Дело № 33-6840/2015, апелляция

Председательствующий: Руф О.А. Дело № 33-6840/2015

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе председательствующего Мотрохова А.Б.,

судей Дьякова А.Н., Кудря Т.Л.,

при секретаре Фогель И.В.,

рассмотрела в судебном заседании 23 сентября 2015 года

дело по апелляционным жалобам [СКРЫТО] А. М. [СКРЫТО] и [СКРЫТО] А. А. на решение Октябрьского районного суда г. Омска от 22 апреля 2015 года, которым постановлено:

«Исковые требования ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к [СКРЫТО] А. А., [СКРЫТО] А. М. [СКРЫТО], [СКРЫТО] А. С. кызы о взыскании задолженности по кредитному договору, расторжении кредитного договора, расходов по уплате государственной пошлины, обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворить частично.

Расторгнуть кредитный договор № ДЗ-6/12-м от 16.01.2012 г. заключенный между ЗАО «Новое Ипотечное Корпоративное Агентство» и [СКРЫТО] А. А., [СКРЫТО] А. М. [СКРЫТО], [СКРЫТО] А. С. кызы.

Взыскать солидарно с [СКРЫТО] А. А., <...> г.р., [СКРЫТО] А. М. [СКРЫТО], <...> г.р., [СКРЫТО] А. С. кызы <...> г.р. в пользу ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» задолженность по кредитному договору <...> по основному долгу – <...>, просроченные проценты <...>, пени за нарушение сроков уплаты кредита <...> руб., расходы по оплате государственной пошлины в сумме <...> руб., всего <...>.

Взыскать солидарно с [СКРЫТО] А. А., <...> г.р., [СКРЫТО] А. М. [СКРЫТО], <...> г.р., [СКРЫТО] А. С. кызы <...> г.р. в пользу ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» задолженность по процентам на сумму остатка основного долга за период с 22.01.2015 г. по дату вступления решения суда в законную силу по ставке <...> %.

Обратить взыскание на предмет залога жилое помещение расположенное по адресу <...>, установив начальную продажную рыночную стоимость в размере <...> руб.

Определить способ реализации залогового имущества в виде продажи с публичных торгов».

Заслушав доклад судьи областного суда Кудря Т.Л., пояснения [СКРЫТО] А. А., [СКРЫТО] А. М. [СКРЫТО] и его представителя Ивакина М.Н., поддержавших жалобу, представителя ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» Спирина С.Ю., выразившего согласие с постановленным решением, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» обратилось в суд с иском к [СКРЫТО] А. А., [СКРЫТО] А. М. [СКРЫТО], [СКРЫТО] А. С. кызы о расторжении договора займа от 16.01.2012 № ДЗ-6/12-м; взыскании солидарно задолженности по договору займа от 16.01.2012 по состоянию на 21.01.2015 в размере <...> руб., в том числе <...> руб. основного долга; <...> руб. суммы начисленных, но неуплаченных процентов за пользование кредитом; <...> пени; процентов за пользование кредитом в размере <...> % годовых, начиная с 01.07.2014 по день вступления решения суда в законную силу; обращении взыскания на заложенную квартиру <...> путём реализации с публичных торгов, определив начальную продажную цену в <...> руб.; взыскании <...> руб. государственной пошлины.

В обоснование агентство указало, что 16.01.2012 между сторонами заключен договор займа на покупку недвижимости, по которому заемщикам предоставлен кредит <...> рублей на срок <...> месяца под <...> % годовых на приобретение трехкомнатной квартиры <...>, обеспечением обязательств послужил ее залог. Начиная с 01.07.2014 ежемесячные платежи по возврату суммы кредита и процентов за пользование не производились, образовалась задолженность.

Представитель ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» Спирин С.Ю. в судебном заседании иск поддержал.

В судебном заседании [СКРЫТО] А. А., [СКРЫТО] А. М. [СКРЫТО] исковые требования признали частично, в части основного долга и процентов, возражали против размера пени, просили ее снизить. Пояснили, что задолженность образовалась в связи с трудным материальным положением. Указали, что оценка, выполненная ООО «Ледон», не соответствует рыночной стоимости квартиры.

Дело рассмотрено в отсутствие [СКРЫТО] А.С.

Судом постановлено изложенное выше решение.

В апелляционной жалобе [СКРЫТО] А. М. [СКРЫТО] просит решение суда отменить, ссылаясь на то, что имелись основания для назначения повторной экспертизы, учитывая, что объекты-аналоги, указанные в отчете ООО «Ледон», не соотносятся с их квартирой, средняя выведенная цена не является объективной и относящейся к их квартире.

В апелляционной жалобе [СКРЫТО] А. А. ссылается на доводы, аналогичные доводам жалобы [СКРЫТО] А. М. [СКРЫТО].

В дополнениях к апелляционной жалобе [СКРЫТО] А. М. [СКРЫТО] указывает, что заключение эксперта о рыночной стоимости спорной квартиры является недопустимым доказательством, поскольку в нем отсутствует подпись экспертов о том, что они предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Судом необоснованно было отказано в удовлетворении ходатайства о назначении повторной экспертизы. Согласно проведенной ими дополнительной оценки рыночная стоимость спорной квартиры составила <...> рублей.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия полагает, что оснований для ее удовлетворения не имеется.

В силу ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений судом первой инстанции при рассмотрении данного дела не допущено.

Согласно ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Как видно из материалов дела, <...> между ЗАО «Ника» и [СКРЫТО] А.А., [СКРЫТО] А.М. [СКРЫТО], [СКРЫТО] А.С. кызы заключен договор займа № ДЗ-6/12-м, по которому заемщики получили денежные средства в размере <...> руб. на срок <...> месяца под <...> %, для приобретения в собственность [СКРЫТО] А.А. квартиры по адресу <...>, состоящую из трех комнат, общей площадью <...> кв.м, с последующее передачей ее в залог. Размер ежемесячного платежа составил <...> рублей.

По условиям указанного договора заем состоит из двух частей: чать-1 в размере <...> руб. подлежит возврату в течение 144 месяцев, часть-2 в размере <...> рублей - срок не позднее 180 календарных дней с даты фактического предоставления займа, предусмотрена возможность погашения части-2 займа за счет средств материнского капитала.

Названная квартира приобретена в собственность [СКРЫТО] А.А. за <...> руб., договор купли-продажи, право собственности и ипотека зарегистрированы 19.01.2012.

ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» на основании договора купли-продажи закладных является залогодержателем, законным владельцем закладной на квартиру и займодавцем по договору займа.

В обоснование исковых требований указано, что ответчики с 01.07.2014 платежи не вносят, в связи с чем 06.08.2014 ответчикам направлено требование о досрочном возврате суммы займа, процентов и пеней.

Частично удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции обоснованно руководствовался ст.ст.309, 310, 810, 811, 819 ГК РФ, принял во внимание ненадлежащее исполнение ответчиками своих обязательств по договору займа и представленный банком расчет суммы задолженности.

Обеспечением исполнения указанных обязательств [СКРЫТО] А.А., [СКРЫТО] А.М. [СКРЫТО], [СКРЫТО] А.С. кызы по договору займа является ипотека в силу закона квартиры, расположенной по адресу: <...>

В соответствии со ст.ст.334, 348 ГК РФ и п.1 ст.50 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требования о досрочном возврате кредита, вызванного неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Кроме того, п.4.4.2 договора займа установлено, что займодавец имеет право обратить взыскание на квартиру при неисполнении требований займодавца в случаях, установленных в п. 4.4.1 настоящего договора, в том числе, при просрочке заемщиками осуществления очередного ежемесячного платежа, на срок более чем 30 календарных дней.

Требование банка от 06.08.2014 о досрочном возврате кредита ответчиком исполнено не было.

Основания для применения п.п.1,5 ст.54.1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» о недопустимости обращения взыскания на заложенное имущество в судебном порядке отсутствовали.

В соответствии с пп. 4 п. 2 ст. 54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

В связи с наличием спора относительно начальной продажной цены заложенного имущества судом первой инстанции по ходатайству ответчика [СКРЫТО] А.А. назначена оценочная экспертиза, проведение которой поручено ЭАО «Ледон».

Согласно отчету об оценке № 112-15 от 15.04.2015, рыночная стоимость квартиры, расположенной по адресу: <...>, составляет <...> руб. (стоимость 1 кв.м = <...> руб.) (л.д. 108-105).

Исходя из требований п. 4 ст. 54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», суд первой инстанции правомерно установил начальную продажную стоимость заложенного имущества в размере <...> руб., равном 80% от указанной выше рыночной стоимости квартиры.

Отчет об оценке № 112-15 от 15.04.2015 соответствует требованиям действующего законодательства, у суда первой инстанции не было оснований подвергать сомнению выводы оценщика. Экспертиза назначена и проведена в рамках рассматриваемого дела по ходатайству одного из ответчиков, оценка указанной квартиры проведена ООО «Экспертно-оценочное агентство «ЛЕДОН», аккредитованным при Российском обществе оценщиков и включенным в реестр оценщиков и оценочных фирм. Отчет об оценке мотивирован и соответствует установленным ст.11 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» требованиям, а также критериям оценки имущества, закрепленным в Федеральных стандартах оценки.

В указанном отчете дан полный анализ рынка объекта оценки, описание процесса оценки объекта оценки в части применения сравнительного подхода к оценке, обоснование исходных и расчетных показателей, анализ и согласование полученных результатов.

В качестве объектов-аналогов оценщиком использованы квартиры по адресам: <...>

Все характеристики объектов-аналогов приведены в отчете.

Доводы жалобы об использовании несопоставимых аналогов отклоняются как необоснованные.

В отчете приведены мотивы, по которым не применялись затратный и доходный методы оценки. Затратный - ввиду отсутствия официальной сметы затрат на покупку участка и строительства на нем здания, а расчет по типовым сметам повлечет большую погрешность при вычислениях. Доходный – учитывая особенности рынка аренды в Омском регионе: оплата в подавляющем большинстве случаев производится в виде необлагаемой налогом наличной суммы, арендные ставки на объекты жилой недвижимости существенно занижены и не соответствуют реальной рыночной стоимости объектов.

Достоверных доказательств занижения экспертом рыночной стоимости залогового имущества, какой-либо заинтересованности эксперта ответчиками не представлено.

Приложенный к апелляционной жалобе отчет ЗАО «Инвестаудит» об определении рыночной стоимости принадлежащей ответчику квартиры в сумме <...> руб. не может повлечь изменение решения суда первой инстанции в части определения начальной продажной цены предмета залога.

Данное доказательство в суд первой инстанции не представлялось (ч.1 ст.327.1 ГПК РФ).

Ссылки в апелляционных жалобах на то, что указанный отчет оценщика является недопустимым доказательством, так как эксперт не был предупреждён об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, являются несостоятельными. При назначении экспертизы в определении суда руководителю экспертного учреждения поручено предупредить экспертов об ответственности за дачу ложного заключения по ст. 307 УК РФ. оснований не доверять отчету оценщика у суда не имелось.

Доводы жалобы о необоснованном отказе в удовлетворении ходатайства о назначении по делу повторной экспертизы несостоятельны, поскольку достаточных оснований для назначения повторной судебной экспертизы, предусмотренных ч. 2 ст. 87 ГПК РФ, по делу не установлено, каких-либо сомнений в правильности или обоснованности отчета об оценке № 112-15 от 15.04.2015 у суда первой инстанции не возникло. Само по себе несогласие ответчиков с заключением экспертизы не является основанием для назначения повторной экспертизы.

Как следует из материалов дела, квартира приобретена ответчиками 16.01.2012 по цене <...> руб., определенная оценщиком рыночная стоимость квартиры учитывает текущую экономическую ситуацию на рынке жилой недвижимости.

В соответствии с нормами гражданского процессуального законодательства при распределении судебных расходов солидарная обязанность не возникает, в связи с чем решение суда первой инстанции в части указания о солидарном взыскании расходов по оплате госпошлины подлежит уточнению, с указанием о взыскании с ответчиков в пользу истца расходов по оплате госпошлины по <...> руб. с каждого.

Обстоятельства, имеющие значение для дела, определены судом верно, представленные доказательства оценены правильно в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену решения суда в соответствии со ст. 330 ГПК РФ не допущено, судебная коллегия, проверив решение суда в пределах доводов апелляционной жалобы в порядке ст. 327.1 настоящего Кодекса, не находит оснований для его отмены.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Октябрьского районного суда г. Омска от 22 апреля 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Абзац третий резолютивной части решения изложить в следующей редакции:

«Взыскать солидарно с [СКРЫТО] А. А., <...> г.р., [СКРЫТО] А. М. [СКРЫТО], <...> г.р., [СКРЫТО] А. С. кызы <...> г.р. в пользу ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» задолженность по кредитному договору № <...> по основному долгу – <...>, просроченные проценты <...>, пени за нарушение сроков уплаты кредита <...> руб., а также расходы по оплате государственной пошлины по <...> рублей с каждого из ответчиков.».

Председательствующий:

Судьи:

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>