведения реконструкции, перепланировки.

В указанной связи, доводы о законности использования нежилого помещения являются несостоятельными.

Факт отсутствия законного предоставления нежилого помещения подтверждается также последовательными действиями ответчика в виде заключения договора на использование спорным помещением с собственниками МКД в 2014 году.

Кроме того, первый договор безвозмездной передачи жилого помещения в МКД заключен в апреле 2002 года, следовательно, возникло право на общее имущество в МКД, в том числе на спорное помещение в силу пункта 1 статьи 290 ГК РФ, части 1 статьи 36 ЖК РФ

Ответчиком в обоснование возражений не представлено доказательств, подтверждающих, факт принятия решения собственников помещений в МКД о согласовании предоставления и реконструкции (перепланировки) на момент проведения реконструкции общего коридора.

Ответчиком в обоснование возражений по заявленным требованиям не представлено доказательств, что спорное помещение (часть коридора) не предназначено для использования собственников МКД, его использование возможно в отдельных целях (без нарушения требований противопожарной безопасности, санитарных норм). Разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от назначения данного помещения, возможности его использования как самостоятельного

При указанных обстоятельствах, оснований для признания возражений ответчика соответствующими действующему законодательству не имеется, исковые требования истца являются законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст.194-198, 233-237 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды нежилого помещения – помещения проходного подъезда, площадью <данные изъяты> расположенной на первом этаже многоквартирного <адрес> в <адрес>, заключенного между [СКРЫТО] В. В. и управляющей организацией ООО «ЖКХ «Сервис» на основании протокола общего собрания собственников помещений в вышеуказанном многоквартирном доме от ДД.ММ.ГГГГ.

Обязать [СКРЫТО] В. В. освободить занимаемое им нежилое помещение – помещения проходного подъезда, площадью <данные изъяты> расположенное на первом этаже многоквартирного <адрес> в <адрес> и самовольно переоборудованное ответчиком из мест общего пользования (коридора) в жилое помещение с постановкой на кадастровый учет в качестве квартиры №

Обязать [СКРЫТО] В. В. демонтировать перегородки, стены, двери, запирающие устройства, отгораживающие нежилое помещение – помещения проходного подъезда, площадью <данные изъяты> расположенное на первом этаже многоквартирного <адрес> в <адрес> и самовольно переоборудованное ответчиком из мест общего пользования (коридора) в жилое помещение с постановкой на кадастровый учет в качестве квартиры № от общего коридора, а также подведенные к нему инженерные коммуникации и привести вышеуказанное помещение в первоначальный вид согласно техническому паспорту на многоквартирный <адрес>.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Омский областной суд через Первомайский районный суд г. Омска в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Решение не вступило в законную силу

Решение принято в окончательной форме ДД.ММ.ГГГГ