Дело № 33-8343/2017, апелляция

Председательствующий: Исматов Т.Б. Дело № 33-8343/2017

Строка статотчета 179г

А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:

председательствующего Осадчей Е.А.,

судей Ивановой В.П., Сафаралеева М.Р.,

при секретаре Корнеевой Н.В.,

рассмотрела в судебном заседании 14.12.2017 дело по апелляционной жалобе [СКРЫТО] А. Ю. на решение Ленинского районного суда г. Омска от <...>, которым постановлено:

«Исковые требования удовлетворить.

Взыскать с [СКРЫТО] А. Ю. в пользу ИП [СКРЫТО] Владимира Васильевича задолженность по арендной плате за период с <...> по <...> в сумме 39174 рубля 19 копеек, пени за просрочку оплаты по договору аренды в сумме 30 000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в суме 2275 рублей, расходы на оплату услуг представителя в сумме 10 000 рублей.

В удовлетворении встречных исковых требований отказать».

Заслушав доклад судьи Сафаралеева М.Р., судебная коллегия Омского областного суда

У С Т А Н О В И Л А:

ИП [СКРЫТО] В.В. обратился в суд с иском к [СКРЫТО] А.Ю. о взыскании задолженности по арендной плате и пени. В обоснование заявленных требований указал, что <...> между ним и [СКРЫТО] А.Ю. заключен договор аренды объекта незавершенного строительства – магазина, площадью 33,0 кв.м., назначение нежилое, литер А, этажность 2, подземная часть 1, расположенного по адресу: <...> В соответствии с п. 2.1 договора за пользование объектом ответчик обязался вносить постоянную арендную плату в размере 13 200 руб., а также плату в порядке компенсации затрат за пользование электроэнергией, коммунальными услугами, охраной помещения. Согласно акту приема-передачи имущества от <...> [СКРЫТО] А.Ю. принял помещение. Срок действия договора определен сторонами по <...>. В соответствии с п.6.4 договора, если за три месяца до истечения его срока ни одна из сторон письменно не уведомит другую сторону о своем нежелании продлять договорные отношения, договор считается ежегодно продленным на 11 месяцев и действует на тех же условиях. <...> истцу поступило заявление от [СКРЫТО] А.Ю. о досрочном расторжении договора аренды с <...>. Поскольку ответчиком был нарушен срок уведомления о расторжении договора, его действие было прекращено по истечении трехмесячного срока, а именно <...>. Так как ответчик не исполнил обязательства по оплате арендной платы, ИП [СКРЫТО] В.В. просил взыскать с [СКРЫТО] А.Ю. задолженность по арендной плате за период с <...> по <...> в размере 39 174 руб. 19 коп., пени за просрочку внесения платы по договору аренды в размере 30 000 руб., судебные расходы по оплате услуг представителя в размере 10 000 руб., расходы по оплате государственной пошлины в сумме 2 275 руб.

[СКРЫТО] А.Ю. заявлены встречные исковые требования к ИП [СКРЫТО] В.В. о признании договора аренды недействительным, взыскании судебных расходов. В обоснование заявленных требований [СКРЫТО] А.Ю. указал, что договор аренды от <...> является ничтожной сделкой, поскольку ИП [СКРЫТО] В.В. при его заключении, а также в период его действия не являлся собственником передаваемого в аренду имущества. Полагал, что здание магазина в силу ст. 222 ГК РФ являлось самовольной постройкой, в связи с чем у ИП [СКРЫТО] В.В. отсутствовали правовые основания для введения данного имущества в гражданский оборот. На основании изложенного Долгущин А.Ю. просил признать договор аренды, заключенный между ИП [СКРЫТО] В.В. и [СКРЫТО] А.Ю. <...>, недействительным (ничтожным); взыскать с ИП [СКРЫТО] В.В. расходы по оплате государственной пошлины в сумме 300 руб.

Истец по первоначальному иску [СКРЫТО] В.В. в судебном заседании участия не принимал, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Представитель истца по доверенности Афурина И.В. в судебном заседании первоначальные требования поддержала, встречный иск не признала. Пояснила, что объект незавершенного строительства был предоставлен в аренду, на момент заключения договора право на него было зарегистрировано, истец являлся собственником данного объекта. Указала, что ответчик помещением пользовался, вносил арендную плату, о том, что он пользуется объектом незавершенного строительства ответчик знал.

Ответчик по первоначальному иску [СКРЫТО] А.Ю. в судебном заседании требования ИП [СКРЫТО] В.В. не признал, встречный иск поддержал. Факт пользования помещением не оспаривал.

Судом постановлено изложенное выше решение.

В апелляционной жалобе [СКРЫТО] А.Ю. просит решение отменить, ссылаясь на нарушение норм материального права. Полагает, что договор аренды от <...> является ничтожной сделкой, поскольку [СКРЫТО] В.В. на момент заключения договора и в период его действия не являлся собственником сдаваемого в аренду имущества. Здание магазина являлось самовольной постройкой, в связи с чем не могло быть объектом гражданских прав.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя ИП [СКРЫТО] В.В. Афурину И.В., согласившуюся с решением, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 650 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Согласно п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Пунктами 1 и 2 ст. 610 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Положениями п. 1 ст. 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

По смыслу ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой.

В соответствии с п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В силу положений п.п. 1 и 2 ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.

Согласно п. 1 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Пунктом 2 названной статьи предусмотрено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с требованиями ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений.

В силу положений ч.ч. 1 и 2 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

В случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.

Из материалов дела следует, что <...> Управлением Росреестра Омской области зарегистрировано право собственности [СКРЫТО] В.В. на объект незавершенного строительства – магазин, назначение: нежилое, общая площадь застройки 815,2 кв.м, степень готовности 42,5 %, инвентарный № <...>, № <...> расположенный по адресу: г. Омск, <...>.

<...> между ИП [СКРЫТО] В.В. и [СКРЫТО] А.Ю. был заключен договор аренды, по условиям которого ИП [СКРЫТО] В.В. предоставил [СКРЫТО] А.Ю. право вести любую незапрещенную действующим законодательством деятельность, используя принадлежащее ИП [СКРЫТО] В.В. имущество – объект незавершенного строительства – магазин, площадью 33 кв.м, расположенное по адресу: г. Омск, <...>.

В соответствии с п. 2.1 [СКРЫТО] А.Ю. обязался уплачивать ИП [СКРЫТО] В.В. вознаграждение, состоящее из постоянной и переменной величины:

- постоянная величина в размере 13 200 руб. ежемесячно;

- переменная величина, соответствующая увеличенной на 6 % стоимости коммунальных услуг (электроэнергии, тепла, воды, вывоз мусора и т.п.), рассчитанная пропорционально площади, право вести деятельность в которой предоставлено арендатору, к общей площади объекта незавершенного строительства.

Согласно п. 2.7 договора оплата постоянной величины вознаграждения производится не позднее 5 числа текущего месяца в порядке предоплаты, независимо от того реализует ли сторона предоставленное ей право и осуществляется ли соответствующая деятельность.

В соответствии с п. 5.1 договора за просрочку платежей по договору предусмотрены пени в размере 1 % от суммы, несвоевременно внесенных платежей, за каждый день просрочки.

Разделом 6 договора предусмотрено, что договор вступает в силу с момента его подписания сторонами и действует до момента полного исполнения сторонами обязательств, установленных настоящим договором.

Срок начала реализации предоставленного права устанавливается <...> (п. 6.2).

Срок окончания реализации предоставленного права устанавливается <...> (п. 6.3).

В соответствии с п. 6.4 договора, если за 3 (три) месяца до окончания срока реализации предоставленного права, предусмотренного п. 6.3 настоящего договора, ни одна из сторон письменно не уведомит другую сторону о своем нежелании продлить договорные отношения, договор считается продленным на 11 месяцев и действует на тех же условиях.

Судом установлено, что за 3 месяца до <...> ни одна из сторон не заявила о желании расторгнуть договор, в связи с чем с <...> срок действия договора продлен на 11 месяцев.

<...> ИП [СКРЫТО] В.В. получено заявление [СКРЫТО] А.Ю. о расторжении договора аренды с <...>.

Вместе с тем, согласно п. <...> договора [СКРЫТО] А.Ю. обязался извещать в письменной форме ИП [СКРЫТО] В.В. не менее, чем за 3 месяца о намерении досрочно расторгнуть договор.

С учетом изложенного, суд пришел к выводу, что договор аренды расторгнут по истечении 3 месяцев с момента получения арендодателем соответствующего заявления, то есть с <...>.

[СКРЫТО] А.Ю. не оспаривалось, что в период с <...> по <...> он пользовался арендованным помещением, однако арендную плату за указанный период не вносил.

Согласно представленному истцом расчету размер задолженности по арендной плате за период с <...> по <...> составляет 39 174 руб. 19 коп. Кроме того, истцом заявлены требования о взыскании пени в соответствии с п. 5.1 договора от <...>, с учетом самостоятельного уменьшения истцом, в размере 30 000 руб.

Доказательств иного размера задолженности или ее отсутствия ответчиком не представлено, в связи с чем суд пришел к обоснованному выводу о взыскании с [СКРЫТО] А.Ю. в пользу ИП [СКРЫТО] В.В. задолженности по договору от <...> в размере 39 174 руб. 19 коп., а также пени в сумме 30 000 руб.

Ссылки [СКРЫТО] А.Ю. в суде первой инстанции на то, что при заключении договора аренды он внес гарантийный депозит в сумме 13 200 руб., судом правомерно отклонены.

В соответствии с пп. «в» п. 2.9 договора аренды гарантийный депозит не засчитывается в счет постоянной величины вознаграждения и не возвращается в случае досрочного расторжения договора по инициативе арендатора, при наличии у нее задолженности по постоянной величине вознаграждения на день прекращения договора, а также в иных случаях нарушения арендатором условий договора.

Кроме того, [СКРЫТО] А.Ю. не представил каких-либо доказательств в обоснование его доводов о внесении гарантийного депозита.

Поскольку исковые требования ИП [СКРЫТО] В.В. судом удовлетворены, в соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца взысканы судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 2 275 руб., а также с учетом положений ст. 100 ГПК РФ взысканы судебные расходы по оплате представителя в размере 10 000 руб.

Отклоняя доводы [СКРЫТО] А.Ю. об отсутствии предмета договора аренды, районный суд правомерно исходил из того, что ИП [СКРЫТО] В.В. на момент заключения договора являлся собственником передаваемого в аренду имущества, [СКРЫТО] А.Ю. до <...> вносил арендную плату, в течение всего срока действия договора пользовался имуществом.

Оценив данные обстоятельства, суд отказал в удовлетворении встречных исковых требований [СКРЫТО] А.Ю. о признании договора аренды недействительным.

Судебная коллегия с данными выводами суда первой инстанции соглашается, поскольку они постановлены в соответствии с нормами действующего законодательства и при надлежащей оценке доказательств.

Ссылки в апелляционной жалобе на ничтожность договора аренды от <...> ввиду отсутствия у истца зарегистрированного права собственности на передаваемый в аренду объект недвижимости, судебной коллегией отклоняются.

Как было установлено выше, право собственности на переданный в аренду объект зарегистрировано за [СКРЫТО] В.В. <...>.

Доводы о несогласованности предмета договора также несостоятельны.

Передаваемое в аренду помещение указано в п. 1.1 договора аренды, а также отмечено на схеме, являющейся приложением к данному договору. в период с <...> по <...> [СКРЫТО] А.Ю. пользовался помещением, о недействительности сделки не заявлял.

Ссылки [СКРЫТО] А.Ю. на то, что здание магазина являлось самовольной постройкой, не принимаются во внимание.

Достаточных доказательств в обоснование данного довода ответчик не представил.

Решение Арбитражного суда Омской области от <...> о признании за ИП [СКРЫТО] В.В. права собственности на нежилое здание общей площадью 2 509,8 кв.м, расположенное по адресу: г. Омск, <...>, не свидетельствует о том, что на момент заключения договора аренды здание магазина являлось самовольной постройкой.

Судебная коллегия также учитывает, что [СКРЫТО] А.Ю. фактически пользовался предоставленным ему в аренду имуществом, до <...> вносил арендную плату, то есть действия ответчика были направлены на исполнение сделки.

Между тем, в соответствии с п.п. 2 и 5 ст. 166 ГК РФ сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.

Заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

В такой ситуации оснований для отказа во взыскании арендной платы и пени, а также для удовлетворения встречного иска у районного суда отсутствовали. Содержащиеся в решении выводы постановлены в соответствии с нормами материального и процессуального права, при надлежащей оценке доказательств, в связи с чем решение не подлежит отмене или изменению по доводам апелляционной жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А :

решение Ленинского районного суда г. Омска <...> оставить без изменения, апелляционную жалобу [СКРЫТО] А. Ю. – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи областного суда: