Дело № 2-787/2020 (2-6964/2019;) ~ М-6463/2019, первая инстанция

Дело №

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

22 января 2020 года <адрес>

Центральный районный суд <адрес> в составе председательствующего судьи Хитренко А.И.

при секретаре судебного заседания Шуман К.А.,

с участием представителя истца Калининой-Поляковой М.П.,

представителя ответчика Мельникова С.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску [СКРЫТО] Р. И. к <адрес> об урегулировании разногласий по условиям договоров купли-продажи земельных участков,

у с т а н о в и л:

[СКРЫТО] Р.И. обратился в суд с указанным иском к <адрес>, с учетом уточнений просит урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи земельного участка, общей площадью 1008 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, МО Толмачевский сельсовет, с кадастровым номером №; исключить из договора купли-продажи из Раздела 2 пункты 2.4., 2.5.; включить в договор купли-продажи в Раздел 3 пункт 3.3 следующего содержания: «По взаимному согласию сторон настоящий договор одновременно имеет силу Акта приёма-передачи. Продавец передал, а Покупатель принял земельный участок общей площадью 1008 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, МО Толмачевский сельсовет, с кадастровым номером №. Стороны претензий друг к другу не имеют».

В обоснование иска истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ по соглашению о переуступке прав и обязанностей по договору №т аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ стал арендатором земельного участка общей площадью 1008 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, МО Толмачевский сельсовет, с кадастровым номером №, разрешенное использование – для жилищного строительства. ДД.ММ.ГГГГ истец обратился в <адрес> с заявлением о предоставлении ему в собственность указанного земельного участка на основании договора купли-продажи в соответствии со статьей 39.17 Земельного кодекса РФ.<адрес> в предоставлении земельного участка в собственность за плату было отказано, данный отказ был истцом оспорен. Решением Новосибирского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ <адрес> обязали направить истцу проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, МО Толмачевский сельсовет. ДД.ММ.ГГГГ истец получил проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № без указания номера договора и даты в двух экземплярах, подписанных заместителем главы <адрес>. Не согласившись с пунктами 2.4. и 2.5. договора истец подал в <адрес> протокол разногласий, в соответствии с которым просил указанные пункты исключить, полагая, что эти пункты содержат элементы договора аренды земельного участка и не могут быть урегулированы договором купли-продажи. Поскольку ответчик не согласился с протоколом разногласий и предложил новую редакцию спорных пунктов, с которыми истец также не согласен, истец вынужден был обратиться в суд с указанным иском.

Истец [СКРЫТО] Р.И. в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, направил в суд представителя.

Представитель истца, действующая на основании доверенности, Калинина-Полякова М.П. в судебном заседании уточненные исковые требования поддержала, дала соответствующие пояснения.

Представитель ответчика Мельников С.Е. в судебном заседании против удовлетворения иска возражал, доводы, изложенные в письменном отзыве, поддержал.

Выслушав представителей сторон, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с абзацем 2 пункта 1 статьи 445 Гражданского кодекса РФ сторона, направившая оферту и получавшая от стороны для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение 30 дней со дня получения такого извещения, либо истечения срока для акцепта.

Согласно абзацу 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса РФ при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Пунктом 1 статьи 446 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу пункта 1 статьи 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Условие договора купли-продажи о товаре считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара (пункт 3 статьи 455 Гражданского кодекса РФ).

Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 458 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, обязанность продавца передать товар покупателю считается исполненной, в частности, в момент предоставления товара в распоряжение покупателя, если товар должен быть передан покупателю или указанному им лицу в месте нахождения товара. Товар считается предоставленным в распоряжение покупателя, когда к сроку, предусмотренному договором, товар готов к передаче в надлежащем месте и покупатель в соответствии с условиями договора осведомлен о готовности товара к передаче. Товар не признается готовым к передаче, если он не идентифицирован для целей договора путем маркировки или иным образом.

Согласно статье 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130) (пункт 1). Правила, предусмотренные настоящим параграфом, применяются к продаже предприятий постольку, поскольку иное не предусмотрено правилами о договоре продажи предприятия (статьи 559 - 566) (пункт 2).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (статья 550 Гражданского кодекса РФ).

Пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Помимо предмета, существенным условием договора купли-продажи недвижимости также является цена договора.

Так, в силу статьи 554 Гражданского кодекса РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно пункту 1 статьи 555 Гражданского кодекса РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Законом также предусмотрены специальные требования относительно оформления передачи объекта недвижимости.

Так, в соответствии с пунктом 1 статьи 556 Гражданского кодекса РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между <адрес> в лице заместителя главы администрации Токарева Н.С., действующего на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ № и Преловской О.Б. был заключен договор аренды земельного участка №т с кадастровым номером № (л.д. 9-11).

ДД.ММ.ГГГГ между Преловской О.Б. и [СКРЫТО] Р.И. было заключено соглашение о переуступке прав и обязанностей по договору №т аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому истец стал арендатором земельного участка площадью 1008 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, МО Толмачевский сельсовет, с кадастровым номером №, разращённое использование - для жилищного строительства (л.д. 14).

ДД.ММ.ГГГГ [СКРЫТО] Р.И. обратился в <адрес> с заявлением о предоставлении ему в собственность земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, Толмачевский сельсовет на основании договора купли-продажи. ДД.ММ.ГГГГ <адрес> был выдан отказ в предоставлении земельного участка с собственность за плату. ДД.ММ.ГГГГ [СКРЫТО] Р.И. обратился в Новосибирский районный суд <адрес> с административным исковым заявлением к <адрес> об оспаривании действий органа, осуществляющего публичные полномочия.

Решением Новосибирского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ <адрес> обязана направить [СКРЫТО] Р.И. проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, МО Толмачевский сельсовет. Данное судебное решение вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 16-22).

Как указывает истец, и не оспаривает ответчик, ДД.ММ.ГГГГ в <адрес> им получен проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №.

В проект договора купли-продажи земельного участка включены пункты 2.4 и 2.5. следующего содержания:

«2.4. Договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ №Т в отношении земельного участка с кадастровым номером № расторгается с момента государственной регистрации права собственности на земельный участок с кадастровым номером №.

2.5. Покупатель обязуется внести в бюджет арендную плату по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №т, определенную в размере арендной платы, в соответствии п. 16 ст. 39.11 ЗК РФ.

Арендная плата вносится Покупателем на расчетный счет: УФК по <адрес> «<адрес>» р/счет № Банк: Сибирский ГУ Банк России <адрес> БИК: 045004001, ИНН 5406300861, КПП 540601001, ОКТМО 50 640 443, КБК: 444 111 05013 05 0000 120 в следующие сроки:

За период с 04.06.2018г. по 30.11.2019г. в сумме 57 661,87 руб. в течение 30 (Тридцати) календарных дней с момента заключения Договора.

За период с 01.12.2019г. до даты регистрации права собственности на данный земельный участок, исходя из годовой суммы арендной платы, составляющей 38 656,00 руб. в год, в течение 7 (Семи) календарных дней с момента регистрации права собственности на данный земельный участок» (л.д. 23-26).

ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика истцом было направлено сопроводительное письмо с приложением протокола разногласий, в соответствии с которым истец просил исключить из договора купли-продажи земельного участка пункты 2.4. и 2.5., в остальной части условия договора просил оставить без изменений, также истец просил предусмотреть условие о передаче объекта, в чем ему было отказано, как следует из письменного ответа Администрации.

В судебном заседании представитель истца Калинина-Полякова М.П. просила включить в договор купли-продажи в раздел 3 пункт 3.3 следующего содержания: «По взаимному согласию сторон настоящий договор одновременно имеет силу Акта приёма-передачи. Продавец передал, а Покупатель принял земельный участок общей площадью 1 008 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, МО Толмачевский сельсовет, с кадастровым номером №. Стороны претензий друг к другу не имеют».

Анализируя обстоятельства дела и представленные в материалы дела доказательства с учетом объяснений сторон, суд приходит к выводу, что правомерных оснований для включения в проект договора купли-продажи земельного участка условий относительно его аренды у ответчика не имелось. Данные условия не относятся к предмету договора купли-продажи недвижимости, не являются обязательными для включения в содержание договора купли-продажи недвижимости, не определяют права и обязанности сторон по договору купли-продажи недвижимости.

Довод ответчика о необходимости включения данных условий в текст договора купли-продажи ввиду действия принципа платности землепользования нельзя признать состоятельным. В случае если ответчик полагает, что у истца перед ним имеется задолженность по договору аренды, он вправе обратиться в суд с самостоятельным иском.

Отказ ответчика от составления акта приема-передачи объекта суд также не находит правомерным, поскольку он противоречит требованиям статьи 556 Гражданского кодекса РФ.

Включение данного условия в текст договора, а не составление отдельного документа, представляется допустимым, поскольку по своей сути и содержанию свидетельствует о надлежащем согласовании сторонами условия об оформлении передачи объекта недвижимости продавцом и принятии его покупателем.

На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 98, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

исковые требования [СКРЫТО] Р. И. удовлетворить.

Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи земельного участка, общей площадью 1 008 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, МО Толмачевский сельсовет, кадастровый №, следующим образом:

исключить из раздела 2 договора купли-продажи пункты 2.4, 2.5;

включить в раздел 3 договора купли-продажи пункт 3.3 следующего содержания:

«По взаимному согласию сторон настоящий договор одновременно имеет силу акта приема-передачи. Продавец передал, а покупатель принял земельный участок общей площадью 1 008 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, МО Толмачевский сельсовет, кадастровый №. Стороны претензий друг к другу не имеют».

Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Центральный районный суд <адрес>.

Судья (подпись) Хитренко А.И.

Решение суда изготовлено в окончательной форме ДД.ММ.ГГГГ.

Копия верна: судья Хитренко А.И.