Дело № 2-1880/2014 ~ М-1442/2014, первая инстанция

Дело № года

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Кировский районный суд г. Омска в составе председательствующего Гречкань Н.И., при секретаре Боссерт Е.О., рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Омске 30 апреля 2014 года гражданское дело по исковому заявлению ТСЖ «Альфа» в лице конкурсного управляющего Дитятковской М.В. к [СКРЫТО] В.Н. о взыскании задолженности по договорам участия в долевом строительстве,

УСТАНОВИЛ:

ТСЖ «Альфа» в лице конкурсного управляющего Дитятковской М.В. обратилось в суд с иском к [СКРЫТО] В.Н. о взыскании задолженности по договору участия в долевом строительстве. В обоснование требований указали, что 17.08.2007 года между ТСЖ «Альфа» и [СКРЫТО] В.Н. был заключен договор участия в долевом строительстве, по условиям которого истец (застройщик) обязался своими силами и с привлечением других лиц построить на земельном участке по адресу: <адрес> (Ленинский АО) малоэтажный блокированный жилой дом, состоящий из десяти квартир, и после введения данного дома в эксплуатацию, передать [СКРЫТО] В.Н. (участнику долевого строительства) объект долевого строительства – <адрес>, общей площадью по проекту 310 кв. м., жилой площадью 185,5 кв. м., состоящую из четырех уровней (цокольный, первый, второй и мансардный этажи). Ответчик, в свою очередь, обязался оплатить обусловленную договором цену и принять в собственность объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод дома в эксплуатацию. Общая стоимость объекта долевого строительства составила 11 470 000 рублей, из которых 1 470 000 рублей [СКРЫТО] В.Н. обязался оплатить за счет собственных средств в момент подписания договора, 10 000 000 рублей за счет средств целевого кредита, предоставляемого ОАО «Омск-Банк». Вместе с тем, в нарушение условий договора, ответчиком денежные средства в сумме 1 470 000 рублей в счет приобретаемого объекта недвижимости до настоящего времени истцу не уплачены. Кроме того, после ввода дома в эксплуатацию и уточнения площади приобретаемого участником долевого строительства объекта недвижимости, фактическая общая площадь <адрес> в <адрес> составила 331,0 кв. м. Таким образом, в связи с увеличением фактической общей площади квартиры на 21 кв. м., а ответчик соответствии с пунктом 2.3 договора от ДД.ММ.ГГГГ обязан был внести застройщику дополнительные денежные средства в сумме 777 000 рублей из расчета 37 000 рублей за один квадратный метр общей площади квартиры. Решением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ ТСЖ «Альфа» признанно несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев. Конкурсным управляющим должника утверждена Дитятковская М.В. Поскольку на момент предъявления иска [СКРЫТО] В.Н. задолженность перед ТСЖ «Альфа» в общей сумме 2 247 000 рублей не погашена, просят взыскать с ответчика в пользу ТСЖ «Альфа» задолженность по договору долевого участия в строительстве в сумме 2 247 000 рублей.

В судебном заседании конкурсный управляющий ТСЖ «Альфа» - Дитятковская М.В. исковые требования поддержала в полном объеме по основаниям, изложенным в иске. По существу пояснила, что ранее [СКРЫТО] В.Н. являлся председателем ТСЖ «Альфа». Между ответчиком и Товариществом 17.08.2007 года был заключен договор участия в долевом строительстве, стоимость объекта строительства по которому составила 11 470 000 рублей. Однако, [СКРЫТО] В.Н. оплата по договору была произведена частично в сумме 10 000 000 рублей путем перечисления кредитных денежных средств на счет Товарищества. Оставшаяся сумма в размере 1 470 000 рублей до настоящего времени не оплачена. В связи с неисполнением обязательств по кредитному договору, решением суда с [СКРЫТО] В.Н. была взыскана задолженность по кредиту, а также обращено взыскание на право требования к застройщику спорной квартиры по договору долевого участия в строительстве. После ввода объекта недвижимости в эксплуатацию, спорная квартира застройщиком по акту приема-передачи была передана кредитору ответчика, и впоследствии реализована по возмездным сделкам третьим лицам. Кроме того, после ввода дома в эксплуатацию и уточнения площади приобретаемого участником долевого строительства объекта недвижимости, фактическая общая площадь <адрес> в <адрес> составила 331,0 кв. м. Таким образом, в связи с увеличением фактической общей площади квартиры на 21 кв. м., а ответчик соответствии с пунктом 2.3 договора от ДД.ММ.ГГГГ обязан был внести застройщику дополнительные денежные средства в сумме 777 000 рублей из расчета 37 000 рублей за один квадратный метр общей площади квартиры.

Ответчик [СКРЫТО] В.Н. о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом по последнему известному месту жительства и регистрации, в суд не явился, о причинах неявки не сообщил.

Выслушав представителя истца, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно статье 307 ГК РФ, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

В силу статьи 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 - 419).

Статьей 421 ГК РФ закреплено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (статья 432 ГК РФ).

Исходя из пункта 2 статьи 27 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (вступившего в силу с 01.04.2005г.), его действия распространяются на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу данного Федерального закона.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между Товариществом собственников жилья «Альфа» (Застройщик) и [СКРЫТО] В.Н. (Участник долевого строительства) был заключен договор участия в долевом строительстве, по условиям которого застройщик обязался своими силами и с привлечением других лиц построить малоэтажный блокированный жилой дом по адресу: <адрес> АО <адрес>, состоящий из десяти квартир, и после введения в эксплуатацию данного дома, передать [СКРЫТО] В.Н. <адрес> общей площадью по проекту 310 кв. м., жилой площадью 185,5 кв. м., состоящей из четырех уровней (цокольный, первый, второй и мансардный этажи), а участник долевого строительства обязался уплатить обусловленную договором цену и принять в собственность объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию дома (л.д. 232-238).

В пункте 1.5 договора его стороны согласовали стоимость приобретаемого объекта долевого строительства в размере 11 470 000 рублей, исходя из стоимости 1 кв. м. общей площади объекта – 37 000 рублей.

Пунктом 2.1 договора долевого участия установлен порядок оплаты [СКРЫТО] В.Н. застройщику приобретаемой квартиры, в соответствии с которым 1 470 000 рублей ответчик обязался оплатить за счет внесения собственных средств в момент подписания договора, а 10 000 000 рублей за счет средств целевого кредита до ДД.ММ.ГГГГ года, предоставляемого ОАО «Омск-Банк» согласно с [СКРЫТО] В.Н, кредитному договору, а денежные средства поступают на расчетный счет ТСЖ «Альфа» до ДД.ММ.ГГГГ года.

Названный выше договор по форме и содержанию соответствует предъявляемым статьей 4 Федерального закона ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ к такого рода сделкам требованиям, подписан обеими сторонами и зарегистрирован в установленном законом порядке.

Решением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ ТСЖ «Альфа» признанно несостоятельным (банкротом), в отношении Товарищества открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев. Конкурсным управляющим должника утверждена Дитятковская М.В. (л.д. 81-83).

В обоснование заявленных требований истец ссылается на то, что [СКРЫТО] В.Н. оплата по договору долевого участия в строительстве произведена не в полном объеме, имеется задолженность в сумме 1 470 000 рублей.

В соответствии со ст. 12, 35, 39, 56 ГПК РФ гражданское судопроизводство осуществляется на основании равноправия и состязательности сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которых она основывает свои требования и возражения.

Как определено ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.Согласно ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

В соответствии со статьей 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Решением Куйбышевского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу по иску ОАО «Омск-Банк» к [СКРЫТО] В.Н., ОАО «Омское ипотечное агентство» о взыскании суммы долга, обращении взыскания на заложенное имущество установлен факт перечисления предоставленных ОАО «Омск-Банк» [СКРЫТО] В.Н. по кредитному договору № 5856-ИС от ДД.ММ.ГГГГ денежных средств в сумме 10 000 000 рублей на счет ТСЖ «Альфа» в качестве оплаты права требования к застройщику на <адрес> по строительному адресу: <адрес>, Ленинский АО <адрес>, общей площадью по строительному проекту 310 кв. м., жилой площадью 185,5 кв. м., состоящей из четырех уровней.

В связи с систематическим нарушением заемщиком сроков уплаты ежемесячных платежей по кредиту, решением суда с [СКРЫТО] В.Н. и ОАО «Омское ипотечное агентство» солидарно в пользу ООО «Коллекторское агентство «Капитал-Инвест» взыскана задолженность по кредитному договору, а также обращено взыскание на принадлежащее [СКРЫТО] В.Н. право требование к ТСЖ «Альфа» на спорную <адрес> по строительному адресу: РФ, <адрес>, Ленинский АО, принадлежащее залогодателю на основании договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 205-220).

Указанные обстоятельства в силу статьи 61 ГПК РФ обязательны для суда, не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Исходя из приведенных выше требований действующего законодательства на истце лежала обязанность доказать обоснованность своих требований, а на ответчике – надлежащее исполнение условий договора об оплате объекта долевого строительства.

Вместе с тем, [СКРЫТО] В.Н. в нарушение правил статьи 56 ГПК РФ, таковых доказательств суду представлено не было.

Давая оценку требованиям истца о взыскании задолженности по договору участия в долевом строительстве, суд исходит из того, что стороны договора согласовали порядок и сроки оплаты объекта долевого строительства. Поскольку каких-либо допустимых и достоверных доказательств обратного, не представлено, суд находит требования ТСЖ «Альфа» в лице конкурсного управляющего Дитятковской М.В. к [СКРЫТО] В.Н. о взыскании задолженности по договору участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 1 470 000 рублей подлежащими удовлетворению.

Переход права требования от [СКРЫТО] В.Н. на спорную квартиру, обремененного залогом, на основании судебного решения к третьему лицу, в рассматриваемом случае не является основанием для освобождения стороны сделки от исполнения принятых на себя обязательств. При этом оплата стоимости объекта долевого строительства сторонами по условиям заключенного ДД.ММ.ГГГГ договора не была поставлена в зависимость от факта передачи застройщиком объекта строительства участнику.

Согласно п. 4 ст. 4 Федерального закона N 214-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор долевого участия в строительстве должен содержать, в том числе цену договора, сроки и порядок ее уплаты.

Согласно статье 5 Закона N 214-ФЗ по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

В приведенной норме реализуется правило пункта 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающее допустимость изменения цены после заключения договора в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Обращаясь в суд с требованием о взыскании с [СКРЫТО] В.Н. задолженности в сумме 777 000 рублей в соответствии с пунктом 2.3 договора от 17.08.2007 года, истец ссылается на то, что после ввода жилого дома в эксплуатацию и проведения технической инвентаризации, общая площадь <адрес> по указанному выше адресу увеличилась 21 кв. м., в связи с чем, на ответчике лежит обязанность по доплате соответствующей суммы истцу.

Действительно, в силу пункта 2.3 договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ года, фактическая площадь объекта долевого строительства, приобретаемого участником долевого строительства, уточняется после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию в соответствии с обмерами, произведенными организацией технической инвентаризации (ЦТИ).

В случае, если по результатам обмера, произведенным ЦТИ, площадь объекта долевого строительства окажется больше площади, указанной в пункте 1.4 настоящего договора, участник долевого строительства обязан внести дополнительные денежные средства в размере 37 000 рублей за каждый квадратный метр общей площади квартиры.

Материалами дела подтверждается, что по данным технической инвентаризации, проведенной после ввода <адрес> в <адрес> в эксплуатацию, общая площадь <адрес> по указанному адресу составила 331,0 кв. м. (л.д. 26-42, 151), фактическая площадь квартиры оказалась больше проектной на 21,0 кв. м.

Вместе с тем, как следует из совокупности положений Закона N 214-ФЗ, до момента передачи объекта долевого строительства от застройщика участнику долевого строительства по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче, участник долевого строительства не обладает какими-либо вещными правами в отношении объекта долевого строительства, а обладает лишь обязательственным правом требования передачи ему застройщиком объекта долевого строительства.

При этом суд исходит из того, что обязанность дольщика по внесению суммы в качестве доплаты за объект долевого строительства в случае увеличения фактической площади объекта строительства по завершении строительства, является встречным обязательством к обязанности застройщика по передаче завершенного строительством объекта дольщику.

Установлено, что вступившим в законную силу решением Куйбышевского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ обращено взыскание на принадлежащее [СКРЫТО] В.Н. право требование к ТСЖ «Альфа» на спорную <адрес> по строительному адресу: РФ, <адрес>, Ленинский АО, принадлежащее залогодателю на основании договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 205-220).

Постановлениями судебного пристава-исполнителя ОСП по КАО <адрес> УФССП России по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ право требования на указанную квартиру передано взыскателю ООО «Коллекторское агентство «Капитал-Инвест», произведена государственная регистрация перехода права требования к ТСЖ «Альфа» передачи в собственность <адрес>, принадлежащее [СКРЫТО] В.Н. на основании договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ года, к взыскателю - ООО «Коллекторское агентство «Капитал-Инвест» (л.д. 197, 198).

ДД.ММ.ГГГГ спорная <адрес>, общей площадью 331 кв. м., расположенная по адресу: <адрес> по акту приема-передачи квартиры была передана ООО «Коллекторское агентство «Капитал-Инвест» (л.д. 123), которым спорный объект недвижимости последствии был отчужден по возмездной сделке.

Учитывая, что [СКРЫТО] В.Н. договор участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ был заключен в отношении права требования квартиры общей площадью по проекту 310 кв. м., а ее стоимость по договору рассчитана именно из данной площади, однако предусмотренный договором объект долевого строительства ответчику по акту приема-передачи передан не был, соответственно обязанности по доплате стоимости квартиры в связи с увеличением ее площади после окончания строительства, у [СКРЫТО] В.Н. не возникло.

В тоже время, указанное не лишает истца обратиться с соответствующими требованиями к правопреемнику [СКРЫТО] В.Н. в отношениям с ТСЖ «Альфа» по договору от ДД.ММ.ГГГГ года, которому квартира, являющаяся предметом договора участия в долевом строительстве, была передана в натуре.

В соответствии со статьей 103 ГПК РФ с ответчика [СКРЫТО] В.Н. в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина пропорционально удовлетворенной части иска в сумме 1 470 000 рублей, уплата которой истцу была отсрочена при подаче иска, в размере 15 550 рублей.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Взыскать с [СКРЫТО] В.Н, в пользу Товарищества собственников жилья «Альфа» задолженность по договору участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 1 470 000 рублей.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с [СКРЫТО] В.Н, в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 15 550 рублей.

Настоящее решение в течение 01 месяца с момента его вынесения может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Омского областного суда путем направления апелляционной жалобы через Кировский районный суд <адрес>.

Председательствующий Н.И. Гречкань

Мотивированное решение будет изготовлено ДД.ММ.ГГГГ