Дело № 2-3003/2018 ~ М-2922/2018, первая инстанция

Дело № 2-3003/2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Кировский районный суд города Омска в составе председательствующего судьи Вихман Е.В.,

при секретаре Шараповой Е.А.,

рассмотрев 31 августа 2018 года в открытом судебном заседании в городе Омске

гражданское дело по иску [СКРЫТО] ФИО1 к [СКРЫТО] ФИО2 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества,

У С Т А Н О В И Л:

[СКРЫТО] О.С. обратился в суд с иском к [СКРЫТО] Е.В. о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, в обоснование требований указав, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключен договор купли-продажи жилого помещения – <адрес>; стоимость данного объекта недвижимого имущества согласована сторонами в размере 14 500 000 рублей, при этом, 10 270 000 рублей подлежали передаче ответчиком истцу наличными денежными средствами, 4 230 000 являлись кредитными денежными средствами. Поскольку кредит предоставлялся банком при условии предварительной передачи покупателем продавцу денежных средств в указанном размере, истец подписал расписку о получении от ответчика денежных средств в сумме 10 270 000 рублей, которые по устной договоренности с ответчиком фактически должны были быть переданы истцу после регистрации перехода права собственности на обозначенный объект недвижимого имущества и получения кредита в банке. Однако, осуществив регистрацию перехода права собственности на данное жилое помещение и получив 20.06.2018 кредит в сумме 4 230 000 рублей, ответчик денежные средства истцу в сумме 10 270 000 истцу не передала, впоследствии уклонялась от встреч с истцом, в связи с чем истцом ответчику направлено уведомление о расторжении договора купли-продажи указанного объекта недвижимого имущества.

В связи с уклонением ответчика от исполнения обязанности по передаче истцу денежных средств в сумме 10 270 000 рублей, истец просил расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества от 09.06.2018, заключенный между сторонами.

[СКРЫТО] О.С., его представитель по доверенности Шарипов Г.Б. исковые требования поддержали по изложенным в исковом заявлении основаниям, пояснили, что расписка о получении от ответчика денежных средств в сумме 10 270 000 рублей написана истцом по просьбе ответчика в целях предоставления ей кредита, так как передача данных денежных средств являлась условием предоставления банком ответчику данного кредита; все переговоры по заключению указанной сделки велись с сожителем ответчика Нагорным Е.В., с которым истец знаком более двадцати лет, в связи с чем между ними сложились доверительные отношения, кроме того, истец длительный период времени предпринимал попытки осуществить продажу принадлежащей ему квартиры, поэтому согласился на предложение Нагорного Е.В. написать обозначенную расписку в получении денежных средств, так как имел намерение заключить договор купли-продажи данной квартиры. Кредитные денежные средства в сумме 4 230 000 рублей похищены у истца во время самовольного вселения ответчика в указанное жилое помещение.

[СКРЫТО] Е.В. заявленные исковые требования не признала, пояснила, что, по ее мнению, истец совершает мошеннические действие в целях присвоения денежных средств, предоставленных банком, так как расчет с истцом произведен в полном объеме в день совершения сделки 09.06.2018 в банке; источником денежных средств для оплаты приобретаемой квартиры являлись денежные средства Нагорного Е.В., предоставленные по договору займа, с которым у нее сложились фактические брачные отношения, а так же займы, предоставленные ФИО3, ФИО4, и личные денежные средства; указанную сумму 10 270 000 рублей ответчик принесла в полиэтиленовом пакете, помещенным в ее сумку, пачками купюр номиналом пять тысяч рублей; после подписания указанного договора купли-продажи в комнате переговоров в ПАО «Банк УралСиб» денежные средства в сумме 10 270 000 рублей были переданы истцу, который осуществил проверку суммы с использованием размещенного в комнате переговоров счетного устройства, после чего истец в присутствии сотрудника банка подписал расписку о передаче ему денежных средств в обозначенной сумме; так как ранее истец был знаком с Нагорным Е.В. была достигнута устная договоренность о проживании истца в квартире до окончания чемпионата мира по футболу, однако, ответчик получила уведомление истца о расторжении договора купли-продажи объекта недвижимого имущества, в связи с чем направила ему претензию с требованием освободить приобретенную ответчиком квартиру, так как в добровольном порядке истец претензию не удовлетворил, ответчик вселилась в данное жилое помещение.

