Дело № 33-10732/2016, апелляция

Председательствующий: Панихидникова Е.А. Дело № 33-10732/2016

строка по статотчету 178г

А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе

председательствующего Чукреевой Н.В.,

судей областного суда Кочеровой Л.В., Фрид Е.К.,

при секретаре Луневой К.А.

рассмотрела в судебном заседании 26 октября 2016 года

дело по апелляционной жалобе [СКРЫТО] О.С. на решение Советского районного суда г. Омска от 16 августа 2016 года, которым постановлено:

«В удовлетворении исковых требований [СКРЫТО] О. С. к Администрации г.Омска, Департаменту архитектуры и градостроительства г.Омска о признании нежилого помещения зданием и сохранении в реконструированном состоянии, отказать».

Заслушав доклад судьи областного суда Чукреевой Н.В., судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

[СКРЫТО] О.С. обратилась в суд с иском к Администрации г. Омска, Департаменту архитектуры и градостроительства г. Омска о признании нежилого помещения зданием и сохранении в реконструированном состоянии, В обоснование требований указала, что является собственником нежилого помещения - одноэтажной пристройки (магазина) к многоквартирному жилому дому по адресу: <...>.

Истец планировала выполнить реконструкцию данного нежилого помещения. В 2016 г. она обратилась с заявлением в Департамент архитектуры и градостроительства Администрации г. Омска для получения разрешения на реконструкцию указанного объекта. Однако в выдаче разрешения на реконструкцию отказано в связи с тем, что нежилое помещение не может являться объектом реконструкции.

По указанной причине истец была вынуждена произвести реконструкцию без получения соответствующего разрешения. В соответствии с техническим отчетом по результатам обследования, эксплуатация одноэтажной пристройки (магазина) к многоквартирному дому по адресу: <...>, после реконструкции допустима, отвечает требованиям безопасности и надежности для общественных зданий.

Просила признать нежилое помещение по адресу <...>, принадлежащее на праве собственности [СКРЫТО] О.С. зданием, а также признать реконструкцию объекта законной, сохранить объект в реконструированном состоянии.

В судебном заседании истец [СКРЫТО] О.С., ее представитель [СКРЫТО] В.В., допущенная к участию в деле по устному ходатайству, сославшись дополнительно на экспертное заключение, проведенное при рассмотрении дела в суде, исковые требования поддержали в полном объеме по основаниям, изложенным в иске. Дополнительно пояснили, что в результате реконструкции увеличилась площадь здания.

Ответчики Администрация г. Омска, Департамент архитектуры и градостроительства г. Омска, в лице своих представителей участия в судебном заседании не принимали, извещены надлежаще.

Третьи лица Администрация САО г. Омска, ГУ Государственного строительного надзора и государственной экспертизы по Омской области, Отдел надзорной деятельности САО г. Омска, Управление Росреестра по Омской области, Управление Роспотребнадзора по Омской области, ГУ МЧС России по Омской области в лице своих представителей участия в судебном заседании не принимали, извещены надлежаще.

Управление Росреестра по Омской области представили письменный отзыв, в котором просили рассмотреть дело в их отсутствие, также указали, что отсутствует разрешение на реконструкцию всего многоквартирного дома.

Представитель ООО «Управдом-1» - Кравченко А.Ю., действующий на основании доверенности, возражал относительно удовлетворения заявленных требований. Суду пояснил, что пристройка (нежилое помещение) и многоквартирный дом имеют одинаковый адрес, пристройка к многоквартирному дому не может являться независимым автономным зданием, все коммуникации являются общими. Кроме того, пояснил, что собственники жилого дома не давали согласие на реконструкцию.

Привлеченная определением суда к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, председатель совета многоквартирного жилого дома Ланг О.Н. возражала относительно удовлетворения заявленных требований.

Судом постановлено изложенное выше решение.

В апелляционной жалобе [СКРЫТО] О.С. просит решение суда отменить. Полагает, что у суда отсутствовали основания для отказа в удовлетворении заявленных требований, судом необоснованно не принято во внимание экспертное заключение ЭОБ «Ново-Омск» № <...> от <...>, согласно которому сделаны выводы о том, что произведенная реконструкция соответствует строительным нормам и правилам, требованиям, предъявляемым к общественным зданиям, не влияет на конструктивные особенности здания в целом, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, не затрагивает права и законные интересы жильцов дома. Также коммуникации, находящиеся в помещениях одноэтажной пристройки (магазина) к многоквартирному жилому дому, не оказывают влияние на общедомовое имущество, общедомовое имущество не находится в помещениях указанной пристройки. Кроме того, в соответствии с техническим отчетом по результатам обследования одноэтажной пристройки (магазина), ее эксплуатация после реконструкции допустима, отвечает требованиям безопасности и надежности для общественных зданий. Дополнительно ссылается на то, что в решении суда не отражена позиция представителя ГУ Государственного строительного надзора и государственной экспертизы по Омской области, согласно которой при решении вопроса о легализации произведенной реконструкции указанной пристройки необходимо учитывать конструктивную обособленность пристройки (магазина) от многоквартирного жилого дома.

В отзыве на апелляционную жалобу представитель Департамента архитектуры и градостроительства Администрации г. Омска Зубарева Н.И. просит решение суда оставить без изменения, жалобу – без удовлетворения.

Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, заслушав [СКРЫТО] О.С. и ее представителя Граф Л.Д., поддержавших доводы жалобы, представителя Департамента архитектуры и градостроительства Администрации г. Омска Зубареву Н.М., согласившуюся с решением суда, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно пункту 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В соответствии со статьей 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации под реконструкцией объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов;

Согласно части 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

В соответствии с частью 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Положениями части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрен перечень документов, необходимых для получения разрешения на строительство (реконструкцию).

В абзаце 2 пункта 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Судом установлено и из материалов дела следует, что [СКРЫТО] О.С. на основании договора купли-продажи от <...> является собственником нежилых помещений <...> к жилому дому, расположенному по адресу: <...>.

Указанные нежилые помещения были реконструированы истцом.

Из экспертного заключения ЭОБ «Ново-Омск» № <...> от <...> следует, что до реконструкции пристройка на уровне первого этажа состояла из следующих помещений: <...>. <...> помещений первого этажа до реконструкции составляла: <...>

После реконструкции площадь исследуемого объекта на уровне первого этажа составляет: <...>. На уровне первого этажа в соответствии с планом реконструкции стена главного фасада устроена из кирпичной кладки с установкой оконных блоков из материалов ПВХ, остекление - стеклопакеты. В стене главного фасада устроены два дверных блока из пластиковых материалов. В помещении первого этажа устроен вход в подвальное помещение. На момент осмотра работы по перепланировке и обустройству внутренних помещений не закончены. В подвальном помещении выполнено усиление трех опорных конструкций.

<...> истец обратилась в Департамент архитектуры и градостроительства администрации г.Омска с заявлением о выдаче разрешения на реконструкцию магазина по адресу: <...>

Письмом от <...> истцу отказано в выдаче разрешения на реконструкцию спорного объекта, со ссылкой на то, что фактически объектом реконструкции является жилой дом, расположенный по адресу<...>.

При этом в обоснование отказа в выдаче разрешения Департамент архитектуры и градостроительства администрации г. Омска сослался на отсутствие документов предусмотренных частью 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а именно, в ответе указано, что отсутствуют материалы, содержащиеся в проектной документации в отношении объекта капитального строительства - жилого дома по адресу: <...>:

а) пояснительная записка;

б) схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с градостроительным планом земельного участка, с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия;

г) схемы, отображающие архитектурные решения;

д) сведения об инженерном оборудовании, сводный план сетей инженерно-технического обеспечения с обозначением мест подключения (технологического присоединения) проектируемого объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения;

е) проект организации строительства объекта капитального строительства;

- положительное заключение экспертизы проектной документации объекта капитального строительства.

Разрешая заявленные требования, дав оценку представленным доказательствам, суд пришел к выводу, что истцом осуществлена самовольная реконструкция нежилого помещения, расположенного по адресу: г<...>, приведшая к реконструкции, в том числе, жилого дома.

При этом суд первой инстанции исходил из того, что не представлено доказательств того, чти истец, обращаясь орган местного самоуправления за выдачей разрешения на реконструкцию, приложила все документы, необходимые в соответствии с градостроительным законодательством для выдачи разрешения на реконструкцию.

Так, по сведениям государственного кадастра недвижимости (ГКН) спорный объект недвижимого имущества является помещением и расположен на первом этаже многоквартирного жилого <...>.

Данные сведения внесены в ГКН на основании технического плана первого этажа жилого <...> согласно которому, нежилое помещение <...>, расположено на первом этаже жилого <...>

Таким образом, согласно техническим документам и сведениям ГКН, которые подтверждают существование объекта, как объекта недвижимого имущества, спорный объект недвижимого имущества является помещением.

Согласно пункту 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации возможна реконструкция исключительно объектов капитального строительства. В случае изменения параметров частей объекта капитального строительства происходит реконструкция всего объекта капитального строительства.

Как правильно установлено судом, поскольку помещение <...> Омске является частью объекта капитального строительства — жилого <...> в <...> реконструкция этого помещения привела к реконструкции жилого дома. При этом в материалах дела разрешение на реконструкцию многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <...> отсутствует.

Довод истца о том, что при решении вопроса о легализации произведенной реконструкции пристройки необходимо было учитывать конструктивную обособленность пристройки (магазина) от многоквартирного жилого дома, отклоняется судебной коллегией.

Из материалов дела следует, что согласно свидетельству о государственной регистрации права спорный объект приобретен истцом, как нежилое помещение - <...> к жилому дому, расположенному по адресу: <...>.

1- этажная пристройка является частью многоквартирного дома.

Из представленных в дело фотографий жилого дома видно, что спорное нежилое помещение примыкает к зданию многоквартирного жилого дома, при этом технологический разрыв между помещением и домом является незначительным, практически не усматривается визуально.

Принадлежащее истцу нежилое помещение построено со спорным жилым домом как единое строение, находятся на едином земельном участке.

Кроме того, из акта осмотра от <...> пристроенного нежилого помещения по адресу: г. Омск, <...> следует, что трубопроводы систем отопления холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, энергоснабжения, расположенные в помещении пристройки, имеют общую систему снабжения с данными коммуникациями, находящимися в многоквартирном доме, являются общим имуществом в многоквартирном доме.

В заключении судебной экспертизы (<...> указывается, что холодное и горячее водоснабжение осуществляется от розливов холодной и горячей воды жилого дома, ввод подающего и обратного трубопроводов отопления расположен в подвальном помещении первого подъезда жилого дома, также тепловой узел пристройки расположен в подвальном помещении первого подъезда жилого дома.

Также в судебном заседании 16 августа 2016 года представитель истца [СКРЫТО] В.В. пояснила, что намерена обращаться в управляющую компанию для заключения договора обслуживания. Сторона истца не отрицала тот факт, что тепловой узел пристройки расположен в подвальном помещении жилого дома.

Заслуживает внимания и то обстоятельство, что адрес нежилого помещения - одноэтажная панельная пристройка <...> совпадает с адресом жилого многоквартирного дома.

Помимо прочего, под нежилым помещением находится подвал, право собственности на который не оформлено, однако истец просил также сохранить в реконструированном состоянии и подвальное помещение.

Истец не представила доказательств, бесспорно свидетельствующих о том, что нежилое помещение <...> является полностью обособленным (изолированным) и может существовать отдельно от жилого дома. Имеет значение также и наличие общего земельного участка, на котором возведены жилой дом и пристройка.

Учитывая изложенное, доводы ответчика о том, что спорное нежилое помещение, не является частью многоквартирного дома, не имеет с ним общих коммуникаций и обслуживается ответчиком самостоятельно, подлежат отклонению.

Выводы суда о том, что истец не предпринимала надлежащих мер к легализации пристройки, являются правильными.

Поскольку нашел свое подтверждение факт того, что нежилое помещение документально оформлено как часть многоквартирного дома, трубопроводы систем отопления холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, энергоснабжения, расположенные в помещении пристройки, имеют общую систему снабжения с данными коммуникациями, находящимися в многоквартирном доме, что приведет в случае легализации реконструкции к уменьшению общего имущества жильцов, истцу необходимо было согласовать с собственниками реконструкцию по отделению от жилого дома нежилого помещения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации общее имущество в многоквартирном доме принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности.

В соответствии с пунктами 1, 3, 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном случае, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном случае оборудование (технические подвалы); крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме (часть 3 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Согласно части 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно протоколу № <...> внеочередного очного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <...>, от <...> принято решение: согласовать реконструкцию нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, с использованием земельного участка, выделенного под эксплуатацию многоквартирного <...>.

Вместе с тем, как установлено в судебном заседании и не опровергается стороной истца, общее собрание <...> не проводилось, решение о согласовании реконструкции собственниками дома не принималось.

Кроме того вышеуказанный протокол был представлен в копии, суд, оценив данную копию протокола общего собрания, а также реестра собственников, в соответствии с положениями части 6 статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, обоснованно не принял их в качестве допустимых и достоверных доказательств, поскольку подлинные документы стороной истца суду не были представлены, как и не представлены иные документы, касающиеся проведения собрания.

Что касается представленного в копии протокола общего собрания собственников жилого дома от <...>, сформулировано решение: «принять информацию о реконструкции нежилого помещения к сведению, без использования земельного участка и без осуществления погрузки-разгрузки со стороны подъездов многоквартирного <...>. В приложении № <...> к протоколу собрания указывается на реконструкцию нежилого помещения в части изменения фасада с увеличением площади пристройки (замена стеклянной части на кирпичную кладку с установкой стеклопакетов). Однако фактически реконструкция не ограничена указанными и изменениями фасада. Истцом не представлены в материалы дела документы, подтверждающие согласие собственников помещений в жилом многоквартирном доме на уменьшение имущества путем отделения от него части данного дома в виде пристроенного нежилого помещения.

Таким образом, как правильно установлено судом, в нарушение требований части 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, путем его реконструкции произошло без согласия собственников помещений в данном доме. Выемка грунта у подъезда жилого дома для увеличения подвального помещения пристройки, ограничение доступа в подвальное помещение жилого дома как следствие строительных работ, строительство изолированных коммуникаций, электроснабжения с выделением объекта нежилого помещения в отдельно стоящее здание не согласовано с собственниками жилого дома. На данное обстоятельство указывают в судебном заседании председатель совета дома Ланг О.Н. и представитель ООО «Управдом-1» Кравченко А.Ю. (л.д. 63-64 том 3).

В указанной связи доводы подателя жалобы со ссылкой на экспертное заключение ЭОБ «Ново-Омск» № <...> от <...>, в котором наряду с выводами, что произведенная реконструкция соответствует строительным нормам и правилам, не влияет на конструктивные особенности здания в целом, эксперт отмечает, что работы по реконструкции не завершены, не могут быть приняты во внимание для удовлетворения иска.

При этом истец не лишена права в установленном законодательством порядке получить согласие собственников многоквартирного жилого дома на реконструкцию принадлежащего ей нежилого помещения с принятием последующих мер для легализации.

Иные доводы жалобы на правильность постановленного по делу решения суда не влияют и отклоняются судебной коллегией.

Оснований для отмены решения суда в апелляционном порядке, предусмотренных статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия не усматривает.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Советского районного суда г. Омска от 16 августа 2016 года оставить без изменения.

Апелляционную жалобу [СКРЫТО] О.С. оставить без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: