Дело № 33-1400/2021, апелляция

Председательствующий: Шакуова Р.И. Дело № <...> (2-3012/2020)

УИД 55RS0005-01-2020-4895-37

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:

председательствующего Лисовского В.Ю.

судей Григорец Т.К., Ивановой Л.В.

при секретаре Бабайцевой А.Ю.

рассмотрела в судебном заседании 12 марта 2021 года гражданское дело 2-3012/2020 по апелляционной жалобе истца [СКРЫТО] О. В. на решение Первомайского районного суда города Омска от 22 декабря 2020 года.

Заслушав доклад судьи Григорец Т.К., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Истец [СКРЫТО] О.В. обратилась в суд с указанными требованиями к [СКРЫТО] И.С., [СКРЫТО] К.В., ссылаясь на то, что является собственником 1/5 доли в праве собственности квартиры, расположенной по адресу: г. Омск, <...>, кадастровый номер № <...>, на основании решения Первомайского районного суда г. Омска от <...> по делу о разделе совместно нажитого имущества. Собственником остальной 4/5 доли в праве на квартиру является ответчик [СКРЫТО] И.С., который в нарушение действующего законодательства осуществил продажу своей доли в праве ответчику [СКРЫТО] К.В. без извещения истца о предстоящей продаже. Истец узнала о нарушенном праве после получения выписки из ЕГРН, после чего [СКРЫТО] К.В. предъявил фотокопию договор купли-продажи доли квартиры от <...>, удостоверенного нотариусом округа г. Омска Тихон И.А.

Просит признать договор купли-продажи доли квартиры, расположенной по адресу: г. Омск, <...>, заключенный между [СКРЫТО] И.С. (продавец) и ответчиком [СКРЫТО] К.В. (покупатель) о продаже 4/5 долей в праве общей долевой собственности на квартиру, общей площадью 60,6 кв.м. с кадастровым номером № <...>, удостоверенный нотариусом нотариального округа г. Омска Тихон И.А., реестр № <...> ничтожным, применить последствия недействительности сделки путем возврата предмета сделки в общую долевую собственность [СКРЫТО] И.С.; признать за ней право преимущественной покупки 4/5 долей в праве общей долевой собственности на указанную квартиру.

Истец [СКРЫТО] О.В. в судебное заседание не явилась, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Представитель истца Суслина Е.И., действующая на основании ордера, в судебном заседании исковые требования поддержала, указала на нарушение прав истца на преимущественную покупку доли в общей долевой собственности, а также на недоказанность наличия и передачи денег во исполнении совершенной сделки. [СКРЫТО] И.С. не было направлено письменного уведомления истцу о продажи доли в праве, представленная телеграмма не была получена истцом, поскольку по адресу: г. Омск, <...>, [СКРЫТО] О.В. зарегистрирована, но фактически не проживает уже с 1999 года, о чем [СКРЫТО] И.С. известно, он знает, где живет и работает его бывшая супруга. Дата совершения сделки назначена ответчиком в период нахождения истца в больнице, о чем ему также было известно.

Ответчик [СКРЫТО] И.С. и его представитель Степанова Е.А., допущенная к участию в деле по устному ходатайству ответчика, возражали против заявленных требований по доводам письменных возражений на иск. Полагают, что ответчиком соблюдены требования законодательства о преимущественном праве покупки, истец не имела намерения приобрести долю в праве. Считают, что истец избрала ненадлежащий способ защиты, не требовала перевода на нее прав и обязанностей покупателя, денежные средства на депозитный счет не внесла, просит признавать сделку недействительной, поэтому в удовлетворении требований просят отказать.

Ответчик [СКРЫТО] К.В. против удовлетворения исковых требований возражал, представил письменные возражения. Суду пояснил, что приобрел 4/5 доли в праве на квартиру для своей матери, договор купли-продажи оформлен нотариально, нотариус подтвердила, что все требования о преимущественной покупки соблюдены, денежные средства были переданы продавцу в кабинете нотариуса. После сделки предлагал истцу купить принадлежащую ей 1/5 доли в праве по цене, превышающей рыночную, получил отказ.

Третье лицо – нотариус Тихон И.А., в судебном заседании пояснила, что в июле 2020 года к ней обратились для оформлением купли-продажи 4/5 доли в праве общей долевой собственности в квартире по адресу: г. Омск, <...>. Для подготовки договора были запрошены все необходимые документы, в том числе, документы соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности, нарушений при удостоверении сделки допущено не было, денежные средства по договору переданы в ее присутствии.

