Дело № 33-1598/2017, апелляция

председательствующий Овчаренко М.Н. дело № 33-1598/2017

строка по статотчёту № 178г

Апелляционное определение

15 марта 2017 года город Омск

Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе

председательствующего Лисовского В.Ю.,

судей Будылка А.В., Касацкой Е.В.

при секретаре Тарасовой Е.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску [СКРЫТО] Ю. А., [СКРЫТО] А.К. к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска, Администрации города Омска об определении и взыскании выкупной цены жилого помещения по апелляционной жалобе истца [СКРЫТО] Ю. А. на решение Куйбышевского районного суда города Омска от <...> о частичном удовлетворении исковых требований.

Заслушав доклад судьи Будылка А.В., объяснения истцов и их представителя Чистякова А.В., объяснения представителей ответчиков Департамента имущественных отношений Администрации города Омска Койтовой И.А., Администрации города Омска Бруевой Е.А., судебная коллегия

установила:

[СКРЫТО] Ю.А., [СКРЫТО] А.К. обратились в суд с иском к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска, Администрации города Омска об определении и взыскании выкупной цены жилого помещения.

В обоснование иска указали на то, что им на праве общей долевой собственности принадлежит комната <...> основании заключения межведомственной комиссии города Омска и постановления Администрации города Омска № <...>-п от <...> вышеуказанный многоквартирный дом признан аварийным и подлежащим сносу, собственникам жилых помещений рекомендовано в срок до <...> принять меры к сносу данного дома. Взамен принадлежащего жилого помещения им была предоставлена квартира, расположенная в микрорайоне Рябиновка в городе Омске, от переселения в которую они отказались. Другого жилья им не предлагали, соглашение о выплате выкупной цены не заключалось. По заключению ООО «Профэкс» рыночная стоимость комнаты составляет <...> рублей, земельного участка – <...> рублей. Средний размер убытков, причинённых изъятием жилого помещения, включая возможные убытки, которые они понесут в связи с изменением места проживания составляют <...> рублей.

Уточнив при рассмотрении дела требования, истцы просили определить выкупную стоимость комнаты <...> в размере <...> рублей; прекратить право собственности на принадлежащие им доли в праве общей долевой собственности на указанное жилое помещение после выплаты ответчиком возмещения за него; взыскать с ответчика выкупную стоимость в размере <...> рублей, по <...> рублей в пользу каждого из истцов; взыскать в пользу [СКРЫТО] Ю.А. расходы по проведению оценки в размере <...> рублей, по оплате юридических услуг в размере <...> рублей, по уплате государственной пошлины в размере <...> рублей.

Истец [СКРЫТО] Ю.А., её представитель Первых Е.В. в судебном заседании уточнённые требования поддержали.

Представитель ответчика Администрации города Омска в судебном заседании исковые требования не признала, полагая, что стоимость выкупаемой комнаты является завышенной. Доля земельного участка, приходящегося на комнату, не может быть самостоятельным объектом оценки. Дом признан аварийным, указанная комната, как объект, на рынке недвижимости рыночной стоимости не имеет. При оценке следует исходить из того, что рыночная стоимость комнаты включает в себя стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом в соответствующей части.

Представитель ответчика Департамента имущественных отношений Администрации города Омска в судебном заседании исковые требования не признала, поддержала доводы представителя Администрации города Омска.

Решением суда выкупная стоимость комнаты <...>, площадью <...> кв. м, включая рыночную стоимость жилого помещения, рыночную стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе, земельного участка, с учётом доли собственников в праве общей долевой собственности на общее имущество, определена в размере <...> рублей. С Департамента имущественных отношений Администрации города Омска в пользу [СКРЫТО] Ю.А., [СКРЫТО] А.К. взыскана выкупная стоимость указанного жилого помещения по <...> рублей в пользу каждого истца. Право собственности [СКРЫТО] Ю.А., [СКРЫТО] А.К. на принадлежащее им жилое помещение прекращается после выплаты им Департаментом имущественных отношений Администрации города Омска возмещения за указанное жилое помещение. С Департамента имущественных отношений Администрации города Омска в пользу [СКРЫТО] Ю.А. взысканы расходы по проведению оценки в размере <...> рублей, расходы по оплате юридических услуг в размере <...> рублей.

В апелляционной жалобе [СКРЫТО] Ю.А. просит решение суда отменить, ссылаясь на то, что судом необоснованно принято в качестве доказательства заключение ГП «Омский центр ТИЗ», тогда как для определения выкупной цены жилого помещения следовало применить заключение ООО «Профэкс».

О слушании дела стороны извещены надлежаще. Для участия в судебном заседании явились истцы и их представитель Чистяков А.В., поддержавшие апелляционную жалобу, представители ответчиков Департамента имущественных отношений Администрации города Омска Койтова И.А., Администрации города Омска Бруева Е.А., согласившиеся с решением суда.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, оценив имеющиеся в нём доказательства, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом установлено, что [СКРЫТО] Ю.А., [СКРЫТО] А.К. на праве общей долевой собственности по <...> доли принадлежит комната № <...> <...>, площадью <...> кв. м.

Заключением межведомственной комиссии города Омска от <...>, Постановлением Мэра города Омска от <...> № <...>-п указанный многоквартирный дом признан аварийным и подлежащим сносу. Собственникам жилых помещений в многоквартирном доме в срок до <...> рекомендовано принять меры к его сносу; Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска после истечения указанного срока рекомендовано в установленном порядке подготовить проекты правовых актов Администрации города Омска об изъятии для муниципальных нужд земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, собственники жилых помещений которого не осуществили его снос, а также об изъятии принадлежащих им на праве собственности жилых помещений.

Снос многоквартирного <...> собственники помещений в нём не произвели; часть жилых помещений в многоквартирном доме, в том числе комната истцов, а также земельный участок, на котором он расположен, органом местного самоуправления в установленном порядке не изъяты.

От переселения в предоставленную ответчиком взамен принадлежащего им жилого помещения квартиру истцы отказались.

Соглашение относительно стоимости подлежащего изъятию жилого помещения его собственники [СКРЫТО] Ю.А., [СКРЫТО] А.К. и Администрация города Омска не достигли, поэтому обратились в суд с приведённым иском.

Частью 1 статьи 32 Жилищного кодекса РФ установлено, что жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления

В силу части 2 названной статьи изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения (часть 6 статьи 32 Жилищного кодекса РФ).

При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учётом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причинённые собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несёт в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным выше соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду (часть 7 статьи 32 Жилищного кодекса РФ).

В силу части 10 статьи 32 Жилищного кодекса РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в предусмотренном порядке, приведённом выше.

Согласно положениям статьи 56.8 Земельного кодекса РФ размер возмещения за изымаемые для государственных и муниципальных нужд земельные участки определяется в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности».

В обоснование заявленной ко взысканию выкупной стоимости принадлежащего им жилого помещения истцы представили заключение ООО «Профэкс», согласно которому по состоянию на <...> рыночная стоимость комнаты <...>, площадью <...>. м, с учётом рыночной стоимости подсобных помещений площадью <...> кв. м, составляет <...> рублей; рыночная стоимость доли в праве на земельный участок с кадастровым номером № <...> расположенный под домом № <...> <...> составляет <...> рублей; средний размер убытков, причинённых собственникам жилого помещения его изъятием, включая возможные убытки, которые они понесут в связи с изменением места проживания, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение составил <...> рублей.

Не согласившись с заключением ООО «Профэкс», представитель Департамента имущественных отношений Администрации города Омска заявила ходатайство о проведении судебной экспертизы по определению рыночной стоимости спорного жилого помещения, включая стоимость общего имущества собственников многоквартирного дома, которая определением суда от <...> была назначена, её производство поручено ГП Омской области «Омский центр технической инвентаризации и землеустройства».

По заключению № <...> от <...> и дополнению к нему, размер возмещения за жилое помещение, расположенное по адресу: <...>, включая рыночную стоимость жилого помещения, рыночную стоимость общего имущества в многоквартирном доме (в том числе земельного участка) с учётом доли собственников в праве общей собственности на общее имущество, составляет <...> рублей. При этом рыночная стоимость доли земельного участка с учётом стоимости доли собственников в праве общей собственности на общее имущество составила <...> рублей; рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме составила <...> рублей; рыночная стоимость жилого помещения (комнаты) составила <...> рубля.

Разрешая спор и определяя выкупную стоимость жилого помещения, принадлежащего [СКРЫТО] Ю.А., [СКРЫТО] А.К., суд первой инстанции обоснованно руководствовался заключением экспертизы, проведённой ГП Омской области «Омский центр технической инвентаризации и землеустройства».

Согласно разъяснениям Верховного Суда РФ, изложенным в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утверждённом Президиумом Верховного Суда РФ 29 апреля 2014 года, при определении выкупной цены изымаемого жилого помещения должна учитываться стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок.

При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Поскольку положениями статей 36 - 38 Жилищного кодекса РФ и статьи 290 Гражданского кодекса РФ установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок), стоимость доли в праве собственности на такое имущество должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья.

Иными словами, при определении выкупной цены изымаемого жилого помещения в её составе должна быть учтена стоимость доли в общем имуществе многоквартирного жилого дома, включая земельный участок. Отдельно стоимость земельного участка при выкупе жилого помещения не определяется, ибо предназначен он для обеспечения возможности пользования жилым помещением.

При этом собственникам помещений в многоквартирном доме общее имущество в нём принадлежит на праве общей долевой собственности, а земельный участок может принадлежать, если в его отношении проведен государственный кадастровый учет (часть 2 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»).

Согласно статье 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.

Со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Как следует из материалов дела, земельный участок, на котором расположен непосредственно жилой <...>, не сформирован, на кадастровый учёт не поставлен. В ГКН учтён земельном участке с кадастровым номером № <...>, площадью <...> кв. м, на котором, расположен многоквартирный дом с комнатой истцов и ещё три дома: корпус <...>. Таким образом, земельный участок под жилым домом истцов не является объектом права, в частности, общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома, соответственно, не может быть предметом самостоятельной оценки уже в силу указанного.

Вместе с тем, вопреки приведённым выше нормам права и разъяснениям Верховного Суда РФ ООО «Профэкс» при определении размера возмещения за жилое помещение – комнату <...> отдельно и самостоятельно определяло рыночную стоимость доли в праве на земельный участок под жилым домом, для чего анализировало рынок земельных участков, предоставляемых под строительство, рассчитывало долю в праве на земельный участок под домом и, таким образом, определяло стоимость данной доли.

Кроме того, как следует из заключения ООО «Профэкс», рыночная стоимость подсобных помещений была определена экспертным учреждением также отдельно от комнаты (рыночная стоимость комнаты определена в <...> рублей исходя из средневзвешенной стоимости квадратного метра аналогичных комнат, затем с применением коэффициента к стоимости квадратного метра комнаты и площади подсобных помещений рассчитана их стоимость <...> рублей).

Таким образом, поскольку неправильное определение выкупной стоимости жилого помещения с отдельным подсчётом рыночной стоимости земельного участка и подсобных помещений повлекло завышение её размера, суд первой инстанции обоснованно отклонил представленное истцами заключение ООО «Профэкс» и принял во внимание заключение судебной экспертизы, в котором выкупная цена жилого помещения определена с учётом стоимости доли в праве на общее имущество, включая долю в праве пользования земельным участком.

Необходимо отметить, что рыночная стоимость жилого помещения истцов по заключению судебной экспертизы аналогична данной стоимости ООО «Профэкс», соответствует ценам предложения подобных помещений на сайтах риелторов, что следует из представленного ответчиком суду первой инстанции приложения к оценке.

Между тем, разрешая спор и отказывая в удовлетворении требований в части возмещения убытков, причинённых собственникам жилого помещения его изъятием, в размере <...> рублей, суд первой инстанции пришёл к выводу о преждевременности указанных требований, поскольку доказательств несения убытков истцами не представлено. При этом судом разъяснено то, что истцы после предоставления соответствующих доказательств о размере понесённых убытков, в случае отказа Департаментом имущественных отношений города Омска в их возмещении, вправе обратиться в суд с самостоятельными исковыми требованиями.

С указанным выводом судебная коллегия согласиться не может, поскольку он прямо противоречит положениям приведённого выше пункта 7 статьи 32 Жилищного кодекса РФ, согласно которому при определении размера возмещения за жилое помещение, помимо рыночной стоимости жилого помещения, а также рыночной стоимости общего имущества в многоквартирном доме с учётом его доли в праве общей собственности на такое имущество, в него включаются все убытки, причинённые собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несёт в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Таким образом, все убытки, причинённые собственникам жилого помещения его изъятием, подлежат взысканию в пользу истцов вне зависимости от того, понесены ли они фактически или будут понесены в будущем.

Поскольку вывод об отказе во взыскании убытков сделан судом в нарушение норм материального права, указанное в соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса РФ является основанием для изменения решения суда первой инстанции в приведённой части в апелляционном порядке.

В связи с тем, что размер убытков, причинённых собственникам жилого помещения его изъятием в заключении ГП Омской области «Омский центр технической инвентаризации и землеустройства» не определён, судебная коллегия в данной части принимает заключение ООО «Профэкс», согласно которому средний размер убытков, причинённых собственникам жилого помещения его изъятием, включая возможные убытки, которые они понесут в связи с изменением места проживания, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, составляет <...> рублей.

Таким образом, с учётом включения размера убытков, причинённых собственникам жилого помещения его изъятием, выкупная стоимость комнаты <...> составляет <...> рублей (по <...> рублей каждому из собственников).

В соответствии со статьями 88, 98 Гражданского процессуального кодекса РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд по общему правилу присуждает возместить с другой стороны все понесённые по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворённых судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Из материалов дела следует, что расходы [СКРЫТО] Ю.А. на оплату услуг ООО «Профэкс» по определению рыночной стоимости жилого помещения – комнаты <...> составили <...> рублей.

Требования истца были удовлетворены частично, соответственно, с Департамента имущественных отношений Администрации города Омска в пользу [СКРЫТО] Ю.А. подлежат взысканию расходы на проведение оценки пропорционально удовлетворённым требованиям в размере <...> рублей (<...>).

Судебная коллегия полагает, что расходы [СКРЫТО] Ю.А. на оплату услуг представителя по данному делу в размере <...> рублей являются разумными, что соответствует положениям статьи 100 Гражданского процессуального кодекса РФ. Однако поскольку требования истца удовлетворены частично, они также подлежат взысканию пропорционально удовлетворённым требованиям в размере <...> рублей (<...>).

При подаче иска [СКРЫТО] Ю.А. была уплачена государственная пошлина в размере <...> рублей, в отношении оставшейся части государственной пошлины истец просила отсрочить её уплату в связи с тяжёлым материальным положением до вынесения решения по делу.

На основании статей 98, 102, 103 Гражданского процессуального кодекса РФ в пользу [СКРЫТО] Ю.А. с Департамента имущественных отношений Администрации города Омска подлежит взысканию уплаченная ею государственная пошлина в размере <...> рублей.

Руководствуясь статьями 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

определила:

решение Куйбышевского районного суда города Омска от <...> изменить, изложить резолютивную часть решения суда в следующей редакции:

Определить выкупную стоимость комнаты № <...> <...>, включая стоимость доли в праве общей долевой собственности на общее имущество, праве на земельный участок, в размере <...> рублей.

Взыскать с Департамента имущественных отношений Администрации города Омска в пользу [СКРЫТО] Ю. А., [СКРЫТО] А.К. выкупную стоимость комнаты № <...> <...> в размере <...> рублей, по <...> рублей в пользу каждого.

Прекратить право собственности [СКРЫТО] Ю. А., [СКРЫТО] А.К. на принадлежащие им доли в праве общей долевой собственности на комнату № <...> после выплаты им Департаментом имущественных отношений Администрации города Омска возмещения за указанное жилое помещение.

Взыскать с Департамента имущественных отношений Администрации города Омска в пользу [СКРЫТО] Ю. А. расходы по проведению оценки в размере <...> рублей, расходы по оплате юридических услуг в размере <...> рублей, а также расходы по уплате государственной пошлины в размере <...> рублей.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Председательствующий

Судьи