Леонова Ж.Л. представляющая интересы ответчика по доверенности, Плохотнюк М.В., представляющая интересы ответчика на основании ордера от 18.07.2018 № 34168, поддержали позицию ответчика.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, доверенности ПАО «Банк УралСиб» Логинова С.Н. возражала против удовлетворения заявленных требований, пояснила, что истец в присутствии сотрудника банка подписал расписку, подтверждающую передачу ему ответчиком денежных средств по договору купли-продажи объекта недвижимого имущества, при этом, кредитные средства находятся на аккредитивной счете в течение ста восьмидесяти, в связи с чем истец имел возможность в отсутствие расчета с ним ответчика расторгнуть договор купли-продажи квартиры и не получать кредитные денежные средства, однако истец после регистрации перехода права собственности на обозначенный объект недвижимого имущества получил денежные средства в сумме 4 230 000 рублей в кассе банка; предоставление кредита ответчику одобрялось банком трижды.

Изучив материалы дела, оценив совокупность представленных доказательств с позиции относимости, достоверности и достаточности, суд приходит к следующему выводу.

В силу пункта 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Пунктом 1 статьи 421 ГК РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Пунктом 1 статьи 486 ГК РФ установлено, что покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено ГК РФ, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Согласно пункту 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В силу статьи 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Исходя из положений статьи 554 ГК РФ, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно пункту 1 статьи 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

при существенном нарушении договора другой стороной;

в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями части 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В судебном заседании установлено, что 09.06.2018 между ответчиком и ПАО «Банк УралСиб» заключен кредитный договор № по программе «Ипотечное кредитование физических лиц на приобретение готового жилья» в ПАО «Банк УралСиб», в соответствии с условиями которого ответчику предоставлялся кредит в сумме 4 230 000 рублей в целях приобретения квартиры, находящейся по <адрес>, сроком на 192 календарных месяца под 11,736 % годовых под залог приобретаемого жилья (т. 1 л.д. 106 – 111).

09.06.2018 между [СКРЫТО] О.С. и [СКРЫТО] Е.В. заключен договор купли-продажи, согласно которому истец продает, а ответчик приобретает в собственность <адрес> А по <адрес>; стоимость объекта недвижимого имущества согласована сторонами в сумме 14 500 000 рублей; данное жилое помещение оплачивается за счет собственных денежных средств истца в сумме 10 270 000 рублей, а так же кредитных денежных средств, предоставленных ПАО «Банк УралСиб», в сумме 4 230 000 рублей (т. 1 л.д. 125, 126).

Согласно пунктам 2.1.1, 2.1.2 данного договора первоначальный взнос в размере 10 270 000 рублей выплачивается продавцу покупателем за счет собственных денежных средств в день подписания обозначенного договора наличными денежными средствами. Подтверждением оплаты денежных средств будет являться предоставление копии расписки продавца о получении соответствующей суммы от покупателя, написанной собственноручно в присутствии клиентского менеджера и уполномоченного должностного лица ПАО «Банк УралСиб», заверенной клиентским менеджером, уполномоченным должностным лицом ПАО «Банк УралСиб», продавцом и покупателем, как подтверждение факта написания расписки и ее подписания именно продавцом. 4 230 000 рублей выплачивается покупателем продавцу за счет кредитных средств.

В силу пунктов 2.1.4 – 2.1.6 указанного договора расчет с продавцом в сумме кредитных средств, предоставленных кредитором, производится со счета покрытия по аккредитиву, после государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на квартиру в течение пяти рабочих дней с даты исполнения условий аккредитива.

Условием исполнения аккредитива является предоставление продавцом кредитору документа, подтверждающего получение продавцом от покупателя денежных средств в размере первоначального взноса, оригинала настоящего договора, содержащего отметку органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, о государственной регистрации права собственности покупателя на квартиру.

В случае, если в течение ста восьмидесяти календарных дней, начиная со дня зачисления денежных средств в оплату квартиры на счет покрытия по аккредитиву документы, указанные в пункте 2.1.5 договора не будут предоставлены, денежные средства с аккредитивного счета перечисляются на счет покупателя, указанный в кредитном договоре, и направляются на погашение обязательств покупателя по кредитному договору.

В соответствии с пунктом 3.1.3 обозначенного договора в случае расторжения, прекращения договора по любым основаниям за исключением надлежащего исполнения, при условии оплаты покупателям части цены договора за счет кредитных средств, предоставленных ему кредитором, покупатель поручает продавцу в своих интересах и интересах кредитора перечислить в срок не позднее десяти рабочих дней с даты расторжения, прекращения договора сумму кредитных средств в полном объеме, полученную продавцом в оплату цены по договору на банковский счет покупателя, открытый у кредитора с указанием назначения платежа в счет исполнения обязательств по кредитному договору «в счет исполнения [СКРЫТО] Е.В. обязательств по кредитному договору».

Пунктом 3.2 данного договора предусмотрено, что продавец имеет право требовать расторжения настоящего договора в случае неполучения денежных средств в сумме 10 270 000 рублей в течение трех рабочих дней, считая с даты подписания настоящего договора, в сумме 4 230 000 рублей – в течение пятнадцати рабочих дней считая с даты государственной регистрации перехода права собственности на квартиру к покупателю.

Согласно расписке, подписанной в присутствии главного менеджера ПАО «Банк УралСиб» Карпенко О.Г., продавец подтверждает, что покупатель произвел расчет по договору купли-продажи от 09.06.2018 в сумме 10 270 000 рублей в счет оплаты за квартиру, находящуюся по адресу<адрес> продавец не имеет претензий к покупателю по выполнению договора купли продажи жилья от ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 128).

Свидетель №1, допрошенная в качестве свидетеля в судебном заседании, пояснила, что указанный договор купли-продажи недвижимого имущества и расписка подписаны сторонами 09.06.2018 в комнате переговоров в ее присутствии, какие-либо разговоры между сторонами о не передаче денежных средств ответчиком истцу не велись.

Свидетель №2, допрошенная в качестве свидетеля, в судебном заседании, утверждала, что оказывала ответчику услугу по сопровождению сделки купли-продажи обозначенной квартиры; присутствовала 09.06.2018 в комнате переговоров в ПАО «Банк УралСиб»; видела денежные средства у ответчика в пачках купюр номиналом пять тысяч рублей; ответчик рассчиталась с ней за оказанные услуги, оплатила страховую премию по договору добровольного страхования имущества; какие-либо разговоры о не передаче ответчиком истцу денежных средств не велись; данную сделку купли-продажи пытались заключить трижды с лета 2017 года, однако, впоследствии выявили наличие обременений данного жилого помещения, в связи с чем сделка не состоялась; при повторной попытке совершения сделки так же установили наличие обременений указанного объекта недвижимого имущества и наличие значительной суммы задолженности по оплате коммунальных услуг; поскольку впоследствии истец все-таки снял обременение с данного жилого помещения была заключена сделка.

Свидетель №3, допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля, пояснил, что между ним и ответчиком сложились фактические брачные отношения, имеется совместная дочь, истец является его знакомым, однако, доверительные отношения между ними отсутствуют, летом 2017 года он с ответчиком решили приобрести квартиру, поскольку истец продавал квартиру по стоимости ниже цены аналогичных квартир, решили приобрести данное жилое помещение, согласовали получение кредита в банке, но впоследствии выявилось наличие обременений обозначенного объекта недвижимого имущества, в связи с чем сделка не состоялась; повторно сделка так же не состоялась в связи с наличием обременения данного жилого помещения; поскольку истец снял обременение 09.06.2018 заключили сделку купли-продажи квартиры; договор и расписка подписывались в переговорной комнате банка, там же ответчик передала истцу денежные средства, находящиеся в ее сумке, пачками купюр номиналом пять тысяч рублей; истец осуществил проверку суммы переданных ему денежных средств с использованием счетного устройства, размещенного в комнате переговоров; поскольку он ранее был знаком с истцом, то согласовал возможность проживания истца в данном жилом помещении после его приобретения ответчиком до окончания чемпионата мира по футболу; частично денежные средства на приобретение квартиры переданы им ответчику, при этом, поскольку ответчик является муниципальным служащим и ежегодно представляет сведения о своих доходах между ними был заключен договор займа, и так же заключались договоры займа с Федотовым Д.Г., Кузьминым В.В.; кроме того, между ним и истцом имелась договоренность возмещения истцом ему расходов по оценке обозначенного объекта недвижимого имущества, так как необходимость трижды проводить данную оценку возникала по причине не снятия истцом обременения с данного жилого помещения, однако, истец указанные расходы ему не возместил, в связи с чем между ними возник спор 20.06.2018 после получения истцом в кассе банка кредитных денежных средств в сумме 4 230 000 рублей.

В подтверждение наличия денежных средств в целях расчета с истцом ответчиком представлены договор займа от 05.06.2018, заключенный с Нагорным Е.В., выписка по счету Нагорного Е.В. о движении денежных средств, копия исполнительного листа по решению Октябрьского районного суда города Омска от 15.05.2017 по делу № 2-1056/2017 на взыскание в пользу Нагорного Е.В. денежных средств в общей сумме 7 138 561 рубль, выписка по счету ответчика о движении денежных средств, копия расписки, подтверждающей передачу Федотовым Д.Г. ответчику займа в сумме 2 000 000 рублей, выписки по лицевым счетам Федотова Д.Г. о движении денежных средств, копия расписки, подтверждающей передачу Кузьминым В.В. ответчику займа в сумме 1 650 000 рублей, копия договора купли-продажи от 10.12.2017, согласно которому Кузьмин В.В. продал транспортное средство Toyota Camry за 1 400 000 рублей (т. 1 л.д. 199 – 228, 230 – 236, т. 2 л.д. 8).

20.06.2018 ПАО «Банк УралСиб» предоставил ответчику кредит в сумме 4 230 000 рублей путем выдачи денежных средств истцу, что подтверждается банковским ордером от 09.06.2018 № 15219417, платежным поручением от 20.06.2018 № 35206916 (т. 1 л.д. 123, 124).

21.06.2018 истец оплатил ТСЖ «Престиж» задолженность по оплате коммунальных услуг и содержания жилья в сумме 543 466,28 рублей (т. 1 л.д. 177, 177 оборот).

22.06.2018 истец направил ответчику извещение о расторжении обозначенного договора купли-продажи жилого помещения по причине отсутствия оплаты по данному договору в сумме 10 270 000 рублей, которое получено ответчиком 02.02.2018 (т. 1 л.д. 8, т. 2 л.д. 55).

06.07.2018 ответчиком направлены истцу возражения на обозначенное извещение о расторжении договора купли-продажи жилого помещения по причине надлежащего исполнения ответчиком обязательств по оплате указанного объекта недвижимого имущества (т. 2 л.д. 94 – 97).

07.07.2018 ответчиком направлена истцу претензия с требованием освобождения обозначенной квартиры и необходимости снятия с регистрационного учета по месту жительства в данном жилом помещении (т. 2 л.д. 98 – 100).

Обозначенные почтовые отправления, направленные ответчиком, возвращены отправителю в связи с истечением срока хранения в почтовом отделении.

20.07.2018 истец обратился Отдел полиции № 1 УМВД России по городу Омску с заявлением о привлечении к уголовной ответственности неизвестного ему лица, похитившего у него 19.07.2018 денежные средства в сумме 4 230 000 рублей (т. 2 л.д. 86а).

28.08.2018 ответчик обратилась в прокуратуру Кировского административного округа города Омска с заявлениями о привлечении истца к уголовной ответственности в связи с совершением в отношении ответчика мошеннических действий, а так же за заведомо ложный донос о совершении ответчиком преступления (т. 2 л.д. 86).

Доказательствами исполнения ответчиком обязанности по оплате указанного жилого помещения являются личное написание истцом расписки в получении от ответчика денежных средств в сумме 10 270 000 рублей в присутствии сотрудника ПАО «Банк УралСиб», подтверждение ответчиком наличия возможности выплатить данные денежные средства письменными доказательствами, показания предупрежденных об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний свидетелей Свидетель №1, Свидетель №2, Свидетель №3, согласующихся друг с другом и иными доказательствами по делу, в том числе в части отсутствия высказываний истца о неосуществлении с ним расчета ответчиком по договору купли-продажи обозначенного жилого помещения до подписания указанной расписки и после ее подписания.

При этом, истец после подписания данной расписки не воспользовался предоставленным пунктом 3.2 договора купли-продажи жилого помещения правом требовать расторжения настоящего договора в случае неполучения денежных средств в сумме 10 270 000 рублей в течение трех рабочих дней, считая с даты подписания данного договора, несмотря на возможность нахождения кредитных денежных средств в сумме 4 230 000 рублей на счете покрытия по аккредитиву в течение ста восьмидесяти дней, начиная со дня их зачисления, получил в кассе банка данные денежные средства в день регистрации перехода права собственности на жилое помещение, 21.06.2018, то есть после регистрации перехода права собственности на жилое помещение, произвел оплату имеющейся задолженности по коммунальным услугам и содержанию жилья в общей сумме 543 466,28 рублей, что так же свидетельствует о произведенном с истцом расчете в полном объеме в соответствии с условиями договора купли-продажи объекта недвижимого имущества.

Таким образом, фактические действия истца по получению кредитных средств в банке, оплате задолженности по коммунальным услугам и содержанию жилья противоречат его утверждению о неосуществлении ответчиком расчета по договору купли-продажи объекта недвижимого имущества, поскольку разумным поведением истца, действующим с обычной осмотрительностью и с учетом содержания сделки, сопутствующих обстоятельств и особенностей ее совершения, в случае неосуществления ответчиком расчета с истцом в части оплаты 10 270 000 рублей являлось бы предъявление требований о расторжении договора купли-продажи жилого помещения без получения кредитных средств, находящихся на счете покрытия по аккредитиву в течение ста восьмидесяти дней, начиная со дня их зачисления.

При этом, предъявляя настоящие исковые требования, истец не представил доказательства возможности исполнения им условий, содержащихся в пункте 3.1.3 договора купли-продажи жилого помещения, то есть перечисления в срок не позднее десяти рабочих дней с даты расторжения, прекращения договора суммы кредитных средств в полном объеме, полученной продавцом в оплату цены по договору на банковский счет покупателя, открытый в ПАО «Банк УралСиб».

Показания опрошенных в качестве свидетелей в судебном заседании [СКРЫТО] Т.Д., а так же Глушкова Э.А. не являются подтверждением не исполнения ответчиком обязательств по оплате жилого помещения, поскольку данные свидетели в комнате переговоров в банке не находились, их показания основаны на утверждениях истца, высказанных в беседах с данными свидетелями, при этом, Глушков Э.А. пояснил, что снимал имеющиеся обременения обозначенного объекта недвижимого имущества, наложенные по просьбе самого истца, кроме того, утверждал, что между ним и истцом отсутствуют правоотношения, основанные на договорах займа, в то же время в материалах дела имеется договор займа, заключенный между истцом и Глушковым Э.А. 16.07.2014 на сумму 2 500 000 рублей, в связи с чем суд критически относится к показаниям данного свидетеля, поскольку они противоречат имеющимся в деле материалам.

Таким образом, доказательства существенного нарушения ответчиком договора купли-продажи объекта недвижимого имущества, являющегося основанием для его расторжения, не представлены, в связи с чем основания для удовлетворения заявленных исковых требований отсутствуют.

Судебные расходы не заявлены.

Руководствуясь статьями 194 – 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования [СКРЫТО] ФИО1 к [СКРЫТО] ФИО2 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Омский областной суд путем подачи апелляционной жалобы в Кировский районный суд города Омска в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Е.В. Вихман

Мотивированное решение изготовлено 5 сентября 2018 года