Третье лицо Управление Росреестра по Омской области в судебное заседание своего представителя в судебное заседание не направило, о времени и месте рассмотрения дела извещено надлежащим образом.

Судом вынесено решение, которым постановлено:

«В удовлетворении исковых требований [СКРЫТО] О. В. к [СКРЫТО] И. С., [СКРЫТО] К. В. о признании ничтожным договора купли-продажи квартиры от <...>, применении последствий недействительности сделки, признании преимущественного права покупки доли в праве общей долевой собственности – отказать».

В апелляционной жалобе [СКРЫТО] О.В. просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований, в связи с нарушением норм гражданского, процессуального права РФ, а также несоответствия выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

Указывает, что обжалуемый судебный акт содержит выводы о том, что она была надлежащим образом уведомлена о предстоящей продаже спорной доли, своим правом покупки не воспользовалась, в основе лежит уведомления ответчика, направленные по месту ее голосования, однако ею представлены доказательства не проживания по данному адресу, а также документальное подтверждение желания выкупить доли ответчика, которое является ответом на уведомление. Судом принято как доказательство фото извещения о продаже от <...>, направленное <...> свидетелей Д.Р.В., которая поясняла, что являлась риелтором и сопровождала сделку. При этом договор правового сопровождения или оказания риелторских услуг, заключенный с данным свидетелем, не представлен. Кроме того, поскольку сделка состоялась <...>, требование о соблюдении сроков уведомления по преимущественному праву не соблюдено, с момента надлежащего уведомления собственника прошло менее месяца.

Более того, спорная доля была продана [СКРЫТО] И.С. в период болезни истца, вызванной новой коронавирусной инфекцией, она длительное время находилась в стационаре в «красной зоне», о чем ответчик [СКРЫТО] И.С. не мог не знать. Вывод по представленным истцом и ответчиком доказательствам относительного того, что стоимость по сделке не соответствует указанной в уведомления о продаже долей от <...> сумме, судом не сделан.

В возражениях на апелляционную жалобу ответчик [СКРЫТО] И.С. с решением суда согласился, считает его законным, обоснованным и не подлежащим отмене, а апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению. Указал, что доводы жалобы являются несостоятельными. Истец была извещена о продаже принадлежащей доли в праве собственности на квартиру надлежащим образом по месту ее регистрации.

Дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие истца [СКРЫТО] О.В., представителя третьего лица Управление Росреестра по Омской области, третьего лицо - нотариуса Тихон И.А., надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не просивших об отложении слушания по гражданскому делу, с участием представителя истца Суслиной Е.И., действующей по ордеру, доводы жалобы поддержавшей, ответчика [СКРЫТО] И.С., представителя ответчика [СКРЫТО] И.С. – Степановой Е.В., ответчика [СКРЫТО] К.В., согласившихся с решением суда.

Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении, возражениях относительно жалобы. Суд апелляционной инстанции оценивает имеющиеся в деле, а также дополнительно представленные доказательства.

Согласно ч. 1 ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: 1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; 2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; 3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; 4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких оснований в настоящем деле не установлено.

По смыслу ст. 153, 154 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, в том числе, договоры. Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

Статьей 168 ГК РФ установлено, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии с п. 3 ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Из разъяснений, приведенных в п. 78 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» следует, что согласно абзацу первому п. 3 ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Исходя из системного толкования п. 1 ст. 1, п. 3 ст. 166 и п. 2 ст. 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки. В исковом заявлении такого лица должно быть указано право (законный интерес), защита которого будет обеспечена в результате возврата каждой из сторон всего полученного по сделке.

Согласно ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

В соответствии с п. 2 ст. 246 ГК РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 ГК РФ.

Положениями ст. 250 ГК РФ прямо предусмотрено, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов (п. 1).

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу (п. 2).

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (п. 3).

Из материалов дела следует, что брак между [СКРЫТО] И.С. и [СКРЫТО] ([СКРЫТО]) О.В., заключенный <...>, расторгнут <...> на основании решения мирового судьи судебного участка № <...> в Советском судебном районе в г. Омске.

Решением Первомайского районного суда города Омска от 04.12.2014 по гражданскому делу № 2-3433/2014 по иску [СКРЫТО] И.С. к [СКРЫТО] О.В. о разделе совместно нажитого имущества, признании права собственности, встречному иску [СКРЫТО] О.В. к [СКРЫТО] И.С., Гусеву Д.А., ЗАО «НПП «ЭКОСИСТЕМА» о разделе совместно нажитого имущества, признании права собственности постановлено: «Исковые требования [СКРЫТО] И. С. к [СКРЫТО] О. В. удовлетворить.

Признать общей совместной собственностью [СКРЫТО] И. С. и [СКРЫТО] О. В. 41/100 долю в праве общей долевой собственности на квартиру № <...> в жилом доме № <...> по <...> в городе Омске.

Признать собственностью [СКРЫТО] И. С. 59/100 доли в праве общей долевой собственности на квартиру № <...> в жилом доме № <...> по <...>.

Произвести раздел совестно нажитого имущества [СКРЫТО] И. С. и [СКРЫТО] О. В. в виде 41/100 доли в праве общей долевой собственности на квартиру № <...> жилом доме № <...> по <...> в городе Омске.

Признать за [СКРЫТО] И. С. право собственности на 4/5 доли в праве общей долевой собственности на квартиру № <...> в жилом доме № <...> по <...> в городе Омске.

Признать за [СКРЫТО] [СКРЫТО] [СКРЫТО] право собственности на 1/5 долю в праве общей долевой собственности на квартиру № <...> в жилом доме № <...> по <...> в городе Омске.

Встречные исковые требования [СКРЫТО] О. В. к [СКРЫТО] И. С., Гусеву Д. А., ЗАО «Научно-производственное предприятие «ЭКОСИСТЕМА» удовлетворить частично.

Взыскать с [СКРЫТО] И. С. в пользу [СКРЫТО] О. В. в счет 1/2 доли от суммы, полученной за уступку права требования по договору № <...> от <...> в размере 150000 рублей.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с [СКРЫТО] О. В. в пользу [СКРЫТО] И. С. в счет возмещения судебных расходов 15680 рублей».

Апелляционным определением Омского областного суда от <...> данное решение Первомайского районного суда города Омска оставлено без изменения, апелляционная жалоба – без удовлетворения.

<...> между [СКРЫТО] И.С. (продавец) и [СКРЫТО] К.В. (покупатель) заключен договор купли-продажи 4/5 доли квартиры № <...>, расположенной по адресу: г. Омск, <...>, площадью 60,6 кв.м, кадастровый № <...>, отчуждаемая доля продана за 2 135 000 руб.

Данный договор удостоверен <...> нотариусом нотариального округа города Омска Тихон И.А. Право собственности ответчика [СКРЫТО] К.В. на указанную долю зарегистрировано в Управлении Федеральной регистрационной службы кадастра и картографии <...>, о чем свидетельствует выписка из ЕГРН.

Согласно п. 14 договора совладельцу 1/5 доли в праве общей долевой собственности на указанную квартиру [СКРЫТО] О.В. направлена телеграмма (извещение) о продаже отчуждаемой доли.

Так, <...> [СКРЫТО] И.С. в адрес [СКРЫТО] О.С. по адресу: г. Омск, <...>, направлена телеграмма с извещением о продаже с указанием стоимости продаваемой доли в размере 2 100 000 руб.

Однако из уведомления о вручении телеграммы следует, что телеграмма адресату не доставлена, квартира закрыты. Адресат по извещению за телеграммой не является.

Согласно отметкам в паспорте истца в квартире по адресу: г. Омск, <...>, [СКРЫТО] О.В. [СКРЫТО] О.В. была зарегистрирована в период с <...> по <...>. Жилое помещение принадлежит на праве собственности ее матери Щ.Т.Ф.

Из объяснений стороны истца следует, что истец длительное время по указанному адресу не проживает, в подтверждение чего представлен договор найма от <...> квартиры по адресу: <...> от <...>, справка ОП № <...> УМВД России по г. Омску от 01.12.2020 года из о том, что [СКРЫТО] О.В. по адресу: г. Омск, <...>. не проживает с 1999 года.

Ответчик [СКРЫТО] И.С. и его представитель возражали против данных доводов, ходатайствовали о приобщении к материалам дела справки-характеристики ОП № <...> УМВД России по г. Омску на [СКРЫТО] О.В., имеющейся в материалах гражданского дела № <...> о ее проживании по адресу: г. Омск, <...>, с матерью и бабушкой с мая 2013 года.

Кроме того, судом по ходатайству истца в качестве свидетеля допрошена Д.Р.В., которая пояснила, что являлась риелтором ООО «Ледон-Недвижимость», сопровождала сделку по продаже 4/5 доли в праве истца на квартиру, расположенную по адресу: г. Омск, <...>, лично уведомляла [СКРЫТО] О.В. о продаже доли в спорной квартире за день до принятия аванса, в ответ [СКРЫТО] О.В. пояснила, что ничего покупать не будет. Дополнительно <...> направила ей сообщение в сети – фото извещения о продаже от <...>, однако истица проигнорировала данное сообщение.

Отказывая в удовлетворении иска истцу, суд первой инстанции оценив доказательства, доводы сторон пришел к выводу, что совершение сделки с нарушением преимущественного права покупки не влечет ее недействительность, поскольку закон предусматривает иные последствия нарушения: другой участник долевой собственности вправе требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. В ходе рассмотрения дела истцом такие требования не заявлялись.

Кроме того, суд первой инстанции с учетом положений ст. 250 ГК РФ пришел к выводу о соблюдении ответчиком права истца на преимущественное приобретение принадлежащей ему доли в праве собственности на спорную квартиру и извещении истца о намерении продать долю в праве собственности на квартиру, истец своим правом покупки не воспользовалась.

Однако при заявленных истцом требованиях, при отсутствии требований о переводе на истца прав покупателя, обстоятельства соблюдения ответчиком права истца на преимущественное приобретение принадлежащей ему доли в праве собственности на спорную квартиру не подлежали установлению и доказыванию в настоящем судебном разбирательстве.

Суждения суда и вывод о соблюдении ответчиком права истца на преимущественное приобретение принадлежащей ему доли в праве собственности на спорную квартиру сделаны судом излишне, подлежат исключению из мотивированной части решения.

Доводы апелляционной жалобы о несоблюдении ответчиком права истца на преимущественное приобретение принадлежащей ему доли в праве собственности на спорную квартиру, в виду отсутствия требований о переводе на истца прав покупателя, признаются судебной коллегией несостоятельными, не могут служить основаниями для отмены решения суда.

Суждение о разнице в цене объекта, предлагаемой для приобретения истцу и ответчику [СКРЫТО] К.В., правового значения не имеет в связи с тем, что ответчик приобрел 4/5 доли в праве на указанное жилое помещение по стоимости на 35000 рублей выше, чем было указано в извещении, адресованному [СКРЫТО] О.В., что не нарушает прав истца.

Судебная коллегия полагает, что требования истца не подлежат удовлетворению в связи избранием ненадлежащего способа защиты нарушенного права.

Пунктом 14 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что по смыслу п. 3 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

В случае нарушения права преимущественной покупки сособственника недвижимого имущества судебный акт, которым удовлетворен иск о переводе прав и обязанностей покупателя, является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРП.

Истец в этом случае не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, поскольку гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований п. 3 ст. 250 ГК РФ.

Таким образом, сделка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки не может быть признана недействительной, поскольку в этом случае лицо, право которого нарушено, может защищаться с помощью специального способа защиты, предусмотренного пунктом 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Помимо этого, в силу п. 1.2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 10.06.1980 N 4 "О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей долевой собственности на жилой дом" в случае нарушения преимущественного права покупки участник долевой собственности имеет право требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. При предъявлении такого иска истец обязан внести на банковский счет управления Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за дом сумму и пошлины, а также суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке дома необходимых расходов. При удовлетворении указанного иска договор не может быть признан недействительным. В решении суда в этом случае должно быть указано о замене покупателя истцом в договоре купли-продажи в записи о праве в Едином государственном реестре прав, а также о взыскании с истца в пользу ответчика уплаченных сумм.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку истец, будучи участником долевой собственности, имеет право преимущественной покупки в силу положений ст. 250 ГК РФ, признание такого права в судебном порядке не требуется, однако предоставленным правом не воспользовалась, в судебном порядке не требовала перевода на нее прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи 4/5 доли в праве общей долевой собственности на спорную квартиру, заключенному между ответчиками.

На основании вышеизложенного, постановленное судом решение является законным и обоснованным, отмене не подлежит.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

решение Первомайского районного суда города Омска от 22 декабря 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: