Дело № 33-2025/2017, апелляция

Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:

Председательствующего Мотрохова А.Б.,

судей областного суда Астапчук Р.В., Дзюбенко А.А.,

при секретаре Салеевой В.В.,

рассмотрела в судебном заседании 29 марта 2017 года

дело по апелляционной жалобе представителя [СКРЫТО] Л.Г.- Михайловской Н.И. на решение Центрального районного суда <...> от 16 января 2017 года, которым постановлено: «[СКРЫТО] Л. Г. в удовлетворении исковых требований к Департаменту имущественных отношений Администрации <...> о признании недостоверным (недействительным) расчета арендной платы за земельный участок, возложении обязанности произвести перерасчет арендной платы отказать».

Заслушав доклад судьи Омского областного суда Астапчук Р.В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

[СКРЫТО] Л.Г. обратилась в суд с иском к Департаменту имущественных отношений Администрации <...> о признании недостоверным (недействительным) расчета арендной платы за земельный участок, возложении обязанности произвести перерасчет. В обоснование требований указала, что между Вольхиным Е.В. (арендатор) и Департаментом имущественных отношений Администрации г. Омска (арендодатель) заключен договор аренды земельного участка, по условиям которого арендатору сроком на 49 лет предоставлено 7301/7492 долей земельного участка, общей площадью 7492 кв.м., относящегося к категории земель населенных пунктов, расположенного по адресу: Омская область, г. Омск, САО, <...>, на земельном участке расположено здание № <...>. По соглашению о передаче прав и обязанностей по договору аренды другому лицу (перенайме) от <...> все права и обязанности арендатора по договору переданы ей. По условиям договора аренды расчет арендной платы осуществляется в соответствии с Решением Омского городского Совета от <...> № <...> «О порядке расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности г. Омска». Решением Омского городского Совета от <...> № <...> «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности г. Омска и предоставленные в аренду без проведения торгов», утверждена новая методика определения размера арендной платы на земельные участки. Уведомлением от <...> ответчик известил его о том, что с <...> (с момента вступления в силу Решения Омского городского Совета от <...> № <...>) расчет арендной платы по договору будет производиться исходя из рыночной стоимости земельной участка, в то время как изменения в договор аренды путем подписания дополнительного соглашения к нему сторонами внесены не были, арендодатель внесение изменений в условия договора об определении размера арендной платы не инициировал. Просила признать недостоверным (недействительным) расчет арендной платы за земельный участок на основании рыночной стоимости земельного участка по отчету о рыночной оценке от <...>, возложить на Департамент имущественных отношений Администрации г. Омска обязанность произвести перерасчет арендной платы в отношении указанного земельного участка с <...> на основании кадастровой стоимости в размере 2 % согласно пп. б п. 4 ч. 1 ст. 2 Решения Омского городского Совета от <...> № <...>.

[СКРЫТО] Л.Г. участия в судебном заседании не принимала, ее представители Михайловская Н.И. и Касаева Е.В. исковые требования поддержали в полном объеме.

Представитель Департамента имущественных отношений Администрации г. Омска Унжакова И.С. просила в иске отказать, сослалась на обоснованность произведенного ответчиком расчета размера арендной платы в связи с тем, что действовавшее на момент заключения договора Решение Омского городского Совета от <...> № <...> «О порядке расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности г. Омска», утратило силу с принятием <...>. Омским городским Советом Решения № <...> «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности г. Омска и предоставленные в аренду без проведения торгов». С момента вступления последнего в законную силу (<...>), принимая во внимание, что на арендуемом [СКРЫТО] Л.Г. земельном участке расположено здание № <...>, что следует из кадастрового паспорта земельного участка, арендную плату надлежит исчислять исходя из рыночной стоимости земельного участка, определенной в отчете о рыночной оценке от <...>.

Судом постановлено изложенное выше решение.

В апелляционной жалобе представитель [СКРЫТО] Л.Г.- Михайловская Н.И. просит об отмене решения суда, считая его незаконным и необоснованным, полагая, что оснований для отказа в удовлетворении исковых требований не имелось. Вновь утверждает о неправомерности определения ответчиком размера арендной платы за земельный участок в соответствии с методикой, установленной Решением Омского городского Совета от <...> № <...>, поскольку в соответствии с заключенным договором аренды земельного участка изменению на основании нормативных актов могут подлежать только размеры величин, установленных договором и приложением к нему, следовательно, при принятии Решения Омского городского Совета от <...> и вступлении его в законную силу ответчик имел право произвести перерасчет размера арендной платы только исходя из кадастровой стоимости земельного участка, но никак не заменять одну величину другой и не менять кадастровую стоимость на рыночную. Кроме того, Решение Омского городского совета № <...> было принято <...> и согласно ст. 4 ГК РФ распространяется на отношения, возникшие после даты вступления его в силу, следовательно, оно не применяется к спорному договору, заключенному до издания этого акта, поскольку введение ограничений по ставкам, коэффициентам и правилам исчисления арендной платы исходя из кадастровой и рыночной стоимости земельных участков по сути изменяет методистку исчисления платы, что является существенным условием договора. Указывает, что суд необоснованно отклонил доводы о необходимости применения при расчете арендной платы кадастровой стоимости земельного участка. Так же судом не было учтено, что из содержания договора аренды не следует, что на арендованном земельном участке расположены какие-либо здания, сооружения, объекты незавершенные строительством, разрешенное использование земельного участка - для рекреационных целей под парк. Считает, что суд не всесторонне, не полно и не объективно исследовал все представленные сторонами доказательства, не дав им правильную правовую оценку, что повлекло принятие не законного решения.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции извещены надлежащим образом.

В соответствии с ч.1 ст.327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении, возражениях относительно жалобы.

Основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права (ст.330 ГПК РФ).

Проверив материалы дела, заслушав представителей истца Михайловскую Н.И. и Касаеву Е.В. поддержавших доводы апелляционной жалобы, представителя ответчика Унжакову И.С., просившую решение суда оставить без изменения, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований, предусмотренных ст.330 Гражданского процессуального кодекса РФ, для отмены судебного решения.

Как установлено судом и следует из материалов дела, земельный участок площадью 7492 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для рекреационных целей под парк, местоположение: Омская область, г. Омск, Советский АО, <...>, на земельном участке расположено здание № <...>, с <...> под кадастровым номером 55:36:070107:3351 внесен в государственный кадастр недвижимости. Правообладателем является Муниципальное образование городской округ <...> области (л.д.15-18).

На основании распоряжения Департамента имущественных отношений Администрации г. Омска от <...> № <...>-р (л.д.49) <...> между Департаментом и Вольхиным Е.В. заключен договор аренды земельного участка, по условиям которого Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду сроком на 49 лет 7301/7492 долей в праве аренды земельного участка, на земельном участке расположено здание № <...> (л.д.37), <...> договор аренды № Д-С-35-9076 зарегистрирован в Управлении Росреестра по Омской области.

В п.2.3 договора указано, что при принятии нормативных актов, изменяющих значение величин, используемых в расчете арендной платы, новые значения величин применяются в расчете арендной платы с указанного в данных актах момента (если такой момент в актах не указан – с момента вступления этих актов в законную силу).

В соответствии со ст. 39.7 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы за использование земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, различается в зависимости от того, был ли заключен договор аренды на аукционе - тогда арендная плата определяется по результатам аукциона (или в размере начальной цены предмета аукциона в случае единственного участника), или нет. Если земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставлены в аренду без торгов, размер арендной платы устанавливается:

- Правительством РФ в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

- органом государственной власти субъекта РФ в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта РФ, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

- органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Таким образом, установление размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, а также порядок, условия и сроки ее внесения определяются в нормативном порядке, а не по соглашению сторон, как это предусмотрено п. п. 1 и 3 ст. 614 ГК РФ.

Порядок расчета арендной платы приведен в Приложении № <...> к договору (л.д.43) в соответствии с Решением Омского городского Совета от <...> № <...> «О порядке расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности г. Омска», согласно которому одной из величин формулы являлась кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно договору купли-продажи от <...> Вольхин Е.В. (Сторона 1) продал, а [СКРЫТО] Л.Г. (Сторона 2) купила нежилые помещения, общей площадью 1763 кв.м., номера на поэтажном плане: подвал: 1-10; 1 этаж: 1-65; 2 этаж: 1-62, находящиеся в нежилом двухэтажном строении с пристройкой, литера: Б-Б1, расположенном по адресу: г. Омск, <...>. Недвижимое имущество расположено на земельном участке с кадастровым номером 55:36:070107:3351, 7301/7492 доля на указанный участок принадлежит на праве аренды сроком на 49 лет Стороне 1 на основании договора аренды земельного участка № Д-С-35-9076 от <...>. Сторона 2 приобретает право пользования земельным участком необходимым для использования «Недвижимого имущества» на тех же условиях, что и Сторона 1 (л.д.19-21). Согласно акту приема-передачи от <...> в тот же день предмет договора передан покупателю (л.д.22). Договор купли-продажи недвижимости от <...> зарегистрирован в Управлении Росреестра по Омской области <...>.

<...> Вольхиным Е.В. (выбывший арендатор) и [СКРЫТО] Л.Г. (вступивший арендатор) было подписано соглашение к договору аренды земельного участка № Д-С-35-9076, зарегистрированному <...>, о передаче прав и обязанностей по договору аренды другому лицу (перенайме) (л.д. 11). По условиям указанного соглашения все права и обязанности арендатора по договору аренды № Д-С-35-9076 перешли к [СКРЫТО] Л.Г. <...> указанное соглашение прошло государственную регистрацию в Управлении Росреестра по Омской области.

Так, одной из обязанностей, перешедших к [СКРЫТО] Л.Г. в соответствии с соглашением от <...> к договору аренды земельного участка № Д-С-35-9076, является обязанность по своевременной уплате арендной платы (п. 3.2.2 договора аренды).

С <...> в связи с принятием <...> Омским городским Советом Решения № <...> «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности г. Омска и предоставленные в аренду без проведения торгов» Решение от <...> № <...> утратило силу.

Судом установлено, что Департамент имущественных отношений Администрации г. Омска своим письмом от <...> № Исх-ДИО/13943 поставил [СКРЫТО] Л.Г. в известность о том, что с <...> арендная плата за земельный участок (7301/7492 долей в праве), предоставленный по договору аренды земельного участка № Д-С-35-9076, зарегистрированному <...>, с кадастровым номером 55:36:070107:3351, площадью 7492 кв.м, составляет в соответствии с Решением Омского городского Совета от <...> № <...>, исходя из его рыночной стоимости (32837000 руб.) – 293332 руб. 03 коп. в месяц (л.д.23-24).

Обращаясь в суд с названным иском, [СКРЫТО] Л.Г. просила признать недостоверным (недействительным) расчет арендной платы за земельный участок на основании рыночной стоимости земельного участка по отчету о рыночной оценке от <...>, возложить на Департамент имущественных отношений Администрации г. Омска обязанность произвести перерасчет арендной платы в отношении указанного земельного участка с <...> на основании кадастровой стоимости в размере 2 % согласно пп. б п. 4 ч. 1 ст. 2 Решения Омского городского Совета от <...> № <...>.

Согласно ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать во взаимосвязи с положениями п.3 ст.123 Конституции Российской Федерации и ст.12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Разрешая заявленные [СКРЫТО] Л.Г. требования и принимая решение об отказе в их удовлетворении, суд первой инстанции правильно исходил из следующего.

В силу п.п. 1 и 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422).

Из материалов дела следует, что договор аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, был заключен с Вольхиным Е.В. после введения в действие Земельного кодекса, размер арендной платы определен не по результатам торгов, поэтому к договору применяется регулируемая арендная плата, порядок, условия и сроки внесения которой подлежат установлению органом местного самоуправления

В соответствии с ч.5 ст.65 ЗК РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В силу ч.1 ст.66 ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности, а ч.3 предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

<...> Решением Омского городского Совета № <...>, вступившим в законную силу <...>, был установлен порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности г. Омска и предоставленные в аренду без проведения торгов».

В силу п.2 ст.1 Решения размер арендной платы при аренде земельных участков в расчете на год (далее - арендная плата) определяется одним из следующих способов:

1) на основании кадастровой стоимости земельных участков;

2) в соответствии со ставками арендной платы, утвержденными правовым актом Администрации <...>;

3) на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В п.1 ст.2 указаны случаи, когда арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в определенном размере: п.п.4) 2 процентов в отношении: б) земельного участка, на котором отсутствуют здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 1 - 3 настоящей части и части 2 настоящей статьи.

Согласно ч. 3 ст. 2 указанного Решения арендная плата за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в ч.ч. 1, 2 настоящей статьи, рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В этих случаях арендная плата рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка и выраженной в процентах ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на начало календарного года, в котором принято решение о предоставлении земельного участка, по следующей формуле: А = С x Р, где: А - арендная плата; С - рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной не более чем за 6 месяцев до заключения договора аренды земельного участка; Р - действующая ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.

Поскольку в деле имеется достаточно доказательств тому, что на арендованном истицей земельном участке расположены нежилые помещения, общей площадью 1763 кв.м., что прямо следует из приведенного выше договора купли-продажи, суд обоснованно пришел к выводу о правомерности применения ответчиком в данном случае арендной платы по правилам ч. 3 ст. 2 Решением Омского городского Совета № <...> от <...>, а довод жалобы заявителя о том, что нахождение здания, сооружения на земельном участке не доказано ответчиком, не заслуживает внимания.

В связи с чем, суд правильно отклонил требование истицы о перерасчете арендной платы на основании п.п.4 п.1 ст.2 Решения, как необоснованное.

В п.3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ <...>, разъяснено, что изменения регулируемой арендной платы, в том числе изменение формулы расчета, по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.

Таким образом, изменение методики определения регулируемой арендной платы путем введения с <...> нормативным актом органа местного самоуправления подлежит применению к спорному договору с момента вступления в силу этого акта и не требует заключения сторонами дополнительного соглашения, поэтому доводы апелляционной жалобы в такой части подлежат отклонению.

Кроме того, нормативный правовой акт Омского городского Совета в установленном процессуальном порядке не оспорен, недействующим не признан, поэтому подлежит применению при расчете арендной платы с момента вступления его в силу, а ссылка жалобы заявителя о том, что в силу ст.4 ГК РФ Решение Омского городского совета № <...> распространяется на отношения, возникшие после даты вступления его в силу, следовательно, оно не применяется к спорному договору, основан на неверном толковании данной нормы закона применительно к спорной ситуации, которая регулируется земельным законодательством.

Другие доводы апелляционной жалобы, с учетом приведенного выше, не подлежат удовлетворению, поскольку фактическое изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующего нормативного правового акта не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы в соответствии с пунктом 3 статьи 614 ГК РФ. Тем более, сторонами договора было согласовано, что при принятии нормативных актов, изменяющих значение величин, используемых в расчете арендной платы, новые значения этих величин применяются в расчете арендной платы с указанного в данных актах момента.

Исходя из диспозитивности процесса и обоснования истицей требований, суд правильно в соответствии с ч.1 ст.196 ГПК РФ определил юридически значимые обстоятельства и характер спорного правоотношения, применил закон, подлежащий применению, спор разрешил в пределах заявленного, как того требует ч.3 ст.196 ГПК РФ, представленные по делу доказательства оценил с учетом правил ст.55, 67, 71 ГПК РФ на предмет их относимости, допустимости, достоверности и достаточности, а и в их совокупности, в силу чего судебная коллегия соглашается с выводами суда об основаниях отказа в удовлетворении иска, а доводы жалобы заявителя правильных выводов суда не опровергают.

Руководствуясь ст.ст.328, 329 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Центрального районного суда г. Омска от 16 января 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу — без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи