Дело № 33-5685/2013, апелляция

Председательствующий: Авдеева Л.В. Дело № 33-5685/13

А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе

председательствующего Чукреевой Н.В.

судей областного суда Егоровой К.В., Магденко И.Ю.

при секретаре Репкиной О.В.

рассмотрела в судебном заседании 28 августа 2013 года дело по апелляционной жалобе [СКРЫТО] А.И., апелляционной жалобе представителя [СКРЫТО] А.В. – Жураковского В.Н. на решение Ленинского районного суда г. Омска от 14 июня 2013 года, которым постановлено:

«В удовлетворении требований [СКРЫТО] А. В. к [СКРЫТО] А. И., [СКРЫТО] А. Г. о возложении обязанности по заключению основного договора купли-продажи <...> доли домостроения и <...> доли земельного участка № <...> по <...> и признании недействительным договора купли-продажи <...> доли домостроения и <...> доли земельного участка № <...> по <...> <...>, заключенного <...> между [СКРЫТО] А. И. и [СКРЫТО] А. Г. - отказать в полном объеме».

Заслушав доклад судьи областного суда Чукреевой Н.В., судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

[СКРЫТО] А.В. обратился в суд с иском к [СКРЫТО] А.И. о возложении обязанности заключить договор купли-продажи. В обоснование требований указал, что <...> между ним и [СКРЫТО] А.И. заключен предварительный договор купли-продажи <...> доли жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <...> По условиям указанного договора ответчик обязался продать ему данное недвижимое имущество и заключить основной договор купли-продажи после государственной регистрации своего права собственности на указанное имущество, но не позднее <...>. Поскольку дом находится в ветхом состоянии, цена договора согласована сторонами <...> Ответчик выдал нотариально удостоверенную доверенность на сбор документов и оформление его наследственных прав на данную недвижимость. Все расходы по оформлению его права собственности были оплачены истцом. Все правоустанавливающие документы на домовладение находятся в его распоряжении, так же как и само имущество, которое фактически передано ему. Он неоднократно обращался к ответчику с требованием о заключении основного договора. Несмотря на это, до <...> основной договор купли-продажи между ними не был заключен. <...> ему стало известно о том, что [СКРЫТО] А.И заключил договор купли-продажи доли земельного участка и жилого дома с другим лицом и документы сданы на государственную регистрацию в Управление Росреестра по Омской области, но государственная регистрация. Приостановлена. Просил обязать [СКРЫТО] А.И. заключить с [СКРЫТО] А.В. основной договор купли-продажи ? доли жилого дома и ? доли земельного участка, расположенных по адресу: г<...> на условиях, предусмотренных предварительным договором купли-продажи от <...>; признать недействительным договор купли-продажи ? доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 468,0 кв.м, предназначенный для строительства индивидуального жилого дома, с кадастровым номером 55:36:17 01 01:13918, расположенный по адресу: г<...> и <...> доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, расположенный по адресу: <...> площадью <...> кв.м от <...>, заключенный между [СКРЫТО] А.И. в лице представителя Калистова Д.П. и [СКРЫТО] А.Г.

В судебном заседании [СКРЫТО] А.В. и его представитель Жураковский В.Н. иск поддержали.

Ответчик [СКРЫТО] А.И. в судебное заседание не явился.

Ответчик [СКРЫТО] А.Г. в судебное заседание не явилась.

Представитель [СКРЫТО] А.Г. – Сазанаков Г.К. в судебном заседании возражал против удовлетворения требований.

Привлеченная к участию в деле в качестве третьего лица Круковская А.В. и ее представитель Кашин А.А. пояснили, что Круковская А.В. является собственником <...> доли жилого дома и <...> доли земельного участка, расположенных в <...>, о заключении [СКРЫТО] А.И. договоров купли-продажи принадлежащей ему <...> доли жилого дома и <...> доли земельного участка, ей ничего не известно и поскольку она имеет право преимущественной покупки указанной доли, то желает воспользоваться данным правом.

Судом постановлено выше изложенное решение.

В апелляционной жалобе [СКРЫТО] А.И. просит отменить решение суда, ссылаясь на то, что он признает иск, намерен заключить основной договор с [СКРЫТО] А.В. Просит признать недействительной доверенность, выданную от его имени на представителя Калистова Д.П.

В апелляционной жалобе представитель [СКРЫТО] А.В. – Жураковский В.Н. просит отменить решение суда, ссылается на то, что он владеет <...> долей спорного дома и земельного участка в течение длительного периода на основании договора аренды, заключенного устно с [СКРЫТО] А.И., то есть имущество фактически передано ему в пользование. Судом ошибочно указано на ничтожность предварительного договора по мотиву того, что продавец на момент его заключения не являлся собственником этого имущества, [СКРЫТО] А.И. стал собственником спорного имущества с момента принятия наследства, а не с момента регистрации прав на него.

Проверив материалы дела, выслушав представителя [СКРЫТО] А.В. – Жураковского В.Н., представителя [СКРЫТО] А.Г. – Сазанакова Г.К., обсудив доводы жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом установлено, что вступившим в законную силу решением Ленинского районного суда г. Омска от <...> признано право собственности [СКРЫТО] А.И. и Круковской А.В. на жилой <...> в г. <...> по <...> доли за каждым, также за ними признано право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, расположенным по адресу: г. Омск, <...>.

Право собственности на жилой дом зарегистрировано <...>2, право собственности на земельный участок площадью <...> кв.м., кадастровый номер № <...>, расположенный по адресу: <...> зарегистрировано за [СКРЫТО] А.И. <...>.

<...> [СКРЫТО] А.И. заключил с [СКРЫТО] А.В. предварительный договор купли-продажи, согласно которому стороны обязались до <...> заключить договор купли-продажи <...> доли в праве собственности на жилой дом и <...> доли в праве собственности на земельный участок, расположенные по адресу: <...>. Стоимость <...> доли в праве собственности на жилой дом и <...> доли в праве собственности на земельный участок определена сторонами в размере <...> и должна быть уплачена покупателем продавцу в момент подписания основного договора купли-продажи имущества и сдачи его на государственную регистрацию.

<...> [СКРЫТО] А.И. выдал Калистову Д.П. нотариально удостоверенную доверенность с правом продать за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащие ему доли в праве собственности на земельный участок и расположенный на нем жилой дом по адресу: <...>.

<...> представитель [СКРЫТО] А.И. - Калистов Д.П. продал [СКРЫТО] А.Г. <...> доли в праве собственности на жилой дом и <...> доли в праве собственности на земельный участок, расположенные по адресу: <...> за <...> В договоре купли-продажи <...> доли жилого дома и <...> доли земельного участка от <...> указывается, что расчет по договору произведен полностью(л.д. 46).

В подтверждение получения денежных средств в размере <...> по указанному договору купли-продажи в материалы дела представлена расписка, согласно которой [СКРЫТО] А.И. получил денежные средства от [СКРЫТО] А.Г. лично, претензий не имеет (л.д. 23).

Государственная регистрация перехода права собственности по договору купли-продажи приостановлена до истечения одного месяца со дня извещения продавцом ? доли в праве собственности на указанное недвижимое имущество остальных участников долевой собственности предусмотренного ст. 250 ГК РФ права при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу.

Обратившись в суд с иском о возложении обязанности заключить основной договор купли-продажи и признании недействительным договора купли-продажи от <...>, [СКРЫТО] А.В. сослался на то, что спорное имущество в пользование [СКРЫТО] А.Г. фактически не передавалось, находится в его владении и пользовании.

Согласно представленному на л.д. 52 акту приема-передачи от <...> [СКРЫТО] А.Г. приняла в собственность <...> долю в праве общей долевой собственности на земельный участок и <...> долю в праве общей долевой собственности на жилой дом.

В силу п.п. 1. 5 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.

Согласно п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

В силу п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Материалами дела подтверждено, что [СКРЫТО] А.В. дважды (<...> и <...>) направлял [СКРЫТО] А.И. предложение заключить основной договор купли-продажи, на эти предложения ответа не последовало.

Судом установлено, что в период рассмотрения спора [СКРЫТО] А.И. находился в СИЗО-1 г. Омска.

<...> представил отзыв на иск, в котором указал, что он не заключал и не подписывал предварительный договор с [СКРЫТО] А.В. о продаже <...> доли дома и <...> доли земельного участка (л.д. 81).

Из представленного отзыва на иск от <...>, следует, что, несмотря на наличие договоренности с его представителем Калистовым Д.П. о том, что <...> доля в праве собственности на дом и <...> доля в праве собственности на земельный участок будет продана [СКРЫТО] А.В. на основании предварительного договора, его представитель продал указанное недвижимое имущество другому покупателю. Указал, что не был намерен продавать дом [СКРЫТО] А.Г. В этой связи, он намеревался отменить доверенность, выданную Калистову Д.П., о чем он заявлял следователю <...> (л.д. 76).

Относительно противоречий в своих пояснениях, несмотря на сделанный судом запрос начальнику СИЗО-1 г. Омска о необходимости опросить [СКРЫТО] А.И. по вопросам согласно приведенному перечню (л.д. 95), ответ в суд первой инстанции до вынесения решения не поступил.

После принятия решения судом первой инстанции поступило заявление от [СКРЫТО] А.И., в котором он подтвердил свое намерение заключить основной договор с [СКРЫТО] А.В., оспаривает заключенную сделку его представителем Калистовым Д.П., ссылаясь на то, что денежных средств по ней он не получал (л.д. 115). Аналогичные доводы [СКРЫТО] А.И. приводит и в своей апелляционной жалобе.

Судебная коллегия учитывает, что согласие продавца [СКРЫТО] А.И. выраженное при рассмотрении настоящего дела заключить основной договор с [СКРЫТО] А.В. не может повлечь удовлетворение заявленных требований, исходя из следующего.

Судом установлено, что привлеченная судом в качестве третьего лица Круковская А.В. является также собственником <...> доли в праве общей долевой собственности на спорный жилой дом и земельный участок, а потому в силу ст. 250 ГК РФ имеет преимущественное право покупки продаваемой доли.

При осуществлении государственной регистрации перехода права собственности от [СКРЫТО] А.И. к [СКРЫТО] А.Г. на <...> доли в праве общей долевой собственности на дом и земельный участок в регистрирующий орган было представлено извещение о продаже за общую цену <...>, направленное Круковской А.В. <...> заказным письмом, которое она получила <...> (л.д. 28-28 об.)

В судебном заседании Круковская А.В. указала, что о намерении [СКРЫТО] А.И. продать дом [СКРЫТО] А.В. она ничего не знала, иначе воспользовалась бы правом преимущественной покупки продаваемой доли по предлагаемой цене (л.д. 108).

Согласно п.п. 1-3 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Из выше приведенных норм следует, что продавец доли обязан известить остальных участников долевой собственности на жилой дом о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и условий, на которых она продается.

В то же время если продавец доли впоследствии изменит цену или другие условия продажи, то он обязан уведомить об этом в установленном порядке остальных участников общей долевой собственности. В ином случае их преимущественное право покупки может оказаться нарушенным.

Установив, что первоначально Круковская А.В. была извещена о намерении [СКРЫТО] А.И. продать свою долю на дом и земельный участок за <...>, тогда как в настоящем случае речь идет о заключении основного договора и продаже [СКРЫТО] А.В. той же доли за <...>, на этих условиях предложение Круковской А.В. приобрести долю не поступало, Круковская А.В. выражает намерение приобрести ее за указанную цену, суд правомерно сделал вывод, что в таком случае за ней сохраняется преимущественное право покупки этой доли. Соответственно, продавец <...> доли в общей собственности на дом обязан известить собственника другой <...> доли дома о продаже на условиях, предлагавшихся [СКРЫТО] А.В.

Доводы апелляционной жалобы о том, что судом ошибочно в решении указано, что [СКРЫТО] А.И. отказался от заключения с истцом основного договора купли-продажи, заключив договор с [СКРЫТО] А.Г. на более выгодных для себя условиях, так и о ничтожности предварительного договора по мотиву того, что продавец на момент его заключения не являлся собственником земельного участка, судебной коллегией с учетом установленного не могут повлечь отмену решения суда первой инстанции.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Ленинского районного суда г. Омска от 14 июня 2013 года оставить без изменения. Апелляционную жалобу [СКРЫТО] А.И., апелляционную жалобу представителя [СКРЫТО] А.В. – Жураковского В.Н. оставить без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: