Дело № 2-166/2016 (2-5391/2015;) ~ М-4153/2015, первая инстанция

Российская федерация

Центральный районный суд <адрес>

630099, <адрес>

Дело №

02 марта 2016 года

Центральный районный суд <адрес> в составе:

судьи Малахова С.Л.,

при секретаре Клыковой О.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску [СКРЫТО] В. Н., [СКРЫТО] Е. А. к Обществу с ограниченной ответственностью «Роснефтегазстрой-Развитие» об устранении недостатков объекта долевого строительства, взыскании неустойки,

у с т а н о в и л:

[СКРЫТО] Е.А., [СКРЫТО] В.Н. обратились в суд с иском к ООО «Роснефтегазстрой-Развитие», после изменения исковых требований, просят возложить на ответчика обязанность по передаче истцам объекта долевого строительства – <адрес> (строительный), состоящую из трех комнат, расположенную во втором подъезде (секция Б) на 11 и 12 этажах, общей площадью 107,46 кв.м., жилой площадью 61,65 кв.м., имеющей две лоджии площадью 20,52 кв.м., взыскать с ответчика неустойку по договору участия в долевом строительстве № Ш2/1-86 от ДД.ММ.ГГГГ в размере 1419535 рублей, в связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по передаче объекта долевого строительства участникам долевого строительства.

В судебное заседание истцы [СКРЫТО] Е.Н., [СКРЫТО] В.Н. не явились, уведомлены надлежащим образом о месте и времени судебного разбирательства, направили в суд своего представителя Берилло М.С., действующего на основании доверенности, который в судебном заседании поддержал заявленные исковые требования, с учетом изменений, в полном объеме, дал соответствующие пояснения.

Представитель ответчика ООО «Роснефтегазстрой-Развитие» Колесников А.В., действующий на основании доверенности, заявленные исковые требования не признал по обстоятельствам, изложенным в письменном отзыве, дополнении к отзыву, дал соответствующие пояснения.

Выслушав мнение лиц, участвующих в деле, исследовав представленные в материалы дела письменные доказательства, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований, при этом исходит из следующего.

В силу части 1 статьи 4 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Судебным разбирательством установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между [СКРЫТО] Е.А. (участник долевого строительства), [СКРЫТО] В.Н. (участник долевого строительства) и ООО «Роснефтегазстрой-Развитие» (застройщик) был заключен договор участия в долевом строительстве № Ш2/1-86, согласно которому Застройщик обязуется в после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать участникам долевого строительства трехкомнатную <адрес> (строительный), расположенную во втором подъезде (секция Б) на 11 и 12 этаже, общей площадью 107,46 кв.м. не позднее 60 дней после введения объекта в эксплуатацию (пункт 2.4 Договора).

Согласно пункту 2.3. Договора срок ввода многоквартирного жилого дома в эксплуатацию ориентировочно 2 квартал 2014 года. Обязательства по оплате инвестиционного взноса в общей сумме 5503 140 рублей истцами исполнены надлежащим образом, что стороной ответчика в судебном заседании не оспаривалось.

В соответствии с частями 4, 6 статьи 8 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 названной статьи. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.

ДД.ММ.ГГГГ Инспекцией Государственного строительного надзора <адрес> на основании Акта итоговой проверки № от ДД.ММ.ГГГГ, застройщику выдано заключение № о соответствии построенных объектов капитального строительства требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативно-правовых актов и проектной документации.

ДД.ММ.ГГГГ мэрией <адрес> застройщику выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № Ru 54303000-137.

Следовательно, согласно вышеуказанным условиям договора ответчик обязан передать объект недвижимости истцам не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Уведомлениями №, № от ДД.ММ.ГГГГ [СКРЫТО] В.Н. и [СКРЫТО] Е.А. были уведомлены Застройщиком о завершении строительства, а так же о возможности с ДД.ММ.ГГГГ приступить к принятию объекта долевого строительства.

Названные Уведомления были направлены истцам ДД.ММ.ГГГГ по адресу, указанному ими при заключении Договора, однако были возвращены отправителю ДД.ММ.ГГГГ и 29.07 2014 года соответственно, с отметкой почтового отделения об истечении срока хранения почтовой корреспонденции, в подтверждение чему в материалы дела представителем ответчика представлены копии соответствующих уведомлений, описи вложения в письмо, конвертов. Оригиналы указанных документов обозревались судом в судебном заседании.

Истцы, в свою очередь, акт приема-передачи квартиры не подписали, направив ДД.ММ.ГГГГ в адрес застройщика претензию, в которой просили устранить недостатки, выявленные в ходе осмотра квартиры участниками долевого строительства ДД.ММ.ГГГГ, а именно, принять меры по замене части мягкой кровли над объектом долевого строительства для исключения ее протекания.

Аналогичные требования содержатся и в претензии от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, в которых [СКРЫТО] В.Н., [СКРЫТО] Е.А. просят застройщика выполнить работы на кровле <адрес> над квартирой №, по установке корпуса с вентиляционным оборудованием и созданию полной и непрерывной гидроизоляции кровли над квартирой в соответствии с требованиями СП 17.13330.2011.

Впоследствии ДД.ММ.ГГГГ истцами на имя начальника инспекции <адрес> Анищенко В.В. направлено письмо с просьбой проверить соответствие выполненных застройщиком работ по устройству кровли <адрес> утвержденной проектной документации и строительным нормам.

Письмом от ДД.ММ.ГГГГ № Анищенко В.В. уведомил [СКРЫТО] Е.А., [СКРЫТО] В.Н. о направлении в адрес застройщика письма с требованием устранения указанных недостатков.

Письмом инспекции <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № заявители уведомлены об устранении застройщиком выявленных в процессе эксплуатации <адрес> дефектов протекания кровли. Указанное обстоятельство подтверждается письмом от ДД.ММ.ГГГГ № Управления архитектурно-строительной инспекции мэрии <адрес> на обращение от ДД.ММ.ГГГГ, в котором указано, что по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ застройщиком произведен ремонт кровли над квартирой № <адрес>.

В настоящем судебном заседании спор об устранении недостатков кровли истцами не заявляется, устранение недостатков протекания кровли над квартирой 86 застройщиком, истцами не оспаривается.

Согласно пояснениям представителя истца в судебном заседании истцы не подписывали акт приема передачи в связи с обнаруженными ими недостатками объекта долевого участия в протекания кровли.

Аналогичное усматривается из содержания текста претензии от ДД.ММ.ГГГГ усматривается, что подписание акта приема передачи истцами «…будет возможно после оценки надлежащего качества выполненных работ по устранению протекания кровли и проверки гидроизоляции, в том числе дождливую погоду».

Вместе с тем, в материалах дела отсутствуют доказательства об обнаружении недостатках объекта недвижимости - квартиры.

Пунктом 4.2.4 Договора установлено, что участники долевого строительства при обнаружении недостатков объекта долевого строительства или многоквартирного дома, немедленно заявляют об этом застройщику, что не противоречит части 1 статьи 5 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в которой указано, что участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 названного Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 названного Федерального закона.

Согласно частям 1, 2 статьи 7 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Из анализа вышеприведенных правовых норм следует, что участник долевого строительства вправе отказаться от подписания передаточного акта при обнаружении недостатков в строительстве, при этом, составив акта осмотра с участием застройщика, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям законодательства.

В данном случае, истцы, уклоняясь от подписания акта приема-передачи объекта недвижимости, вопреки правилам части 1 статьи 5 указанного Федерального закона, такой акт не составили, направили претензии застройщику и письма с содержанием об устранении недостатках кровли над квартирой в соответствующие инстанции.

Кроме того, из материалов дела усматривается, что ответчиком работы по устранению недостатков кровли выполнены, истцы данное обстоятельство не оспаривают, однако полагают, что объект долевого строительства застройщиком им не передан, в связи просят обязать ответчика передать объект по акту приему передачи.

Вместе с тем, суд полагает, оснований для удовлетворения данных требований не имеется, поскольку застройщик свои обязательства по передаче объекта выполнил. При этом суд исходи из следующего.

Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 статьи 8 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 названной статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 названной статьи).

Из приведенной нормы материального права следует, что юридически значимым и подлежащим доказыванию является вопрос об исполнении застройщиком обязанности по уведомлению участника долевого строительства о завершении строительства, о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупреждения участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия.

Как указано выше, срок ввода объекта долевого строительства в эксплуатацию – 2 квартал 2014 года (пункт 2.3 Договора).

Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства – в течении 60 дней после введения объекта в эксплуатацию (пункт 2.4 Договора).

Разрешение на ввод в эксплуатацию выдано мэрией застройщику ДД.ММ.ГГГГ.

В определенный Договором срок - в течение семи дней с момента получения (в том числе заказным письмом) уведомления застройщика о готовности объекта к передаче, участник долевого строительства обязуется приступить к приемке (пункт 4.2.3).

Соответствующие уведомления о завершении строительства с указанием готовности объекта долевого строительства к передаче, месте подписания акта приема-передачи, месте принятия объекта долевого строительства, разъяснением ответственности за уклонение от принятия объекта долевого строительства участниками долевого строительства, было направлено застройщиком ценным письмом с описью вложения ДД.ММ.ГГГГ по адресам, указанным участниками долевого строительства при подписании Договора участия в долевом строительстве.

Таким образом, выбранный ответчиком способ извещения отвечает требованиям, установленным Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", что дало застройщику предусмотренную законодателем возможность для составления односторонних актов передачи <адрес> (объекта долевого строительства) от ДД.ММ.ГГГГ, и направления указанных актов приложениями к уведомлениям № и № от ДД.ММ.ГГГГ, ценным письмом с описью вложения ДД.ММ.ГГГГ по адресам, указанным участниками долевого строительства при подписании Договора участия в долевом строительстве. Данное обстоятельство подтверждается копиями уведомлений, актов, конвертов, описи вложения, представленных в материалы дела. Подлинные документы представлены на обозрение суда в судебном заседании.

При этом, из претензии от ДД.ММ.ГГГГ суд усматривает осведомленность истцов о возможности подписания акта приема-передачи, поскольку из текста претензии следует, что возможность подписания акта поставлена истцами в зависимость от качества выполненных работ по гидроизоляции кровли.

Вывод истцов о несоблюдении застройщиком сроков, предусмотренных Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" после истечения которых, застройщик вправе составить односторонний акт о передаче объекта долевого строительства является несостоятельным, поскольку срок передачи объекта долевого строительства составляет 60 дней после введения объекта в эксплуатацию (пункт 2.4 Договора), срок введения объекта в эксплуатацию – ДД.ММ.ГГГГ, то есть срок передачи объекта долевого строительства истекает ДД.ММ.ГГГГ.

Акт односторонней передачи объекта долевого строительства был составлен застройщиком ДД.ММ.ГГГГ и направлен участникам долевого строительства ДД.ММ.ГГГГ.

Следовательно, сроки составления одностороннего акта передачи объекта долевого строительства, застройщиком соблюдены.

Помимо изложенного, из буквального толкования указанных положений Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" суд приходит к выводу о том, что объектом долевого строительства являются, помимо создаваемых жилых или нежилых помещений, также и объекты общего имущества многоквартирного дома, однако тот объект, в связи с созданием которого заключен договор о долевом участии в строительстве и который должен быть передан дольщику застройщиком, должен быть конкретизирован (пункт 1 части 4 статьи 4 Федерального закона).

Из материалов дела следует, что договор участия в долевом строительстве заключен сторонами на объект долевого строительства - квартиру с поименованными в договоре характеристиками, обязанность по передаче которой по акту предусмотрена условиями действующего законодательства (а именно - конкретизированного объекта долевого строительства).

Указанные же истцами недостатки в претензиях, направленных застройщику не относятся к недостаткам конкретизированного объекта долевого строительства, а относятся к недостаткам общего имущества в построенном жилом доме, исходя из чего, суд приходит к выводу об отсутствии у участников долевого строительства законных оснований для уклонения от подписания акта приема-передачи объекта долевого строительства.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований истцов о понуждении передать объект долевого строительства, поскольку обязательства по передаче квартиры застройщиком исполнены в установленные договором срок – ДД.ММ.ГГГГ, посредством одностороннего составления акта приема передачи.

По смыслу вышеприведенных норм Федерального закона о долевом строительстве, обязанность выплаты застройщиком неустойки за несвоевременное исполнение обязанности по передаче объекта строительства возникает со дня, следующего за истечением срока, предусмотренного договором для передачи объекта, и прекращается в день подписания сторонами акта приема-передачи либо в случае отказа дольщика или уклонения от выполнения данных действий - в день подписания застройщиком в одностороннем порядке соответствующего акта.

Поскольку судом установлено отсутствие нарушения со стороны застройщика сроков передачи объекта долевого строительства участникам долевого строительства, требование о взыскании неустойки за просрочку исполнения обязательств по передаче объекта долевого строительства, удовлетворению не подлежит.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

р е ш и л:

Исковые требования [СКРЫТО] В. Н., [СКРЫТО] Е. А. – оставить без удовлетворения.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ

Судья С.Л. Малахов