Дело № 2-2883/2017 ~ М-2708/2017, первая инстанция

Дело №

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Кировский районный суд <адрес>

в составе председательствующего Компанеец А.Г.,

при секретаре ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании в <адрес>

«28» июля 2017 года,

гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3, ФИО2 о признании сделки недействительной,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратилась в Кировский районный суд <адрес> с иском к ФИО3, о признании сделки купли-продажи нежилого помещения 8П по <адрес> городе Омске недействительной. В обоснование иска указала, что является собственницей нежилого помещения, расположенного по адресу <адрес>, пом.8П, общей площадью 63,9 кв.м Право собственности подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии <адрес>, выданным 06.10.2005 года Управлением федеральной регистрационной службы по <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ из электронного письма арендатора вышеуказанного помещения (ПАО «ВымпелКом») ей стало известно, что указанное помещение на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ принадлежит ответчице ФИО3. Между тем, она никаких договоров купли-продажи спорного помещения не заключала. Полагает, что на основании ст. 168 ГК РФ указанная сделка является недействительной в силу её ничтожности, поскольку нарушает права третьего лица. Просит признать недействительной (ничтожной) сделку-договор купли- продажи от ДД.ММ.ГГГГ нежилого помещения, расположенного по адресу <адрес>, пом.8П, общей площадью 63,9 кв.м., истребовать из чужого незаконного владения нежилое помещение, расположенное по адресу <адрес>, пом.8П, возложить на ответчицу обязанность передать в собственность ФИО1 нежилое помещение, расположенное по адресу <адрес>, пом. 8П, общей площадью 63,9 кв.м, исключить из ЕГРПН и сделок с ним запись о государственной регистрации собственности ФИО3 в отношении нежилого помещения, расположенного по адресу <адрес>, пом.8П, общей площадью 63,9 кв.м, а также взыскать с ФИО3 все понесенные расходы, связанные с рассмотрением настоящего дела.

В судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ действующий на основании ордера представитель истца ФИО1- ФИО6, заявил ходатайство о приобщении к материалам дела уточненных исковых требований к ФИО3, ФИО2 о признании недействительным договора купли-продажи нежилого помещения. Просил признать недействительной (ничтожной) сделку-договор купли продажи от 24.03.2017г. нежилого помещения, расположенного по адресу <адрес>, пом.8П общей площадью 63,9 кв.м, погасить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о регистрации права собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу <адрес>, пом.8П, общей площадью 63,9 кв.м за ФИО3, взыскать с ответчика все расходы, связанные с рассмотрением настоящего дела.

ДД.ММ.ГГГГ сторона истца вновь уточнила исковые требования. Просила признать недействительным договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ нежилого помещения, расположенного по адресу <адрес>, пом.8П, общей площадью 69,3 кв.м, применить последствия недействительности сделки в виде возврата в собственность ФИО1 нежилого помещения 8П по адресу <адрес>, общей площадью 63,9 кв.м, погасить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о регистрации права собственности на нежилое помещение 8П, расположенное по адресу <адрес>, общей площадью 63,9 кв.м, за ФИО3, возложить на ФИО3 обязанность передать в собственность ФИО1 нежилое помещение 8П, расположенное по адресу <адрес> городе Омске, общей площадью 63,9 кв.м., сославшись в обоснование исковых требований на часть 2 статьи 174 ГК РФ.

В судебном заседании истица ФИО1 уточненные ДД.ММ.ГГГГ исковые требования поддержала в полном объеме. Дополнительно суду пояснила, что ФИО2 знала 20 лет, состояли с ним в фактических брачных отношениях. В связи с необходимостью выезда в Канаду она выдала ФИО2 ряд доверенностей с широким спектром полномочий на случай возможной срочной необходимости осуществить те или иные действия в связи с её отдаленностью от России. В городе Омске у нее оставалось ряд объектов недвижимости, которые сдавались ею в аренду и приносили значительную прибыль. Кроме того, предприятием, где номинальным директором являлся ФИО2, фактическое руководство осуществляла она. Спорное помещение сдавалось в аренду ООО «ВымпелКом». Арендная плата составляла 115000 рублей в месяц. На денежные средства, получаемые от деятельности предприятия и аренды недвижимости в городе Омске и <адрес>, она фактически существовала в Канаде. Осуществляя руководство принадлежавшим ей предприятием ООО «Мобил Сити», она ежедневно проводила оперативные совещания по скайпу с сотрудниками компании. В мае 2017 года при выходе в интернет по скайпу от сотрудников предприятия узнала об их увольнении и о новом руководстве компанией. Она попыталась связаться с ФИО2 посредством СМС, не получив какой-либо ясности, кроме того, что билет в обратный конец ей не понадобится. Она срочно вылетела в <адрес>. По приезду в <адрес> узнала, что ФИО2 распорядился ее имуществом, и оно продано ФИО3, которая является исполнительным директором и фактически осуществляет руководство предприятием. Кроме этого, ФИО2 распродал ФИО3 практически все принадлежащее ей недвижимое имущество в городе Омске и <адрес> по цене, значительно ниже рыночной стоимости. Она обратилась в правоохранительные органы, которые в настоящее время проводят проверку, опрошены ряд лиц. Полагает, что данные сделки недействительны, поскольку цена сделки не соответствует рыночной стоимости недвижимости. Ее представитель действовал вопреки ее интересам, а представленные квитанции о расчете, произведенном по оспариваемой сделке ФИО3, не подтверждают факта расчета именно по этой сделке. Как ей стало известно, ФИО3 и ФИО2 состоят в близких отношениях, что, по ее мнению, послужило причиной продажи всего принадлежащего ей имущества по заниженной цене.

Представитель истца ФИО6, действующий на основании ордера, уточненные исковые требования поддержал. Дополнительно пояснил, что фактические действия по завладению имуществом ФИО3 начала предпринимать сразу после того, как было закончено переоформление доли ФИО1 в ООО «Мобил Сити» на гр.ФИО7 (сведения в ЕГРЮЛ о данном лице как владельце внесены 16.05.2017г.). и после того как ответчица ФИО3 зарегистрировалась в качестве индивидуального предпринимателя (18.05.2017г.). ФИО7 по договору от 14.04.2017г. «приобрел» нежилое помещение принадлежащее истице по <адрес>, где, как следует из материалов дела, располагался основной офис ООО «Мобил Сити». Названное ООО также вело свою деятельность в других нежилых помещениях, принадлежащих ФИО1, расположенных в <адрес> и которые в период март-апрель 2017г. также были переоформлены на имя ответчицы ФИО3 Помещения в <адрес> и <адрес> были переоформлены 24.03.2017г. за 300 000 руб. и 700 000 руб. соответственно, помещение в <адрес>- переоформлено 17.04.2017г. за 700 000 руб., а также гараж в <адрес> 18.04.2017г.- за 300 000 руб. Общая сумма сделок, по которым ФИО3 в период с ДД.ММ.ГГГГг. по ДД.ММ.ГГГГг. приобрела 5 вышеуказанных объектов недвижимости ФИО1, составила 4 160 000 рублей. Ответчицей представлены суду квитанции якобы об оплате за спорное помещение по <адрес>, на общую сумму 2 170 000 рублей, которые датируются периодом с 24.03.2017г. по 03.04.2017г. и не имеют указания, за какой именно из пяти проданных объектов недвижимости направлен платеж на имя ФИО2 Она также не поясняет, почему оплаченная сумма выше суммы договора. При этом до даты совершения сделки ДД.ММ.ГГГГг., согласно квитанциям было оплачено 730 000 рублей (24.03.17г. - 300 000 руб.; 25.03.17г. - 330 000 р.; 27.03.17г. - 100 000 р.). В частности, платеж на сумму 300 000 рублей был совершен 24.03.2017г. в день продажи помещения в <адрес> за 300 000 рублей и помещения в <адрес> за 700 000 рублей. Согласно же представленных квитанций, в день совершения спорной сделки ДД.ММ.ГГГГг. никаких расчетов гр.ФИО3 не производила. Каких- либо соглашений о рассрочке или отсрочке платежа по договору купли- продажи помещения по <адрес>, суду не представлено. В самом же договоре стороны указали, что расчет произведен полностью. Таким образом, доказательств расчета между сторонами, ответчицей не представлено, а приведенные фактические обстоятельства свидетельствуют о мнимости расчета. Полагает, что ФИО3, безусловно, знала о причинении указанными сделками ущерба истице, что следует из свидетельских показаний и видеозаписи.

Ответчица ФИО3 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, причину неявки не сообщила, представителя не направила.

Представитель ответчика ФИО8, действующий на основании доверенности, в судебном заседании возражал против заявленных требований. В обоснование возражений указал, что основанием для отказа в иске истцу является нарушение норм процессуального права, поскольку истцом неоднократно менялись предмет и основание исковых требований. Считает, что совершение сделки - волеизъявление истца, поскольку воля выражена в выданной истцом на имя ФИО2 доверенности. Расчет за приобретение недвижимости полностью произведен между ФИО3 и ФИО2, что подтверждается квитанциями к приходным кассовым ордерам. Оплата произведена по договоренности сторон. Мнимости нет, оплачено реальными платежами в рассрочку, переход права собственности на объект недвижимости имел место быть фактически. При регистрации сделки у государственных органов не возникли вопросы по признанию сделки недействительной. ФИО3 купила объекты оптом за наличный расчет. Полагает, что ФИО3 является добросовестным приобретателем. Кроме того, согласно заключению эксперта, предупрежденного об уголовной ответственности, цена продажи данного объекта недвижимости незначительно ниже его рыночной стоимости.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, причину неявки не сообщил, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.

Ранее интересы ФИО2 в судебном процессе представлял ФИО9, действующий на основании доверенности, который пояснял, что истец неоднократно выдавала ответчику доверенности на распоряжение имуществом, предоставляя право распорядиться недвижимостью по своему усмотрению. Спорный объект недвижимости продан по цене, ниже рыночной, поскольку ФИО2 совершил ряд малоликвидных сделок, продав ФИО3 значительное количество объектов недвижимости. Объекты на продаже стояли давно и продавались все вместе по воле истца. Доверенности выдавались в течение длительного времени, истица сама хотела продать данное имущество, объясняя тем, что хочет приобрести собственность в Канаде. Его доверитель созванивался и согласовывал с истцом все сделки, произвел расчет с истцом в полом объеме. Считает требования истца необоснованными, самостоятельно стоимость объектов недвижимости ФИО2 не снижал, о мнимости не может идти и речи в связи с тем, что расчет за объекты произведен полностью.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ПАО «ВымпелКом».

ПАО «ВымпелКом» о дате слушания дела уведомлено, в судебное заседание представителя не направило, ранее предоставив пояснения по иску.

Выслушав участников процесса, допросив свидетелей, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В соответствии со ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Согласно п. 2 ст. 174 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица, может быть признана судом недействительной по иску представляемого или по иску юридического лица, а в случаях, предусмотренных законом, по иску, предъявленному в их интересах иным лицом или иным органом, если другая сторона сделки знала или должна была знать о явном ущербе для представляемого или для юридического лица либо имели место обстоятельства, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя или органа юридического лица и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица.

Пункт 2 статьи 174 ГК РФ определяет основания признания недействительными сделок, совершенных хотя и в пределах полномочий представителя, но в ущерб интересам представляемого.

Для признания оспариваемой сделки недействительной по названному основанию необходимо, чтобы оспаривающее сделку лицо доказало недобросовестность другой стороны сделки, которая может иметь место как в ситуациях, когда другая сторона сделки знала или должна был знать о явном ущербе для представляемого.

Аналогичные разъяснения содержатся в пункте 93 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", согласно которым сделка может быть признана недействительной по основанию, предусмотренному пунктом 2 статьи 174 Гражданского кодекса Российской Федерации, когда вне зависимости от наличия обстоятельств, свидетельствующих о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки, представителем совершена сделка, причинившая представляемому явный ущерб, о чем другая сторона сделки знала или должна была знать. О наличии явного ущерба свидетельствует совершение сделки на заведомо и значительно невыгодных условиях, например, если предоставление, полученное по сделке, в несколько раз ниже стоимости предоставления, совершенного в пользу контрагента. При этом следует исходить из того, что другая сторона должна была знать о наличии явного ущерба в том случае, если это было бы очевидно для любого участника сделки в момент ее заключения.

Как указано в п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 в лице представителя ФИО2, и ФИО3 был заключен договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, пом. 8П, общей площадью 63,9 кв.м. (л.д. 50-52). Цена помещения определена в размере 2 160 000 рублей, в соответствии с п.3 договора купли-продажи. Согласно рукописной записи, содержащейся в договоре купли-продажи объекта недвижимости, на момент заключения сделки расчет по договору произведен полностью.

Переход права собственности по договору купли-продажи зарегистрирован в Управлении Росреестра по <адрес>, что подтверждается записью о регистрации, произведенной ДД.ММ.ГГГГ за номером 55:36:000000:79934-55/001/2017-3(т.1,л.д.51)

При заключении указанного договора купли-продажи ФИО2 действовал от имени истца на основании доверенности, удостоверенной ФИО10, нотариусом нотариального округа <адрес> ДД.ММ.ГГГГ, реестр N 5Д-1710, бланк N <адрес>2, выданной сроком на три года (л.д. 53).

Как следует из показаний исковой стороны, подтвержденных пояснениями ответчика, истица в течение продолжительного времени проживает в Канаде, периодически приезжая в <адрес> и осуществляя постоянный контроль за деятельностью учрежденного ею юридического лица. Руководство предприятием ООО «Мобил Сити» она осуществляет посредством интернет связи по скайпу. Выйдя на связь с работниками предприятия по скайпу в мае 2017 года, она узнала о продаже предприятия. По приезду в Омск, куда она незамедлительно выехала, узнала о сделках, совершенных в отношении всего её имущества. Указанные сделки, со слов истицы, она совершать не намеревалась, поскольку существовала за счет денежных средств, получаемых от аренды недвижимости.

Доводы исковой стороны о распродаже ФИО3 всего принадлежащего ей имущества в течение нескольких дней подтверждаются представленными в материалы дела договорами купли-продажи недвижимого имущества.

Так, ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 в лице представителя по доверенности ФИО2 продала ФИО3 нежилое помещение общей площадью 30,2 кв.м, инвентарный №, литер А, находящееся на первом этаже двухэтажного здания, расположенного по адресу <адрес>, р.<адрес>, помещение №П по цене 300 000 рублей (т.2,л.д.4-5). В договоре имеется запись о производстве расчета полностью. ДД.ММ.ГГГГ произведена оплата в размере 350 000 рублей. Однако, причина превышения оплаченной суммы над стоимостью недвижимого объекта стороной ответчика не мотивирована.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 в лице представителя по доверенности ФИО2 продала ФИО3 нежилое помещение общей площадью 38,0 кв.м, инвентарный №, расположенное по адресу <адрес> по цене 700 000 рублей. Согласно рукописной записи в договоре, расчет по договору произведен полностью (т.2,л.д.6-8).В подтверждение оплаты данной сделки стороной ответчика суду представлены квитанции к приходному кассовому ордеру от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 370 000 рублей и от ДД.ММ.ГГГГ- на сумму 270 000 рублей, что в общей сложности составляет 640 000 рублей.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 в лице представителя по доверенности ФИО2 продала ФИО3 нежилое помещение №П, общей площадью 43,6 кв.м, расположенное на первом этаже по адресу Россия, <адрес>, р.<адрес>, по цене 700 000 рублей. Согласно договору, продавец принял денежные средства в размере 700 000 рублей (т.2,л.д.1-3).В подтверждение оплаты данной сделки представлены квитанции от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 215000 рублей и приходный кассовый ордер № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 485 000 рублей. При этом отрывной талон, который должен передаваться лицу, получившему денежные средства, имеется в наличии.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 в лице представителя по доверенности ФИО2 продала ФИО3 гаражный бокс №, общей площадью 17,6 кв.м, расположенный по адресу <адрес>, кооператив гаражей автомотолюбителей «Омич-24» по цене 300 000 рублей. В договоре имеется отметка о принятии продавцом денежных средств в размере 300 000 рублей (т.2,л.д.9-10).

Согласно выписке из ЕГРЮЛ, ДД.ММ.ГГГГ внесены изменения в части учредителя юридического лица ООО «МОБИЛСИТИ». Учредителем указан ФИО7(т.2,л.д.68-69).

Доводы стороны ответчика о снижении представителем истца, действующим в интересах истца, стоимости продаваемых объектов в связи с продажей их в комплексе, не могут быть приняты во внимание в силу следующего.

Действительно, истцом предоставлялись ответчику ФИО2 ряд доверенностей с широким спектром полномочий, в том числе, на продажу за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащих ФИО1 объектов недвижимости (т.3,л.д.141-144).

Между тем, указанные действия должны быть произведены не в ущерб интересам собственника. Более того, как поясняет истица, намерения в данный момент продавать принадлежащее ей имущество у нее не было, поскольку она фактически существовала от прибыли, получаемой в результате сдачи принадлежащего ей имущества в аренду, так как только спорный объект недвижимости приносил ей выручку 115 000 рублей в месяц.

Данные показания исковой стороны подтверждаются представленными в материалы дела выписками по лицевому счету ИП ФИО1 и платежными поручениями (т.4,л.д.108-193).

Как следует из договора купли-продажи спорного объекта недвижимости (т.1,л.д.50-52), указанная сделка состоялась ДД.ММ.ГГГГ. В договоре имеется собственноручная запись продавца (ФИО2) о производстве полного расчета.

Между тем, согласно представленным в материалы дела квитанциям к приходным кассовым ордерам (т.2,л.д.20-27), до сделки -ДД.ММ.ГГГГ, ФИО3 перечислила ФИО2 300000 рублей, ДД.ММ.ГГГГ- 330 000 рублей, ДД.ММ.ГГГГ-100 000 рублей. Остальные платежи датируются ДД.ММ.ГГГГ -375 000 рублей,ДД.ММ.ГГГГ-365 000 рублей,ДД.ММ.ГГГГ-125 000 рублей,ДД.ММ.ГГГГ- 350 000 рублей, ДД.ММ.ГГГГ- 225000 рублей, то есть после совершения оспариваемой сделке, не смотря на указание в договоре на полный расчет по договору на момент ДД.ММ.ГГГГ. Более того, в указанных платежных документах отсутствует указание на назначение платежа, что делает невозможным идентификацию произведенных платежей.

Стороной истца ставится под сомнение факт оплаты сделки, поскольку денежные средства истцу не передавались в связи с отсутствием доказательств передачи денежных средств, поскольку в момент совершения указанных сделок она находилась в Канаде и визуальная передача денег была невозможна.

С данной позицией исковой стороны суд не может не согласиться, поскольку стороной ответчика не представлены суду доказательства передачи ФИО2 денежных средств (платежные документы).

Более того, как следует из материалов дела, ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировала на свое имя юридическое лицо –ООО «АНВ-ПЛЮС», где являлась как учредителем, так и директором (т.2,л.д.37-66)

ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 зарегистрирована в качестве индивидуального предпринимателя (т.2,л.д.70-80).

Согласно представленной оперуполномоченным отдела УЭБиПК УМВД России по <адрес> ФИО11 справки, при проведении анализа ответов, полученных на запросы из ИФНС в отношении ФИО3, установлено, что за запрашиваемый период (с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ) декларации по доходам представлены с нулевыми показателями, что указывает на отсутствие дохода у ФИО3 от деятельности.

Предоставленные стороной ответчика свидетельства о наличии у ФИО3 в собственности земельного участка площадью 1500 кв.м, жилого дома площадью 358,6 кв.м, гаража площадью 134,6 кв.м и автомобиля Лексус, 1995 года выпуска, не могут свидетельствовать о наличии у ФИО3 на момент совершения сделки денежных средств, позволяющих осуществить сделки с имуществом ФИО1 в размере в общей сложности более четырех миллионов.

К позиции стороны ответчика о добросовестности ФИО3 при заключении сделки суд относится критически в силу следующего.

Согласно показаниям допрошенного в качестве свидетеля ФИО12 (т.3,л.д.138),с осени 2016 года ФИО3 работала в компании ООО «МобилСити» в качестве приглашенной главным бухгалтером ФИО13 для подготовки и обработки финансовых документов для предоставления их в ИФНС. Впоследующем он увидел ФИО3 в мае 2017 года, когда предприятие было продано. Из общения ФИО2 и ФИО3 было видно, что они являются парой.

Согласно показаниям истца, главный бухгалтер ФИО13 была приглашена на работу в ООО «МобилСити» ФИО2

Опрошенный в ходе доследственной проверки ФИО14 показал, что проживает по соседству с ФИО2 В январе-феврале 2017 года в гости к ФИО2 приходила женщина лет 35-40, приходила неоднократно.

Из представленной истцом видеозаписи, полученной из интернета, следует наличие между ФИО15 и ФИО3 отношений ближе, чем между представителем продавца и покупателем.

Как следует из пояснений ФИО16, работающей в ООО «МобилСити» с 15-ДД.ММ.ГГГГ в качестве бухгалтера, с ФИО2 она познакомилась в организации «Ваше будущее». В данной организации проходят тренинги по психологическому настрою. Семинары в организации проводит ФИО3 ФИО13 тоже является слушателем школы ООО «Ваше будущее».

Истцом в материалы дела представлен список слушателей Школы духовного развития «Ваше будущее», среди которых имеется ФИО13, ФИО3, ФИО16 и ФИО2, имеется отметка «саентологи» (т.3,л.д.173-174).

Согласно данным интернета «саентология»-это авторская секта. Саентологи производят впечатление энергичных пробивных людей-воплощение капиталистической мечты. Их навязчивая торговля: они умеют продать, умеют подчинить вас своему мнению, у них есть на все готовые ответы, которые они выдают очень бойко. При этом производят впечатление улыбчивых, приятных людей.

Относительно несоответствия стоимости продажи спорного объекта недвижимости его фактической стоимости, суд принимает позицию исковой стороны, поскольку она подтверждается всеми собранными по делу доказательствами и, безусловно, подтверждает ущерб, причиненный истцу, о чем покупатель не могла не знать.

В обоснование исковых требований стороной истца суду представлено заключение эксперта ООО «ЦН ЭКСПО «АРУС» от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому на март 2017 года рыночная стоимость спорного нежилого помещения, расположенного по адресу <адрес>, пом. 8П, округленно с учетом НДС составила 8 630 000 рублей( т.1,л.д. 127).

В опровержение позиции стороны истца ответной стороной представлен отчет №, проведенный ИП ФИО18, согласно которому по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость спорного нежилого помещения, расположенного по адресу <адрес> пом. 8П, округленно с учетом НДС составила 2 973 000 рублей.

Судом по ходатайству исковой стороны назначалась судебная товароведческая экспертиза, согласно выводам которой рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу <адрес> пом. 8П без учета договора аренды, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, составляет 3 420 000 рублей.

В связи со значительной разницей стоимости оцениваемого различными экспертами объекта недвижимости судом по ходатайству сторон спора допрошены в качестве специалистов по делу лица, проводившие оценку стоимости спорного имущества.

Допрошенная в судебном заседании специалист ФИО17, по существу дела пояснила, что объект недвижимости рассматривался ею как помещение, сдаваемое в аренду под состоявшийся бизнес, потому что помещения на объекте арендованы по договору аренды, который каждый год пролонгируется. При оценке ею оценивались все объективные обстоятельства, влияющие на стоимость объекта недвижимости: расположение от остановки, магистрали, подъездные пути. Кроме того, бизнес, в целях осуществления которого сдается указанное помещение в аренду, является прибыльным, устоявшимся, в связи с чем размер арендных платежей также является стабильным и составляет 115 000 рублей в месяц, что является значительным.

Специалист ФИО18 данные факторы при оценке не учитывал, исходя из стоимости самостоятельного объекта недвижимости без учета размещенного в нем бизнеса.

Аналогичный подход имел место и при проведении экспертизы. Согласно выводам эксперта ГП ОО «Омский центр технической инвентаризации и землеустройства» рыночная стоимость нежилого помещения по адресу <адрес>, пом. 8П, без учета договора аренды по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 3 420 000 рублей. Какова рыночная стоимость нежилого помещения по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ с учетом расположенного в нем длительно действующего бизнеса с соответствующим коммуникационным оборудованием и сохранением профиля бизнеса новым собственником- ответить на данный вопрос не представляется возможным, поскольку в материалах дела отсутствует информация о расположенном в исследуемом помещении длительно действующем бизнесе с соответствующим коммуникационным оборудованием. На основании содержащегося в деле договора аренды невозможно провести достаточный анализ доходности указанного помещения;

проанализировав специализированные периодические издания за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ экспертом не было обнаружено предложений к продаже торгово-офисной недвижимости с учетом расположенного в ней длительно действующего бизнеса с соответствующим коммуникационным оборудованием и с условием сохранения профиля новым собственником;

по мнению эксперта, ставка арендной платы, указанная в договоре аренды, равная 100 000 рублей(63,9), не соответствует рыночным арендным ставкам, предложенным в периодическом издании журнала «Недвижимость Новый Адрес 55 регион» в районе расположения объекта исследования и не может быть использована в качестве основания для расчета рыночной стоимости исследуемого нежилого помещения.

По правилам ст.ст. 67, 86 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в статье 67 настоящего Кодекса. Несогласие суда с заключением должно быть мотивировано в решении или определении суда.

К выводам эксперта, относящимся к разрешению второго вопроса, поставленного судом перед экспертами, суд относится критически, поскольку эксперт недостаточно исследовал имеющиеся в деле документы. В частности, выписки по лицевому счету, подтверждающие перечисление арендатором истцу денежных средств в размере 115 000 рублей имелись в материалах дела на момент проведения экспертизы (т.2,л.д.177-249) и не были исследованы экспертом. Более того, экспертом с учетом договора аренды и вышеозначенных выписок сделан необоснованный вывод о завышенности размера арендной платы, что не соответствует фактическим обстоятельствам дела.

Из договора аренды нежилого помещения, заключенного ДД.ММ.ГГГГ, впоследующем пролонгированного, следует, что ФИО1 и ПАО «ВымпелКом» заключили договор аренды помещения 8П по <адрес> городе Омске. Согласно разделу 4 договора, размер ежемесячной базовой арендной платы за помещение составляет 100 000 рублей. Размер дополнительной части арендной платы составляет 15000 рублей. Дополнительная часть арендной платы состоит из стоимости среднегодового потребляемого арендатором объема электроэнергии, теплоснабжения, водоснабжения, канализации и иных коммунальных и эксплуатационных услуг в части помещений, занятых арендатором (т.3,л.д.152-160).

Согласно информации ПАО «ВымпелКом» при организации офиса продаж и обслуживания «Билайн», расположенного в помещении по адресу <адрес> занимаемого ПА «ВымпелКом», в соответствии с договором аренды ПАО «ВымпелКом» были выполнены следующие виды работ: строительство выделенной линии связи, произведен ремонт помещений, изготовлена мебель, рольставни, жалюзи и вывеска эксклюзивно для данного офиса, заменены дверные и оконные блоки, установлены системы освещения, кондиционирования, пожаротушения, пожарная и охранная сигнализация. Общая стоимость указанных работ составила 1 300 000 рублей. Стоимость неотделимых улучшений, произведенных ПАО «ВымпелКом», которые в соответствии с п.3.4.4. договора переходят в собственность арендодателя при расторжении договора, составляет 800 000 рублей. Затраты, связанные с закрытием офиса при расторжении договора, составляют 200 000 рублей.

Данные обстоятельства экспертом также не были учтены при проведении экспертизы в связи с их отсутствием на момент дачи экспертного заключения.

Таким образом, суд находит позицию стороны истца о совершении сделки на заведомо и значительно невыгодных для истца условиях, о чем ФИО3 должна была знать, поскольку это очевидно для любого участника сделки на момент ее заключения, соответствующей всем собранным по делу доказательствам.

Доводы стороны ответчика, что ответчица ФИО3 намерена расторгнуть указанный договор с ПАО «ВымпелКом», что якобы свидетельствует о совершении сделки без учета находящегося в ней бизнеса противоречат имеющимся в деле данным электронного общения ответчика с представителями ПАО «ВымпелКом» (т.3,л.д.2), согласно которым ответчица направляла ПАО «ВымпелКом» договор аренды с ней- ИП ФИО3, и расторжение договора с ИП ФИО1 При этом письмо заканчивается фразой: «Надеюсь на долговременное взаимовыгодное сотрудничество». Настоящие действия ФИО3 по расторжению договора с арендатором спорного помещения суд расценивает, как желание ввести суд в заблуждение относительно намерений ответчика с целью создания видимости незначительности стоимости самого объекта недвижимости, учитывая заинтересованность ПАО «ВымпелКом» в данном помещении.

Кроме того в материалы дела представлено предложение от ИП ФИО19 к ФИО1 о продаже нежилого помещения, расположенного по адресу <адрес> пом. 8П, за 6 000 000 рублей.

Обращает внимание и то обстоятельство, что все проданные ФИО3 нежилые помещения были проданы ФИО2 без предварительной рекламы, размещенной в средствах массовой информации или на соответствующих сайтах Интернет-ресурса.

На основании изложенного суд приходит к выводу, что реализация спорного нежилого помещения ФИО3 произведена по цене, значительно ниже его фактической стоимости с учетом всех вышеозначенных обстоятельств, что говорит о явном ущербе интересам представляемого, который заключается в любых материальных потерях, о чем другая сторона сделки знала или должна была знать.

Доводы стороны ответчика о том, что спорная сделка заключена с согласия истца не может быть принят во внимание, поскольку доказательств указанному не представлено.

Указание стороны ответчика на доверенность, выданную истцом ответчику ФИО2, оформленную надлежащим образом, согласно которой истица уполномочивала ответчика ФИО2 продать за цену и на условиях по своему усмотрению нежилые помещения, принадлежащие ей, не может быть признано обоснованным, поскольку доверенность выдается для совершения действий в отношении и в интересах доверителя, а порядок оформления доверенности в данном случае не является предметом рассмотрения дела. Заключая договор купли-продажи недвижимости по цене значительно меньшей его фактической стоимости, представитель истца действовал вопреки интересам представляемого.

Таким образом, суд приходит к выводу об обоснованности исковых требований ФИО1 о признании сделки недействительной и удовлетворяет их.

Согласно ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с её недействительностью, и недействительна с момента её совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре, возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Признавая сделку недействительной, суд применяет последствия недействительности такой сделки, возвратив стороны по сделке в первоначальное положение.

Поскольку доказательства получения ФИО1 денежных средств в материалах дела отсутствуют, не доказала данные обстоятельства сторона ответчика, фактически их не оспорив, оснований для взыскания с ФИО1 в пользу ФИО3 денежных средств не имеется.

Между тем, признавая сделку недействительной, суд возвращает ФИО1 принадлежащее ей по праву собственности нежилое помещение 8П, расположенное по адресу <адрес>.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца. (Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от ДД.ММ.ГГГГ (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Таким образом, суд взыскивает с ФИО3, ФИО2 в пользу ФИО1 расходы по уплате государственной пошлины в размере 19000 рублей, по 9500 рублей с каждого.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Признать недействительной сделку купли-продажи нежилого помещения 8П, расположенного по адресу <адрес>, в городе Омске, общей площадью 63,9 кв.м, заключенную ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 в лице её представителя ФИО2, и ФИО3.

Применить последствия недействительности сделки, возвратить в собственность ФИО1 нежилое помещение №П, расположенное по адресу <адрес>, в городе Омске, общей площадью 63,9 кв.м.

Погасить в Едином Государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о регистрации права собственности за ФИО3 на нежилое помещение 8П, расположенное по адресу <адрес>, в городе Омске, общей площадью 63,9 кв.м.

Взыскать с ФИО3, ФИО2 в пользу ФИО1 расходы по уплате государственной пошлины в размере 19000 рублей, по 9500 рублей с каждого.

Решение может быть обжаловано в Омский областной суд через Кировский районный суд <адрес> в течение месяца с момента изготовления решения в окончательной форме.

Председательствующий: А.<адрес>

Мотивированное решение суда изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.