Дело № 33-6793/2013, апелляция

Председательствующий: Бессчетнова Е.Л. Дело № 33-6793/2013

Апелляционное определение

Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:

председательствующего Зашихиной Н.Г.

судей областного суда: Усовой Е.И., Патрахина И.В.

при секретаре: Макаровой Н.В.

рассмотрела в судебном заседании от 23 октября 2013 г.

дело по апелляционной жалобе [СКРЫТО] Н.В., [СКРЫТО] К.В., [СКРЫТО] К.В. на решение Омского районного суда Омской области от 25 июля 2013 г., которым постановлено:

«Исковые требования [СКРЫТО] Н. В., [СКРЫТО] К. В., [СКРЫТО] К. В. к Территориальному управлению имуществом в Омской области, [СКРЫТО] В. В. о признании договора купли-продажи жилого помещения недействительным, оставить без удовлетворения».

Заслушав доклад судьи областного суда Зашихиной Н.Г., судебная коллегия

установила:

[СКРЫТО] Н.В., [СКРЫТО] К.В., [СКРЫТО] К.В. обратилась с иском к Территориальному управлению имуществом в Омской области, [СКРЫТО] В. В. о признании договора купли-продажи жилого помещения недействительным. В обоснование иска указали, что <...> на основании решения администрации Ростовскинского сельского Совета им выдан ордер № 1156, согласно которому предоставлена для проживания <...> Омской области. В указанной квартире они проживают с <...>, с 1995 года зарегистрированы по указанному адресу. <...> квартира продана Савельеву В.В. под залог. По данному договору купли-продажи право безвозмездного пользования жилым помещением сохранено за ними.

Решением Центрального районного суда г. Омска в удовлетворении исковых требований истцов о возмещении ущерба отказано, но в описательной части решения указывается на сохранение права пользования квартирой по указанному выше адресу за истцами.

Решением Кировского районного суда г. Омска в связи с образовавшейся задолженностью обращено взыскание на данную квартиру.

В рамках исполнительного производства жилое помещение продано с торгов [СКРЫТО] В.В.

При этом договор купли-продажи не содержит условия о сохранении права пользования истцами жилым помещением.

Полагают, что договор купли-продажи не соответствует закону.

Просили признать недействительным договор купли-продажи жилого помещения от 15 марта 2013, заключенный между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Омской области и [СКРЫТО] В. В.

Представитель [СКРЫТО] Н.В. - Юшкевич В. И. исковые требования поддержал, дополнительно указав, что спорная квартира была продана [СКРЫТО] В.В. по заниженной цене, которая была установлена Территориальным управлением Федерального агентства по управлению имуществом в Омской области.

Представитель Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Омской области - Логинова К. В. иск не признала, пояснив, что <...> <...> Омской области передана на реализацию ТУ Росимущества в Омской области Омским отделом судебных приставов УФССП России по Омской области. Начальная продажная стоимость – 1 520 000 рублей установлена решением суда.

Право истцов на безвозмездное пользование квартирой не нарушается, поскольку вступившим в законную силу решением Центрального районного суда г. Омска истцы были вселены в квартиру на основании ордера от 08.11.1994, выданного исполнительным документом Ростовкинского сельского совета Народных депутатов на основании решения администрации профсоюзного комитета Омской ТЭЦ-5 ОАО «Омскэнерго». Поэтому, выдача ордера на вселение в квартиру, построенной на частные средства и являющейся собственностью ОАО «Омскэнерго», а не государства, является формальным. Кроме того, [СКРЫТО] В.В. в судебном заседании по гражданскому делу, рассмотренному в Кировском районном суде г. Омска, признала право истцов на безвозмездное пользование квартирой, в месячный срок предложила покинуть её истцам. Внесение в договор купли-продажи условия о безвозмездном проживании истцов не повлияло на требования собственника [СКРЫТО] В.В. освободить указанную квартиру.

Представители [СКРЫТО] В.В. - Липатов Ю. С. и Филатов А. Н. иск не признали, указав, что квартира приобретена ею на основании договора купли-продажи арестованного имущества от <...>

Истцы проживают в квартире на условиях договора безвозмездного пользования жилым помещением. [СКРЫТО] В.В. при заключении договора купли-продажи арестованного имущества не знала о наличии лиц, имеющих право безвозмездного пользования жилым помещением. Истцы не оспаривают законность проведения торгов. Полагает, что в связи со сменой собственника квартиры, истцы утрачивают право пользования жилым помещением.

Судом постановлено изложенное выше решение.

В апелляционной жалобе [СКРЫТО] Н.В., [СКРЫТО] К.В., [СКРЫТО] К.В. просят решение суда отменить. Указывают на то, что в силу ст. 558 ГК РФ отсутствие указания в договоре о сохранении за ними право пользования квартирой, которое является существенным условием договора свидетельствует о ничтожности сделки. Не соглашаются с начальной продажной стоимостью квартиры. Полагают, что сделка не соответствует закону, является ничтожной.

В возражениях на апелляционную жалобу [СКРЫТО] В.В. просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель [СКРЫТО] Н.В. – Юшкевич В.И. поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции отменить, представитель ТУ ФАУГИ в Омской области – Усько М.П. и представитель [СКРЫТО] В.В. (Филатовой) – Липатов Ю.С. полагали решение суда первой инстанции законным и обоснованным, которое просили оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, будучи извещенными о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание не явились, в связи с чем на основании ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе в соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия не находит оснований для его отмены и изменения.

Как установлено судом и следует из материалов дела, решением Куйбышевского районного суда г. Омска от <...> [СКРЫТО] Н.В., [СКРЫТО] В.Г. отказано в удовлетворении иска, предъявленного к АК «Омскэнерго» и ТЭЦ-5 об устранении нарушения права на приватизацию <...> Омской области по мотивам того, что указанное жилое помещение принадлежало на праве собственности АК «Омскэнерго».

<...> между ОАО АК «Омскэнерго» и Савельевым В.В. заключен договор купли-продажи указанного жилого помещения с рассрочкой платежа и залогом недвижимости.

Условиями данного договора предусмотрено право безвозмездного пользования жилым помещением проживающими в нем лицами – [СКРЫТО] Н.В., [СКРЫТО] ([СКРЫТО]) К.В., [СКРЫТО] К.В. (пункт 18).

Решением Центрального районного суда г. Омска от <...> [СКРЫТО] К.В. и [СКРЫТО] Н.В. отказано в удовлетворении исковых требований, предъявленных к ОАО «МРСК «Сибири», ОАО «ТГК №11», ОАО «Омская энергосбытовая компания» о возмещении вреда, причиненного в связи с невозможностью приватизировать квартиру, расположенную по адресу <...> Омской области в <...>, предоставленную их семье для проживания.

Решением Кировского районного суда г. Омска от <...> удовлетворены исковые требования ОАО «ТГК №11» к Савельевым.

Обращено взыскание в размере задолженности на <...> Омской области с определением способа реализации заложенного имущества путем продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной стоимости заложенного имущества в размере № <...> руб.

Во исполнение указанного решения, в рамках исполнительного производства, возбужденного на основании исполнительного листа актом № <...> от <...> наложен арест на указанную выше квартиру.

Актом от <...> квартира передана на хранение в специализированную организацию АД «Сириус».

<...> судебным приставом-исполнителем <...> отдела судебных приставов подана заявка в ТУ Росимущества в Омской области на организацию и проведение торгов имущества должника – <...> Омской области с передачей на реализацию на открытых торгах, проводимых в форме аукциона.

<...> Территориальным Управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Омской области от Управления Федеральной службы судебных приставов по Омской области получено уведомление о готовности к реализации имущества.

В соответствии со спецификацией от <...> № <...> предметом аукциона являлась <...> Омской области, общей площадью 92,6 кв.м. кадастровый № <...><...>, общей стоимостью <...> руб.

Информационное сообщение о дате проведения аукциона по реализации арестованного имущества была размещена в периодическом печатном издании «Омский вестник» за <...> № 59, что делало его доступным для лиц, потенциально заинтересованных в приобретении реализуемого имущества, и позволяло ознакомиться с ним неограниченному количеству лиц, желающих принять участие в торгах, а также содержало всю информацию о предмете торгов, характеристике имущества, начальной продажной цене, форме торгов, порядке оформления участия в них, определении лица, выигравшего торги, что соответствует требованиям ст. 448 ГК РФ.

Заявкой на участие в торгах от 21.12.2012, [СКРЫТО] В. В. изъявила желание принять участие в торгах, проводимых Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом Омской области, назначенных на <...>

Согласно договору № <...> от <...> [СКРЫТО] В.В. внесен задаток в размере <...> рублей для участия в торгах по продаже квартиры.

ТУ Росимущества в Омской области была произведена регистрация участников, в том числе и [СКРЫТО] В.В., торгов квартиры, расположенной по адресу: Омская область, <...>, допущенные к участию в торгах протоколом окончания приема и регистрации заявок № <...> от 26.12.2012, подписанный председателем и членами комиссии по проведению торгов.

При этом истцы с заявкой на участие в торгах не обращались, желание приобрести названное жилое помещение не выражали.

<...> между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Омской области и [СКРЫТО] В.В., победителем торгов подписан протокол № <...> о заключении договора купли-продажи квартиры, распложенной по адресу: Омская область, <...>.

<...> Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Омской области в лице руководителя территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Омской области Гурьевой Н. А. (Продавец), с одной стороны, и [СКРЫТО] В. В. (Покупатель) – с другой, на основании протокола № <...> о результатах торгов по продаже на аукционе арестованного имущества от <...> заключен договор купли-продажи арестованного имущества.

Полагая, что торги являются недействительными, поскольку в договоре купли-продажи жилого помещения, в нарушение требований статьи 558 ГК РФ отсутствуют сведения о наличии права пользования лиц, проживающих в нем, а также в связи с занижением цены реализованного имущества, истцы обратились в суд с настоящим иском.

Часть 1 ст. 89 ФЗ "Об исполнительном производстве" предусматривает, что реализация на торгах имущества должника, в том числе имущественных прав, производится организацией или лицом, имеющими в соответствии с законодательством Российской Федерации право проводить торги по соответствующему виду имущества.

Реализация имущества должника осуществляется путем его продажи специализированными организациями, привлекаемыми в порядке, установленном Правительством РФ (ч. 1 ст. 87 ФЗ "Об исполнительном производстве").

Функции по реализации имущества, арестованного во исполнение судебных решений или актов органов, которым предоставлено право принимать решения об обращении взыскания на имущество, осуществляет Федеральное агентство по управлению государственным имуществом - Росимущество (Указ Президента РФ от 12.05.2008 г. N 724, Постановление Правительства РФ от 05.06.2008 г. N 432).

В соответствии со ст. 30 ФЗ "Об исполнительном производстве", судебный пристав-исполнитель возбуждает исполнительное производство на основании исполнительного документа по месту совершения исполнительных действий и применения мер принудительного характера.

В соответствии с п. 1 ст. 449 ГК РФ, торги, проведенные с нарушением правил, установленных ст. ст. 87, 89, 91, 92 ФЗ "Об исполнительном производстве", могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.

Споры о признании торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок.

Сделка, заключенная в порядке ст. 447 - 449 ГК РФ на торгах, относится к оспоримым видам сделки и может быть признана судом недействительной лишь при наличии оснований, установленных ГК РФ.

Нарушения порядка проведения торгов могут являться основанием для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями затрагиваются и могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки.

Согласно п. 4 ст. 447 ГК РФ, торги проводятся в форме аукциона или конкурса. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия. Имущество реализовано по наиболее высокой цене – 1555 000 рублей.

Для признания торгов и сделки, заключенной на торгах недействительными необходимо установить в совокупности два обстоятельства: нарушение правил проведения торгов, установленных в ст. ст. 447 - 449 ГК РФ и нарушение законных прав и интересов должника.

Судом первой инстанции при разрешении спора были исследованы доказательства, на основании которых установлены обстоятельства, свидетельствующие об отсутствии нарушений правил проведения торгов, указанных в пункте 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации в качестве основания, позволяющего признать торги недействительными.

Эти выводы, содержащиеся в обжалуемом судебном акте, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, установленным судом первой инстанции, и имеющимся в деле доказательствам.

Доводы жалобы о неприменении судом положений ч.1 ст.558 ГК РФ к спорным правоотношениям, а также о занижении цены реализованного имущества признаются несостоятельным, в силу следующего.

В силу п. 1 ст. 349 ГК РФ, обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрено обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.

В соответствии с п. 1 ст. 350 ГК РФ, реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со статьей 349 ГК РФ обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном Законом об ипотеке или Законом о залоге, если иное не предусмотрено законом.

Согласно ст. 51 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со статьей 55 настоящего Федерального закона допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом.

Согласно п. 1 ст. 56 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Таким образом, положения статьи 558 ГК РФ не распространяются на правоотношения, возникшие при реализации предмета ипотеки - заложенного имущества с публичных торгов, на которое обращено взыскание по решению суда.

Как было указано выше, стоимость спорного арестованного имущества определена на основании решения суда, что соответствует действующему законодательству.

Кроме того как следует из материалов дела, вступившим в законную силу решением Омского районного суда Омской области от <...> по делу по иску [СКРЫТО] В.В. прекращено право безвозмездного пользования [СКРЫТО] Н.В., [СКРЫТО] К.В., [СКРЫТО] ([СКРЫТО]) К.В. спорным жилым помещением с их выселением без предоставления другого жилого помещения. В удовлетворении иска [СКРЫТО] Н.В., [СКРЫТО] К.В., [СКРЫТО] ([СКРЫТО]) К.В. о признании права безвозмездного пользования жилым помещением и внесении изменений в договор купли-продажи арестованного имущества от <...> отказано.

Иные доводы, приведенные в жалобе, направлены на переоценку правильно установленных судом обстоятельств по делу, в связи с чем не могут быть приняты во внимание судебной коллегией.

Установив законность приобретения [СКРЫТО] В.В. имущества должника на основании доказательств, приобщенных к материалам дела, которым в обжалуемом судебном акте дана оценка в соответствии с требованиями статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции не имел правовых оснований для удовлетворения предъявленного иска.

При таких обстоятельствах оснований, указанных в статье 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены решения суда не имеется, в связи с чем решение от <...> г., принятое Омским районным судом Омской области, в соответствии с пунктом 1 статьи 328 этого же Кодекса подлежат оставлению без изменения, а апелляционная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

Решение Омского районного суда Омской области от <...>, оставить без изменения, апелляционную жалобу [СКРЫТО] Н.В., [СКРЫТО] К.В., [СКРЫТО] К.В. ([СКРЫТО]) - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи