Дело № 33-1436/2021, апелляция

Председательствующий: Мотрохова А.А. Дело № 33-1436/2021

№ <...>

55RS0№ <...>-22

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:

Председательствующего Цериградских И.В.,

судей областного суда Паталаха С.А., Поповой Э.Н.,

при секретаре Шваб Э.Д.

рассмотрела в открытом судебном заседании 20 мая 2021 года

дело по апелляционной жалобе Администрации <...>, департамента жилищной политики Администрации <...> в лице представителя по доверенностям Козиной Е. Г. на решение Центрального районного суда г. Омска от <...> по иску [СКРЫТО] Т. Ю., действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетних [СКРЫТО] Р. Д., [СКРЫТО] В. Д., к департаменту жилищной политики Администрации <...> о взыскании выкупной цены жилого помещения, признанного аварийным и подлежащим сносу, которым постановлено:

«Определить выкупную цену жилого помещения, расположенного по адресу: <...>, с учетом стоимости доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме, доли в праве на земельный участок, расположенный под многоквартирным жилым домом, убытков, компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома, в размере 1043217 рублей.

Взыскать с департамента жилищной политики Администрации <...> в пользу [СКРЫТО] Т. Ю., [СКРЫТО] Р. Д., [СКРЫТО] В. Д. выкупную цену жилого помещения, расположенного по адресу: <...>, с учетом стоимости доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме, доли в праве на земельный участок, расположенный под многоквартирным жилым домом, убытков, компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома, в размере 1043217 рублей в равных долях, по 347739 рублей в пользу каждого.

Прекратить право собственности [СКРЫТО] Т. Ю., [СКРЫТО] Р. Д., [СКРЫТО] В. Д. на жилое помещение, расположенное по адресу: <...> после выплаты в их пользу выкупной цены указанного жилого помещения.

Решение суда является основанием для регистрации прекращения и перехода права собственности на жилое помещение и земельный участок в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Взыскать с департамента жилищной политики Администрации <...> в пользу [СКРЫТО] Т. Ю. судебные расходы по проведению оценки в размере 12000 рублей, государственную пошлину в размере 300 рублей.

Взыскать с департамента жилищной политики Администрации <...> в пользу ООО «Жилищная строительно-техническая экспертиза» судебные расходы по проведению судебной оценочной экспертизы в размере 12000 рублей».

Заслушав доклад судьи Омского областного суда Поповой Э.Н., судебная коллегия

установила:

[СКРЫТО] Т.Ю., действуя в своих интересах и интересах несовершеннолетних [СКРЫТО] Р.Л. и [СКРЫТО] В.Д., обратилась в суд с иском к департаменту имущественных отношений Администрации <...>, департаменту жилищной политики Администрации <...> о взыскании выкупной цены жилого помещения, признанного аварийным и подлежащим сносу.

В обоснование заявленных требований указала, что она и ее несовершеннолетние дети являются собственниками комнаты № <...> в секции № <...> в <...> в г. Омске, общей площадью 12,6 кв.м. Указанный многоквартирный жилой дом признан аварийным и подлежащим сносу. Собственникам помещений в многоквартирном доме департаментом городского хозяйства Администрации г. Омска выставлялось требование о сносе дома за свой счет в течение 6 месяцев с момент признания дома аварийным и подлежащим сносу. <...> собственниками помещений в многоквартирном доме на общем собрании большинством голосов принято решение отказаться от самостоятельного сноса дома, о чем уведомлены Администрация г. Омска, департамент имущественных отношений Администрации г. Омска. <...> она обратилась в департамент имущественных отношений Администрации г. Омска с заявлением об изъятии принадлежащего ей на праве собственности жилого помещения и земельного участка, расположенного под МКД, и выплате выкупной стоимости жилого помещения, определенной на основании отчета ООО «Центр экспертизы и оценки «Альтернатива» № <...>, однако получила отказ. Согласно техническому отчету ООО «КонцептПРОЕКТ», выполненному в январе 2019 года, здание находится в аварийном техническом состоянии, является непригодным для проживания. Нахождение людей внутри помещений здания опасно и представляет угрозу жизни. Из заключения ООО «Центр экспертизы и оценки «Альтернатива» № <...> от <...> следует, что выкупная цена принадлежащего ей и ее детям жилого помещения составляет 774 883 руб.

С учетом увеличения исковых требований просила определить выкупную цену жилого помещения по адресу: г. Омск, <...>, секц.16, комн.84, с учетом стоимости доли в праве на общее имущество, доли в праве собственности на земельный участок, убытков, связанных с изъятием жилого помещения, компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, в размере 1 043 217 руб., взыскать с департамента жилищной политики Администрации г. Омска в пользу [СКРЫТО] Т.Ю., [СКРЫТО] Р.Д., [СКРЫТО] В.Д. в равных долях выкупную стоимость за жилое помещение в размере 1 043 217 руб.: по 347 739 руб. в пользу каждого, взыскать с ответчиков судебные расходы по проведению оценки стоимости имущества в размере 12 000 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 руб.

Определением Центрального районного суда г. Омска от <...> производство по делу в части требований к департаменту имущественных отношений Администрации г. Омска прекращено в связи с изменением [СКРЫТО] Т.Ю. исковых требований и принятием их судом.

Истец [СКРЫТО] Т.Ю. в судебное заседание не явилась, о дате и времени рассмотрения дела извещена надлежащим образом.

Представитель истца Басманов И.О., действующий на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования с учетом их уточнения поддержал.

Представитель Администрации г. Омска, департамента жилищной политики Администрации г. Омска Козина Е.Г., действующая на основании доверенностей, возражала против удовлетворения иска.

Иные участники процесса в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежаще.

Судом постановлено изложенное выше решение.

В апелляционной жалобе представитель Администрации г. Омска, департамента жилищной политики Администрации г. Омска Козина Е.Г. просит отменить решение суда, ссылаясь на нарушение норм материального права. Считает, что суд необоснованно взыскал с ответчика определенную судебной экспертизой рыночную стоимость доли в праве общей долевой собственности на общее имущество жилого дома, рыночную стоимость доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, а также компенсацию за непроизведенный капительный ремонт. Полагает, что в силу ст.ст. 36-38 ЖК РФ и ст. 290 ГК РФ стоимость доли в праве общей долевой собственности, как на общее имущество жилого дома, так и на земельный участок уже включается в рыночную стоимость принадлежащего истцу жилого помещения. Считает, что обязанность по проведению капитального ремонта прекратилась <...>, когда жилой дом был признан аварийным и подлежащим сносу, в связи с чем взыскание денежные средств за непроизведенный капительный ремонт после указанной даты является неосновательным обогащением истца. Полагает, что определённая судом ко взысканию выкупная цена жилого помещения является необоснованно завышенной. Указывает, что суд принял во внимание размер компенсации за непроизведенный капительный ремонт и рыночную стоимость жилого помещения по состоянию на дату проведения судебной экспертизы, что является неверным и приводит к неосновательному обогащению истца. Также не соглашается с выводами суда о взыскании с ответчика расходов по проведению досудебной экспертизы ООО «Центр экспертизы и оценки «Альтернатива» № <...>, поскольку данное заключение при вынесении решения не была принята во внимание судом.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель истца Басманов И.О. просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции извещены надлежащим образом.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Согласно ч. 4 ст. 15 ЖК РФ жилое помещение может быть признано непригодным для проживания, многоквартирный дом может быть признан аварийным и подлежащим сносу или реконструкции по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации. В многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, все жилые помещения являются непригодными для проживания.

По общему правилу жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном статьей 32 ЖК РФ.

В силу правовой позиции, изложенной в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ за третий квартал 2012 года, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ <...> (ответ на вопрос № <...>), обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, осуществляется в зависимости от включения либо невключения такого дома в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда в соответствии с Федеральным законом от <...> № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства».

Если аварийный многоквартирный дом, в котором находится жилое помещение собственника, включен в указанную адресную программу, то собственник жилого помещения в силу ст. 16, п. 3 ст. 2 Федерального закона от <...> № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» имеет право на предоставление другого жилого помещения либо его выкуп (ст. 32 ЖК РФ).

При этом такой собственник имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав.

Согласно ч. 10 ст. 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством РФ порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.

Судом установлено, что жилое помещение общей площадью 12,6 кв.м, состоящее из комнаты № <...>, расположенной в секции № <...> в <...>, с июня 2016 года принадлежит на праве общей долевой собственности [СКРЫТО] Т.Ю., [СКРЫТО] Р.Д. и [СКРЫТО] В.Д. в равных долях по 1/3 доли (л.д.22-24 т.2).

Согласно заключению межведомственной комиссии № <...> от <...> техническое состояние многоквартирного дома, расположенного по адресу: <...>, оценивается как аварийное; техническое состояние здания характеризуется повреждениями и деформациями, свидетельствующими об исчерпании несущей способности и опасности обрушения. В здании наблюдаются критические дефекты чердачного перекрытия, перегородок и крыши. Восстановление основных конструктивных элементов нецелесообразно. Физический износ строения составляет 77 %. Данный <...> года постройки, пятиэтажный, состоит из 30 квартир, 164 комнат, общая площадь 2 978,3 кв.м, жилая площадь здания 1 984,4 кв.м, непригоден для эксплуатации с дальнейшим проживанием, аварийный и подлежит сносу (л.д.14-15 т.1).

Постановлением Администрации г. Омска от <...> № <...>-п «О признании многоквартирных домов аварийными и подлежащими сносу» на основании заключения межведомственной комиссии <...> для оценки жилых помещений жилищного фонда РФ, многоквартирных домов, находящихся в федеральной собственности и муниципального жилищного фонда от <...> № <...>, многоквартирный <...> признан аварийным и подлежащим сносу. Срок отселения физических и юридических лиц из указанного многоквартирного дома установлен до <...> (л.д.17 т.1).

Протоколом № <...> внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном жилом <...> по адресу: <...>, от <...> собственниками принято решение об отказе от самостоятельного сноса жилого дома в связи с отсутствием денежных средств и письменном уведомлении Администрации г. Омска о принятом решении (л.д.18 т.1).

Во исполнение принятого решения собственниками помещений в многоквартирном доме в адрес Администрации г. Омска и департамента имущественных отношений Администрации г. Омска направлены уведомления об отказе собственников помещений многоквартирного дома от осуществления его сноса, а также требование о принятии решения об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд (л.д.19-20 т.1).

В ответ на поступившие обращения департамент имущественных отношений Администрации г. Омска сообщил, что поскольку жилой <...> в г. Омске признан аварийным после <...>, в Региональную адресную программу Омской области по переселению граждан из аварийного жилищного фонда в 2013 - 2017 годах, не включен, требования собственников об изъятии земельного участка под многоквартирным домом признаны преждевременными и не подлежащими удовлетворению, в том числе по причине недостаточного финансирования (л.д.21 т.1).

<...> [СКРЫТО] Т.Ю., [СКРЫТО] Р.Д. и [СКРЫТО] В.Д. направили заявление в адрес департамента имущественных отношений Администрации г. Омска, в котором просили разрешить вопрос об изъятии принадлежащей им жилой комнаты с выплатой выкупной цены в общей сумме 774 883 руб., рассчитанной на основе отчетов ООО «Центр экспертизы и оценки «Альтернатива» (л.д.22-23 т.1).

В ответ на данное обращение департамент имущественных отношений Администрации г. Омска указал, что в 2019 году бюджетные ассигнования, выделенные департаменту на осуществление мероприятий по изъятию аварийного жилья, направляются только на оплату поступивших исполнительных листов о выплате выкупной стоимости за жилые помещения, находящиеся в жилых домах, признанных аварийными, в отношении которых решением суда определена выкупная стоимость. Мероприятия по изъятию объектов недвижимости, расположенных по адресу: г<...>, в том числе комнаты № <...> в секции № <...>, возможно провести только в случае выделения департаменту бюджетных ассигнований на указанные цели в необходимом объеме (л.д.24 т.1).

До настоящего времени выкуп жилого помещения истцов не произведен, согласование выкупной цены за изымаемое жилое помещение не состоялось, что послужило поводом для обращения в суд с настоящим иском.

Из технического отчета, подготовленного специалистами ООО «КонцептПРОЕКТ» в 2019 году, следует, что техническое состояние жилого дома, расположенного по адресу: <...>, оценивается как аварийное. По результатам обследования выявлены опасные факторы, представляющие в настоящее время угрозу жизни и здоровью жильцов, а также людей, находящихся в непосредственной близости с аварийным домом вследствие ухудшения эксплуатационных характеристик, прочности и устойчивости строительных конструкций в связи с высоким уровнем физического износа, дефектами и повреждения, накопившимися в процессе эксплуатации здания, изменения окружающей среды и параметров микроклимата помещения, не позволяющих обеспечить соблюдение необходимых санитарно-эпидемиологических требований и гигиенических нормативов. Отмечено, что с момента предыдущего обследования (июнь 2016 года) техническое состояние жилого дома ухудшилось, многочисленные разрушения и дефекты конструкций прогрессируют. Существует угроза внезапного обрушения многоквартирного жилого дома (л.д.122-152 т.1).

Таким образом, текущее состояние многоквартирного дома, в котором проживают истцы, представляет опасность для жизни и здоровья граждан по причине его аварийного состояния.

Доказательств того, что с момента принятия решения о признании многоквартирного дома аварийным его техническое состояние улучшилось и не имеется угрозы проживания граждан, в материалы дела не представлено.

В обоснование размера возмещения изначально истцами представлен отчет ООО «Центр экспертизы и оценки «Альтернатива» № <...> от <...> об определении рыночной стоимости недвижимого имущества, принадлежащего истцам.

Согласно данному отчету рыночная стоимость комнаты № <...> в секции № <...> в <...> составляет на <...> 501 692 руб., доли в праве общей долевой собственности на земельный участок 45 195 руб., доли в праве общей долевой собственности на общедомовое имущество – 42 141 руб., затраты, необходимые на переезд, аренду и оформление договора – 45 300 руб., компенсация за непроизведенный капитальный ремонт – 140 555 руб., итого 774 883 руб. (л.д. 25-82 т.1).

В подпункте «з» п. 20 постановления Пленума Верховного Суда РФ от <...> № <...> «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РФ» указано, что для разрешения спора между сторонами по вопросу о рыночной стоимости жилого помещения судом может быть назначена экспертиза.

В связи с наличием спора между сторонами относительно размера выкупной стоимости спорного помещения определением Центрального районного суда г. Омска от <...> по делу назначена судебная оценочная экспертиза производство которой поручено ООО «Жилищная строительно-техническая экспертиза» (л.д.66-67 т.2).

В экспертном заключении ООО «Жилищная строительно-техническая экспертиза» от <...> содержатся технические характеристики объекта оценки: комната, исходя из замеров фактической жилой площади 12,1 кв.м и общей площади 12,6 кв.м; доля в праве на общедомовое имущество, доля в праве общей собственности на земельный участок.

Согласно указанному заключению эксперта рыночная стоимость комнаты № <...> в секции № <...> в <...> <...>, исходя из площади 12,6 кв.м, определена экспертом Война О.С. в общем размере 1 043 217 руб., из которых стоимость собственно комнаты составляет 451 362 руб., стоимость доли в праве на общедомовое имущество - 194 414 руб., стоимость доли в праве собственности на земельный участок - 9 380 руб., размер убытков в связи с изменением места проживания - 45 300 руб., компенсация за непроизведенный капитальный ремонт - 342 761 руб. (л.д.104-118 т.2).

Установив, что многоквартирный жилой <...> в г. Омске представляет опасность для жизни и здоровья граждан, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о необходимости осуществления мероприятий в соответствии со ст. 32 ЖК РФ и наличии у истцов права требования выкупа принадлежащего им жилого помещения.

Постановленное решение суда в части оснований и соблюдения процедуры изъятия жилого помещения сторонами не обжалуется.

Разрешая заявленные требования по определению выкупной цены за спорное жилое помещение, суд первой инстанции пришел к выводу, что для определения выкупной стоимости спорного жилого помещения следует исходит из вывода, сделанного по итогам судебной экспертизы, проведенной ООО «Жилищная строительно-техническая экспертиза».

Однако анализируя обстоятельства дела, судебная коллегия с выводами суда первой инстанции о необходимости определения выкупной цены жилого помещения в соответствии с заключением судебного эксперта ООО «Жилищная строительно-техническая экспертиза» согласиться не может по следующим основаниям.

Из материалов дела следует (л.д. 134, 152 т.2), что представителем ответчиков в судебном заседании суда первой инстанции после поступления материалов судебной экспертизы было заявлено ходатайство о назначении повторной оценочной экспертизы по причине значительных разночтений в представленных в дело отчетах, завышенного размера итоговой стоимости комнаты, что может привести к неосновательному обогащению истца, которое судом первой инстанции было отклонено.

В апелляционной жалобе и суде второй инстанции представитель Администрации г. Омска, департамента жилищной политики Администрации г. Омска указывает, что стоимость комнаты необоснованно завышена, имеется необходимость в назначении повторной судебной экспертизы, так как стоимость одного квадратного метра помещения, указанного в судебной экспертизе, явно завышена по сравнению с иными данными о стоимости квадратного метра жилого помещения, заключение судебного эксперта вызывает сомнения в части определения стоимости объекта.

Проанализировав представленные в материалы дела досудебную и судебную экспертизы, коллегия судей усмотрела, что периоды, на которые они проведены, существенно друг от друга не удалены; между двумя оценками имеются значительные различия, в частности, в определении стоимости объекта с учетом рыночной стоимости доли в праве общей долевой собственности на общедомовое имущество, а также компенсация за не проведенный капитальный ремонт, что не устранено и влечет обоснованные сомнения в правильности принятого судом заключения.

Принимая во внимание наличие существенных различий, содержащихся в экспертных заключениях, учитывая доводы апелляционной жалобы, ввиду наличия спора между сторонами относительно рыночной стоимости спорного помещения с учетом доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, доли в праве общей собственности на земельный участок, размера компенсации за не проведённый капитальный ремонт, в интересах правильного и объективного рассмотрения спора, устранения сомнений в правильности ранее проведенной по делу судебной оценочной экспертизы, судебная коллегия назначила по делу повторную судебную оценочную экспертизу, производство которой поручила экспертам ООО «ОМЭКС», поскольку последнее является специализированным учреждением в указанном вопросе, проводит экспертизы подобного рода в более короткие сроки.

Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным ч. 7 ст. 32 ЖК РФ.

Согласно положениям данной нормы, при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Согласно правовой позиции Верховного Суда РФ, изложенной в разделе № <...> Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ от <...>, поскольку положениями статей 36 - 38 ЖК РФ и статьи 290 ГК РФ установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок), стоимость доли в праве собственности на такое имущество должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья.

При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от <...> № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В ст.3 Федерального закона от <...> № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» указано, что под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

В соответствии с заключением судебного эксперта ООО «ОМЭКС» № <...>-РО от <...> рыночная стоимость на дату проведения повторной судебной экспертизы с применением коэффициента аварийности либо без такового, но с подбором аналогов, близких по техническому состоянию к исследуемому жилому помещению по адресу: <...> общей площадью 12,6 кв.м, жилой площадью 12,1 кв.м с учетом рыночной стоимости: доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, доли в праве общей долевой собственности на земельный участок под указанным домом округленно составляет 450 000 руб. Данная сумма включает в себя рыночную стоимость доли в праве общей долевой собственности на общедомовое имущество (без учета общего имущества секции № <...>) в размере 29 390 руб., рыночную стоимость доли в праве общей долевой собственности на места общего пользования в секции № <...> в размере 91 060 руб. и рыночную стоимость доли в праве общей долевой собственности на земельный участок под указанным домом в размере 52 300 руб.

Убытки, причиненные собственникам жилого помещения в связи с его изъятием, определены экспертом в размере 51 350 руб.; компенсация за непроизведенный капитальный ремонт на дату проведения исследования определена экспертом в размере 469 684 руб. (л.д.3-115 т.3).

Судебным экспертом со ссылками на техническую документацию приведены и учтены характеристики предмета исследования – комнаты, находящейся на 3 этаже 5-этажного дома, в частности: общая площадь с учетом площади балкона 13,4 кв.м, общая площадь объекта 12,6 кв.м, площадь кухни в местах общего пользования 10,6 кв.м, наличие балкона – имеется, высота потолков, общая площадь вспомогательных и подсобных помещений непосредственно в секции – 29,4 кв.м, техническое состояние комнаты – хорошее, уровень отделки – простая, дополнительные улучшения – отсутствуют. Экспертом произведён анализ рынка аналогично жилья, изучена динамика цен; обозначено, что целью исследования является создание четкой структуры факторов при применении методов сравнения продаж и, в частности при применении метода корректировок в соответствии с п. 22 ФСО № <...> для г. Омска и Омской области. В расчётной части экспертом применен сравнительный подход – совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами – аналогами. При использовании сравнительного подхода экспертом проанализирован рынок жилья, определены подходящие единицы сравнения и проведён сравнительный анализ по каждой единице, исследуемый объект сопоставлен с объектами сравнения с целью корректировки их продажных цен и исключения из списка сравнимых, ряд показателей стоимости сравнимых предметов приведен к одному или к диапазону стоимости сравнимых предметов (раздел 4 заключения).

Для целей настоящего заключения эксперт исходил из того, что рыночная стоимость жилого помещения (квартира или комната) МКД консолидировано включает в себя стоимость самого жилого помещения и стоимость долей в праве общей долевой собственности (приходящихся на исследуемое жилое помещение) на общее имущество МКД и земельный участок, на котором расположен дом, как и цены предложений в офертах открытого рынка жилой недвижимости. При этом доли в праве общей долевой собственности на общее имущество МКД и земельный участок в качестве самостоятельного объекта рынка жилой недвижимости отсутствуют.

В качестве фактического материала при отборе объектов сравнения при определении рыночной стоимости комнаты в секции (включая стоимость доли в праве собственности на помещения общего пользования МКД и земельный участок) использовались сведения по продаже сопоставимых в части ценообразующих факторов комнат в авариных домах-общежитиях секционного типа в районе местоположения исследуемого дома на дату исследования.

Для сравнения экспертом избрано пять объектов - пять различных комнат, расположенных в домах по адресам: <...> и <...>. Элементы сравнения приведены в таблице 4.1.1 (л.д. 25 т.3). В целях приведения объекта сравнения к исследуемому на дату исследования экспертом произведены корректировки продажной цены объектов сравнения по каждой позиции элементов сравнения, при этом общая величина коррекции зависит от степени различия между объектами. Все корректировки на отличие вносят в стоимость сопоставимых объектов – объектов сравнения. Техническое состояние зданий, в которых расположены сравниваемые комнаты сопоставимо с домом, в котором расположена исследуемая комната (физический износ более 60 %), поэтому корректировка применительно к состоянию здания не применяется. При этом корректировка на техническое состояние комнаты и ее отделки принята в размере разницы соответствующих значений и приведена в таблице 4.1.2 заключения (л.д. 27-29 т.3). Расчёт стоимости исследуемой комнаты произведён сравнительным подходом с учетом корректировки элементов сравнения: уторговывание, уровень отделки, техническое состояние комнаты, этажность, дополнительные улучшения. При этом экспертом соблюдены требования ст. 32 ЖК РФ, согласно которой непосредственно в выкупную стоимость жилого помещения включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен МКД, с учетом доли в праве общей собственности на такое имущество.

В итоге, рыночная стоимость спорного объекта выведена с учетом вклада (весового коэффициента) каждого аналога и составила (35 840 руб. х 12,6 м) 450 000 руб. с учётом рыночной стоимости долей в праве общей собственности на общее имущество и земельный участок.

Расчет стоимости доли истцов в общем имуществе (местах общего пользования) секции № <...> экспертом произведен следующим образом: (12,6 кв.м общая площадь спорного помещения истцов /72,9 кв.м общая площадь жилых помещений в секции) х 29,4 кв.м общая площадь мест общего пользования секций х 17 920 руб. рыночная стоимость общего имущества дома = 91 060 руб.

Расчет стоимости доли истцов в общем имуществе (местах общего пользования) дома: (12,6 кв.м общая площадь спорного помещения истцов / 1984,4 кв.м общая площадь жилых помещений дома) х 258,3 кв.м площадь мест общего пользования по дому х 17 920 руб. = 29 390 руб.

Расчет стоимости доли истцов в праве общей долевой собственности на земельный участок под указанным домом: (12,6 кв.м общая площадь спорного помещения истцов / 1984,4 кв.м общая площадь жилых помещений дома) х 8 230 000 руб. рыночная стоимость земельного участка = 52 300 руб.

Разрешая заявленные требования по определению выкупной цены за спорное жилое помещение, судебная коллегия в соответствии со ст.ст. 67, 187 ГПК РФ полагает, что для определения выкупной стоимости спорного жилого помещения следует принять за основу результаты судебной экспертизы, проведенной ООО «ОМЭКС», как наиболее точно отражающей его рыночную стоимость.

Оснований при принятии решения руководствоваться заключением эксперта ООО «Жилищная строительно-техническая экспертиза» от <...> (л.д. 83-118 т.2) не имеется.

Так, как уже было указано выше, согласно ст. 32 ЖК РФ в выкупную стоимость жилого помещения включаются: рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен МКД, с учетом доли в праве общей собственности на такое имущество. Определяя рыночную стоимость спорного жилого помещения (таблица 9 л.д. 104-105 т.2), эксперт исходил из стоимости аналогов (предложений – оферт) на рынке жилой недвижимости. При этом любое предложение (стоимость объекта) по продаже недвижимого имущества уже включает в себя стоимость долей собственника в праве на земельный участок и общее имущество МКД, иными словами, отдельно доли в праве собственности на общее имущество и земельный участок не приобретаются. Таким образом, стоимость долей в праве общей собственности на общее имущество и земельный участок уже должно быть заложено в рыночную стоимость помещения МКД, чему данное заключение не соответствует. Указанное следует из выводов эксперта, который включает в итоговую стоимость объекта стоимость долей праве общей собственности на земельный участок и общее имущество МКД, что влечет необоснованное увеличение рыночной стоимости исследуемого объекта.

Кроме этого, для расчёта стоимости доли собственника комнаты в праве общей долевой собственности дома использована общая площадь комнаты (12,6 кв.м), общая площадь всех жилых помещений в секции (72,9 кв.м) (л.д. 111 т.2), при этом площадь мест общего пользования в секции (29,4 кв.м) и площадь мест общего пользования по дому не учтены; источники информации к заключению в полном объеме не приложены.

Также следует указать, что заключение повторной судебной экспертизы содержит ссылки на аналоги, более сходные по местоположению и метражу с исследуемой комнатой, в отклоняемой же экспертизе необоснованно расширен радиус поиска аналогов.

В указанной связи решение суда первой инстанции подлежит изменению в части определения судом суммы выкупной стоимости.

Оснований не доверять заключению эксперта ООО «ОМЭКС» не имеется, учитывая, что эксперт согласно ч. 2 ст. 80 ГПК РФ предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, что подтверждается его подпиской, приобщенной к экспертному заключению.

Экспертиза проведена в соответствии с установленными требованиями, эксперт имеет соответствующее образование и опыт работы. При этом, заключение составлено по результатам исследования материалов дела, путем визуального осмотра, выводы основаны на исходных объективных данных, с учетом имеющейся в совокупности документации.

Выводы эксперта являются ясными, полными, последовательными и мотивированными, противоречий в них не усматривается.

Достаточных и допустимых доказательств, свидетельствующих о необоснованности выводов эксперта в части определения рыночной стоимости спорного помещения с учетом доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в том числе доли в праве общей собственности на земельный участок, сторонами не представлено и коллегией данные обстоятельства не установлены.

В экспертном заключении приведено нормативное и методическое обоснование, которым руководствовался эксперт, выводы в заключении содержат описание расчетов, непосредственно расчеты и пояснения к таким расчетам, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов исследования.

В указанной связи, судебная коллегия не усматривает оснований ставить под сомнение достоверность заключения проведенной по делу повторной судебной экспертизы. При этом экспертом правильно включены в рыночную стоимость спорного помещения доли истцов на земельный участок под домом, а также доли в праве на общее имущество с учетом помещений вспомогательного характера, которые не являются по смыслу ст. 32 ЖК РФ самостоятельными объектами гражданских прав.

Выводы суда о включении в стоимость возмещения затрат, необходимых на переезд, аренду объекта временного проживания, услуги по подбору объекта недвижимости для будущего проживания, оформление договора купли-продажи жилого помещения являются правильными, поскольку убытки, связанные с переездом, временным пользованием иным жильем, оформлением права собственности на иное жилое помещение презюмируются в силу положений ст. 32 ЖК РФ и подлежат включению в выкупную цену жилого помещения при ее определении. Собственник обязан доказать лишь размер этих расходов.

Определяя размер убытков, причиненных истцу в связи с изъятием жилого помещения и земельного участка, судебная коллегия принимает за основу судебную экспертизу ООО «ОМЭКС», которой общая стоимость расходов, связанных с переездом в другое жилое помещение, с временным пользованием иным жильём до приобретения в собственность жилого помещения, с поиском другого жилого помещения, оформлением права собственности на новое жилое помещение на дату проведения экспертизы - <...> составляет округленно 51 350 руб.

Относительно доводов жалобы ответчика о необоснованности включения в выкупную стоимость спорного помещения компенсации за непроизведенный капитальный ремонт судебная коллегия отмечает следующее.

Как разъяснено в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ <...>, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Статьей 16 Закона РФ от <...> № <...> «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за произведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения.

Аналогичная правовая позиция содержится в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ <...>.

Таким образом, суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт относятся к числу убытков, причиненных собственнику изъятием помещения, подлежащих учету при определении выкупной цены помещения, поскольку аварийное состояние многоквартирного дома, обусловленное длительным не проведением капитального ремонта, не может не затрагивать состояние находящихся в нем жилых и нежилых помещений, что в свою очередь сказывается на их рыночной стоимости.

Как было отмечено выше, многоквартирный <...> года постройки, признан аварийным и подлежащим сносу. При этом, из материалов дела не усматривается, что с момента постройки многоквартирного дома и до даты начала приватизации жилых помещений в нем прежним собственником (муниципальным образованием) был произведен капитальный ремонт.

Принимая во внимание отсутствие в материалах дела доказательств исполнения публичным образованием обязанности по капитальному ремонту многоквартирного дома, с учетом положений ст. 16 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации, ст. 32 ЖК РФ, разъяснений, содержащихся в разделе II Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ <...>, судебная коллегия приходит к выводу, что выкупная цена жилого помещения истцов должна включать сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Согласно заключению ООО «ОМЭКС» размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт определен экспертом в сумме 469 684 руб. на дату проведения экспертизы.

Величина компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в отношении спорной комнаты определена экспертом, как пропорция площади спорной квартиры к площади всех квартир дома и рассчитана по формуле: величина компенсации за непроизведенный капитальный ремонт всего жилого дома х (общая площадь комнаты/площадь всех квартир дома). Принимая во внимание соответствующую формулу, используемую экспертом в расчете, учитывая общую площадь квартир в доме, судебная коллегия приходит к выводу, что величина компенсации за непроизведенный капитальный ремонт составляет 469 684 руб.

Из процессуальной позиции стороны ответчика следует, что компенсация за непроизведенный капитальный ремонт подлежала взысканию в размере, определенном на дату признания дома аварийным, однако судебная коллегия не может согласиться с такими доводами.

Так, из содержания положений статьи 32 ЖК РФ и разъяснений, содержащихся в пунктах 20, 22 постановления Пленума Верховного Суда РФ от <...> № <...> «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РФ», следует, что у собственника, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, жилое помещение может быть либо изъято путем выкупа, либо по соглашению с собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену при условии соблюдения предварительной процедуры как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, и каждого жилого помещения, находящегося в таком доме, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции.

С учетом изложенного, изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом право собственности на жилое помещение в связи с изъятием будет прекращено при выплате возмещения, стоимость которого определяется в настоящем судебном разбирательстве.

Основываясь на положениях жилищного законодательства, учитывая правовую природу изъятия жилого помещения для муниципальных нужд и компенсационный характер выкупной стоимости, предполагающий предоставление собственнику изымаемого жилого помещения возможность приобрести иное жилье, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что собственник имеет право на предоставление выкупной цены изымаемого жилого помещения на момент, когда его жилищные права нарушены.

При таких обстоятельствах, для восстановления жилищных прав расчет компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, как и в целом выкупной стоимости, следует производить на момент рассмотрения спора. Вопреки изложенному в апелляционной жалобе ответчиков расчет такой компенсации на момент рассмотрения гражданского дела не может свидетельствовать о допущенном истцом злоупотреблении правом.

Таким образом, выкупная стоимость изымаемого спорного жилого помещения с учетом стоимости доли в праве на общее имущество в многоквартирном жилом доме и доли в праве на земельный участок, расположенный под жилым домом, компенсации за непроизведенный капитальный ремонт дома, а также величины необходимых затрат на переезд и услуг по подбору объекта недвижимости в связи с его изъятием составит в общем размере 971 034 руб. (450 000 руб. рыночная стоимость жилого помещения с учетом доли в праве долевой собственности на общее имущество дома, на места общего пользования секции и на земельный участок + 51 350 руб. убытки + 469 684 руб. компенсация за непроизведенный капитальный ремонт), которая подлежит взысканию с департамента жилищной политики Администрации г. Омска в пользу истцов с учетом пропорционально принадлежащим им долей (по 323 678 руб. каждому).

В соответствии с ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В силу ст. 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в том числе, суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам.

Согласно ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Из материалов дела следует, что истцом [СКРЫТО] Т.Ю. перед обращением в суд понесены расходы на оплату услуг независимого оценщика – специалиста ООО «Центра экспертизы и Оценки «Альтернатива» в сумме 12 000 руб. Данные расходы судебная коллегия полагает необходимыми, понесенными истцами для восстановления своего нарушенного права и предъявления искового заявления в суд, в связи с чем они подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.

Довод апелляционной жалобы о необоснованности возложения на ответчика обязанности по возмещению истцу расходов на оплату заключения ООО «Центр экспертизы и оценки «Альтернатива», поскольку его выводы не были положены судом в основу постановленного решения, судебной коллегией отклоняются как несостоятельные. По смыслу приведенного выше правого регулирования и обстоятельств настоящего дела, расходы истца по составлению оценочного заключения ООО «Центр экспертизы и оценки «Альтернатива», являются необходимыми и документально подтвержденными, в связи с чем обоснованно взысканы судом с ответчика в полном объеме.

В соответствии п.п. 3 и 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке является несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела, нарушение или неправильное применение норм материального права.

С учетом изложенного решение суда подлежит изменению в части определения выкупной цены жилого помещения, расположенного по адресу: <...>. в связи с изъятием для муниципальных нужд жилого помещения, признанного аварийным и подлежащим сносу.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Центрального районного суда г. Омска от <...> изменить в части определения выкупной цены жилого помещения, расположенного по адресу: <...>, секция 16, комната 84.

Изложить абзацы 1,2 резолютивной части решения в следующей редакции:

«Определить выкупную цену жилого помещения, расположенного по адресу: <...>, <...>, с учетом стоимости доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме, доли в праве на земельный участок, расположенный под многоквартирным жилым домом, убытков, компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома, в размере 971 034 руб.

Взыскать с департамента жилищной политики Администрации <...> в пользу [СКРЫТО] Т. Ю., [СКРЫТО] Р. Д., [СКРЫТО] В. Д. выкупную цену жилого помещения, расположенного по адресу: <...> с учетом стоимости доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме, доли в праве на земельный участок, расположенный под многоквартирным жилым домом, убытков, компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома, в размере 971 034 руб. в равных долях, по 323 678 руб. в пользу каждого».

В остальной части решение оставить без изменения.

Председательствующий

Судьи: